Сдача в аренду недвижимости во Флориде

Доходные места Флориды: где заработать на аренде

Содержание

Когда дело доходит до покупки недвижимости, местоположение является ключевым фактором. Вот почему некоторые инвестиции ведут к высокой доходности от сдачи в аренду, а другие – только к финансовым потерям. Хотите преуспеть – давайте разбираться, где будет выгодно.

Нельзя недооценивать важность исследований, предваряющих инвестицию. На самом деле, для успеха нужно избавиться от догадок и принять взвешенное решение, основанное на расчетах. Итак, главная цель – стабильно приумножать свой капитал, а задача – сформировать источник пассивного дохода через правильную покупку.

Почему USA и Florida?

Прежде всего, отметим, что для обеспечения стабильности надо выбирать рынок в крупнейшей экономике мира. Любые финансовые потрясения, ведущие к кризису, – а значит, снижению или потере доходов, – там будут значительно мягче. После Великой рецессии 2008 года с многочисленными лопнувшими ипотечными пузырями эта страна вернула прежние темпы развития. Более того, она сформировала широкую систему мер поддержки и стабилизации своего положения в условиях форс-мажора.

Рынок американской арендной недвижимости относится к растущей доле мирового рынка, который в целом оценивается в $127 трлн.

В 2020 году в этом экономическом секторе США продолжается положительная динамика (рост с 2012 года), хотя и более сдержанная из-за происходящих негативных событий на финансовых рынках. Сектор аренды по объему превышает $36 трлн и составляет менее половины всего рынка недвижимости США. Арендный бизнес является выгодным как для небольших компаний, так и для индивидуальных инвесторов.

Индекс изменения арендной цены в США из года в год. Zumper.com

Аренда в США это большие деньги. По данным одной из крупнейших баз данных объектов американской недвижимости Zillow.com, арендаторы США заплатили примерно $4,5 трлн за последнее десятилетие – это больше всего ВВП Германии в 2018 году. Только за 2019 год арендаторы перевели владельцам объектов $512 млрд. Самые крупные отчисления имели место в Нью-Йорке – $56,6 млрд, Лос-Анджелесе – $39,2 млрд и Сан-Франциско – $16,4 млрд.

Надо помнить, что арендный рынок США не сбалансирован:

— по оценкам, до 2030 года потребуются миллионы квартир;

— строительство не дает быстрых решений;

— заполняемость жилья и потребность в нем очень высока;

— ключ к рынку аренды – высокий спрос и низкое предложение.

Миграция, экономические сдвиги ведут к появлению новых городов с хорошим выбором инвестиционных объектов. При этом высокая занятость и рост заработной платы максимально снижают риски для владельцев сдаваемой в аренду собственности.

Плата за съем жилья продолжает расти в 92% городов США, поскольку от Флориды до Калифорнии и до Гавайев этот бизнес-сегмент остается ограниченным. Зато потенциальный доход для владельцев недвижимости будет положительным.

Одно из лучших предложений инвесторам делает Флорида. Forbes в 2019 году назвал города этого штата среди тех, у кого самые выгодные ставки по аренде и достаточно приемлемые цены на покупку домов и апартаментов. Эксперты Florida Times-Union заявили, что рынок недвижимости Флориды будет продолжать расти в 2020 году благодаря:

  • хорошим ставкам по ипотечным кредитам,
  • налоговым ставкам,
  • низкому уровню безработицы,
  • активному росту населения – 1,63% в год.

Солнечная Флорида – одно из самых горячих мест в мире недвижимости, потому что здесь сосредоточено множество пляжей, роскошных домов для отдыха и приезжает большое количество туристов. Только за 2018 год их побывало в штате более 126 млн человек.

Ключевые параметры рынка:

  • за 2019 год во Флориде цены на жилье в среднем выросли на 4,1%;
  • средняя стоимость жилья в 2019 году составила примерно $238,6 тыс.;
  • на рынке Флориды медианная цена любого дома составляет около $294 900, а средняя цена продажи – около $227 500;
  • приблизительно 16,5% объектов недвижимости, выставленных на продажу, за время листинга теряют в цене;
  • во Флориде период экспозиции (от размещения предложения о продаже до подтверждения сделки) объектов составляет в среднем 83 дня.

И сейчас уникальный момент для покупателей, которые хотят купить дом в районе Майами или Форт-Лодердейл, потому что они могут приобрести недвижимость по более низкой цене, чем обычно. В этих муниципалитетах выше процент просрочки платежей по ипотеке, и часть объектов продают банки, взыскивая долги. Оба города являются столицами крупнейших по численности населения округов Флориды – Майами-Дейд и Броварда.

Miami dade

Майами-Дейд – округ в штате Флорида, его административный центр – город Майами.

По данным на 2020 год, в округе живут 2 744 878 человек. Майами-Дейд первый по численности населения округ во Флориде и седьмой в США. Территория округа объединяет 34 инкорпорированных города.

Одна из крупнейших баз недвижимости США Zillow.com оценивает рынок в Майами-Дейд как “подогретый”, то есть цены на объекты еще не достигли своего пика. Тем, кто хотел бы заработать на разнице, есть смысл поторопиться с покупкой.

  • Средняя стоимость жилья в округе Майами-Дейд – $322,2 тыс. За последний год цены на недвижимость там выросли на 2,2%.
  • Средняя цена за квадратный метр (0,09 кв.фута) в округе Майами-Дейд составляет $27,7, что выше среднего показателя по региону в размере $20,7.
  • Медианная цена домов, представленных в округе Майами-Дейд, – $410 тыс., а средняя цена проданных домов -– $297 тыс.
  • Средняя стоимость аренды в округе Майами-Дейд составляет $2150.

Среди обязательных платежей есть налог на чистую прибыль (после вычета затрат на управление недвижимостью) – 7% для локации Майами-Дейд. Ещё одним сбором является туристический налог в 6%, который взимается при сдаче жилья в аренду на срок до полугода.

Согласно отчету PricewaterhouseCoopers, Майами занял 12-е место (стр. 37) в национальном рейтинге США по общим перспективам инвестирования в недвижимость. Это третий по величине рынок штата Флорида после Орландо и Тампы.

Итак, что же заставляет инвесторов делать выбор в пользу Майами?

1. Рентабельность
Цель номер один – получение прибыли. В случае с недвижимостью она оценивается по двум критериям – доход от аренды и рост цены на сам объект. В Майами как раз есть это идеальное сочетание. Причем высокий доход поступает как от традиционной аренды, так и от инвестиционной недвижимости, выставленной через сервис Airbnb. Ежемесячно при традиционной сдаче объектов можно заработать в среднем $2331, через Airbnb – $3439. За последние 10 лет недвижимость в Майами подорожала на 52,63%. Это соответствует среднегодовой ставке 4,32%.

Читайте также:
Аренда апартаментов и вилл в Израиле

2. Экономика
Из всех мегаполисов Флориды именно в Майами самая крупная и самая развитая экономика. Город занимает 12-е место во всей стране с ВВП в $344,9 млрд. Уверенное развитие агломерации привлекает много жителей и инвесторов, желающих приобрести недвижимость. По прогнозам на основе статистических данных, рост рабочих мест в Майами в течение следующих 10 лет составит 42,7%, что выше, чем в среднем по США (33,5%). По данным издания Sun-Sentinal, в 2019 году в штат ежедневно приезжали около тысячи человек, чтобы устроиться на работу, а самый высокий прирост рабочих мест отмечался в округах Южной Флориды – Майами-Дейд, Бровард и Оранж.

К важным экономическим факторам, говорящим в пользу выбора Майами, относятся:

  • более низкая ставка налога с продаж, чем в среднем по США, и отсутствие подоходного налога;
  • в Майами нет законов о контроле над арендной платой, это не ограничивает депозиты;
  • арендодатели могут инициировать выселение, если арендатор опаздывает с арендной платой как минимум на три дня (в большинстве штатов минимальное количество дней для выселения за просрочку составляет семь).
  • за неоднократные нарушения положений договора аренды предусмотрено 7-дневное безоговорочное уведомление о переезде.

3. Онлайн-площадка по поиску помещений Airbnb
Ресурс Airbnb полностью легален для инвестиционной недвижимости в Майами. Однако надо помнить, что в некоторых зонах и районах мегаполиса сдача в аренду недвижимости, не принадлежащей владельцу, запрещена. Есть и другие общие правила Airbnb в Майами:

— у владельца недвижимости должна быть лицензия на ведение бизнеса;
— необходимо платить 6% туристического налога;
— необходимо платить 7% государственного налога с продаж.

В 2018 году инвесторы через Airbnb получили более $134 млн. И это неудивительно, учитывая статус Майами как мирового туристического направления. Только в 2020 году в округе Майами-Дейд запланировано открытие 23 отелей – это увеличит как приток посетителей, так и количество новых рабочих мест для обслуживания новой инфраструктуры. Например, в 2019 году занятость в туристической отрасли округа возросла на 2,2% в сравнении с 2018 годом.

4. Спрос на аренду
В Майами высокий спрос на аренду, поскольку это дешевле, чем покупать собственное жилье – около 70% жителей города предпочитают снимать. При этом более половины семей тратят свыше 30% своего дохода на аренду. Инвесторам есть смысл рассматривать для покупки доступные объекты, чтобы привлечь как можно больше потенциальных арендаторов.

5. Широкий выбор
В Майами представлены разные типы недвижимости:

  • от студенческого жилья и жилья для пожилых людей, для аренды одной семьи до номеров, апартаментов и домов в курортных комплексах;
  • от квартир-студий до роскошных апартаментов.

Получается, что инвестиция в недвижимость в Майами – это наиболее выгодный и наименее рискованный вариант.

Статистика показывает, что граждане, родившиеся за границей, составляют более половины населения Майами. Город очень хорошо принимает иммигрантов – это ещё одна из причин, почему Майами остается привлекательным для иностранных инвесторов.

Broward

Округ Бровард граничит на юге с Майами-Дейд. По данным на 2020 год, там проживает 1 934 471 человек. Это второй по величине округ во Флориде и 17-ый в США. Его административный центр – город Форт-Лодердейл.

По данным Zillow.com, рынок в Броварде по востребованности относится к категории “горячий”. Его рекомендуют для расширения портфеля инвестиционной недвижимости, поскольку там всегда будет много желающих снять жилье как на долгий срок, так и на короткий.

  • Средняя стоимость дома в округе Бровард составляет $283 134. За 2019 год цены на жилье в округе Бровард выросли на 2,6%.
  • Средняя цена за квадратный метр (0,09 кв.фута) в округе Бровард составляет $17,7, что ниже среднего $20,7.
  • Средняя цена домов, выставленных на продажу в округе Бровард — $310 тыс., а средняя цена проданных — $253,4 тыс.
  • Средняя стоимость аренды в округе Бровард составляет $1800.

Здесь как и в случае с Майами-Дейд есть обязательные платежи. Правда, налог на чистую прибыль (после вычета затрат на управление недвижимостью) чуть меньше – 6%, а туристический налог – 5% (если жилье сдается в аренду на срок до полугода).

Эксперты считают правильной инвестиционной стратегией переход на горячие рынки аренды. Округ Бровард как раз является одним из них: цены на жилье низкие, а спрос на съем недвижимости – на подъеме. Если вы хотите расширить свой арендный портфель или начать работу в регионе с огромным потенциалом для сдачи квадратных метров, округ Бровард – отличное место для старта.

Консьерж

Заботы по обслуживанию вашей собственности, подбору арендаторов, сбору платы, погашению коммунальных и налоговых счетов можно переложить на управляющую компанию. Например, консьерж-сервис GQ Concierge Inc. По сумме это примерно 10% ежемесячного дохода от объекта. За эти деньги вы больше не будете волноваться о судьбе своей собственности, а наниматели жилья получат сервис высокого уровня 24/7. Вы сможете изящно дополнить предложение по аренде перечнем того, что сделает быт постояльцев комфортнее:

  • предоставление персонального водителя;
  • помощь в подборе и аренде автомобиля, вертолета, самолета, яхты;
  • услуги горничной;
  • услуги проверенных нянь для детей;
  • услуги фитнес-инструктора;
  • полный комплекс услуг по уборке помещений.

Подробности об этих округах и помощь в подборе объектов, в которые можно выгодно инвестировать, готовы предоставить в агентстве по недвижимости MONDIAL International Realty, с которым Migronis сотрудничает в США. Связаться с ними можно через консультанта Migronis. Если, кроме покупки недвижимости, вы хотите приобрести и статус американского резидента, а затем паспорт, это можно сделать через визу инвестора EB-5. Полную информацию о деталях участия в этой иммиграционной программе можно получить по запросу у представителей Migronis.

Напомним, что бизнес-иммиграция в США возможно по визам: EB-5, E-2, и рабочей визе L-1. Данные визы имеют существенные отличия, и требуют тщательного изучения перед принятием окончательного решения. Вот их основные различия:

  1. Программа EB-5 предлагает инвесторам получить ВНЖ (затем оформить гринкарту) за инвестиции от $900 тыс. Это пассивная инвестиция в проекты со сроком удержания в 5-6 лет. При этом иммиграционная виза EB-5 в США ведет к получению гражданства.
  2. Виза E-2 – это тип неиммиграционной визы предпринимателя. Получить визу Е-2 могут те граждане, страны которых заключили соглашение с США. Минимальный порог инвестиции по данной программе – от $200 тыс. Важный момент – данный тип визы не ведет к получению гринкарты в дальнейшем, также эта виза не доступна гражданам РФ, Белоруссии и Казахстана.
  3. Получить визу L-1 в США могут топ-менеджеры, руководители компаний. Это рабочий тип визы, который подразумевает открытие филиала/дочерней компании в США (в которой ранее работал заявитель) и переезд данного сотрудника в США. Инвестиции по данной программе стартуют от $100 тыс.
Читайте также:
Правила сдачи недвижимости в аренду на острове Кипр

Это основные отличия. Чтобы глубже разобраться в типах и особенностях виз, напишите нам в чат и забронируйте консультацию с иммиграционным адвокатом.

«Благодаря аренде мне удалось за 10 лет окупить покупку квартиры в Майами»

Арендный бизнес в курортном регионе, где 365 дней в году светит солнце, весьма выгоден и позволяет довольно быстро отбивать инвестиции в жилье. Для сравнения, Москва, которая по своим арендным ставкам тоже может считаться раем для рантье, позволяет вернуть вложения минимум за 14 лет и то при грамотном подходе и если квартира ни месяца не простоит без жильцов. Впрочем, грамотный подход необходим и в Майами. Петербурженка Наталья Пейсина на ЛИЧНОМ ОПЫТЕ испытала справедливость этой фразы и готова поделиться с читателями RealEstate.ru полезными советами инвестирования в жилье во Флориде.

Арендный бизнес в курортном регионе, где 365 дней в году светит солнце, весьма выгоден и позволяет довольно быстро отбивать инвестиции в жилье. Для сравнения, Москва, которая по своим арендным ставкам тоже может считаться раем для рантье, позволяет вернуть вложения минимум за 14 лет и то при грамотном подходе и если квартира ни месяца не простоит без жильцов. Впрочем, грамотный подход необходим и в Майами. Петербурженка Наталья Пейсина на ЛИЧНОМ ОПЫТЕ испытала справедливость этой фразы и готова поделиться с читателями RealEstate.ru полезными советами инвестирования в жилье во Флориде.

КАК ВЫБИРАЛИ ГОРОД ДЛЯ ПРОЖИВАНИЯ?

– Наталья, почему вы решили уехать из России в США?

– Мои родственники жили в Америке уже очень давно, и мне всегда хотелось их повидать. Кроме этого мне хотелось посмотреть на то, как и другие люди живут, попутешествовать. Я сама из Санкт-Петербуга и безумно люблю свой город, но у меня всегда была мечта жить в райском уголке мира с климатом, где 365 дней в году солнце и теплый океан! Плюс я учитывала, что Америка – это государство, которое дает невероятное количество возможностей для достижения любых высот в разных сферах деятельности. Именно поэтому я выбрала прекрасный штат с замечательным климатом – Флорида.

– Каковы были ваши основные критерии, на которые вы опирались при выборе места жительства?

– В первую очередь мне хотелось быть рядом с океаном и в безопасном районе. Так я нашла город Авентура, который расположен недалеко от Майами и всего в 5 минутах на машине до пляжа, и купила там свою первую квартиру. Авентура – спокойный, безопасный, безумно ухоженный район с множеством ресторанов, школ, магазинов и различных развлекательных комплексов. К тому же, все расположено очень компактно – буквально под рукой.

– Сразу ли удалось подобрать подходящий вариант, или у вас возникли какие-то трудности при подборе?

– Я реалистичный человек, поэтому в принципе уже знала, чего именно я хочу. Подбор не занял много времени, так как я подходила к решению вопроса исходя из бюджета и месторасположения. К счастью, у меня была возможность купить квартиру по приемлемой цене в хорошем районе. Мы остановили свой выбор на квартире площадью 120 квадратных метров с двумя спальнями и двумя туалетами, с потрясающим видом на залив и океан с 21 этажа. Представляете, иногда можно видеть дельфинов и морских коров с открытого балкона! Кроме того, это закрытый комплекс, состоящий из двух зданий в 27 этажей каждый, два бассейна, фитнес зал, сауна, библиотека, детская игровая площадка, охрана 24 часа в сутки. Именно эта квартира была без мебели, куплена на вторичном рынке и требовала ремонта.

– Насколько я знаю, ваш удачный опыт с приобретением жилья для себя позволил вам пойти дальше и теперь ваша работа также связана с недвижимостью?

– Действительно, сегодня я работаю в агентстве недвижимости, которое сама и основала – MNM Companies LLC (Майами, Неаполь (Флорида), Москва). После того, как у меня лично получилось удачно инвестировать в жилье, я решила, почему бы не помогать в этом другим…

АРЕНДНЫЙ БИЗНЕС В ЦИФРАХ

– Вы и сейчас живете в этой квартире?

– Нет, на данный момент я сдаю ее в аренду одной семье из Латинской Америки.

– А сколько может приносить квартира в Майами от сдачи в аренду?

– Все зависит от суммы вложения, месторасположения объекта, суммы аренды и затрат на содержание, ну и срока аренды. Например, жилье вам стоило 100 тысяч долл. Ежемесячные затраты – 500 долл. х 12 месяцев = 6 тысяч долл. Годовой налог на недвижимость – 2 тысячи долл. В свою очередь доход от аренды будет 1,3 тысячи долл. х 12 месяцев = 15,6 тысячи долл. Из них вычитаем 8 тысяч долл. расходов и получаем 7,6 тысячи долл. В итоге, я окупила эту квартиру за 10 лет. И не забудем учесть факт, что недвижимость выросла в цене, и я могла взять кредит под нее и купить другую недвижимость для получения следующего дохода.

– А как в динамике менялась стоимость вашей квартиры?

– В 2001 году она стоила около 250 тысяч долл., а сейчас около 350 тысяч долл., но это из-за падения цен в кризис. Так-то стоила бы еще дороже. Например, в 2006 году планка поднялась до 450 тысяч долл.

НА ЧТО РАСЧИТЫВАТЬ РОССИЯНАМ ВО ФЛОРИДЕ?

– А вообще, есть ли какие-то специальные требования для покупки жилья иностранцами в Майами?

– Одно из самых распространенных требований для иностранцев при покупке недвижимости с получением кредита – это наличие визы или какого-либо другого документа, подтверждающего ваше легальное нахождение в стране. Также проверяется, не причастны ли вы к каким-либо террористическим группировкам (после сентября 11 2001 года).

Читайте также:
Как сдать недвижимость в Болгарии

– Если уж это такое популярное направление, то и годовое обслуживание квартиры обходится недешево? И дороже ли обходится оно для иностранцев, нежели для граждан США?

– Неважно, вы гражданин США или иностранец, сумма ежемесячного обслуживая зависит от площади вашей квартиры, предоставляемых услуг в комплексе и стоимости содержания комплекса в надлежащем виде. Обслуживание может варьироваться от 150 долларов до 3 тысяч долларов месяц. Мы все знаем, что чем элитнее дом, тем дороже цена обслуживания. Также не забудем учесть факт обязательного платежа, как налог на недвижимость. В каждом графстве оно разное, но не сильно отличается и составляет примерно от 1.5% до 2.6% от оценочной суммы объекта, которая определяется городским оценщиком ежегодно, базируясь на продажах за этот год. Налог платится в конце года, но город может дать отсрочку выплаты.

КАК ПРОХОДЯТ СДЕЛКИ?

– Как проходила сделка? Обращались ли вы в банк за кредитом?

– В 2001 году было не сложно получить финансирование даже для не граждан Америки. Обычно банки давали кредит 70-80% от оценочной стоимости объекта. У меня сделка заняла примерно месяц, так как необходимо было все проверить, удостовериться, что продавец именно тот, который зарегистрирован/прописан/имеет права собственности в данном объекте. Кроме того, нужно было проверить есть ли задолженность по квартплате у предыдущих владельцев. А также нет ли претендующих физических/юридических лиц на этот объект по каким либо причинам. В момент подписания договора обычно покупатель платит первый взнос, потом через примерно 5-10 дней (в зависимости как обусловлено в договоре покупки) вносится второй взнос в сумме 10% – 20% от стоимости покупки, согласованной обеими сторонами. Первый взнос – это, по сути, аванс, показывающий серьезность намерений покупателя. Остальная сумма может быть выплачена в день сделки – в том числе, и банком, который выдал ипотечный кредит покупателю.

– А какие у вас сейчас условия по ипотеке?

– Сейчас упала ставка до 3.13% с 6%. Но при этом ужесточились условия выдачи кредита. В частности, вы должны предоставить банку справку о ваших доходах и расходах за два последних года.

– Кто еще участвует в сделке в США?

– Все сделки, касающиеся недвижимости, проходят только через адвокатов, которые в свою очередь проверяют от А до Я всю историю данного объекта. После этого они оформляют документы по собственности и страховку, так что после покупки данного объекта никто не сможет претендовать на эту собственность.

– Каковы были затраты на адвоката при оформлении сделки?

– Эти затраты примерно составляют 1.7% – 2.5% от суммы покупки. Главная сатья расходов касается проверки юридической чистоты объекта.

ОПЫТ – СЫН ОШИБОК ТРУДНЫХ

– На что, по вашему мнению, еще обязательно стоит обратить внимание при покупке жилья в США?

– Обязательно бы выяснила, какие существуют статьи расходов в месяц и за год: налоги, обслуживание дома, коммуналка и так далее. Выяснила бы, как часто можно сдавать в аренду, правила в отношении ремонта, так как домоуправление (ассоциация жильцов), например, обязывает положить звукоизоляцию определенной толщины при укладке пола. И тут же нужно помнить, что ремонтно-строительные работы должны быть одобрены ассоциацией жильцов и инспектором от города. Необходимо также разузнать, прикреплена ли к этой квартире парковка, ведь не в каждом комплексе она переходит в собственность вместе с квартирой.

– Были ли у вас ошибки, которые можно было избежать?

– Да, несомненно были. При первой покупке я не владела хорошо английским языком и меня не осведомили, что необходимо платить ежемесячное облуживание. Мне показалось, что я его оплатила при покупке вперед на несколько месяцев, соответственно мне пришло письмо от адвоката, который представлял ассоциацию жилищного комплекса, и, к сожалению: мне пришлось заплатить за письмо от адвоката в сумме примерно 500 долларов и также пенни вместе с неоплаченным обслуживанием.

– А сколько сейчас в среднем стоит квадратный метр жилья в Майами?

– Все зависит от месторасположения. Если вблизи океана, то снять дом в среднем можно от 600 долл. за квадратный метр – это как минимум для элитной недвижимости. Но если недвижимость не в элитном здании, то от 270 долл. за квадратный метр и выше.

– Легко ли было освоиться на новом месте, особенно с соседями? Все-таки другой континент.

– Мне нравится, что соседи приветливые и не докучают. И уж точно в 12 ночи к вам не постучат неожиданные гости. А даже если и соседи шумные, то это быстро поправимо предупреждением и иногда даже штрафом от ассоциации комплекса. Конечно же, был языковой барьер по началу, но он быстро проходит, когда вы живете и вам необходимо как-то объясняться где-либо, что в принципе дает хорошую практику при изучении языка.

Сдача в аренду недвижимости во Флориде

Войти

Авторизуясь в LiveJournal с помощью стороннего сервиса вы принимаете условия Пользовательского соглашения LiveJournal

  • Recent Entries
  • Archive
  • Friends
  • Profile
  • Memories

Домик во Флориде в аренду. Или азы инвестирования в США.

Чтобы тысячный раз не рассказывать – описываю необходимый минимум.
Уроки Willy. Пассивный доход 40% годовых.

Часто задаваемые вопросы.
Задача: вложить деньги в недвижимость и обеспечить себе пассивный доход примерно в 40% годовых.
Это все еще работает?
Да, действительно! Это все еще работает прямо сейчас.

Как я все это реализовал?
Знакомьтесь – Willy!
У меня есть Ментор, мой друг с которым мы познакомились 10 лет назад, по дороге на Китайскую стену.
Он свободно говорил на немецком, потом испанском, потом английском, а потом еще на каком-то, чем меня заинтересовал.
Я спросил его откуда он? И он дал визитку с фотографией – теперь у меня такие же.
На обратной стороне было написанно we speak: . И далее шли языки. В том числе был Русский.
Я посмотрел на Willy, и спросил:”Еще и по Русски?”
Еще и по русски – ответил Willy и подмигнул мне.

Читайте также:
Аренда недвижимости в Черногорье

С тех пор мы дружим, были друг у друга в гостях несколько раз, у нас есть общие знакомые.
Мой основной Актив в США по инвестированию в Ugly houses – это Вилли! Без него, я бы ни за что не влез в эту тему.

Почему Ugly Houses?
Нужно понимать Willy! Его основной мотив по жизни – Свобода!
Как он понимает свободу? – тотально!
Развелся с женой оставив ей половину состояния. Приезжает регулярно навестить и поддержать семью.
Постоянно путешествует! Без остановок. Больше месяца в какой-нибудь точке планеты я его не видел.
Несколько паспортов разных стран, от государства не зависит.
Свободно говорит на . Языках и инвестируется по всему миру.
Изобрел гениальную схему пассивного дохода – купить недвижимость и сдать ее в аренду!
Финансово – свободен: тратит меньше чем получает от доходов от сдачи недвижимости в аренду.
Так Willy перебирая разные способы обеспечить себе стабильный финансовый поток, защищенный, понятный, максимальный, за свои 60 с лишнем лет пришел к Ugly Houses :)
Именно в этом сегменте, при минимальном участии обеспечивается доходность в 40% не считая прироста стоимости недвижимости.

Как покупать дома?
На distressed market, foreclose houses.
Пишем в гугл foreclosure homes florida
И попадаем в инвестиционную нишу с доходностью в 70% годовых при активном менеджменте (рулите сами) или 40% если перепоручили.
Я покупал в Тампе, вот например регулярная подписка на банкротное имущество http://tampa-bankowned-list.blogspot.com/.
Задача – купить самый дешевый дом в Red Neck area – там где не только афроамериканцы, а можно сдать еще и Мексиканцам или обычному американскому работяге дешевое жилье. Не покупать деревянный дом – сожрут термиты. Покупать блочный дом.

Про этот конкретно дом я расскажу еще.

Почему блочный?
Wooden/Block – написано в каждом объявлении при продаже.
Термиты – местная проблема. Можно с ними бороться. Можно купить блочный.
Инвесторы делятся на 2 типа – keeper и flipper.
Флипер – купил подешевле, привел в порядок – продал по дороже.
Кипер – хранит и сдает в аренду.
Флиперу пофигу какой дом – главное, чтобы его заранее хотели купить в том виде который он приобретет после remodeling.
Keeper – будет держать дом лет 10 – лучше Block! :)

На кого покупать дом?
Не на себя – в Америке любят делать правовые подставы. Прыгают под машину, подают в суд если не так посмотрел.
Далее адвокат возьмется за кейс или нет, в зависимости от состояния жертвы. Если у того 5 домов – отлично. Если ничего нет, поищем другой кейс.

Еще один нюанс. Каждый раз платить налоги при перепродаже?
Короче: дома покупаются на Land Trust.
Land Trust – такая форма юр лица, которая позволяет избежать попадания в Public records.
Бенефициар – вы, и trustee – доверенное лицо. Позволяет через инструмент private documents – делать с домами все, что угодно.
Продавать, покупать и т.д. Просто меняются бенефициары. И все это внутренние документы.
Land Trust создается на гражданина России при предъявлении Вашего загран паспорта и комплекта документов представленного в этой книжке в Банке за 1 час.

Как сдавать?
Можно тупо в лоб!
Дом который на картинке – продавался летом за $25k
Move in ready, 2 спальни, 1 санузел.
Такой дом сдается As Is – как есть за 800$ постояльцу.
Просто меняется рекламный баннер перед домом и еще 10 таких же ставятся в пятницу (в понедельник их выкинут служба города).
За выходные вы получаете 10 звонков по аренде, сдаете и радуетесь вообще не парясь про электричество, воду, ремонт и т.д.
Доходность считайте сами.

Willy этого мало!
Он покупает дома 3 спальни, 2 санузла в основном.
Далее делит их на 3 units. И каждый сдает в аренду по $149 в неделю.
Сам платит за электричество и воду, получается примерно $1500 в месяц чистыми за аренду.

Мой кейс:
Купил домик чуть побольше, за $30k, $10k вложил в ремонт и разделил на 4 части: пришлось доделать 2 отдельных входа, добавит 2 миникухни и 2 минисанузла. Получилось 4 unit каждый сдается за $149 в неделю = $2500 в месяц, доходность считайте сами.
До кризиса этот дом был в залоге у банка – закладная была $270к. – упал в цене в 10 раз.
Willy знает когда покупать! На его веку Америка банкротится 3 ий раз. Он покупает на дне, банкротные дома по 18-25, потом продает, когда они отрастают хотябы раз в 5 (ориентировочно через 7 лет). Пока они растут в цене, он их сдает.

Откуда рабочие?
У нас Леруа Мерлен – там Home Deepot. Крупнейшая в мире сеть для строителей и ремонта.
Перед входам стоят госторбайтеры за недорого. Кубинцы, мексиканцы, афро. $8-12 в час и у тебя – моляр, сантехник или электрик со своими инструментами или без. Выбирай не хочу.

Переделали дом, купили БУ мебель.
На аукционе http://www.salvationarmy.org/ продается ежедневно огромное количество бу всего!
Диваны и кухонная мебель по цене от $5 до $20. На $300 я затаривал свой грузовик до отказа!
И обставлял весь дом купив в каждый юнит кровать, матрац, шкаф, настольный свет, прикроватную тумбу, кресла стол и стулья, кухонную мебель, и даже картины на стену. Купил однажды 2 ящика картин размером с наши мусорные баки за 5$. Ни кому они там не нужны :)
Новыми я покупал только самые дешевые микроволновки и минихолодильники – это наш средний арендатор называет кухней.

Дом есть, на юниты поделен, мебелью обставлен, сдаем!
Никогда не сдавать матери одиночке с ребенком, священнику, доктору или адвокату. Почему :) отдельная песня.
Оптимальный клиент – мужик одиночка, работающий на понятной работе. Продавец в магазине или электрик на стройке.
Еще на стадии въезда постояльцу Вилли предлагает подписать 3 документа:
1. Анкета со своими паспортными данными и правилами проживания в доме.
2. Из дома съехал и никаких претензий к владельцу не имею (и поле дата остаются не заполненными).
3. Ключи от дома владельцу вернул.
Зачем? – каждый кто въезжает, заранее подписал все документы о том, что он уже выехал.
1. Проверка на вшивость – если клиент начинает ныть и говорить, зачем? Я не буду это подписывать!
Вилли с удовольствием говорит им спасибо, до свидания! ( professional tenants – въезжают, потом не платят, и хрен выселишь!)
Но с Вилли этот номер не прокатывает :)

Читайте также:
Как правильно арендовать недвижимость в Тайланде

Пример:
Мы сдали в аренду дом который я купил еще на стадии ремонта.
В том числе милому мускулистому белому парню по имени Leon который называл себя не безосновательно Tree Man.
Он зарабатывал себе на хлеб тем, что убирал на заказ с участков старые деревья. У него был большой грузовик, инструменты, и вообще он вел себя очень прилично. Называл меня boss и первое, что сделал заселившись в дом, залатал крышу над своей частью дома и конечно же обрезал давно засохшие ветки на деревьях в саду. Рукастый парень! Берем!

Кто бы знал, что спустя 4 месяц Leon засрет весь сад своим, как он говорил “Золотом”. Поставит в каждом углу сада будку для собаки – 4 штуки. Начнет торговать обрезками деревьев, а в последствии еще построит баррикаду рядом со своей входной дверью, которую завесит старыми коврами а внутрь пустит еще 5 собак защищаясь от полиции. А инспектор пришлет нам уведомление о том, что мы должны все убрать!

Как выселять Leon’а?
Отдельная история.
Сначала специальный человек Delivery Server – приносит ему уведомление – что вы выехали! Освободите помещение!
Он конечно не подписывает, но Delivery Server имеет право на трюки типа:
– Leon привет!
– Привет. Чего хотел?
– Тебе письмо из суда.
– Пошел На!
– Мне важно было понять, что Leon это именно ты, можешь ничего не подписывать, прикрепил тебе бумагу на забор.

Далее Leon имеет право на апелляцию, и назначить слушание. И в 9 случаях из 10 постояльцы этого не делают, помня о подписанных документах еще при въезде. Но не в этом случае. Leon был воспитан в детском доме, как потом оказалось, и защищал территорию.
Написал опровержение на 14 листах. Вилли пришлось прийти на суд и показать документы.
Далее, полицейские – предупреждение о силовом выселении через 3 дня. И .
Процесс занял почти месяц, Leon съехал!
Заново ремонт этого Unit A. Демонтировать его укрепления.

А кто у тебя, Паша там всем занимается?
Сейчас Jack – один из строителей, знакомый Вилли, что бы я там без Вилли делал?
У меня Jackом договоренность. Сначала была 10% от выручки, так Вилли со своими менеджерами привык договариваться.
Я с Jackом после долгих объяснений Вилли, почему мне это выгодней передоговорился на 20% от чистой прибыли.
Jack ищет, заселяет и выселяет если те плохо себя ведут жильцов. Следит за состоянием юнитов и если надо делает мелкий ремонт.
Помогает оплатить счета, и все что мы выручили с дома за вычетом издержек – 20% ему, 80% мне.
В среднем остается $1200 в месяц.

Как найти менеджера?
Это основная проблема!
Первый кандидат был из поляк из Канады – очень интеллигентный, 2 высших образования.
Полгода доказывал нам, что у него жизненный этап, когда нужны деньги! И он больше не планирует дружить с индейцами и не интересны ему больше певчие птицы. Работа! Пассивный доход! Готов купить дом! Будем все вместе покупать, ремонтировать, управлять. Поехали!
Отдали ему наши дома в управлении. И он действительно не плохо поработал. Как минимум закончил основной ремонт в моем доме, после того как я уехал. И даже собирал аренду первые несколько месяцев. Но потом устал.
Поручил одному из жильцов собирать деньги, свой дом продал соседу, свалил и нам ни о чем не сказал. Очень устал!
У меня в доме отключили электричество и воду, жильцы съехали, дом разграбили.
Вилли приехал через какое-то время звонит мне – вылетаю :-(

Прилетел, искали по знакомым менеджера, нашли Яцека.
Сейчас Яцек за нашей недвижимостью следит. Трудяга!
Верю, что все будет Хорошо!

Если инвестировать постепенно или сразу много?
Можно! Вилли так и делал.
У него было 200 юнитов в одном блоке и 250 в другом.
Когда домов много, а это несколько улиц, конечно есть наемный менеджер с командой и они работают.
Управляют недвижимостью. Такой не хитрый бизнес.
Кредиты в Америке под недвижимость дают без проблем под 5-10% годовых, сдавая в аренду ты генеришь 40-70% грех не накупить домов и сдавать. Читаем Кийосаки “Богатый Папа, Бедный Папа”.
Покупаем на дне, когда Америка кричит про кризис. Проходит 7-10 лет, продаем.
Вилли за жизнь делает это сейчас уже 3 ий раз.

Как заинтересовать Willy?
Никак! :) Willy живет с философией die broke.
Умереть, потратив все до последнего цента.
“Я достаточно поработал, теперь распродаю постепенно все имущество” к своим 90 годам, у меня не останется ни копейки.
Детям оставлять – я пробовал. Они пусть идут своим путем. Образование и стартовый капитал я им обеспечил, а всю жизнь их содержать – им же хуже. Сейчас Вилли живет в патайе, купил себе там несколько квартир, консервативно сдает их в аренду (пенсия) – у него, как он говорит Viagra time. Утром exercises, вечером sexercises. Планы на ближайшие 5 лет жить там. В деньгах не нуждается. Бывать в Америке больше смысла не видит, текущие несколько домов в Тампе купил для дочери. Ну уж очень они были дешевые :)

Willy на столько профессионал в этой теме, что прошлым летом мне грустно было смотреть на риелтеров во флориде. Когда после 15 секунд изучения условий на сделке Вилли бросал им на стол документы и говорил:”Вы видимо новички на этом рынке?”
Потом исправлял ручкой договор в 3х местах и мы покупали за неделю 2-3 дома, а еще через неделю, когда Вилли уезжал все дома были сданы. Но сейчас – die broke philosophy он воплощает в действии. Через 5 лет планирует уплыть в кругосветный круиз на лайнере, шутит, что на кресле каталке с Тайкой за спиной. В 70 лет по его мнению это оптимальный вариант времяпровождения :)

Читайте также:
Аренда недвижимости в Пуэрто-Рико

Что, без Willy никак?
Я не выбрал это делом жизни, но в любом случае без своих учителей, я не был бы тем, кем я стал.
И Willy конечно, без преувеличения – основной актив.
И он меня многому научил. В том числе мы вместе посещали местные тусовки инвесторов.
Забиваем в гугл: tampa real estate investors club
И первое кого находим Suncoast Real Estate Investors Association (“SREIA”)
Они встречаются каждый месяц, инвесторы :) новички и профессионалы. Willy когда-то был постоянным гостем.
Там есть все! Уроки, как, где и что покупать. Консультанты, строители и даже экскурсии на автобусах для вновь прибывших инвесторов, что и где конкретно сейчас и по чем продается :)
Езжайте и познакомьтесь с тусовкой таких как Willy!
$20 вход для не членов клуба! Еще и чаю нальют :)

А можно это сделать в Miami?
Конечно можно: только в запросе в гугл вместо Тампы поставьте Маями или любой другой город или штат.
Найдите местную тусовку.

Паша, а чего ты плотно этим не займешься?
Я занялся! Купил домик, ввязался в это во все, чтобы проверить, а не шутит ли Willy?
Попал с менеджером, потом с Leon’ом. Но сейчас – я верю Willy. :)
Теперь можно купить нужное количество домов и жить себе спокойно на пассивный доход. Willy вообще надо мной стебется и предлагает следующую схему: продаешь свою квартиру за 400, покупаешь 10 домов таких как уже купил. Сдаешь, получаешь Чистый доход $12к ежемесячно и на эти деньги снимаешь свою же квартиру и ты пожизненно обеспечен! :) Ругается на меня, и спрашивает:”Зачем я в Гарварде учился?”.

Зимой я привез во флориду супругу. Показал все. Предложил туда переехать. Или жить на 2 дома.
Посмотрели, погуляли, в Маями съездили, на карибах потусили, свалили домой.
И этим летом я поехал покупать следующий дом.
Willy показал подходящую сделку и говорит:”Берешь? Если нет, я беру супруге.”
Я позвонил жене. Эля умница – говорит, конечно берем! Денежки будут капать! Берем!
И я взял паузу на денек. Угол Домика о котором идет речь, виден на картинке с табличкой For Sale.
Мне стало грустно и я поймал себя на мыслях о том, что готовлю объяснения для супруги, почему я не хочу покупать дом.
Странно себе в этом признаться, но я почему-то не готов посвятить часть себя аренде домиков во флориде.
Искренне верю, что смогу зарабатывать деньги на любимом деле! Там где реализую себя полностью, без остатка.
Видимо уж очень разбалован, что ли? А может истории с менеджером и постояльцем подсказывают мне, что хлеб не такой уж и легкий, как может показаться на первый взгляд. Итого – Willy купил этот дом для своей бывшей супруги.

Но этой зимой я опять еду в Штаты, кто знает :)
– Паша, а можно тебе с собой денег дать?
Спасибо. Я могу себе позволить покупать на свои. Достаточно предложений от друзей. Если вдруг поеду, и зависну там на годик другой, и возьмусь там за управление недвижимостью, дам знать :) Поменяю статус на фейсбуке на: “Размещаю инвестиции во Флориде!”.

Есть ли другие модели инвестирования?
Конечно есть. Вилла в Орландо рядом с диснейлендом. И другие ходы, которые прямо сейчас работают очень круто.

Могу ли я проконсультировать?
Консультирую в неделю раз, как минимум.
Угощают меня ужинами друзья :)
Надоело рассказывать все уже в 100й раз :)
Только Женя – поехал и купил 2 домика и сдал в аренду As Is, чтобы не париться особо. Потому, что у него Родители туда уехали на ПМЖ. А он им тем самым пенсию обеспечил. Остальные – консультируются :)

Именно по этому друзья, я сегодня потратил 3 час для Вас!
Удачи Вам в организации пассивного дохода!

Недвижимость в США: Флорида…так далека, и так доступна

Жилье в самом солнечном штате США, Флориде, имеют многие наши “звезды”. Таблоиды время от времени пишут о том, что тот или иной VIP-персонаж вернулся с отдыха в Майами Бич или Форт Лодердейле. Квартиры-новостройки в самой престижной точке побережья – на острове Уильямс – в 1998 г. активно продвигало московское представительство застройщика (его, кстати, возглавлял наш известный спортсмен). Сделки такого уровня обычно обставляются очень пышно: в аэропорту покупателя встречает лимузин, он несколько дней живет в окружении мировых знаменитостей. И все это – чтобы потом выложить несколько сотен тысяч, а то и миллионов долларов.

Ориентация посредников-соотечественников в конце 90-х только на очень богатых россиян создала Флориде имидж безумно дорого места. И американские риэлторы, приехавшие недавно на одну из специализированных выставок в Москву жаловались, что столичный средний класс поначалу от их стенда буквально шарахался – “Это не для нас!”. Между тем, выбор жилья во Флориде только к пентхаусам с видом на океан не сводится. На обоих побережьях полуострова – со стороны Мексиканского залива и Атлантического океана – есть множество небольших уютных городков-курортов. Там, конечно, нет того блеска, что в средоточии вилл-миллионеров Палм Бич, но зато и жилье более доступно.

Фактически, нижняя планка цен во Флориде сегодня составляет $60.000 для квартир и $100.000-150.000 для отдельного 3-4-комнатного дома с участком земли. Однако при тех возможностях, которые открывает американская система ипотечного кредитования, и эти цифры не предел. Воспользоваться кредитом, скажем, на 30 лет можно, не будучи гражданином США. Годовой рост стоимости недвижимости во Флориде (до 10%) уже несколько лет превышает стоимость кредитования (7-8% и меньше). Если россиянин в состоянии оплатить наличными – то есть внести сразу – хотя бы 30% стоимости недвижимости, то банк даже не требует предоставления поручителя и свидетельства о доходах. В случае, если такая документация у покупателя имеется, то стать собственником, можно заплатив всего лишь 20% единовременно.

Людей, способных заплатить за любую машину или дом, что называется in cash, в США достаточно. Но даже состоятельные граждане всегда используют для покупок кредит. Действовать по-другому там просто не принято – все привыкли считать. Ни один американец не рассуждает в духе: “У меня есть $100.000, и я хочу купить на них дом”. Он лучше купит на них три особняка в кредит. Сдавая два из них, окупит все текущие расходы и банковские проценты, и в перспективе полностью “отобьет” третий объект. Как сказал нам один из американских риэлторов: “Вот и думайте: что лучше? Ни с кем не связываться и сидеть на своих деньгах. Или быть в долгу, но зато через некоторое время получить дом бесплатно”.

Читайте также:
Особенности аренды недвижимости в Болгарии

Кроме того, кредитная история в Америке самоценна. Даже если человек не нуждается собственно в рассрочке, он все равно занимает деньги в банке. Положительная credit history в США – это доказательство платежеспособности и финансовой состоятельности, а значит и главный гарант благополучия человека. Для граждан РФ, которым обзавестись этой самой историей на родине, по большому счету, негде, это может оказаться полезным. Например, если человек захочет впоследствии заняться в США бизнесом или как-то иначе связать с этой страной свою судьбу. Небесполезной кредитная история может оказаться и при общении с финансовыми институтами в других странах.

Флорида – это не какая-нибудь Юта, а место паломничества отпускников со всех штатов. Более 1.000 человек, по статистике, ежедневно прибывает сюда со всех концов страны. Благодаря климату, квартиры на побережье прекрасно сдаются круглый год. Особенно в зимние месяцы, когда население некоторых городков увеличивается втрое. Равнодушные к снегу и горным лыжам американцы встречают Новый год под местными пальмами. По словам риэлторов, дом стоимостью 100.000$ (за который вы заплатили всего треть), может приносить порядка $1.100 в виде арендной платы ежемесячно. За вычетом налогов, расходов, выплат по кредиту на руки собственнику остается еще $400-500. Т.е. больше, чем одна треть. Очевидно, что чем дороже купленный объект, тем больший доход остается ипотечному заемщику на руки.

Если покупка жилья в США для вас – это не просто долгосрочная инвестиция, и вы собираетесь недельку-другую в году посещать пляжи Флориды лично, то лучшим вариантом является жилье в курортном городке или апарт-гостинице. Менеджментом такого жилья обычно выступают крупные отельные сети типа Hilton, Ritz, Sheraton. Они же занимаются сдачей вашего жилья туристам в остальное время года.

Если деньги желательно “прокрутить” быстро, то, как в Москве, прибыльнее всего вкладываться в проекты-новостройки. Разница в механизме сделки, однако, существенная. Вы не финансируете застройщика из своего кармана: он использует заемные средства. А первый взнос покупателя (20-30%) кладется на его именной счет условного депонирования в банк, обеспеченный государственными гарантиями. Этих денег застройщик не видит до тех пор, пока квартира не сдана, ключи не получены и вы не вступили во владение. Соответственно ваши деньги не могут пропасть или “заморозиться” из-за какого-то недостроя. Ведь банк заинтересован в этом в первую очередь.

Когда дом существует только на бумаге, цена квартиры минимальна. На этом этапе застройщику надо привлечь как можно больше покупателей, чтобы доказать банку успешность проекта, и он демпингует. Когда треть квартир предоплачена (а для этого иногда достаточно одной-двух недель), цена квадратного метра повышается и затем поступательно растет вплоть до сдачи дома 1,5-2 года спустя. Чтобы “соскочить” и вернуть деньги с неплохой прибылью, не обязательно ждать окончания строительства. Если проект успешен, и почти все квартиры в нем предоплачены (а этот момент наступит где-то через год), фирмы-посредники с удовольствием возьмутся за реализацию всего лишь зарезервированной вами жилплощади. Прибыль инвестора на этом этапе может составить от 70% до 200%. Напомним, вложили вы не более трети изначально заявленной стоимости жилья.

Никаких прав на визовые преференции владение жильем в США, к сожалению, не дает. Чтобы облегчить себе въезд в страну, можно купить тут бизнес: предпринимателям по закону разрешено прилетать в страну для заключения сделок, чем и можно пользоваться. Для этого надо инвестировать средства, к примеру, в автозаправку, отель, офис, торговые площади или другую коммерческую недвижимость. Сдача жилья в аренду бизнесом не считается, если только вы не являетесь собственником многоквартирного доходного дома. Поскольку во Флориде нет государственных налогов, инвестирование тут считается особенно выгодным. Поэтому Майами выбирают делают своим домом не только “звезды”, но и корпрации – у многих крупных компаний здесь располагаются штаб-квартиры.

Обзор рынка недвижимости Флориды (США)

Что касается покупки недвижимости во Флориде, то большая доля сделок приходится на южную ее часть. На побережье находится много кондоминиумов, домов и вилл, которые после покупки можно сдать в аренду и получать стабильный доход. Дополнительную привлекательность этому солнечному штату добавляет развитая сфера обслуживания инвестиций в недвижимость – иностранный инвестор может поручить содержание приобретенного объекта и сдачу его в аренду специализированным управляющим компаниям.

Во Флориде самый высокий процент сделок с недвижимостью, совершенных иностранцами, среди всех американских штатов. По данным Ассоциации риелторов Флориды, с 2009 г. иностранцы потратили здесь более $50 млрд, купив около 250 000 объектов недвижимости. Некоторые из них сдают свою собственность в аренду, другие живут здесь или приезжают на отдых.

Для британцев и других иностранцев Флорида стала наиболее популярным направлением для пенсионеров. В этом регионе развита инфраструктура, нацеленная на обслуживание людей пенсионного возраста. Практически везде можно встретить пансионаты и даже целые жилые комплексы, ориентированные только на проживание пенсионеров. Исключение, пожалуй, составляют самые элитные и фешенебельные районы. Подобные места окружены различными медицинскими и реабилитационными учреждениями, салонами красоты и большим количеством разнообразных ресторанов и кафе.

Многие знаменитости из России и других стран выбирают Майами для покупки недвижимости и в качестве места проведения своего отдыха.

Штат Флорида расположен на юго-восточном побережье США. Его восточное побережье омывается Атлантическим океаном, а западное – Мексиканским заливом. Помимо полуострова Флорида, в состав штата входит часть материка и острова Флорида-Кис со столицей архипелага в городе Ки-Уэст.

Это один из самых густонаселенных штатов в Америке. Столицей штата является город Таллахасси, а финансовым центром и наиболее популярным курортным направлением – Майами, где проживает очень много русских.

Климат здесь тропический, даже зимой температура остается на уровне +20С. Циклоны периодически доставляют неудобства местным жителям, но баланс между ценами, погодными условиями и общим уровнем жизни создает комфортные условия для проживания.

Читайте также:
Как сдать недвижимость в Болгарии

Знаменитые парки развлечений Disney World и Universal Studio, расположенные в Орландо, ежегодно привлекают большое количество посетителей со всего мира. Также во Флориде находится известный парк Everglades, где обитают дикие животные.

Как добраться

Международный аэропорт Майами связан с Москвой прямыми регулярными рейсам. Это направление обслуживают российские авиакомпании «Аэрофлот» и «Трансаэро», рейсы выполняются из московских аэропортов «Шереметьево» и «Внуково» соответственно. Время в пути составит более 12 часов.

Рынок недвижимости

В 2007 году на рынке недвижимости США начался ипотечный кризис, и в результате цены на недвижимость во Флориде упали в среднем на 30-40%.

Флорида быстро начала оправляться после кризиса. Рынок недвижимости штата пока только набирает обороты и его еще трудно назвать стабильным. Это один из немногих штатов США, в котором наблюдается быстрое восстановление рынка.

Рекордно низкая стоимость жилья была зафиксирована здесь в 2011 г., однако уже в 2012 г. во Флориде наблюдалось значительное повышение покупательской и инвестиционной активности, особенно со стороны иностранных инвесторов. По данным Ассоциации риелторов Флориды, около 90% иностранцев выбирают для покупки жилья южную часть штата и приобретают объекты без привлечения кредита.

Средняя цена объекта, приобретаемого иностранцами во Флориде, составляет $222 500. Многие местные жители уже сейчас проигрывают в борьбе за покупку наиболее ликвидных объектов, потому что иностранцы готовы платить всю сумму сразу.

Июль 2013 г. стал 19-м месяцем подряд, когда во Флориде наблюдался рост цен. По данным Ассоциации риелторов Флориды, рынок недвижимости продолжил расти в августе 2013 г. В июле 2013 г. средняя стоимость дома на одну семью здесь составила $177 500, что на 18,7% больше, чем в июле 2012 г. Если сравнивать средние цены по стране, то они находятся на уровне $214 000.

В этом штате отмечается высокий показатель залоговой недвижимости, но это не способствует снижению цен, так как такую недвижимость быстро раскупают инвесторы.

Сейчас здесь появляются новые предложения, и это говорит о том, что покупатели хотят продавать свои дома, так как рынок находится на подъеме. С одной стороны рынок недвижимости восстанавливается, с другой – у банков находится еще много непроданных, изъятых за долги объектов, что продолжает подогревать интерес инвесторов.

Где покупать

Цены во всех населенных пунктах Флориды разные. Их диапазон весьма широк – от $50 000 за небольшую квартиру до нескольких миллионов за шикарную виллу с собственным пляжем. Самые благоприятные и востребованные для покупки районы – прибрежные, как правило, выбор останавливается на кондо и виллах. Если рассматривать отдельные примеры, то цена квартиры в высотном здании в хорошем районе начинается от $600-800 за кв. м.

Россияне во Флориде обычно выбирают для покупки районы в пределах округа Майами-Дейд, куда входит Большой Майами. К ним относятся Майами-Бич, Санни-Айлс-Бич, Авентура и Фишер-Айленд. Такие пригороды Майами, как Уэст-Палм-Бич и Бока-Ратон выбирают состоятельные покупатели.

За последние полтора года в Майами наблюдается высокий спрос на элитные объекты недвижимости. Двухэтажные апартаменты в Майами-Бич с просторной террасой на побережье с видом на океан будут стоить от $500 000. Апартаменты с тремя спальнями на Фишер-Айленд, куда можно добраться только на личном транспорте, стоят примерно от $3 млн. А в Санни-Айлс-Бич апартаменты с дизайнерским ремонтом с тремя спальнями на побережье оцениваются примерно в $1,5 млн.

К северу от Майами находится небольшой город Халландейл-Бич, который подходит для покупателей со средним достатком. Предложения стоимостью более $1 млн здесь встречаются редко. Квартира площадью около 80 кв. м в 20 минутах ходьбы от побережья стоит примерно $100 000-150 000. Столько же стоит квартира на побережье, только меньшей площади.

В то время как побережье Мексиканского залива не пользуется особым спросом у наших соотечественников, сами американцы, а также канадцы, британцы и бразильцы предпочитают покупать жилье именно здесь. На юге Флориды на побережье Мексиканского залива инвесторы выбирают города Тампа и Сент-Питерсберг, а также популярные курорты Нэйплc, где проживает большое число миллионеров, и Сарасоту и Форт-Майерс-Бич.

Как купить недвижимость в США и заработать на ее сдаче в аренду

Купив недвижимость в США, иностранцы могут не только обзавестись жильем в новой стране, но получить гарантированный доход, сдавая его в аренду. Эксперты компании «Феод Групп» объяснили, как сделать выгодную покупку и на какой доход можно рассчитывать

Образ американского риелтора давно стал символом успеха и богатства. Причиной тому — стабильный и сформированный рынок недвижимости США, где у всех участников есть возможность заработать и приумножить свой капитал.

Доходность и возможности для иностранных инвесторов

Зарубежные инвесторы тоже могут заработать на рынке недвижимости США. Самый выгодный и популярный вариант — покупка квартир или домов для последующей сдачи в аренду.

Прибыль инвестора при покупке, продаже недвижимости и ее сдаче в аренду в Нью-Йорке (Манхэттен), июнь 2016 года:

Фото: FHFA, Standard and Poor’s, НАР,Бюро переписи населения США, Бюро экономического анализа и Бюро статистики труда.

Этот пример показывает, что в прошлом году рынок был активен. На него не повлиял кризис, а наибольшую прибыль принесли сделки с дешевыми квартирами типа «студио». По итогам года можно сказать, что доходность сейчас обратно пропорциональна площади жилья и затратам инвестора. Т.е. купив несколько дешевых квартир маленькой площади и сдав их в аренду, можно получить максимальную прибыль.

Максимальную прибыль принесет сдача в аренду нескольких квартир небольшой площади.

Эти выводы не голословны: они базируются на статистике, полученной после анализа успешных сделок, которые состоялись в 2016 году в центре Нью-Йорка.

Почему растет интерес бизнесменов к инвестициям в недвижимость США

Главный экономист Национальной ассоциации риелторов США (NAR) Лоуренс Юн заметил: «Повышение доверия потребителей в конце прошлого года вызвало значительный интерес к покупке жилья. Проблемы остаются, но рынок уходит в преуспевающий старт».

Фото: Shutterstock

Исследования подтвердили рост успешных сделок на рынке недвижимости и выявили такие закономерности:

  • В прошлом году около 37% жилья приобретено не для проживания, а для получения дополнительного дохода за счет аренды или перепродажи.
  • Инвесторы вкладывают деньги в самое дешевое жилье, а затем сдают его в аренду. Таким образом они защищают свои накопления и превращают их в источник доходов.
  • Пенсионеры вкладывают деньги в недвижимость, рассчитывая получить прибавку к пенсии.
  • Растет экономическая иммиграция, иностранцы стремятся получить гражданство США для всей семьи. Подробнее об этой возможности можно узнать на странице

— гражданство США за инвестиции».

  • Несмотря на рост цен и ставок по ипотечным кредитам, количество предложений за последнее время выросло на 2,4%, а продажи поднялись на 3,3%.
  • 3

    Какова динамика цен на недвижимость США за последние годы

    Положительная динамика арендной платы за жилье подтверждает выгоду инвестирования в недвижимость США. Цены на недвижимость в Соединенных Штатах превзошли рекорд сделок, зафиксированных во время бума 2006 года. Статистика отмечает, что уже 4,5 года подряд операции с недвижимостью приносят стабильную прибыль. С июля 2006 по 2012 года цены на недвижимость постепенно снижались, но начиная с 2013 года снова отмечается их динамичный положительный рост.

    Главный специалист по инвестициям и председатель индексного комитета Standard and Poor’s Дэвид М. Блитцер замечает, что «новый пик, установленный Национальным индексом S & P Case-Shiller Core Logic, будет рассматриваться как начало нового продвижения. Жилищные показатели дают позитивный сигнал для инвесторов, и продажи существующих и новых домов и квартир растут».

    Высказывания специалистов подтверждаются цифрами по каждому населенному пункту. Например, самые высокие показатели роста эффективности инвестиций — в таких городах:

    • Сиэтл — на 11%
    • Портленд — на 10,9%
    • Денвер — на 8,7%
    • Вашингтон — на 2,7%

    Иностранные инвесторы сейчас используют эту ситуацию и уже получают прибыль от вложений в недвижимость США. Такой взлет не случаен: он говорит о здоровой и плодотворной возможности защитить свой капитал, вкладывая его в одну из самых стабильных и надежных мировых экономик — экономику США. Эксперты считают, что с 2017 года начинается самый выгодный период для инвестиций в жилой фонд США: ожидаемый показатель окупаемости (ROI) — от 30 до 40%. Предполагается, что до конца текущего года будет продано до 6,5 млн квартир и домов, а удачные сделки в этой сфере будут продолжаться до 2024 года.

    Лучшие города для покупки недвижимости

    Графики и таблицы с индексами цен по городам демонстрируют очень позитивную картину для инвесторов. Активным спросом пользуется жилье в таких городах: Даллас, Сиэтл, Сан-Франциско, Лос-Анджелес, Сан-Диего, Денвер, Даллас, Южная Флорида, Палм-Бич, Нью-Йорк.

    Чтобы инвестировать в недвижимость США, нужен надежный и опытный партнер, который даст подробные консультации, подберет отличный вариант для покупки, проверит объект на территории США и оформит сделку.

    Таким партнером является «Феод Групп». Имея большой опыт работы (более 25 лет) представителей и партнеров в США и Европе, «Феод Групп» может не только с максимальной выгодой провести сделку от начала и до конца, но и оформить бизнес-визу или визу инвестора в США , оказать помощь при иммиграции в США .

    Как правило, у будущего инвестора возникает ряд вопросов:

    • Какие штаты предлагают лучшие перспективы занятости?
    • Где самые низкие налоги?
    • Какие правила для получения гражданства?
    • Где лучший бизнес-климат?
    • Какой тип инвестиций выбрать?
    • Активные: продажа, покупка, сдача в аренду осуществляются инвестором самостоятельно.
    • Пассивные, когда управление и распределение вложений поручается компании.

    «Феод Групп» поможет получить ответы на все ваши вопросы, и тогда вы определитесь, где именно хотите приобрести недвижимость. Статистика показывает, что прибыль возможна и в популярных мегаполисах, и в небольших населенных пунктах с низкими ценами.

    «Феод Групп» постоянно следит за экономическими показателями в разных штатах и может подобрать наилучшие варианты.

    В последнее время зафиксированы выгодные покупки жилья в Сан-Франциско, Сан-Хосе, Кремниевой (Силиконовой) долине, Фениксе и Лос-Анджелесе, но есть и другие интересные решения. Можно купить квартиру в самом дешевом районе, отремонтировать ее и выгодно сдавать в аренду.

    Какая выгода от сдачи недвижимости в аренду

    Вот последние статистические показатели :

    • За последние 10 лет появилось 4 млн новых арендаторов среди людей с доходом ниже 25 000 долларов США.
    • Появилось 3,3 млн новых арендаторов среди населения с доходом более 50 000 долларов.
    • Стало на 1,6 млн больше арендаторов с доходом более 100 000 долларов в год.
    • Арендная плата растет.
    • На 40% увеличился спрос на односемейные дома для аренды.
    • Окупаемость инвестиций в аренду — 30%: выше, чем на любом фондовом рынке.

    Цены на жилье и спрос на аренду растут во всех штатах благодаря хорошей демографической ситуации и здоровому рынку труда. Молодые люди не могут купить новое жилье, но могут позволить себе его снять.

    Будущий инвестор может купить себе квартиру не для проживания. Тогда финансы будут не просто лежать на низком депозите в банке, а приносить доход в виде надбавки от сдачи в аренду. От ситуаций с банками никто не застрахован. Банк может обанкротиться или неожиданно понизить ставку, а доход от инвестиций в недвижимость США — стабилен и имеет положительную динамику.

    Риелторы и инвестиционные консультанты США пристально изучают рынок недвижимости и видят перспективы. Статистические данные показывают, что сейчас наибольшая доходность — на западе страны, но и в остальных зонах показатели растут.

    Есть много возможностей для успешных инвестиций, и «Феод Групп» способна предложить самые выгодные. Недавние экономические исследования показали, что аренда квартир в Сан-Франциско, Сакраменто и Сан-Хосе принесла наибольшую прибыль инвесторам Есть потенциал для роста цен и в Кремниевой долине.

    Главное, что инвестор в США может получать два вида дохода: за счет ежегодного прироста рыночной стоимости и за счет арендной платы. В совокупности годовой доход может составить до 30%.

    Актуальные предложения на рынке недвижимости США

    Ниже представлено несколько актуальных предложений по недвижимости в США. Это только часть предложений, получить полный список актуальных объектов недвижимости для продажи можно у специалистов компании Феод Групп.

    Townhouse in New York

    Расположение: USA, New York, Erie County, Buffalo

    Townhouse in Michigan

    Расположение: USA, Michigan, Wayne County, Detroit

    Townhouse in Florida

    Расположение: USA, Florida, Duval County, Jacksonville

    This large three bedroom house is a rare find at only $48,500 and with a tenant in place paying $11,160 per year.

    Townhouse in Michigan

    Расположение: USA, Michigan, Wayne County, Detroit

    This large three bedroom house is amazing value at $32,900 and also tenanted.

    Украина, Киев

    01001, ул. Крещатик, 21

    +380 44 383 90 30

    +380 50 393 90 30

    +380 93 345 40 40

    Великобритания, Лондон

    202 Green Lanes, Palmers Green, London N13 5UE, United Kingdom

    +44 208 123 71 30

    США, Флорида

    1016 Magnolia Woods Court, Fernandina Beach, Florida 32034, USA

    Аренда квартиры во Флориде. Мой личный опыт аренды жилья в США.

    Я уже во Флориде больше, чем 1,5 года. За это время мы успели снять две квартиры в разных городах. Для понимания того, как выглядит аренда квартиры во Флориде я решила записать видео. Так как это мое первое видео, то я, конечно, волновалась и забыла рассказать очень много всего. Поэтому решила написать статью со всеми подробностями.

    Первых несколько месяцев в Америке мы прожили в доме родителей мужа. Потому что сразу снять квартиру достаточно сложно. Лучше всего иметь знакомого, либо заранее найти на форумах или в группах в соцсетях иммигрантов, которые ищут себе соседей. Такие люди есть во всех городах. В жилом комплексе хорошую квартиру сразу снять скорее всего не получится.

    Самые распространенные требования к человеку, который хочет снять квартиру в США:

    • Официальная работа последние 2 месяца;
    • Зарплата на семью в 3 раза выше стоимости аренды квартиры. Соответственно если это один человек, то его одного зарплата должна быть выше в 3 раза стоимости аренды;
    • Хорошая кредитная история (credit score). У каждого комплекса могут быть свои требования, но точно не ниже средней. То есть если credit score меньше 600, то скорее всего вам откажут, либо надо будет оплатить на несколько месяцев вперед;
    • У вас уже должно быть американское id и social security (идентификационный номер)

    Они проверяют все по вашему social security. Там собрана вся информация о предыдущих платежах. Поэтому если у вас такого нет, то у вас есть два варианта: арендовать с кем-то вместе, либо найти человека, который выступит в качестве спонсора и подпишет бумаги, что, если вы не сможете оплатить аренду, то он возьмет оплату на себя.

    При аренде первой квартиры спонсором выступил отчим мужа, иначе нам бы везде отказали. Мы снимали квартиру в городе Джексонвилль за $800 в месяц. Квартиры можно снять минимум на полгода, чаще всего на год. Вы подписываете контракт и если вдруг вам надо будет сменить жилье, то придется оплатить 2 месяца оплаты, или пока они не найдут нового жителя. То есть если вы заключили контракт на год, а съехали через несколько месяцев и они оставшиеся месяцы не могут найти нового жильца, то вам надо оплачивать каждый месяц до конца этого года. Поэтому проще оплатить 2 месяца. В других комплексах могут быть другие правила и наказания за разрывание контракта. У нас была как раз такая ситуация. Я получила работу в другом городе, и нам надо было срочно переезжать. Прожили мы в той квартире всего 2 месяца. Но нам повезло, что владельцы комплекса имели такие же комплексы и в других городах. Поэтому мы нашли комплекс той же компании и заплатили штраф, на сколько я помню, где-то $400 вместо $1600.

    Что входит в стоимость аренды квартиры во Флориде:

    • Односпальная (они называют однобедрумная) квартира (то есть в ней есть зал, кухня и спальня). Зал с кухней часто объединены;
    • Необходимая техника: стиральная машина с сушкой, плита, микроволновка, посудомойка и холодильник;
    • Полностью оборудованные ванна с туалетом;
    • Встроенные гардеробные с полочками для вещей.

    На территории комплекса чаще всего есть:

    • Бассейн;
    • Тренажерный зал;
    • Сlub house, где стоят столы, телики и можно устроить небольшое празднование, если надо;
    • Спортивные площадки. В разных комплексах разные. Бывают теннисные корты, волейбольные площадки, либо что-то другое.

    Может быть что-то еще дополнительное. Например, во втором комплексе, в котором мы жили в Орландо (США), стоял автомат с кофе и какао из Starbucks.

    Если вдруг что-то поломается дома, то это все чинится за счет комплекса. Надо просто подать заявку и на следующий день придет человек и все починит. Это очень удобно.

    Вторая наша квартира была в Орландо и она стоила $1200. Найти хорошую квартиру в Орландо можно и за $800-$900. Но нам надо было быстро найти квартиру и именно в комплексе той компании, которой мы жили в Джексонвилле. Поэтому мы успели посмотреть все 3 комплекса. Один был еще дороже, второй был в ужасном районе и совсем убитый, поэтому мы выбрали этот. Все что входило в стоимость проживания вы можете увидеть в видео.

    Отдельно оплачивается электричество, вода (в зависимости от того, сколько вы используете), вывоз мусора. У нас это составляло $150-$200 в месяц. Еще при подписании договора они берут много разных дополнительных платежей: залог, который в конце аренды вернут, платеж за оформление бумаг. В некоторых комплексах это $50, а в одном нам сказали $200. Просто за то что они бумажки все оформят. Если у вас низкая кредитная история, то могут потребовать оплатить пару месяцев наперед.

    Видео мне помогла снять наша соседка Ксюша, за что ей огромное спасибо. Ксюша — лучшая маникюрщица в Орландо. Я думала, что я никогда ее не найду, но нашла и безумно этому рада. Так что если вдруг вы в Орландо или будете тут, то Ксюшу можно и даже нужно добавить в фейсбуке.

    Если я забыла о чем-то написать или у вас остались вопросы после прочтения статьи, то обязательно напишите их в комментариях, и я с радостью на них отвечу.

    Подписывайтесь на меня в Instagram @natalisiya Я там много рассказываю про Америку, про наш бизнес и нашу жизнь.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: