Выселение квартирантов: с договором, через суд, из квартиры, без договора

Выселение квартирантов без договора найма

Недобросовестные квартиросъемщики, к сожалению, встречаются достаточно часто. Что делать в том случае, если человек, снимающий у вас жилье, несколько раз в неделю проводит шумные вечеринки, либо отказывается платить в течение нескольких месяцев? Разумеется, в такой ситуации возникает вопрос досрочного выселения квартиранта.

Существует несколько весьма эффективных методов выселения. Отличие между ними заключается в том, что каждый метод актуален в конкретной ситуации. Точнее, актуальность каждого из них напрямую зависит от формы, в которой было оформлено соглашение об аренде.

Рассмотрим тонкости выселения при следующих условиях:

– Выселение квартирантов, снимающих квартиру без оформления договора найма;

– Выселение квартирантов, снимающих квартиру по договору найма;

– Выселение квартирантов, которые получили регистрацию по месту жительства либо по месту пребывания в данной квартире.

Порядок выселения квартирантов без договора

Прежде чем сдать квартиру в аренду, в большинстве случаев, между арендатором и квартиросъемщиком заключается договор, в котором прописываются все важные аспекты аренды.

Однако иногда составлением договора пренебрегают. Чаще всего, это происходит в ситуациях, когда арендатор и квартиросъемщик являются родственниками либо знакомыми. Разумеется, такой подход является в корне неверным и чреват негативными последствиями в виде серьезных проблем.

По-сути, отсутствие договора освобождает квартиросъемщиков от какой-либо ответственности, что нередко приводит к ненадлежащей эксплуатации квартиры и следствиям вроде поврежденного имущества арендодателя и испорченных отношений с соседями.

В случае возникновения необходимости, выселить квартиранта при отсутствии договора можно посредством смены замков. Однако сделать это не всегда возможно.

К примеру, бывают ситуации, когда замки меняют сами квартиранты, вследствие чего у собственника нет возможности попасть в сдаваемое жилье и оценить его состояние.

Однако отчаиваться не стоит: данная ситуация отнюдь не является безвыходной. Если договориться напрямую с квартиросъемщиком не удается, достаточно обратиться в полицию и представить им документы, доказывающие ваше право на владение данной квартирой. В отдельных случаях, возможно дополнительное проведение судебных разбирательств.

Следует понимать, что у квартиранта, снимающего квартиру без предварительного заключения договора найма, нет совершенно никаких прав. Ему остается лишь соблюдать либо те условия, которые были заключены с арендодателем в устной форме, либо (в случае отсутствия устных договоренностей) указания, заключенные в кодексах РФ.

Выселить квартиранта без договора найма можно на следующих основаниях:

– Нарушение устных договоренностей;

– Нарушение прав других жильцов либо ущемление их интересов;

– Использование квартиры не по назначению (преобразование жилья в торговую точку, склад и др.);

– Запустение и разрушение квартиры вследствие плохого ухода (либо его полного отсутствия) со стороны квартиранта.

При добровольном выселении данные основания присутствуют далеко не всегда, однако, если же освобождение сдаваемого помещения планируется через государственные инстанции, вышеуказанные условия станут решающими доводами по той причине, что они закреплены в российском законодательстве.

Прекращение аренды, заключенной без оформления договора, происходит посредством ее отмены.

Cделать это собственник может в любой момент по своему желанию и при наличии следующих оснований:

– Конкретные нарушения, возмутившие арендодателя;

– Нарушение устного соглашения (со стороны квартиросъемщика);

– Квартиросъемщик совершил действия, противоречащие законодательству РФ.

Если арендатор длительное время не оплачивает необходимую сумму за проживание, у арендодателя появляется право на выселение неплательщика в любой момент. Отсутствие договора аренды, в данном случае, будет на руку собственнику, так как это лишает арендатора каким-либо законным образом помешать досрочному прекращению аренды.

Все, что ему останется, – это попытаться полюбовно договориться с владельцем жилья и добиться от него каких-либо уступок либо экстренно погасить задолженность за проживание. Если же этого не произойдет, арендатор оставляет за собой право на обращение в суд, который наложит на квартиранта обязательство выплатить сумму в полном объеме.

Выселение на почве задолженности по оплате – также достаточно частое явление в ситуациях, когда квартирант арендует комнату в малосемейной квартире. При отсутствии соглашения, выселение также может произойти в любой момент по воле собственника квартиры.

Еще одной причиной для выселения может послужить коллективное заявление остальных жителей квартиры в случае, если квартиросъемщик нарушал их права, либо не соблюдал общественный порядок. Исковое заявление составляется лишь в том случае, если арендодатель отказался решать данный вопрос самостоятельно.

Что касается выселения квартиранта из коммунальной квартиры, то в отношении данного вопроса, законодательство РФ не содержит каких-либо конкретных указаний. В большинстве случаев, выселение квартирантов, снимающих квартиру в коммунальной квартире без договора, происходит на основе заявления других жильцов.

Это обусловлено тем, что конфликты между соседями в коммунальной квартире происходят очень часто и, как правило, их стараются решить своими силами, так как в другом случае, это чревато осложнением жизни абсолютно всех жильцов.

У арендодателя есть право выселить квартиранта, если тот мешает соседям, либо нарушает любое из установленных правил. Отсутствие договора лишь упрощает процедуру выселения.

Также актуальным для многих является вопрос, смягчаются ли условия аренды без договора для людей, проживающих вместе с детьми. Ответ достаточно прост и понятен: нет, наличие детей не запрещает арендодателю выселить квартирантов в любое время.

Здесь следует рассчитывать не на закон, а на добропорядочность и понимание арендодателя. Тем не менее, отметим, что если дело дойдет до судебного разбирательства, существует вероятность, что суд признает наличие маленьких детей смягчающим обстоятельством.

Большое значение при выселении играет время года. Так, иногда суд может запретить выселять квартиранта, если арендодатель подал соответствующее заявление в период отопительного сезона. Однако касается это лишь ситуаций, при которых между арендодателем и арендатором был заключен договор, а квартирант регулярно оплачивал проживание и соблюдал все правила.

Что касается аренды без договора, то здесь время года не окажет ровно никакого влияния по той же причине, что и многие другие факторы, отсутствие договора приводит к отсутствию прав у арендатора.

Если вы приняли решение выселить ваших квартирантов, следует выполнить следующий алгоритм действий.

Сперва нужно уведомить квартирантов о том, что вы намерены их выселить. Это нужно для того, чтобы у них было время и возможность исправить те претензии, из-за которых вы решили от них избавиться. Если же этого так и не произошло, следует выселить квартиранта полюбовно. Образец уведомления о выселении можно скачать здесь.

Выселение при отсутствии письменного соглашения, за редким исключением доходит до серьезных разбирательств и вмешательства третьих лиц.

Если же ваша ситуация именно такая, рекомендуется выполнять каждое действие в присутствии участкового либо сотрудника полиции (это поможет нивелировать возможность появления различных разногласий).

Читайте также:
Как выселить шумных соседей: снимающих, сверху, по закону, через суд, из квартиры, собственников

В частности, в случае, когда квартирант самостоятельно сменил замки, не уведомив или не получив на это разрешения собственника, последнему следует вскрывать дверь исключительно в присутствии представителей правоохранительных органов.

Если же они не будут присутствовать, собственник рискует столкнуться с существенными проблемами. Не лишним будет иметь на руках документы, подтверждающие право на владение данным объектом недвижимости.

Кроме подтверждения факта нарушения российского законодательства либо незаконной деятельности в съемной квартире, полицейские либо участковый могут также подтвердить факт проживания квартирантов по адресу съемного жилого помещения.

Чтобы получить данное подтверждение, нужно составить письменное обращение. Полученное подтверждение также должно иметь письменную форму.

Иногда попадаются такие квартиросъемщики, которые без ведома арендатора, сами сдают это же жилье третьим лицам в аренду.

У собственника остается право на совершение следующих действий:

– Привлечение третьих лиц к уголовной ответственности;

– Подача искового заявления на недобросовестного квартиросъемщика.

Незаконное выселение квартирантов: штраф

Если письменный договор существует, а арендатор соблюдает все условия по оплате и проживанию в съемном жилье, арендодатель не сможет досрочно выселить его по своему желанию.

Если же он попытается избавиться от квартиранта быстрым методом вроде смены замков, его действия будут квалифицироваться согласно п.1 ст. 19 «О самоуправстве» КоАП РФ.

За такие действия, собственнику придется понести ответственность, а именно:

– Оплатить штраф в размере 3000 рублей;

– Если имеет место причинение ущерба имуществу квартиранта, правонарушение трактуется уже согласно уголовному кодексу, а размер штрафной санкции возрастет до 80 000 рублей (согласно ст. 300 УК РФ).

Также следует отметить, что в течение периода судебных разбирательств, квартиросъемщик будет иметь законное право продолжать жить в съемном жилье.

Подводя итог, следует заметить, что отсутствие договора порождает ряд проблем для всех. Правильно заключенное письменное соглашение не только прояснит все вопросы по использованию съемного жилья, но и убережет арендатора и арендодателя от различных судебных тяжб, влекущих дополнительные затраты времени, денег и сил.

Образец искового заявления о выселении квартиранта

В ______________________________
(наименование суда)

Истец: __________________________
(ФИО полностью, адрес)

Ответчик: _______________________
(ФИО полностью, адрес)

Третье лицо: _____________________
(ФИО полностью, адрес)

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
о выселении временных жильцов из жилого помещения

Я являюсь собственником жилого помещения расположенного по адресу: _________ (указать полностью адрес, включая область, город, район, улицу, номер дома и квартиры) по договору найма _________ (указать реквизиты договора найма).

«___»_________ ____ г. жилое помещение было предоставлено во временное пользование ответчика. Между нами был согласован срок проживания до «___»_________ ____ г. (или срок проживания установлен не был).

По истечении установленного срока ответчик отказался добровольно выселиться из жилого помещения. Предупреждение о необходимости выселения ответчик получил «___»_________ ____ г.

В соответствии со статьей 80 Жилищного кодекса РФ, временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении срока проживания, или не позднее чем через семь дней со дня предъявления требования о выселении. В случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение, они подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 131-132 Гражданского процессуального кодекса РФ,

Выселить _________ (ФИО ответчика) из жилого помещения по адресу: _________ (указать полный адрес жилого помещения) без предоставления другого жилого помещения.

Перечень прилагаемых к заявлению документов (копии по числу лиц, участвующих в деле):

1. Копия искового заявления

2. Документ, подтверждающий Уплату государственной пошлины

3. Копия договора социального найма жилого помещения

4. Документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает исковые требования

Дата подачи заявления “___”_________ ____ г.

Тех, кого собственник не может выселить из своей квартиры, стало больше: новые решения судов

Для собственника квартиры задача по выселению «неугодных» жильцов теперь решается значительно проще: тот, кто стал для него бывшим членом семьи, утрачивает право на жилье и по решению суда может быть принудительно выставлен за дверь.

Но, как часто бывает, применить одно правило на все случаи жизни невозможно. Например, отказ от участия в приватизации наделяет жильца правом пожизненного пользования квартирой — так что, даже став бывшим членом семьи собственника, он не подлежит выселению даже через суд.

Ну а судебная практика в последнее время продолжает наполняться новыми примерами, где собственнику так и не удалось добиться выселения жильца из своей квартиры. Рассмотрим, кто еще может стать таким проблемным жильцом.

Мать ребенка, которой негде жить

Развод родителей не влияет на права ребенка — поэтому он может продолжать проживать в квартире своего отца, к примеру, т. к. остается членом его семьи.

А вот его мать, которая стала бывшей супругой для собственника, по закону утрачивает право на его квартиру. Но ситуация может измениться, если у нее нет другого жилья, а также возможности его приобрести.

Учитывая это и другие обстоятельства, суд может сохранить за матерью право пользования квартирой бывшего супруга на определенный срок (это предусмотрено ч. 4 ст. 31 ЖК РФ).

Например, суд г. Казани отказался выселять бывшую супругу собственника квартиры до достижения ребенком 14-летнего возраста. Было учтено, что отец ребенка живет отдельно, воспитанием ребенка не занимается, но при этом его квартира является единственным жильем для ребенка и его матери. А доходы матери не позволяли ей обеспечить себя и ребенка отдельным жильем (Кировский р-й суд г. Казани, дело № 2-1809/19).

Полный банкрот

В последнее время чаще стали выноситься решения, которые не позволяют новому собственнику жилья выселить его предыдущего владельца и членов его семьи, если квартира была продана с торгов за долги.

Закон позволяет лишать должника даже единственного жилья, если оно было предметом ипотеки, а кредит банку так и не удалось вернуть.

Однако, чтобы не выгонять человека на улицу (особенно, когда у него маленькие дети), суды стали применять по аналогии уже упомянутую ранее норму ч. 4 ст. 31 ЖК РФ и сохранять право пользования жильем за бывшим собственником на определенный срок (как правило, от 6 месяцев до 1 года).

Поэтому тот, кто приобрел такую квартиру, фактически лишается возможности вселиться в нее в течение этого времени (например, решение Заинского горсуда РТ по делу № 2-616/2019, Амурского горсуда ХК по делу № 2-1179/2019).

Вообще, по закону (ст. 95 ЖК РФ) такие должники должны выселяться не на улицу, а в муниципальное жилое помещение маневренного фонда. Но, видимо, в отсутствие этого фонда суды вынуждены решать жилищную проблему должников за счет новых собственников таких квартир.

Читайте также:
Как выселить соседа алкоголика: из приватизированной, коммунальной, муниципальной квартиры, если собственник

Не член семьи, а «контрагент»

Применить правило о выселении бывшего члена семьи собственника и вовсе не удастся, если жильца изначально вселили по иному основанию — в частности, по гражданско-правовому договору (найма или безвозмездного пользования жильем).

В таком случае при решении вопроса о выселении суд будет руководствоваться не Жилищным кодексом РФ, а условиями заключенного договора и Гражданским кодексом РФ. Поэтому далеко не всегда собственнику удастся выиграть этот спор.

Например, в одном деле, которое рассматривал суд Санкт-Петербурга, свекровь оформила невестке регистрацию в своей квартире на основании договора найма (видимо, не желая признавать ее членом семьи собственника).

Закон такое вполне допускает: все, кроме близких родственников (это дети, супруг и родители), признаются членами семьи собственника только в том случае, если он прямо назвал их таковыми при вселении и оформлении регистрации (ч. 1 ст. 31 ЖК РФ).

Но когда, спустя несколько лет, невестка стала бывшей и свекровь захотела ее выселить, это ей не удалось. Суд признал, что договор найма, который они заключили, действует еще 5 лет:

  • поскольку срок найма в договоре не был указан, то по закону в таком случае применяется максимально допустимый срок 5 лет,
  • а т. к. свекровь до истечения первого срока не заявила о расторжении договора, то он, опять-таки по закону, автоматически продлевается на новый срок.

Поэтому суд отказался выселять бывшую невестку и признал ее право пользоваться квартирой свекрови еще 5 лет (Красносельский р-й суд Санкт-Петербурга, дело №2-1270/18).

Арендатор не платит за квартиру. Как его выселить?

У моей семьи есть несколько квартир, которые мы сдаем. Я координирую все процессы: даю объявления, готовлю договоры, слежу за оплатой. Появилась проблема: заключил с одним арендатором договор на 11 месяцев, но он постоянно задерживает оплату — и за квартиру, и за ЖКУ. Мы пытались войти в его положение, но это происходит постоянно.

Расскажите, пожалуйста, как выселить арендатора по инициативе наймодателя? По закону это надо делать строго через суд, но это долго и связываться не хочется.

Статья 687 ГК РФ устанавливает порядок расторжения договора найма. Одно из оснований звучит так: «Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа».

Я не совсем понимаю, что значит фраза «невнесение платы более двух раз». Допустим, наниматель должен мне 20 тысяч рублей, а платит 5 тысяч. Формально это не невнесение платы, а недовнесение, так? Получается, мой единственный выход — брать то, что дают, а недоплату требовать через суд?

Добавлять в договор пункт о выселении при неоплате за определенное количество месяцев тоже глупо: любой, кто читал статью 687, понимает, что это условие незаконно.

Выселение силой чревато уголовным преследованием — обвинением в проникновении в жилище или краже имущества.

Насколько законно добавить в договор аренды пункт, устанавливающий право наймодателя ограничить нанимателю доступ в квартиру? Например, если мы просто закроем дверь на второй замок, не заходя внутрь. Правда, в таком случае наниматель может вскрыть замок или срезать дверь, да еще и нас же заставит платить за новую, ведь на период действия договора это жилье нанимателя и оно неприкосновенно.

Не знаю, что делать. Помогите.

Выселить людей на улицу можно только по решению суда или с их согласия. Применять силу для выселения нельзя: придется отвечать за наставленные в процессе синяки и испорченные при выбрасывании вещи, а это уголовно и материально наказуемо. Тех, кто не хочет выезжать из квартиры, насильно могут выселить только судебные приставы-исполнители по исполнительному листу, выданному судом. Иначе никак.

Основание для такого выселения — расторжение договора найма жилого помещения в связи с неоплатой. Гражданский кодекс разрешает не принимать плату частями, а неоплата больше двух месяцев по краткосрочному договору — это уже основание для его расторжения с последующим выселением. В договоре вы можете сразу прописать условие о его расторжении, если наниматель не платит.

В статье 687 ГК РФ речь идет не просто о невнесении платы, а о ее невнесении в срок. Если наниматель трижды заплатил пятнадцатого числа вместо десятого, это основание для расторжения договора.

Мы уже писали, как взыскать долг с нанимателя: это можно сделать только через суд, ограничивать должнику доступ в квартиру нельзя. Так что не пускать нанимателя в квартиру за вещами я вам не советую: это его имущество, к тому же по закону он имеет право пользоваться квартирой до момента расторжения договора.

Вы можете выселить неплательщика, но только через суд

Собственник вправе через суд потребовать выселения граждан, с которыми расторгнут договор найма жилого помещения.

Наем жилого помещения на срок меньше года называется краткосрочным. Суд может расторгнуть договор краткосрочного найма жилого помещения по требованию наймодателя, если наниматель не внес плату вовремя больше двух раз. Также суд вправе предоставить нанимателю срок до года для уплаты долга, а после неуплаты по просьбе нанимателя дать ему еще один год на выселение. Так что тут вы тоже правы: это может затянуться.

Такая отсрочка нарушает права собственника квартиры, но дает суду возможность защитить права нанимателя, который не может платить за квартиру по уважительной причине, например из-за тяжелой и продолжительной болезни. Это не освобождает нанимателя от обязанности вносить плату по договору найма. Долг будет копиться, его можно будет взыскать через суд и получить деньги, когда материальное положение нанимателя улучшится.

Вы считаете, что раз жилец платит вам по 5 тысяч в месяц, то условие о двух неоплатах из закона не соблюдается и нет законного основания для выселения. Это не совсем так: есть нормы, по которым вы можете вообще не брать эти 5 тысяч, потому что имеете право не принимать от нанимателя неполную оплату. Вы можете два раза отказаться от неполной оплаты — и на третий раз у вас появится право выселить должника.

У судьи есть выбор между двумя вариантами: расторгнуть договор и выселить или дать два месяца для уплаты долга, в расторжении договора отказать. Оба соответствуют законодательству, поэтому суд будет оценивать добросовестность нанимателя. Выселит того, кто и не пытался платить, даст отсрочку пытавшемуся.

Читайте также:
Выселение из нежилого помещения: судебная практика, незаконно проживающих, без договора аренды, без суда

Наниматель вряд ли сможет доказать, что вы отказываетесь принять часть денег, потому что в договорах между гражданами не всегда прописан способ их передачи. Суды не учитывают отговорку «я приготовил деньги, а хозяин отказался их брать» даже при наличии свидетельских показаний: никто не мешал нанимателю перевести наймодателю деньги по номеру телефона или почтовым переводом.

Что говорят суды

В Нижнем Новгороде суд расторг договор найма жилого помещения и выселил нанимателя за то, что он дважды не внес плату по договору аренды. Уже в ходе судебного разбирательства наниматель полностью погасил долги и за квартиру, и за коммунальные услуги, то есть признал факт долга. Но суд все равно решил, что основание для расторжения договора было и после погашения долга не исчезло. Нанимателя выселили.

Да, рассмотрение дела не было быстрым: четыре месяца потребовалось на вынесение решения и три — на обжалование. Но рассмотрение затянулось из-за подачи иска с ошибками, новогодних каникул и болезни судьи. Это частные обстоятельства, они появляются в редких случаях. Решение вступило в законную силу в июне 2019 года. Я думаю, что по состоянию на октябрь 2019 года наниматель-неплательщик уже выселен, потому что его нет в базе исполнительных производств.

В Москве есть аналогичная, но более давняя судебная практика. Лефортовский суд взыскал долг за три месяца, расторг договор и выселил должников.

Что в итоге

Пока действует договор, наниматель вправе жить в квартире и хранить там свое имущество. Он даже может заявить встречный иск об устранении препятствий в пользовании квартирой и потребовать вернуть его вещи.

И вместо того чтобы заявить в суде «не платит — выселите его», придется оправдываться, что вы не брали чужого, и доказывать, что волнение нанимателя стоит моральной компенсации в меньшем размере, а гостиницу должник мог снять и подешевле. Действовать по закону будет быстрее.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Эту статью надо несколько раз прочитать всем, кто считает, что брать квартиру в ипотеку ради сдачи в аренду и последующему заработку – это классная и ненапряжная идея.

Lazarevvitz, эту статью дважды стоит прочитать тем, кто считает съем квартиры ненапряжным и отличной альтернативой приобретению жилья. Российские реалии – никто не будет ждать 2 месяца и суда, сменят замки или выкинут с милицией и скандалом, была свидетелем сцен.

Алиса, в этой статье рассматривается одна сторона медали, и комментарий мой конкретно про риски для определенной группы людей с определенными намерениями) При чем тут дальнейшие размышления о других ситуациях. А я вам в ответ могу сказать, что был свидетелем сцен обратных, когда обнаглевшие арендаторы еще успевали плодиться и с чадом их из собственной квартиры становилось вообще невозможным выкинуть. А вы мне ответите с другими примерами) И к чему эта демагогия?

А судить о российских реалиях по отдельным сценам, которым мы были свидетелям (а это так себе выборка и статистика) – довольно смело.

Алиса, и договора не видели и вообще ничего не знаем

Алиса, опыт моих знакомых говорит об обратном. При попытке призвать сотрудников милиции на помощь с выселением нерадивого арендатора они сразу же интересуются, есть ли у него договор или нет. И, если есть, сразу же отправляют в суд.

Konstantin, отсюда вывод. Сдавать надо без договора.

Lazarevvitz, согласен! Сдача жилой недвижки в аренду – это скорее бизнес, чем лёгкий пассивный заработок. должно очень сильно повести с арендодателями, чтобы при отсутствии проблем был стабильный доход от этой темы. При наличии большого кэша лучше вкладываться в коммерческую недвижимость.

Виктор, это далеко не легкий доход. Занималась сдачей квартиры, проблем особо от квартирантов не было. Все по договору, зато соседки бабки, стучали в налоговую постоянно, квартирантов долбили то ходят громко, то смывают ночью, то протечка. Вот они доставали моих ребят. В 2018 рынок сел и я все продала и уехала. А вот про коммерческую кто вкладывался у меня, сейчас также простои и продать не могут, для бизнеса город не привлекательный.

“Мы уже писали, как взыскать долг с нанимателя: это можно сделать только через суд, ограничивать должнику доступ в квартиру нельзя. Так что не пускать нанимателя в квартиру за вещами я вам не советую: это его имущество, к тому же по закону он имеет право пользоваться квартирой до момента расторжения договора.”

Статья ни о чем. Выселение сферических арендаторов-неплательщиков в вакууме.
Большинство арендодателей поступит просто: выставит имущество неплательщиков на лестничную площадку и замки сменит.
Не имеют права, типа? Ну, ок. И что дальше? — Арендаторы вызовут милицию, чтобы она их обратно вселила? Ха-ха. Подадут в суд, настаивая на порче или пропаже имущества?— какие ваши доказательства?
Без примеров самого типичного сценария развития конфликтов, который я привел выше, с реальными судебными санкциями в отношении хозяев, выселивших неплательщиков, это все выеденного яйца не стоит.

Sergey, а почему вы думаете, что злостные неплательщики, зная что они злостные неплательщики, сами не сменят замки? И что дальше? Наймодатель вызовет милицию, чтобы она их выселила? Ха-ха.

M, выше уже писали комментарии на этот счет. Вызываешь службу вскрытия замков и ставишь свои.
А вот наниматель так сделать не сможет — ни одна контора не возьмется вскрывать дверь, если показать один только договор на аренду (если он снаружи запертой квартиры оказался вдруг). Нужен хотя бы штамп с пропиской (это, кстати, аргумент в пользу непрописывания жильцов).
Сложность будет только если внутри безвылазно сидит перманентно беременная гражданка. Но чтоб эти все обстоятельства вместе совпали — это большое невезение должно случиться.

Sergey, по поводу “наниматель так сделать не сможет — ни одна контора не возьмется вскрывать”, мне беглое гугление дало ответ, например (цитата):

“Правовые основы и последствия вскрытия замка
К кому бы вы не обратились, потребуется подтвердить права на вскрываемую жилплощадь, ведь проникновение в чужое жилище – деяние уголовно наказуемое.

Если вы являетесь собственником квартиры, предоставьте правоустанавливающие документы или выписку из единого реестра прав на недвижимое имущество и паспорт, если прописаны, то паспорт с соответствующим штампом, если снимаете квартиру – договор найма и паспорт.”

Читайте также:
Как выселить человека из квартиры, если он в ней прописан: собственник, не платит, в судебном порядке, без суда

Договор найма и паспорт. Всё.

И таких полно. Поисковый запрос “вскрытие замков договор найма”.

Так что возьмутся и ещё как. Этим конторам вообще хорошо, сначала одному вскрыли, потом другому :)

M, вещи все-таки вещь серьезная, я бы их вернул, конечно — под видеозапись. Но доказать, что хозяин квартиры что-то взял, все равно невозможно.
Статья о неприкосновенности жилища слишком размытая:
“Незаконное проникновение в жилище, совершенное против воли проживающего в нем лица”.
Как это владелец квартиры может незаконно в нее проникнуть? Какой закон это запрещает?
В любом случае, ситуацию можно посчитать спорной, это максимум. Полиция не будет в такое ввязываться, пошлют в суд.
Насчет контор по вскрытию замков ничего не могу сказать. Сильно сомневаюсь, что будут вскрывать по одному только договору.
Посудите сами: кто-то захотел проникнуть в вашу квартиру — значит, ему достаточно на коленке написать липовый договор аренды — и все, можно вскрывальщиков вызывать?
Всякое может случиться, конечно. Изучение правовой практики и должно было бы прояснить — а как оно все-таки в реальности происходит? Но в статье таких примеров нет.
Насчет дерзких людей могу так сказать: мой профессиональный опыт взаимодействия с такими личностями говорит о том, что почти каждый имеет предел борзости, за который он не готов переходить. А те, кто переходят, в основном склонны к насилию, а не судебным тяжбам. И, значит, быстро перейдут рубеж между ГК и УК, чем мы не приминем воспользоваться.
И давайте все-таки проясним. Мы не добропорядочных жильцов ни с чего вдруг выселяем, а редисок-неплательщиков. Хозяину отступать некуда, он за свое жилье борется. А нарваться на таких вот беспредельщиков-сутяжников, вами описанных, ну очень сложно.
А если и да, то у хозяина возможностей выселить таких вот захватчиков ни в пример больше. А потом пусть подают в суд, если делать нечего совсем.

Sergey, сначала давайте с терминологической путаницей:

“Как это владелец квартиры может незаконно в нее проникнуть? Какой закон это запрещает?”

Вы используете обиходное значение слова “владелец”. Тот, кто сдаёт жильё – это собственник. А (временным) владельцем как раз является тот, кто снимает, пока действителен договор найма, в котором так и пишут – “право владения и пользования”. И право владельца, оплатившего своё временное владение, иметь возможность жить в спокойствии и комфорте. А собственник имеет право в соответствии с договором посещать жилище по согласованию, если в договоре это указано, но вовсе не приходить когда вздумается, а право владения он передал жильцу за деньги. Вот если жилец например окуклился и по согласованному в договоре графику не пускает, тогда возможны суд-расторжение-выселение. А любое несогласованное проникновение собственника – это нарушение прав жильца, который и есть законный (временный) владелец.

“Насчет контор по вскрытию замков ничего не могу сказать. Сильно сомневаюсь, что будут вскрывать по одному только договору.”

Не только договору, и паспорт ещё. Ну и кроме того, я полагаю, на практике наверняка специалист пообщается с соседями, удостоверится, что всё в порядке, и хотя бы для того, чтобы соседи наряд не вызвали, увидев как дверь вскрывают.

Почему сомневаетесь-то? Спросите у гугла или яндекса, изучите сайты предлагающих такие услуги организаций. Это не исключительная ситуация, это норма. Многие конторы по вскрытию об этом пишут на своих сайтах, потому что как иначе человеку попасть в своё (законно снимаемое) жильё, если замок сломался?

Более того, там описана процедура вскрытия и без документов вовсе. Это только наш злостный неплательщик обязательно с собой таскает договор и паспорт, как раз на случай партизанской войны с собственником, а обычный человек разве эти документы всегда носит с собой? Вышел погулять, вернулся домой, а замок сломан, ну или хулиганы клеем залили. А собственник может быть вообще в другом городе.

Всё регламентировано на такие случаи, вызывается полиция и в присутствии полиции вскрывается дверь, после чего жилец должен будет предъявить свои договор и паспорт. Или думаете, без собственника ему на улице ночевать? А если у человека серьёзная болезнь и принимаются рецептурные лекарства (которые без документов не продадут, а документы тоже дома), так вообще помирать сразу? Нет разумеется, вскроют замок и пустят, всё это документально оформив надлежащим образом.

Попробуйте представить себе подобную ситуацию, и вы поймете, почему это разумно, логично и никаких ограничений по этому поводу и быть не может, наоборот, существование таких ограничений было бы безумием. Кстати, у многих собственников почему-то распространено заблуждение, что наниматель не имеет права менять замки. Очень часто в дискуссиях на темы найма можно увидеть, как люди яростно об этом спорят, и в комментариях к этой статье тоже кто-то что-то такое пишет. В действительности никаких ограничений нет (это можно осознать, ещё раз представив ситуацию с уехавшим путешествовать собственником и сломавшимся замком), замок жилец имеет право менять в любой момент, и никаких обязательств даже уведомлять собственника, не то что там предоставлять копии ключа, у нанимателя нет.

“И давайте все-таки проясним. Мы не добропорядочных жильцов ни с чего вдруг выселяем, а редисок-неплательщиков. Хозяину отступать некуда, он за свое жилье борется. А нарваться на таких вот беспредельщиков-сутяжников, вами описанных, ну очень сложно.”

Я не могу уловить границу между вашими понятиями “редиски” и “беспредельщика”. Разве противодействие в правовом поле – это беспредел? С моей точки зрения, беспредельщиком будет как раз тот, кто, как вы пишете, склонен к насилию, драться полезет или ещё что-то такое. А написать заявление в полицию и выкатить судебный иск, если своей неосторожной борьбой собственник открыто подставится, это вполне такое нормальное редисочное поведение.

Кстати, мы живём в 2020 году, любой дешёвый андроид-смартфон за 2 тысячи рублей элементарно превращается в устройство видеонаблюдения, которое например при открытии входной двери начинает снимать видео или фото (уж как настроишь) и сразу же отправлять в облако. Это обстоятельство также не следует забывать всем собственникам, считающим хорошей идеей самостоятельно заходить в жилище при действующем договоре найма, и уж тем более организовывать вскрытие и вынос вещей.

Как выселить квартирантов, жильцов из сдаваемой квартиры по договору аренды

Наверное, трудно найти в современном мире человека, который бы никогда не снимал или не сдавал жилье. Поэтому вопрос о том, как выселить жильцов из съемной квартиры может коснуться любого. Рассмотрим, какие же существуют методы отстоять свои права и выгнать арендаторов.

Читайте также:
Как выселить квартирантов без договора: из своей квартиры, аренды, найма,

Основания

Выселить из сдаваемой квартиры арендаторов, с которыми заключен письменный договор гораздо сложнее, чем тех, с которыми договоренность устная. Однако и тут существуют некоторые нюансы. Выселение квартирантов возможно только по окончанию договора аренды или если будут нарушены его условия.

К основаниям для выселения относятся:

  • систематическая невыплата арендной платы;
  • содержание квартиры в антисанитарных условиях;
  • ведение антиобщественного образа жизни;
  • использование квартиры не в качестве жилища (склад, магазин и т.д.);
  • разрушение или внесение значительных изменений в конструктив помещения;
  • нарушение прав третьих лиц;
  • сдача квартиры в субаренду;
  • иные условия, которые прописаны в договоре аренды и влекут его прекращение (содержание домашних животных, проживание большего числа лиц и т.д.).

Так как вопрос о выселении из квартиры квартирантов, с которыми заключен договор достаточно сложен, то лучше за квалифицированной помощью обратиться к юристу. Это сэкономит не только время, но и нервы.

Пример. Коновалова И.П. передала в пользование супругам Поповым свою квартиру, расположенную в многоквартирном доме, по договор аренды. Поповы являлись ярыми защитниками животных и в съемную квартиру стали приводить собак «на передержку». Животные повреждали в квартире мебель, обои, мешали лаем соседям. То есть Поповы не могли обеспечить своим питомцам надлежащий уход. Коновалова неоднократно в устной форме требовала от Поповых освобождения жилплощади от животных и съехать самим, но те не соглашались. Мотивировали это тем, что в договоре аренды нет условия о том, что жильцам запрещается держать домашних животных.

Тогда Коновалова И.П. обратилась с исковым заявлением в суд о досрочном прекращении договора аренды, выселении четы Поповых и компенсации причиненного материального ущерба за поврежденное имущество. В суд она предоставила фотографии испорченной собаками мебели, справку от участкового об обследовании жилья, показания соседей. Суд рассмотрев доводы обеих сторон встал на сторону истца и удовлетворил требования Коноваловой в полном объеме – Поповы выселились из квартиры и выплатили сумму причиненного ущерба.

Как выселить квартирантов

Существует множество различных вариантов сдачи в наем жилого помещения. Каждый из них имеет свои особенности, как вселения, так и выселения. Рассмотрим наиболее часто встречающиеся ситуации.

С договором найма

Если договор найма жилого помещения заключен между арендатором и арендодателем, то вопрос о выселении решается строго в правовом поле. Условиями договора должны быть определены все основания, в связи с которыми он может быть досрочно расторгнут. Так же нелишним будет указать и условия продления, и дату окончания договора.

Если же жильцы не желают выселяться из квартиры, даже когда на то имеются основания, то единственным способом отстоять свои права является обращение в органы правосудия.

Без договора найма

Если перед вселением жильцов стороны не удосужились заключить письменный договор со всеми условиями, то последствия могут быть печальными для обеих сторон.

Так арендодатель может быть обвинен в сокрытии доходов и соответственно не уплате налогов, а квартиранты могут быть выселены просто по желанию собственника жилья. Подробнее о том, как выселить квартирантов без договора можно прочитать здесь.

С регистрацией

Если квартиранты зарегистрированы на площади временного проживания, то перед тем как выселять из квартиры их необходимо снять с регистрационного учета. Это можно сделать, обратившись в УВМ МВД РФ (ранее УФМС России) с копией договора аренды, срок которого закончился или же с решением суда и в течении трех дней квартиранты будут выписаны.

Сами жильцы также могут обратиться в УВМ МВД России с заявлением о снятии с регистрации, но если они не желают не только выписываться, но и выселяться, то необходимо подать иск в суд с двумя требованиями.

Подробнее о том, как можно выписать временно зарегистрированных, можно прочитать в этой статье.

Соседей

Если случилось так, что ваш сосед сдал квартиру в аренду, а арендаторы не соблюдают общепринятые нормы проживания (антисанитария, шум в ночное время, аморальный образ жизни и т.д.), то необходимо обратиться к владельцу квартиры. Если же он откажется выселять квартирантов, то стоит обратиться в полицию.

Участковый, конечно, не имеет права на выселение из квартиры (эта функция принадлежит суду), но необходимо собрать доказательную базу и, возможно, проверки участкового вынудят временных соседей покинуть помещение или вести нормальный образ жизни.

Если договориться с соседями не удалось, то необходимо обращаться с иском в суд о том, что ваши установленные Законом права нарушаются.

С детьми

Бытует мнение, что из арендуемой квартиры нельзя выселить несовершеннолетних. В действительности несовершеннолетних выписать достаточно просто.

Однако суд может дать отсрочку к выселению сроком до одного года. Она предназначена для того, чтобы законные представители ребенка могли подыскать подходящее жилье.

О том, как выселить несовершеннолетних из квартиры вы можете прочитать здесь.

Порядок действий

Для того, чтобы выселить квартирантов из своей квартиры необходимо с исковым заявлением и полным пакетом документов обратиться в суд по месту проживания ответчика. В случае с арендованным жильем необходимо обращаться в орган правосудия, который обслуживает территорию, на которой находится спорная квартира.

После получения решения, если жильцы не съедут, необходимо обращаться к судебным приставам. Именно они призваны обеспечивать приведение решения суда в исполнение.

Алгоритм

Для того, чтобы выселить из квартиры проживающих в ней лиц по договору аренды необходимо придерживаться такого алгоритма действий.

№ п/п Порядок действий
1 Попытаться урегулировать спор, договорившись с арендаторами
2 Обратиться к участковому, он должен зафиксировать нарушают ли квартиранты условия договора
3 Заручится поддержкой соседей (при необходимости)
4 Собрать необходимые документы (постановления о привлечении к административной ответственности, выписку из домовой книги и т.д.)
5 Составить исковое заявление
6 Оплатить госпошлину
7 Иск и все необходимые документы направить в надлежащий судебный орган
8 Получить решение суда, если необходимо, то придется его обжаловать
9 Добиться исполнения постановления органа правосудия

Исковое заявление

Исковое заявление о выселении из квартиры жильцов, с которыми заключен договор аренды составляется по тем же правилам, что и другие иски о выселении из квартиры.

В нем обязательно должны содержаться такие сведения:

  • полное наименование органа суда, который будет рассматривать исковое заявление;
  • правильное название иска (зависит от выдвинутых требований);
  • полные данные истца, в том числе серия и номер паспорта, адреса регистрации и проживания;
  • максимально полные данные истца (обычно при заключении договора в нем указываются данные и прилагается копия паспорта);
  • основания возникновения у арендаторов права пользования помещением;
  • основания, на которых вы являетесь владельцем квартиры;
  • требования о выселении (и иные, если они есть);
  • их мотивировка со ссылками на нормативно-правовые акты и прилагаемые к иску документов;
  • опись прилагаемых к иску документов;
  • подпись истца и дата составления.

Документы

Для того, чтобы выселить квартиросъемщиков необходимо предоставить суду достаточную доказательную базу. Это могут быть как показания свидетелей, так и документальные подтверждения.

Так, в качестве доказательства, могут быть представлены справки и постановления о привлечении к административной ответственности из полиции, если жильцы вели аморальный образ жизни. Если они причинили какие-то повреждения помещению, то должна быть справка от жилинспекции.

В каждом конкретном случае доказательства могут быть разными, но существует обязательный список документов, без которых рассмотрение иска о выселении невозможно.

К ним относятся:

  • паспорт истца;
  • свидетельство о регистрации права собственности;
  • договор аренды съемного жилья;
  • выписка из домовой книги;
  • квитанция об уплате государственной пошлины;
  • доказательства, подтверждающие мотивировку требований.

Сроки

Наименьшее время для выселения квартирантов потребуется если решить спор без привлечения органов власти. А вот судебное разбирательство может затянуться.

Можно с уверенностью сказать, что этот срок не будет меньше месяца, а максимальный срок может быть и больше года. Все зависит от необходимости проведения экспертиз, заслушивания свидетелей, сбора дополнительных документов, а также от позиций обеих сторон разбирательства.

Стоимость

Иски о выселении из квартиры нанимателя, с которым заключен договор аренды относятся к категории имущественных, но не подлежащих определению стоимости.

Поэтому необходимо оплатить государственную пошлину в размере 300 рублей. Это требование закреплено в НК РФ. Если государственная пошлина не будет оплачена, то суд оставит иск без рассмотрения.

Судебная практика

Споры, касающиеся арендованных квартир в Российских судах достаточно редки, стороны спора чаще всего улаживают конфликт в досудебном порядке. Однако в крупных городах, где на рынке недвижимости представлен широкий выбор жилья для аренды, такие иски встречаются и чаще всего суд встает на сторону истца собственника квартиры.

Пример. Павлова Г.Т. сдала в аренду принадлежащую ей квартиру Крылову И.В. по договору аренды. В договоре было указано, что досрочное прекращение договора возможно по инициативе любой стороны, однако о такой необходимости нужно уведомлять за две недели. Договор, включающий такое условие, был скреплен подписями обеих сторон.

Через три месяца Павлова Г.Т. решила сдать квартиру на более выгодных для себя условиях. Письменно уведомила Крылова И.В. о необходимости съехать. Однако тот не пожелал добровольно выселяться, ссылаясь на то, что не нарушал условий договора, от соседей жалоб не поступало, к имуществу в квартире относился бережно и арендную плату вносил в срок. Павлова была вынуждена обратиться с иском о выселении в суд и орган правосудия принял в споре ее сторону. Крылов был выдворен из квартиры.

Обращение к судебным приставам

Так как не всегда даже после вынесения судебного вердикта арендатор выселяется самостоятельно, то необходимо привлечь к этому службу судебных приставов. Для этого с исполнительным листом, который вы получите в канцелярии суда, нужно обратиться к приставу, который должен будет возбудить исполнительное производство.

В его рамках должностное лицо предупредит квартиросъемщика о необходимости съехать и если он не сделает этого, то пристав инициирует процедуру принудительного выселения – удалит из квартиры, как самого жильца, так и его вещи.

Так как составление иска о выселении из жилья квартиросъемщиков, да и сам судебный процесс достаточно сложны, то обращение за помощью к профессиональному юристу необходимо. Специалисты нашего сайта окажут вам бесплатную консультацию, если вы свяжетесь с ними любым удобным вам способом.

Обращение к юристу сэкономит не только время, но и силы. А оплата его услуг может быть отнесена к судебным издержкам и возмещается за счет ответчика.

Юрист сможет оказать такую помощь:

  • урегулирование спора без привлечения государственных органов;
  • составление требования о выселении;
  • составление искового заявления и сбор необходимых документов;
  • представление интересов истца в судебном разбирательстве;
  • обжалование решения суда;
  • обеспечение исполнения решения.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

С вещами на выход: когда арендатора могут выселить из квартиры

«Вам придется съехать с квартиры», — услышать такую фразу меньше всего хочет любой квартирант. Особенно в пандемию, когда большинство арендаторов не могли в полной мере оплачивать съемное жилье. К счастью квартиросъемщиков, многие владельцы шли на уступки и снижали плату, в редких случаях — просили съехать.

Спросили у юристов и экспертов по городской аренде, в каких случаях собственник может выселить арендатора из квартиры и как избежать неприятных ситуаций.

Эксперты в этой статье:

  • Родион Ларченко, адвокат адвокатского бюро Asterisk
  • Кирилл Кокорин, юрисконсульт юридической службы компании «Инком-Недвижимость»
  • Ольга Яцевская, руководитель отдела сети офисов «Миэль»
  • Роман Бабичев, руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья»

В каких случаях квартиранта могут выселить со съемного жилья

  • По закону

Досрочное расторжение договора аренды жилья и выселение арендаторов регламентируется ст. 687 Гражданского кодекса РФ. Согласно закону, разорвать договор досрочно и потребовать выселения арендаторов собственник может в судебном порядке в четырех случаях, рассказал юрист адвокатского бюро Asterisk Родион Ларченко.

  1. Неоплата жилья за шесть месяцев (если договором не установлен более длительный срок), если договор заключен на срок менее одного года — в случае просрочки платы более двух раз.
  2. Разрушение или порча квартиры нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
  3. Использование квартиры не по назначению или нарушение прав и интересов соседей. Например, арендаторы устроили в квартире офис или хостел. «В этом случае собственник сначала обязан сделать предупреждение. И только если после предупреждения нарушения не прекратятся, он будет вправе потребовать расторжения договора», — пояснил юрист.
  4. Если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.
  • На практике

Однако на практике список причин для выселения не ограничивается перечисленными выше случаями, говорят эксперты. Чаще всего выселение квартирантов связано с неоплатой аренды или постоянной задержкой внесения платы, отметил ведущий юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимости» Кирилл Кокорин.

Порядок и сроки оплаты обычно прописаны в договоре, и если квартирант не платит за аренду вовремя, то он нарушает договор. Следовательно, его могут попросить освободить съемную квартиру.

Лишиться арендованной квартиры можно из-за пересдачи жилья третьим лицам без разрешения собственника. Причиной для выселения может стать ситуация, когда в квартире вместо двух человек, указанных в договоре, живут пять, а собственник об этом узнал случайно.

«Если в договоре написано, что квартиру нельзя сдавать в субаренду или без разрешения собственников никто больше не может проживать, и данный пункт нарушается, то договор также можно расторгнуть», — сказал руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев.

Попросить с вещами на выход собственник может, если в квартире без разрешения проживают животные, которых он запретил изначально. Причиной для выселения могут стать частые вечеринки в квартире и жалобы соседей на квартирантов.

Выселить из квартиры арендаторов может и ее совладелец, который не знал о сдаче своей недвижимости. «При этом жильцы имеют право требовать возмещение всех убытков у того, кто заселил их в квартиру без согласия. Если мирное разрешение вопроса невозможно, то нужно обращаться в суд, так как данный вариант похож уже на мошенничество», — отметил Роман Бабичев.

Если собственник продает квартиру, то выселение происходит не всегда. Нередко квартиру продают как бы вместе с арендаторами, и те продолжают ее снимать уже у нового хозяина.

Как должно проходить выселение из квартиры

Прежде чем выселить арендатора из квартиры, собственник должен предупредить его и дать время для переезда. Обычно речь идет об одном месяце, отметила руководитель отдела сети офисов «Миэль» Ольга Яцевская. За такой же срок квартирант должен предупредить собственника о том, что он съезжает, если иные условия не прописаны в договоре.

Затем назначается время встречи, собственник или его агент должен осмотреть квартиру на предмет ее состояния и соответствия условиям ее содержания. После составляется передаточный акт, в котором фиксируется, что помещение принято в надлежащем виде. Затем следует возврат депозита, если все в порядке и деньги не пойдут на устранение нарушений.

В случае досрочного расторжения договора, если квартирант ничего не нарушил (например, квартира продается), то к собственнику могут применяться штрафные санкции. Они должны быть прописаны в договоре.

«К примеру, по дорогим квартирам в 90% случаев досрочное расторжение договора возможно только со штрафом. Как правило, сумма штрафа составляет месячную арендную ставку. При отсутствии договора рассчитывать на какие-то компенсации нет смысла», — сказал Роман Бабичев из «Азбуки жилья».

Однако даже истечение срока договора не означает его автоматического расторжения, добавил Родион Ларченко. «Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора собственник должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить его об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать квартиру в течение года или более», — пояснил юрист.

Если собственник не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Это правило не применяется к договорам, заключенным менее чем на один год.

Что делать, если квартирант не согласен с выселением

Если арендатор не согласен с выселением, а переговоры зашли в тупик, то сторонам необходимо решать этот вопрос в судебном порядке.

«Если наниматель отказывается выехать из квартиры (независимо от того, что является причиной выселения), выселить его могут только судебные приставы. Но такие случаи встречаются крайне редко, чаще всего стороны решают подобные вопросы путем переговоров и компромиссов», — отметил ведущий юрисконсульт «Инком-Недвижимости».

Обеспечительный платеж в данном случае возвращается нанимателю за вычетом сумм, которые обеспечивались таким платежом согласно договору: как правило, это задолженность по плате за наем и оплата убытков (например, порча мебели, техники).

Суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора, но не более одного года. Если в течение этого времени квартирант не устранит нарушений, суд по повторному обращению собственника расторгает договор, уточнил Родион Ларченко.

Если наниматель ничего не нарушил, выселить его досрочно нельзя. Продажа квартиры не является основанием для выселения. «Если собственник сменил замки или иным образом пытается лишить нанимателя возможности пользоваться квартирой, наниматель вправе требовать возмещения убытков», — сказал юрист. К убыткам может относиться разница в плате за наем, если наниматель был вынужден снимать более дорогую квартиру, расходы на переезд, а также моральный вред.

Советы экспертов

Несмотря на то что выселение квартирантов в силу закона обязывает стороны обращаться в суд, такой способ используется крайне редко, обычно стороны находят компромисс, отметил Кирилл Кокорин. «Это связано с тем, что судебные процессы, во-первых, требуют привлечение соответствующих специалистов, во-вторых, занимают много времени, поэтому стороны решают вопросы во внесудебном порядке», — пояснил он.

Чтобы избежать неприятных ситуаций при аренде квартиры, в том числе не доводить до выселения, нужно заключать договор. Это главное правило, которые называют эксперты.

Арендатора делает уязвимым неправильное оформление договора (когда образец скачивается из интернета без всякой проверки) аренды или его отсутствие. «При отсутствии договора арендатор совершенно не защищен — по сути, получается, что этот человек безо всяких оснований проживает в чужой квартире. Поэтому и выселение может быть быстрым и безапелляционным», — отметила Ольга Яцевская из «Миэль».

Поэтому важно не только заключать договор, но и прописывать в нем все нюансы, включая пункт о расторжении договора, сроках выселения и штрафных санкциях. При возникновении непредвиденных ситуаций это позволит решить вопросы с учетом интересов обеих сторон. Если собственник захочет выселить арендатора, то это будет стоить денег, точно так же, как если квартирант решит съехать раньше срока.

При самостоятельном поиске жилья нужно проверить, не стоит ли квартира, которую вы хотите снять, на продаже, добавил Роман Бабичев. «Если квартира продается, лучше ее не снимать — прожить в ней долго не получится. Если квартира не приватизирована, необходимо уточнить, сколько человек в ней прописано, и взять у всех согласия на сдачу. Если квартира принадлежит нескольким собственникам, то должны быть согласия на сдачу от всех собственников жилья», — посоветовал эксперт.

Соблюдать условия договора, вовремя вносить арендную плату, использовать квартиру по назначению, не нарушать права соседей и не заключать договоры найма с явно кабальными условиями для арендатора — гарантия того, что вас не выселят из съемной квартиры, подытожил юрисконсульт «Инком-Недвижимости».

Советы о том, как выселить квартирантов. Права жильцов и арендодателей, а также другие полезные рекомендации

Недобросовестные жильцы громят дом или не платят за аренду и при этом отказываются съезжать? Не спешите менять замки и выкидывать их вещи с балкона – такие действия могут обернуться против вас самих.

Мы разберем ниже, как законно заставить арендатора освободить квартиру, можно ли это сделать без решения суда и в чём особенности выселения из нежилого помещения.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !

Можно ли выселить квартирантов из своей квартиры — основания и условия

Основания для выселения и его процедура в первую очередь зависят от формы сделки: письменного или устного соглашения.

  1. Если нет договора аренды, то никаких законных прав на жильё у арендаторов нет и формально их можно выселить в любой день.
  2. Если стороны составили письменное соглашение, то заставить недобросовестных жильцов съехать из сдаваемой квартиры, можно только на законных основаниях. Они перечислены в статье 687 Гражданского кодекса РФ.

Арендодатель может расторгнуть договор при одном из следующих условий:

  • Жильцы разрушают и портят квартиру.
  • Помещение скоро признают аварийным или непригодным для проживания.
  • Арендаторы используют жилье не по назначению. Например, устроили там частный детский сад или сдают квартиру посуточно.
  • Жильцы нарушают права и интересы соседей. Например, громко слушают музыку по ночам (о том, как выселить соседей, которые мешают жить, читайте тут).

При этом в двух последних случаях, арендодатель обязан сначала попросить нерадивых жильцов устранить нарушения. И только если предупреждение не помогло, он имеет право расторгнуть договор (можно ли веселить квартирантов зимой?).

Можно ли выгнать квартиросъемщиков, которые не платят?

Выселение не платящего арендатора возможно, равно как и при других нарушениях проживания. Основания для этого:

  • Квартиранты не платят за аренду больше 6 месяцев, если в договоре не указан более длительный срок, и квартира сдаётся дольше, чем на один год.
  • Вы не получаете оплату больше 2 месяцев, если договор коммерческого найма составлен меньше, чем на год.

Как попросить человека съехать по причине смены собственника?

Согласно статье 617 Гражданского кодекса РФ, смена собственника сама по себе не является причиной для изменения или расторжения договора аренды. Поэтому новому владельцу придётся дождаться, когда истечёт срок соглашения.

Статья 617 ГК РФ. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Пошаговая инструкция, как это сделать

Без суда

Для начала необходимо попытаться урегулировать спор в досудебном порядке. Для этого арендодатель направляет жильцам досудебную претензию или уведомление. Оно вручается лично, и тогда наниматель должен поставить свою подпись, или отправляется почтой – обычным или заказным письмом. Если квартиранты проигнорировали законные требования собственника, можно обращаться в судебную инстанцию.

С подачей иска

Подавать иск следует в районный суд по месту нахождения квартиры. Форму и содержание заявления закрепляет статья 131 Гражданско-процессуального кодекса РФ. В иске требуется указать:

  1. Наименование суда.
  2. ФИО истца и его место жительства.
  3. ФИО и адрес ответчика.
  4. Суть и основание требований.
  5. Сведения о соблюдении досудебного порядка обращения к ответчику.
  6. Расчёт задолженности нанимателя (если причина выселения – неуплата аренды).
  • Скачать бланк искового заявления о выселении квартирантов
  • Скачать образец искового заявления о выселении квартирантов

Также необходимо приложить к иску следующие документы:

  • Копию договора аренды и акта приема-передачи квартиры.
  • Копию досудебной претензии.
  • Документы, подтверждающие претензии к ответчику. Ими могут быть, например, копии заявлений соседей в полицию, если причина выселения – нарушение их прав и интересов.
  • Копии иска по количеству ответчиков и третьих лиц.
  • Квитанцию об уплате госпошлины.

Кроме того, суд может дать квартиранту время для устранения нарушений – до одного года. В этом случае, если арендаторы так и не выполнят требования, нанимателю придётся повторно подавать иск о выселении.

Как сказать об этом арендаторам?

После того как суд предписал квартирантам освободить помещение, и это решение вступило в силу, собственник должен направить жильцам уведомление о выселении (узнать о том, чем различаются предупреждение, уведомление и требование о выселении из квартиры, а также посмотреть образцы документов, можно в этой статье).

Составление уведомления

  • Если владелец квартиры – физическое лицо, то он составляет такое извещение на обычном листе формата А4.
  • Юрлицо делает его на официальном бланке организации и заверяет печатью.

Уведомление должно содержать следующую информацию:

  1. ФИО и адрес арендатора (указываются в правом верхнем углу).
  2. Название документа (по центру листа).
  3. Адрес квартиры, которую наниматель должен освободить.
  4. Причина выселения. Как правило, ею служит судебное решение: напишите номер и дату постановления, полное название ведомства, которое вынесло решение, а также дату его вступления в силу.
  5. Сроки, в которые арендаторы должны выехать из помещения. Их, согласно статье 35 Жилищного кодекса РФ, устанавливает владелец дома самостоятельно.
  6. Сведения о собственнике.
  7. Акт получения уведомления – дата и подпись.
  • Скачать бланк письма-уведомления о выселении арендатора
  • Скачать образец письма-уведомления о выселении арендатора

Отличия в процедуре выселения: возможные сложности и пути их обхода

Если есть договор и условия выполняются

Если договор составлен верно, а жильцы соблюдают все свои обязанности, выселить их через суд не получится. Можно попробовать лишь договориться с квартирантами и расторгнуть договор с их согласия. Если же арендаторы съезжать не хотят, вам придётся дождаться окончания срока аренды.

Возможно ли выселение арендодателем без соблюдения пунктов?

Насильно выселять квартиросъемщика из сдаваемой квартиры – например, сменить замки и не впускать его в квартиру – ни в коем случае нельзя. Закон встанет на сторону нанимателя, а действия арендодателя попадут под статью 19.1 Кодекса РФ об административных нарушениях. За самоуправство предусмотрено предупреждение и штраф от ста до трёхсот рублей.

Статья 19.1 КоАП РФ. Самоуправство

Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному федеральным законом или иным нормативным правовым актом порядку осуществление своего действительного или предполагаемого права, не причинившее существенного вреда гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, предусмотренных статьей 14.9.1 настоящего Кодекса, —

влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей; на должностных лиц — от трехсот до пятисот рублей.

Если при этом владелец помещения причинил существенный вред, например, повредил имущество арендатора, ему грозит уже уголовное наказание: штраф до 80 тысяч рублей или арест на срок до шести месяцев. В крайнем случае – если самовольное выселение сопровождалось насилием или угрозой его применения, нарушитель рискует получить до пяти лет лишения свободы.

Куда обращаться при самоуправстве арендодателя?

Чтобы привлечь недобросовестного владельца к ответственности, квартирант должен заявить о самоуправстве в полицию. Сделать это можно как в устной, так и в письменной форме. Заявление должно содержать следующую информацию:

  1. ФИО и должность руководителя отделения полиции.
  2. ФИО арендодателя, нарушившего закон.
  3. Ссылка на статью, которая предположительно была нарушена.
  4. Данные заявителя:
    • ФИО;
    • паспортные данные;
    • место проживания;
    • номер телефона.
  5. Описание преступления. Необходимо указать время, место, количество преступников, наличие актов насилия или его угрозы.
  6. Требования заявителя. Например, привлечь преступников к ответственности.
  • Скачать бланк заявления в полицию на самоуправство арендодателя
  • Скачать образец заявления в полицию на самоуправство арендодателя

Если нет соглашения?

Сначала всё же стоит попросить арендаторов освободить квартиру добровольно. Если они откажутся, владелец может действовать двумя способами:

  1. Сменить замки и вынести вещи квартиросъемщиков на лестничную площадку.
  2. Вызвать участкового и с его помощью убедить жильцов съехать. Чтобы подтвердить, что именно вы являетесь владельцем, возьмите с собой документы, доказывающие право собственности на помещение.

В обоих случаях закон будет на стороне арендодателя, ведь у квартирантов, которые не заключили договор, нет законного права на проживание.

Как аннулировать сделку, заключенную на нежилое помещение?

Правила выселения из нежилого помещения имеют свои особенности и несколько отличаются от рассмотренных выше случаев. Как указано в статье 619 Гражданского кодекса РФ, арендодатель может аннулировать письменное соглашение, если съемщик:

  • Нарушает условия договора.
  • Рушит и портит помещение.
  • Больше двух раз подряд не вносил арендную плату.
  • Не проводит капремонт имущества в установленные сроки.

Основаниями для выселения могут послужить и другие условия, прописанные в соглашении. Однако прежде чем его досрочно расторгнуть, собственник обязан направить арендатору письменное предупреждение. Если съемщик не исправился, владелец помещения вправе обратиться в суд. При положительном решении договор аннулируется, и арендатор будет обязан съехать, забрав своё имущество.

Самый простой способ выселения нежеланных жильцов – договориться с ними мирно и без привлечения суда. Если же добровольно выезжать арендатор не хочет, необходимо действовать строго в соответствии с законом. Это поможет привлечь Фемиду на вашу сторону и спасёт от долговременных тяжб.

Попасть в сложную ситуацию может каждый, но от выселения из квартиры можно уберечь себя, если вовремя платить по счетам или, имея уважительную причину, написать заявление о пересмотре долгов или рассрочке платежей.

Видео по теме

Далее информативное видео про выселение квартирантов:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

Как выселить квартирантов. Действуем правильно, по закону, без эмоций

Если у вас есть жилье, жить в котором вы пока не намерены, но и продавать не собираетесь, лучшее, что можно с ним сделать – сдать в аренду. Решение во всех отношениях правильное:

  • во-первых, у вас появятся средства на оплату коммунальных платежей в сдаваемой квартире. Кстати, лучше включить эти суммы в арендную плату. Вы можете просто увеличить плату за проживание в квартире на размер коммуналки, либо договориться с квартирантами, что все платежи они будут вносить самостоятельно. Во втором случае постарайтесь ежемесячно проверять квитанции об оплате, дабы вызов в суд по поводу просроченных платежей за коммунальные услуги не стал для вас неожиданностью. Если вы проживаете в другом городе, попросите новых жильцов ежемесячно высылать вам квитанции по месту вашего фактического проживания.
  • во-вторых, у вас появится дополнительный источник доходов.
  • в-третьих, квартира, что называется, будет под присмотром. Постоянное проживание в ней людей снизит вероятность ограбления. Также это удобно на случай многих аварийных ситуаций (лопнул водопровод, канализацию «прорвало» и т.д.). Особенно это важно в том случае, когда вы по каким-либо причинам не имеете возможности явиться в квартиру при первой же необходимости.

Квартиранты. Источник дохода или головная боль?

В общем, плюсы есть. И решение сдавать квартиру принято. Теперь главное сдать ее так, чтобы потом не страдать в поисках разрешения проблемы, как выселить квартирантов. Но тут-то и начинается самое интересное. Предугадать, чем на практике обернется сдача квартиры внаем, весьма трудно. И тут нужно уповать на счастливый случай. Поскольку ситуации, когда, на первый взгляд, весьма презентабельные и положительные во всех отношениях люди оказываются на деле неплатежеспособными, увы, имеют место быть.

Даже в том случае, когда плата за проживание в квартире вносится регулярно, необходимость избавиться от квартирантов все же может возникнуть. Так, они могут оказаться дебоширами и допекут ваших соседей, которые начнут допекать вас и правоохранительные органы, или же на деле вы столкнетесь с тихими наркоманами, проживания которых в своей квартире вовсе не предполагали.

Или же вы вовсе можете стать жертвой аферы. Часто сдают квартиру вполне приличному на вид жильцу без заключения договора и даже не потрудившись проверить его документы и обзавестись данными паспорта.

А потом оказывается, что жилец-то – аферист, который, заплатив вам за квартиру за месяц вперед, сам пересдал ее третьим лицам, взяв с них оплату за полгода, и исчез. В этом случае вопрос, как выселить квартирантов из своей квартиры, решить будет весьма сложно. Поскольку жертвами мошенников оказываются сразу две стороны: вы и новые жильцы.

Итак, квартиранты, которым вы сдали жилье, оказались все же для вас головной болью. Что делать? Ответ на этот вопрос зависит, прежде всего, от того, подписывали ли вы договор найма с квартирантами или обошлись без него.

Рассмотрим подробнее оба варианта возможного выселения (без договора и с ним):

Выселение квартирантов, живущих без заключения договора найма

Вопреки бытующему мнению, договор, хотя и защищает права собственника жилья и гарантирует сохранность имущества (для этого, правда, не забудьте приложить к нему акт передачи этого самого имущества по договору найма), зачастую становится документом, усложняющим процесс изгнания неугодных квартирантов. Почему? Да потому что без него они и не квартиранты-то вовсе, а, скорее, гости, которые задержались в вашей квартире. А попросить гостей покинуть жилплощадь проще, нежели выселять с нее тех, кто находится здесь на законных основаниях.

Так как же выселить квартирантов из квартиры без договора и кто может оказать в этом содействие? А сделать это весьма просто. Только не вздумайте приходить в квартиру, пока там никого нет и менять замки. Вас же потом еще и в краже обвинят. Напротив, придите тогда, когда квартиранты будут на занимаемой площади. И обязательно прихватите с собой документы, подтверждающие ваше право собственности на квартиру и удостоверяющие личность. И делать это должен собственник квартиры.

Оказавшись же в арендуемой неугодными жильцами квартире, вызывайте полицию и сообщайте о присутствии в вашем доме посторонних лиц, от которых вам хотелось бы избавиться. Тем более, что находятся они здесь без каких-либо юридических на то оснований. И сотрудники полиции помогут вам выставить «гостей», или же последние покинут ваши метры самостоятельно, как только вы им объясните цель вашего прихода и способ, которым вы собираетесь от них избавиться.

Без договора, кстати, гораздо проще решается и вопрос, как выселить квартирантов с детьми, поскольку даже с детьми они остаются всего лишь вашими гостями, для выселения которых достаточновашего желания и, в случае необходимости, незначительного содействия правоохранительных органов.

Договор найма — гарантийные обязательства или камень преткновения?

А вот при наличии договора найма вы должны действовать, согласно действующим законам РФ. Поскольку документ защищает не только ваши права, но и права квартирантов, выселить их вы можете только в судебном порядке.

Не беспокойтесь, суд будет на вашей стороне, поскольку закон защищает права собственника с большим усердием, нежели права нежеланных временных жильцов. Однако вы должны будете доказать, что квартиранты действительно нарушают прописанные в договоре обязательства.

Для того, чтобы не мучиться впоследствии вопросом, как выселить заселенных по договору квартирантов, которые не платят, через суд и, главное, как подтвердить факт отсутствия платежей, целесообразно вести специальную ведомость. В нее вы должны ежемесячно вписывать размер суммы, полученной от квартирантов за проживание на вашей жилплощади, указывать дату внесения платежа и ставить подписи сторон (вашу и квартиранта). В этом случае по ведомости сразу будет видна общая картина.

Единственный минус официального разбирательства состоит в том, что квартиранты будут проживать в вашей квартире в течение всего срока, который потребуется на решение проблемы в судебном порядке. То есть выселить их вы сможете не ранее, чем получите на руки соответствующее решение суда, подтверждающее ваше на то право. На это может уйти не меньше месяца.

И успех будет зависеть во многом от того, насколько правильно и грамотно было составлено исковое заявление. Поэтому не лишним будет в данном случае изначально обратиться за помощью к адвокату, который поможет вам составить заявление верно и подскажет, о наличии каких документов и справок вам стоит побеспокоиться заранее для ускорения судебного процесса в конкретном случае.

Если досаждают квартиранты, снимающие квартиру у соседей

Довольно часто причиной выселения квартирантов становится не их неплатежеспособность, а буйное поведение или вредные привычи. Тем, кого волнует вопрос, как выселить квартирантов соседей, можно посоветовать лишь одно. Жалуйтесь! Сначала звоните хозяевам квартиры и требуйте, чтобы они приняли меры. Скорее всего, они не захотят усложнять себе жизнь и избавят вас от надоевшего соседства.

Ну а если хозяева квартиры бездействуют, а временные жильцы продолжают отравлять вам жизнь, вызывайте участкового и пишите заявление в полицию. Как только их накопится больше трех, участковый будет обязан принять меры. Скорее всего, дело будет передано в суд, и соседям, допустившим проживание на своей жилплощади квартирантов, не соблюдающих установленные правила, придется заплатить штраф.

Кстати, если вы озадачены тем, как выселить квартирантов из коммунальной квартиры, действовать надо аналогичным способом. Только запротоколированные заявления в полицию, подтверждающие, что вы действительно страдаете от неудобного соседства, помогут вам решить дело в свою пользу.

Что нужно знать

Одним словом, выселение квартирантов может оказаться делом хлопотным и долгим, с которым лучше и вовсе не сталкиваться в жизни. И для того, чтобы избежать этого, постарайтесь обезопасить себя заранее. Для этого соблюдайте следующие правила:

  • обязательно проверьте документы, удостоверяющие личность предполагаемых квартирантов и попросите их предоставить вам ксерокопии или хотя бы выпишите данные.
  • удостоверьтесь в платежеспособности будущих жильцов;
  • не спешите оформлять квартирантам даже временную регистрацию на своей жилплощади – это значительно усложнит их выселение в случае необходимости;
  • сдавая квартиру людям с несовершеннолетними детьми, проверьте, чтобы дети имели официальную регистрацию в вашем населенном пункте, чтобы потом не оказалось, что выселяя квартирантов из квартиры, вы нарушаете права детей.

Соблюдение этих несложных правил поможет вам избежать неприятных последствий сдачи жилья внаем. Однако, если вы все же столкнетесь с проблемой, как выселить квартирантов из квартиры, не отчаивайтесь. Постарайтесь действовать спокойно и в строгом соответствии с законом, чтобы самим не оказаться в роли обвиняемых на судебном процессе.

Пусть предоставленная внаем квартира станет источником дохода, не приносящим отрицательных эмоций!

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: