Выселение из жилого помещения: судебная практика, жк рф, без предоставления, по договору социального найма

Выселение из жилого помещения: судебная практика, жк рф, без предоставления, по договору социального найма

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 23 декабря 2014 г. N 44-КГ14-7 Суд отказал в выселении без предоставления другого жилого помещения и снятии с регистрационного учета, поскольку к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса РФ, его положения применяются в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Горшкова В.В.,

судей Гетман Е.С. и Асташова С.В.

с участием прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации Власовой Т.А.

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело

по иску краевого государственного автономного учреждения «Управление общежитиями Пермского края»

к Постоваловой Н.Г.

о выселении без предоставления другого жилого помещения и снятии с регистрационного учета

по кассационной жалобе представителя Постоваловой Н.Г. – Шестакова С.Л.

на решение Свердловского районного суда г. Перми от 12 сентября 2013 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 12 марта 2014 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Гетман Е.С., выслушав объяснения представителя Постоваловой Н.Г. – Шестакова С.Л., поддержавшего доводы кассационной жалобы, заключение прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации Власовой Т.А., полагавшей кассационную жалобу подлежащей удовлетворению, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

краевое государственное автономное учреждение «Управление общежитиями Пермского края» (далее – КГАУ «Управление общежитиями Пермского края») обратилось в суд с иском к Постоваловой Н.Г. о выселении без предоставления другого жилого помещения на основании статьи 102 (часть 2) Жилищного кодекса Российской Федерации и снятии с регистрационного учета.

Решением Свердловского районного суда г. Перми от 12 сентября 2013 г. исковые требования КГАУ «Управление общежитиями Пермского края» удовлетворены.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 12 марта 2014 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе представителя Постоваловой Н.Г. – Шестакова С.Л. поставлен вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 28 ноября 2014 г. указанная кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, возражения на кассационную жалобу, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания, предусмотренные законом, для удовлетворения кассационной жалобы, отмены состоявшихся по делу судебных постановлений и принятия по делу нового судебного постановления.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

При принятии обжалуемых судебных постановлений судами первой и апелляционной инстанций были допущены такие нарушения.

Судом установлено и из материалов дела следует, что 1 сентября 1994 года Постовалова Н.Г. поступила на работу в Колледж на должность . по совместительству (л.д. 86). В связи с назначением на эту должность ответчик в 1994 году был вселен в общежитие № 11 по адресу: город . – улица . дом .

8 декабря 2008 г. между Колледжем и Постоваловой Н.Г. был заключен договор о передаче в пользование Постоваловой Н.Г. комнаты № 220 в указанном общежитии на период работы до 20 января 2011 г. (л.д. 37).

3 сентября 2010 г. Постовалова Н.Г. была уволена из Колледжа в связи с сокращением штата на основании пункта 2 части 1 статьи 81 Трудового кодекса Российской Федерации (л.д. 87).

12 апреля 2011 г. между Колледжем и Постоваловой Н.Г. был заключен договор о передаче в пользование Постоваловой Н.Г. комнаты № 220 в вышеуказанном общежитии для постоянного проживания (без установления срока) (л.д. 6-7).

На основании приказа Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 13 ноября 2012 г. № СЭД-31-02-1134 «Об изъятии имущества из оперативного управления государственного бюджетного образовательного учреждения среднего профессионального образования «Пермский строительный колледж» здание общежития, в котором расположено спорное жилое помещение, было изъято из оперативного управления Колледжа и закреплено на праве оперативного управления за КГАУ «Управление общежитиями Пермского края» (л.д. 11-16).

Судом также установлено, что Постовалова Н.Г. не состоит и не имеет права состоять на учете в качестве нуждающейся в улучшении жилищных условий.

Удовлетворяя исковые требования КГАУ «Управление общежитиями Пермского края», суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что законных оснований для выселения Постоваловой Н.Г. с предоставлением другого жилого помещения не имеется в связи с передачей жилого помещения в общежитии в оперативное управление другому юридическому лицу (статья 102 Жилищного кодекса Российской Федерации), а гарантии, предусмотренные статьей 108 Жилищного кодекса РСФСР, на ответчика не распространяются.

С выводами судов первой и апелляционной инстанций согласиться нельзя, поскольку они основаны на неправильном толковании и применении норм материального права.

В соответствии с частью 1 статьи 109 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан в период работы или учебы могут использоваться общежития. Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей жилые дома. Общежития укомплектовываются мебелью, другими предметами культурно-бытового назначения, необходимыми для проживания, занятий и отдыха граждан, проживающих в них.

Читайте также:
Выселение несовершеннолетних детей из жилого помещения: судебная практика, жк рф, ипотека, муниципального, по решению суда

Согласно пункту 2 части 1 статьи 92 Жилищного кодекса Российской Федерации жилые помещения в общежитиях относятся к жилищным помещениям специализированного жилищного фонда. Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения (часть 1 статьи 94 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником – нанимателем такого жилого помещения (часть 2 статьи 102 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 103 Жилищного кодекса Российской Федерации в случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 102 названного Кодекса и частью 2 настоящей статьи.

Выселение граждан из служебных жилых помещений или жилых помещений в общежитиях с предоставлением других жилых помещений в случае, предусмотренном частью 2 статьи 102 Жилищного кодекса Российской Федерации, осуществляется прежним собственником или юридическим лицом, передающими соответствующие жилые помещения (часть 4 статьи 103 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Из смысла указанных правовых норм в их взаимосвязи следует, что в случае прекращения договора найма служебного жилого помещения или жилого помещения в общежитии в связи с переходом права собственности на такое жилое помещение либо передачей такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу выселение граждан из указанных жилых помещений без предоставления им других жилых помещений законом не предусмотрено.

Безусловный характер обязанности по предоставлению других жилых помещений гражданам, выселяемым из жилых помещений в общежитиях в связи с передачей этих жилых помещений в оперативное управление другому юридическому лицу, обусловлен необходимостью защиты прав и законных интересов гражданина-нанимателя специализированного жилого помещения, поскольку указанное основание прекращения договора, в отличие от расторжения договора, не зависит от волеизъявления или поведения такого гражданина и, следовательно, не должно влечь умаления его субъективных гражданских прав.

В связи с этим, является ошибочной и ссылка судебных инстанций на статью 13 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон), положенную в обоснование выселения Постоваловой Н.Г. без предоставления другого жилого помещения.

Согласно статье 13 Вводного закона граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, состоят в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 51 Жилищного кодекса Российской Федерации на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.

Указанная статья, дополняя положения части 2 статьи 103 Жилищного кодекса Российской Федерации о последствиях расторжения договоров найма специализированных жилых помещений, не может применяться при рассмотрении споров о последствиях прекращения договоров найма специализированных жилых помещений по основанию, предусмотренному частью 2 статьи 102 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Однако это не было учтено судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении и разрешении данного дела.

Согласно пункту 6 статьи 108 Жилищного кодекса РСФСР в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, лица, проработавшие на предприятии, в учреждении, организации, предоставивших им служебное жилое помещение, не менее десяти лет, не могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения в случае прекращения трудовых отношений с предприятием, учреждением, организацией.

Часть 1 статьи 6 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает, что акты жилищного законодательства применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.

В соответствии со статьей 5 Вводного закона к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, его положения применяются в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных названным Законом.

Из вышеизложенного следует, что в том случае, если у лица возникло право на льготу по основаниям, предусмотренным статьей 108 Жилищного кодекса Российской Федерации, то оно сохраняется и после введения в действие нового Жилищного кодекса Российской Федерации.

При этом отсутствие в статье 103 Жилищного кодекса Российской Федерации указания на данную категорию граждан не является основанием для лишения их прав на льготы, которые были приобретены ими по нормам ЖК РСФСР, поскольку Жилищный кодекс Российской Федерации может применяться только к тем правоотношениям, которые возникли после введения его в действие.

В связи с этим, вывод суда апелляционной инстанции о нераспространении на Постовалову Н.Г. гарантии, предусмотренной статьей 108 Жилищного кодекса РСФСР, также является неправомерным.

Допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального права являются существенными, они повлияли на исход дела, в связи с чем принятые судебные постановления подлежат отмене.

Поскольку по делу установлены юридически значимые обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, но судом допущена ошибка в применении норм материального закона, Судебная коллегия полагает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований КГАУ «Управление общежитиями Пермского края» к Постоваловой Н.Г. о выселении без предоставления другого жилого помещения и снятии с регистрационного учета.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 387, 388, 390 ГПК Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

Читайте также:
Выселение из служебного жилого помещения: судебная практика, жк рф, без предоставления, военнослужащего

решение Свердловского районного суда г. Перми от 12 сентября 2013 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 12 марта 2014 года отменить, в выселении без предоставления другого жилого помещения и снятии с регистрационного учета Постоваловой Н.Г. отказать.

Председательствующий Горшков В.В.
Судьи Гетман Е.С.
Асташов С.В.

Обзор документа

ЖК РФ предусматривает определенные последствия перехода прав на помещения в общежитии.

Имеется в виду переход прав собственности, а также передача такого помещения в хозведение или оперативное управление другому юрлицу.

Такой переход влечет за собой прекращение договора найма жилья за исключением случаев, когда его новый собственник или юрлицо, которому передано такое помещение, является стороной трудового договора с работником-нанимателем.

Относительно применения данных норм СК по гражданским делам ВС РФ указала следующее.

В силу ЖК РФ жилье в общежитиях относятся к жилищным помещениям специализированного жилищного фонда.

Из смысла норм ЖК РФ в их взаимосвязи следует, что в случае прекращения договора найма служебного жилья или помещения в общежитии по указанному основанию законом не предусмотрено выселение граждан из этих помещений без предоставления им других помещений.

Безусловный характер обязанности предоставить другое жилье гражданам, выселяемым из помещений в общежитиях в связи с их передачей другому юрлицу, обусловлен необходимостью защиты прав и интересов гражданина-нанимателя специализированного жилья.

Указанное основание прекращения договора, в отличие от его расторжения, не зависит от волеизъявления или поведения такого гражданина. Следовательно, оно не должно влечь умаления субъективных гражданских прав физлица.

По Закону о введении в действие ЖК РФ граждане, которые проживают в служебном жилье и помещениях в общежитиях (предоставленных им до 1 марта 2005 г.), состоят на учете в качестве нуждающихся в жилье (или вправе на нем состоять), не могут быть выселены без предоставления им другого жилья.

Условие – выселение таких граждан не допускалось законом до введения в действие ЖК РФ.

Как пояснила Коллегия, это правило дополняет нормы ЖК РФ о последствиях расторжения договоров найма специализированных жилых помещений.

Такое правило не применяется при рассмотрении споров о последствиях прекращения договоров найма специализированных жилых помещений по упомянутому основанию (смена собственника, передача помещения в хозведение или оперативное управление другому юрлицу).

Выселение из муниципальной квартиры

Максим Иванов
Автор статьи
Практикующий юрист с 1990 года

Из муниципального жилья можно выселить человека, если он совершает неправомерные действия, указанные в УК РФ и ЖК РФ. В некоторых случаях можно выдворить законным путем бывшего супруга и прописанного человека со своих квадратных метров.

Лица, проживающие в муниципальном жилье, заключают договор социального найма с собственником помещений. Это главный документ, подтверждающий правомочность обитания на данном объекте.

Если на то есть веские причины, возможно выселить граждан из муниципального помещения. При этом собственник расторгает заключенный с ними договор.

Муниципальная жилплощадь собственность муниципалитетов местного самоуправления. Эти органы власти обязаны содержать жилищный фонд, проводить капремонт коммуникаций и зданий.

Если проживающие во вверенном им помещении лица систематически нарушают правила общежития, портят муниципальное имущество, тогда на них может быть подан иск в суд:

  • районный;
  • городской;
  • общей юрисдикции.

Если эта инстанция примет решение выселить из муниципальной квартиры, тогда от жильцов потребуется добровольно покинуть ее. Если они откажутся, может быть открыто исполнительное производство, тогда выселение будет принудительным.

Подать в суд на недобросовестных нанимателей могут:

  • жильцы дома;
  • представители органов местного самоуправления.

Основания для выселения из муниципальной квартиры

Выселение должно осуществляться в соответствии с законом. В ст. 84 ЖК РФ зафиксировано, что может быть причиной расторжения договора соц. найма.

Выселить из муниципального жилья можно только по решению суда.

Если суд нашел основания для выдворения, бывшему нанимателю не предоставят другое жилье. Но обычно таким гражданам дают жилплощадь с меньшим количеством квадратных метров и в отдаленных районах.

Вот что может стать причиной выселения:

  • задолженность по коммунальным услугам. Если за жилье не платят в течение полугода и более;
  • наниматель или члены его семьи периодически нарушают права соседей. Чтобы доказать это, нужно неоднократно вызывать полицейских, которые будут фиксировать факты нарушения тишины в ночное время, хулиганство;
  • проживающие в муниципальной квартире нанесли ей обширные повреждения. Например, находясь в нетрезвом виде, спровоцировали пожар, подтопление;
  • муниципальная площадь используется не по назначению. Например, наниматель решил открыть в своей квартире производство или сдает ее для таких целей;
  • объект недвижимости признан непригодным для жилья, к примеру, дом стал аварийным;
  • дом переводится в нежилой фонд. Об этом жильцов должны проинформировать заранеев установленные законом сроки.

Выселение из муниципальной квартиры бывшего супруга

Если бывший супруг не прописан на жилплощади жены, а она (или кто-то из ее родственников) является нанимателем, тогда после развода муж не имеет право претендовать даже на часть этой квартиры. Если супруга, находясь в браке, прописала его, тогда выселить мужчину без веских оснований будет проблематично.

Чтобы найти их, лучше обратиться в адвокатскую контору. Специалисты расскажут, что существует несколько способов выселения бывшего мужа. Нужно заключить с ним соглашение о том, как будет использоваться квартира, определить, какую долю коммуналки он станет вносить.

Если экс-супруг не появлялся в данной муниципальной квартире более полугода, не оплачивает коммунальные платежи ни в каком размере, тогда можно подавать иск в суд. В заявлении следует указать просьбу принять решение о выселении бывшего мужа. Нужно хорошо подготовиться к процессу.

Необходимо принести в суд квитанции, в которых будет зафиксировано, кто именно вносил деньги за услуги ЖКХ.

Потребуются свидетели. Они расскажут о том, что бывший муж не проживал в муниципальной квартире более полугода.

Выселение из муниципальной квартиры прописанного человека

Если гражданин нарушает права соседей, не гасит долги ЖКХ более шести месяцев, использует помещение не по назначению, можно обратиться в суд с иском о выселении.

Читайте также:
Уведомление о выселении из общежития: образец, уволенного работника, за неуплату

Если бывшая супруга или супруг не нарушают закон, выселить их проблематично. В этом случае поможет размен квартиры.

Правосудие стоит на стороне детей. Если несовершеннолетние граждане прописаны на данной жилплощади, без предоставления другой квартиры их будет нельзя выселить.

Если вы проживаете в муниципальной квартире, не приватизировали ее, следует много раз подумать перед тем как прописать жену или мужа на своих квадратных метрах.

Как показывает практика, бывшие влюбленные со временем могут превратиться в чужих людей, а спор из-за жилплощади способен сделать из них непримиримых врагов.

Решить проблему поможет юрист. Он расскажет, что есть выход из положения, если встать в очередь на улучшение жилищных условий.

Что нужно учитывать в деле о выселении из служебного жилья

Частым случаем выселения из служебной квартиры, предоставленной администрацией муниципального образования, является прекращение трудового договора или контракта, на основании которых предоставлялось жилье. Иск о выселении становится неприятным сюрпризом, в частности, для ушедших в отставку сотрудников полиции и членов их семей, которые вдруг узнают, что из муниципальной служебной квартиры их хотят выселить без предоставления другого жилья.

В соответствии с п. 27 Типового положения о находящемся в государственной собственности служебном жилищном фонде, переданном в оперативное управление органам внутренних дел, органам федеральной службы безопасности, органам по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, таможенным органам Российской Федерации и внутренним войскам Министерства внутренних дел Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 17 декабря 2002 г. № 897 (в ред. от 1 октября 2004 г. с изменениями от 16 марта 2013 г., далее – Типовое положение), сотрудник, прекративший службу, подлежит выселению из служебного жилья со всеми проживающими с ним лицами без предоставления другого жилого помещения в сроки, установленные в договоре найма. Кроме того, в п. 28 Типового положения установлено, что без предоставления другого жилого помещения в случае, указанном в п. 27, не могут быть выселены в том числе сотрудники, имеющие выслугу в правоохранительных органах не менее 10 лет.

Нередко органы МВД на местах, желая облегчить себе жизнь, просят администрацию муниципального образования предоставить жилье их сотруднику. В связи с этим важно отметить, что на квартиру, предоставленную горадминистрацией, нормы Типового положения не распространяются.

К примеру, два оперуполномоченных, всю жизнь прослуживших в одном отделе, получили служебные квартиры. Первый – от МВД, второй – от муниципалитета города, где располагается ОВД. В итоге первый, прослужив 10 лет, сохранит за собой служебную квартиру, а второй после выхода на пенсию должен вернуть квартиру администрации города и выселиться «в никуда».

Понимая, что доводы о честной многолетней службе и отсутствии у семьи выселяемого другого жилья суд не примет во внимание, мы, адвокаты, вынуждены искать пороки в механизме предоставления служебной квартиры администрацией города. Расскажу об одном из них, выявленном в ходе изучения материалов дела, на основании чего было установлено, что квартира не являлась служебной.

Судебные прецеденты по таким делам редки, но в литературе описаны. В некоторых случаях квартиры служебного найма суды признают квартирами социального найма (см., например, решение Центрального районного суда г. Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края от 28 августа 2014 г.; определение Приморского краевого суда от 19 января 2012 г. по делу № 33-143).

Памятуя о том, что лучшая защита – это нападение, защищая права получивших иск о выселении из служебной квартиры доверителей – капитана полиции В. и членов его семьи, а также майора полиции К. и членов его семьи, я обратилась в суд со встречным исковым заявлением к горадминистрации о признании права пользования жилым помещением на условиях социального найма, а также об обязании ответчика заключить с каждым из указанных лиц договор социального найма.

Отмечу, что нередко администрации муниципальных образований, упрощая себе жизнь, не регистрируют в регистрирующих органах принадлежащие им жилые помещения как квартиры служебного найма. В результате получается, что на квартиру имеется полный пакет документов – и решение администрации о наделении квартиры статусом «служебная», и доказательства предоставления семье квартиры именно как служебной. Не хватает «мелочи» – квартира как служебная госрегистрацию не прошла. А это означает, что она таковой не была (часто предполагается, что никто и никогда не потребует в рамках гражданского дела о выселении регистрационные документы на квартиру; в итоге людей продолжают выселять).

Итак, на момент предоставления спорных квартир на условиях типового договора найма служебного жилого помещения у них в силу отсутствия соответствующей госрегистрации не появился статус служебного жилья. При таких обстоятельствах распоряжение главы муниципального образования о включении квартиры в специализированный жилищный фонд с отнесением ее к служебным жилым помещениям и предоставление как служебной были незаконными, договор найма служебного жилого помещения был заключен необоснованно, без соблюдения требований законодательства. Предоставление жилого помещения могло осуществляться администрацией только с целью улучшения жилищных условий доверителя – т.е. по договору социального найма. Следовательно, с момента заключения с моими доверителями типового договора найма служебного жилого помещения они фактически пользовались квартирами на условиях социального найма.

Хотя в материалы дела горадминистрацией были представлены доказательства, отвечающие требованиям ст. 60 ГПК РФ (о наличии статуса служебного жилого помещения), спорное жилье, на мой взгляд, не могло использоваться по договору найма специализированного жилья.

Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что ЕГРП состоит из разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества, а каждый раздел, в свою очередь, содержит описание объекта, записи о праве собственности и иных вещных правах на него, а также имя (наименование) правообладателя, записи об ограничениях (обременениях) этих прав и наличии сделок с этим объектом.

Читайте также:
Выселение: что это, из квартиры, за долги, прописанного, жилого помещения, муниципального, служебного жилья,

В связи с тем, что Приказ Минэкономразвития России от 22 марта 2013 г. № 147 «Об утверждении форм документов, в виде которых предоставляются сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержит указаний о наличии в выписке из ЕГРП сведений о статусе жилья, при рассмотрении гражданского дела целесообразно, на мой взгляд, направлять в соответствующее Управление Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии судебный запрос о том, имеет ли квартира статус служебного жилого помещения.

Единственным доказательством существования зарегистрированного права является госрегистрация (ч. 5 ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», далее – Закон о госрегистрации недвижимости). Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42 утверждены Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений (далее – Правила). Согласно п. 14 Правил «Орган управления в срок, предусмотренный в пункте 13 настоящих Правил, принимает решение об отнесении жилого помещения к определенному виду жилого помещения специализированного жилищного фонда либо об отказе в таком отнесении. Информация о принятом органом управления решении направляется заявителю в течение 3 рабочих дней с даты принятия такого решения».

Таким образом, именно орган управления муниципальным жилищным фондом вправе направить соответствующее заявление в регистрирующей орган в течение трех рабочих дней с даты принятия решения об отнесении жилья к определенному виду специализированного жилищного фонда. В соответствии с п. 15 Правил использование жилого помещения в качестве специализированного допускается только после его отнесения к определенному виду помещений специализированного жилищного фонда. Без госрегистрации жилья как служебного администрация муниципального образования не вправе использовать его в качестве такового. Отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду только на основании постановления администрации района без регистрации в регистрирующем органе является нарушением требований ЖК РФ и Правил.

С учетом того, что спорные квартиры не были зарегистрированы в органе госрегистрации прав на недвижимость как служебные жилые помещения, статус входящих в специализированный жилищный фонд они в установленном порядке не приобрели.

Напомню, что согласно ч. 2 ст. 19 Закона о госрегистрации недвижимости, если право, ограничение права или обременение объекта недвижимости возникают на основании акта органа госвласти или местного самоуправления либо сделки с ним, в том числе совершенной на основании названного акта, указанный орган в срок не позднее 5 рабочих дней с даты принятия акта (или совершения сделки) обязан направить в регистрирующий орган заявление и прилагаемые к нему документы в отношении соответствующего объекта недвижимости в порядке, установленном ст. 18 Закона. Регистрации также подлежат возникающие, в том числе на основании договора либо акта госоргана, ограничения прав и обременения недвижимого имущества – в частности, сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения (ст. 7 Закона о госрегистрации недвижимости).

Как указывалось в решении Центрального районного суда г. Комсомольска-на-Амуре от 28 августа 2014 г., «учитывая, что жилое помещение в виде указанной спорной квартиры не было передано в оперативное управление УВД, в связи с чем не составляло его служебный жилищный фонд, предоставление истцу администрацией спорного жилого помещения не соответствовало условиям предоставления служебного жилья».

Оценив установленные обстоятельства и представленные по делу доказательства, констатировав нарушение определенного Правилами порядка отнесения помещения к специализированному жилищному фонду, суд в описываемом случае пришел к выводу, что предоставление жилого помещения истцу могло осуществляться администрацией только с целью улучшения его жилищных условий – т.е. по договору социального найма.

Доводы представителя ответчика о том, что обеспечение жилыми помещениями лиц, в том числе сотрудников органов внутренних дел, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий, является обязанностью территориального органа исполнительной власти – УМВД, суд признал несостоятельными, поскольку из смысла жилищного законодательства следует, что указанные лица должны быть обеспечены жильем по месту службы.

Таким образом, в жилищном законодательстве существует серьезный пробел. Чтобы его восполнить и уравнять правовое положение сотрудников полиции, получивших квартиры из ведомственного жилого фонда (фонда МВД) и от горадминистрации по просьбе МВД, следует, на мой взгляд, внести в законодательство уточнения, разъясняющие, что из служебных жилых помещений, предоставленных сотрудникам полиции по просьбе МВД горадминистрацией, лица с выслугой 10 и более лет не подлежат выселению. Кроме того, считаю необходимым последовательно формировать судебную практику по спорам, связанным с отсутствием госрегистрации служебной квартиры именно как таковой с применением по этому основанию негативных для горадминистрации последствий в виде признания помещения переданным по договору социального найма.

Прекращение договора социального найма

Договор социального найма может прекратиться

  • в результате его расторжения
  • в связи с утратой (разрушением) жилого помещения
  • в связи со смертью одинокого нанимателя.

Расторжение договора возможно по следующим основаниям

  • по соглашению сторон
  • по инициативе нанимателя с письменного согласия членов семьи.

В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор считается расторгнутым со дня выезда.

  • расторжение по инициативе наймодателя, но только в порядке и по основаниям, указанным в законе.

Такое расторжение, как правило, сопровождается выселением нанимателя.

Выселение – это принудительное освобождение жилого помещения. Выселение производится в судебном порядке. Ранее допускался административный порядок выселения Возможны случаи расторжения договора без выселения и наоборот (признание недействительным, самоуправное занятие жилого помещения)

По последствиям законодатель (ст.84) выделяет

  • выселение с предоставлением жилого помещения (другого благоустроенного и другого не обязательно благоустроенного)
  • выселение без предоставления другого жилого помещения

Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения

1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

2) жилое помещение подлежит изъятию в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд

Читайте также:
Выселяют из общежития: какие мои права, студента, что делать

3) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

4) жилое помещение признано непригодным для проживания;

5) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления;

6) жилое помещение подлежит передаче религиозной организации в соответствии с Федеральным законом «О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности».

(п. 5 введен Федеральным законом от 30.11.2010 N 328-ФЗ) (смешение ряда оснований)

Требования к другому благоустроенному жилому помещению закреплены в ст.89 ЖК РФ:

  1. оно должно находиться в границах данного населенного пункта
  2. быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта
  3. быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению (квартира, количество комнат в коммунальной квартире то же).
  4. отвечать установленным требованиям.
  5. в случаях, предусмотренных федеральным законом, гражданам, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или имеют право состоять на данном учете, жилые помещения предоставляются по нормам предоставления.

Выселение с предоставлением другого не обязательно благоустроенного жилого помещения:

ст.90 ЖК РФ не оплата за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более 6 месяцев без уважительных причин

-прежде всего жилое

-размер не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека, то есть по нормам общежития

Согласно п.38 Постановления Пленума ВС РФ № 14. Разрешая указанный спор, судам следует исходить из того, что, по смыслу пункта 1 части 4 статьи 83 и статьи 90 ЖК РФ, обстоятельством, имеющим юридическое значение, является невнесение нанимателем и членами его семьи названных платежей непрерывно более чем шесть месяцев подряд.

К уважительным причинам невнесения нанимателем и членами его семьи платы за жилое помещение и коммунальные услуги судом могут быть, например, отнесены: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры; болезнь нанимателя и (или) членов его семьи; наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др.

В резолютивной части решения суда о расторжении договора социального найма и выселении нанимателя и членов его семьи по основанию, предусмотренному статьей 90 ЖК РФ, должно быть указано конкретное другое жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма выселяемым нанимателю и членам его семьи.

Предоставляемое другое жилое помещение должно быть изолированным, пригодным для постоянного проживания (часть 2 статьи 15 ЖК РФ), быть по размеру не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека (статьи 90 и 105 ЖК РФ), располагаться в том же населенном пункте и относиться к жилищному фонду социального использования.

Выселение без предоставления другого жилого помещения (ст. 91 ЖК РФ)

  • использования жилого помещения не по назначению
  • систематическое нарушение прав и законных интересов соседей
  • бесхозяйственное обращение с жилыми помещениями, допуская его разрушение.

Кроме этого необходимо наличие следующих условий:

виновность и наличие предварительного предупреждения со стороны наймодателя, на которое лица не отреагировали

Специально оговаривается возможность выселения граждан, лишенных родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав признано судом невозможным.

Такое правило не нарушает права на жилище (ст. 40 Конституции), поскольку речь не идет о его произвольном лишении без оснований и порядка, предусмотренного в законе.

Согласно п.39 Постановления Пленума ВС РФ. К заинтересованным лицам, имеющим право обратиться в суд с требованием о выселении нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, в указанных случаях относятся лица, чьи права нарушаются неправомерными действиями нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи (например, соседи по дому, коммунальной квартире).

Обратиться в суд с иском о выселении нанимателя и (или) членов его семьи вправе также органы государственной жилищной инспекции, осуществляющие контроль за использованием жилищного фонда, соблюдением правил пользования жилыми помещениями.

Разрешая дела о выселении нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 91 ЖК РФ, суды должны исходить из того, что такое выселение является крайней мерой ответственности и возможно лишь при установлении факта систематичности противоправных виновных действий со стороны нанимателя и (или) членов его семьи, которые, несмотря на предупреждение наймодателя в любой форме (устной или письменной) о необходимости устранить допущенные нарушения, эти нарушения не устранили.

Под использованием жилого помещения не по назначению исходя из положений частей 1 — 3 статьи 17 ЖК РФ следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое. В то же время необходимо учитывать, что законом (часть 2 статьи 17 ЖК РФ) допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях (в том числе по договору социального найма), но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.).

К систематическому нарушению прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) членами его семьи с учетом положений части 2 статьи 1 и части 4 статьи 17 ЖК РФ следует отнести их неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями (например, прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости; производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; нарушение правил содержания домашних животных; совершение в отношении соседей хулиганских действий и др.).

Читайте также:
Исковое заявление о выселении из муниципальной квартиры: за неуплату, образец, в суд

Если такие действия совершаются бывшим членом семьи нанимателя, то, поскольку он и наниматель, а также члены его семьи, проживающие в одном жилом помещении, фактически становятся по отношению друг к другу соседями, заинтересованные лица вправе обратиться с требованием о выселении бывшего члена семьи нанимателя из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения на основании части 1 статьи 91 ЖК РФ.

Под систематическим бесхозяйственным обращением с жилым помещением, ведущим к его разрушению, следует понимать целенаправленные постоянного характера действия нанимателя и (или) членов его семьи, влекущие повреждение либо уничтожение структурных элементов квартиры (окон, дверей, пола, стен, санитарно-технического оборудования и т.п.).

Принимая во внимание, что наймодатель вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения допущенного их действиями разрушения жилого помещения (часть 1 статьи 91 ЖК РФ), суду при рассмотрении дела о выселении необходимо проверить, назначался ли такой срок наймодателем и были ли предприняты нанимателем и членами его семьи какие-либо меры для устранения этих нарушений (приведения жилого помещения в состояние, пригодное для постоянного проживания).

  1. По делам о выселении из жилого помещения граждан, лишенных родительских прав, без предоставления им другого жилого помещения (часть 2 статьи 91 ЖК РФ) необходимо иметь в виду, что иск о выселении подлежит удовлетворению, если в ходе судебного разбирательства суд придет к выводу о невозможности совместного проживания этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав.

С иском о выселении из жилого помещения родителей, лишенных родительских прав, могут обратиться органы опеки и попечительства, опекун (попечитель) или приемный родитель ребенка, прокурор, а также родитель, не лишенный родительских прав.

Выселение без предоставления другого жилого помещения

В наше время жилищные вопросы являются одними из самых острых. Ведь никому не хочется быть выселенным из квартиры и остаться буквально «на улице». В каких случаях такое возможно и как этого не допустить, ответы на эти вопросы вы найдете в нашей статье.

Основания

Основания для выселения, при наличии которых не требуется предоставление жильцам нового помещения, закреплены в статье 91 ЖК РФ. Вот они:

  1. Использование помещения не по назначению. Это может быть и производство продукции, и открытие магазина или офиса, и использование в качестве склада. В общем все, что не относится к проживанию людей, является незаконным использованием. Не всегда такое использование подразумевает получение прибыли. Например, гражданин может использовать квартиру для передержки бездомных домашних животных, а сам проживать в другом месте. Однако в ситуации, когда квартира сдается в аренду жильцам, говорить о незаконном использовании недвижимости нельзя, так как основное условие (проживание людей) выполняется.
  2. Умышленное повреждение или уничтожение жилого помещения. Этот пункт подразумевает именно умышленное внесение изменений в конструктив жилья, в коммуникационные системы, которые не только нарушают нормальное функционирование, но и создают опасность для жизни и здоровья. Сюда можно отнести снос стен, подключение к газоснабжению без согласования с соответствующими службами.
  3. Содержание жилого помещения в антисанитарных условиях. Законодатель обязывает каждого жильца следить за состоянием своей квартиры. Конечно, если в доме вы не делаете влажную уборку в течении месяца, то вас никто из квартиры не выгонит. А вот если хозяин квартиры захламляет ее, заводит у себя огромное количество кошек или собак, за которыми у него просто нет сил ухаживать, то обращение соседей в санэпидслужбу может стать поводом для выселения.
  4. Нарушение прав третьих лиц. Если жилец ведет антиобщественный образ жизни, например, употребляет спиртное, наркотические вещества, дебоширит, шумит в ночное время и другими способами мешает нормальной жизни соседей, то они могут инициировать процедуру его выселения. Подробнее о том, как выселить соседа-алкоголика, вы можете узнать из этой статьи.
  5. Прекращение действия права пользования жилым помещением. Под этой формулировкой подразумевается окончание срока действия договора аренды, продажа квартиры или же расторжение семейных отношений (развод, оспаривание отцовства, лишение родительских прав и т.д.). В этих случаях собственник квартиры не обязан предоставлять выселяемому новое жилье.
  6. Изъятие и продажа квартиры «за долги». Это относится только к квартирам, находящимся в собственности у жильца, например, если жилье в залоге у банка, а человек не исполняет свои кредитные обязательства, то она может быть продана, а должник выселен и предоставлять ему жилье банк не обязан. А вот в случае если долги накопились у муниципального квартиросъемщика за коммунальные услуги, то жилье ему нужно предоставить, однако уже по нормам общежития, а благоустроенное жилое помещение уже не может быть предложено.
  7. Самозахваченный объект недвижимости. Если жильцы проживают в квартире не имея на то оснований, то при выселении обеспечивать их жильем никто не обязан.

Пример. Гражданин Фадеев П.С. приобрел две соседние квартиры, расположенные на первом этаже девятиэтажного дома. Он решил их объединить и снести разделяющую стену, однако согласовывать проект перепланировки со специальными службами не стал, а вызвал работников, которые и приступили к сносу стены. Так как конструкция стены была несущей, то в квартирах, расположенных этажом выше появились трещины. Комиссия жилищной инспекции провела обследование и установила причинно-следственную связь между возникшими трещинами и сносом стены между квартирами Фадеева. Последнему вынесено предписание об устранении нарушений, однако тот исполнять его отказался, мотивировав это высокой стоимостью ремонта. Соседи обратились с иском в суд о выселении Фадеева и проведении ремонтных работ за его счет. Суд, приняв во внимание, что у Фадеева имеется еще одна квартира, где он проживает, иного имущества, на которое может быть наложено взыскание не имеет, удовлетворил иск полностью.

Читайте также:
Могут ли выселить из приватизированной квартиры за долги: по квартплате, по жкх, по коммуналке

Кого могут выселить

Выселить без предоставления нового жилья могут как собственника, так и нанимателя социального жилого помещения. Однако собственника выселить достаточно сложно. Итак, выселить и не предоставлять новую квартиру можно таких граждан:

  • бывших супругов (если квартира или ее часть не принадлежит им на праве собственности);
  • лиц, ведущих аморальный и антиобщественный образ жизни;
  • должников;
  • бывших собственников квартиры;
  • лиц, использующих жилье не по назначению;
  • лишенных родительских прав;
  • иные категории граждан.

Кого не могут выселить

В ЖК РФ закреплены категории лиц, которые ни при каких условиях не могут быть выселены из квартиры без предоставления жилого помещения:

  • инвалиды;
  • лица, признанные недееспособными;
  • несовершеннолетние.

Всех остальных можно выселить, однако в некоторых случаях потребуется больше времени и сил.

Пример. Супруги Елисеевы с их несовершеннолетним сыном проживали в квартире, которая находилась в собственности мужа. Ребенок и жена были поставлены на регистрационный учет. В 2010 году Елисеевы развелись, а в 2011 году муж подал иск в суд об оспаривании отцовства. Была проведена судебная экспертиза, которая подтвердила, что ребенок не является биологическим сыном Елисеева. Была изъята запись ЗАГСа об отцовстве из свидетельства о рождении. Бывший супруг обратился в суд с иском о выселении из квартиры несовершеннолетнего, который не являлся его сыном. Суд же в иске отказал, так как ребенок не имел другого места проживания.

Последствия

Такие правовые последствия, выселения, как лишение места для проживания могут наступить только после вступления в законную силу судебного вердикта. Это единственный орган государственной власти, который имеет право признавать человека утратившим право пользования жилищем. Обжаловать такое решение можно только в вышестоящей судебной инстанции. Последней надеждой выселяемого является Конституционный суд РФ. Его решение обжалованию уде не подлежит и вернуть себе жилье не получится.

Порядок выселения без предоставления другого жилья

Как уже говорилось выше, принять решение о выселении и не предоставлении другого объекта недвижимости для проживания может только орган правосудия. Если сотрудники каких-то других органов государственной власти (полиции, жилищной инспекции, муниципального образования) без судебного решения попытаются выселить вас, то они могут быть привлечены к ответственности, вплоть до уголовной. Рассмотрим подробнее, как происходит выселение без предоставления другой квартиры.

Кем подается иск

Исковое заявление о выселении может быть подано такими лицами:

  • собственником;
  • муниципальным образованием;
  • третьими лицам, чьи интересы нарушаются (соседями).

Алгоритм действий

Для того, чтобы выселить из квартиры лиц, которые по вашему мнению не должны проживать в квартире и при этом не предоставлять им новую квартиру, необходимо придерживаться такой последовательности действий:

  • попытаться урегулировать вопрос в досудебном порядке, для этого можно направить требование о выселении (о том, как правильно составить этот документ и скачать его образец вы можете по этой ссылке);
  • собрать документы, подтверждающие вашу правоту;
  • заручится поддержкой свидетелей (соседей);
  • составить исковое заявление;
  • оплатить обязательный налоговый сбор;
  • участвовать в судебном разбирательстве, приносить возражения, представлять доказательства, высказываться в прениях сторон;
  • получить решение органа правосудия;
  • добиться его исполнения, возможно потребуется привлечение судебных приставов-исполнителей.

Процесс

Если процедура досудебного урегулирования спора не дала результат, то единственным способом отстоять свои права будет обращение в суд. Необходимо обратиться в районный суд общей юрисдикции по месту проживания ответчика (то есть по адресу расположения спорной жилплощади), подготовить полный пакет документов.

После решения суда, ответчиком может все же отказаться добровольно выселиться. В этом случае придется обратиться с исполнительным листом (который можно получить в канцелярии судебного органа) в службу судебных приставов. Пристав возбудит исполнительное производство, в рамках которого произведет выселение жильца, а также освобождение квартиры от его вещей и домашних животных.

Исковое заявление

Исковое заявление составляется по общему правилу. В нем обязательно должны содержаться такие сведения:

  • полные данные истца;
  • название органа правосудия;
  • максимально точные данные ответчика;
  • данные представителя со ссылкой на документ, устанавливающий его полномочия (доверенность, приказ по организации);
  • суть спора со ссылками на правоустанавливающие документы;
  • мотивированные требования, здесь не лишним будет указать и нормативно-правовые акты, на которые вы ссылаетесь;
  • список документов;
  • данные свидетелей, заслушивания которых в суде вы желаете;
  • дата, подпись.

Документы

К исковому заявлению о выселении без предоставления другого помещения необходимо приложить такие документы:

  • паспорт истца;
  • уставные документы юридического лица (если им является истец);
  • паспорт представителя (если он участвует в деле);
  • доверенность (если требуется);
  • правоустанавливающие документы на жилье;
  • доказательства обоснованности требований истца. В зависимости от ситуации это могут быть и свидетельство о расторжении брака, и заключение жилищной инспекции или санэпидстанции, и справки из полиции;
  • квитанция об уплате обязательного налогового сбора (госпошлины).

Эти документы могут быть предоставлены в копиях, однако стоит быть готовым, что потребуется предъявить суду оригиналы.

Сроки

Точных сроков для рассмотрения исков, связанных со спорами о выселении без предоставления другого жилища не существует. Иск будет рассматриваться не менее двух месяцев. А максимальный срок может исчисляться годами. Все зависит от позиций каждой из сторон и обстоятельств, которые требуют дополнительной проверки.

Стоимость

Стоимость обращения в суд определяется только размером государственной пошлины, размер которой установлен в НК РФ. Юридическим лицам придется заплатить 6000 рублей, а физическим лицам -300 рублей.

Квитанцию об оплате необходимо предоставить в суд вместе с исковым заявлением. В противном случае иск просто останется без рассмотрения.

Судебная практика

В практике судебных органов последних лет число исков о выселении из квартиры без предоставления другого жилья возросло. Ведь законодатель позволяет возможность такой процедуры, и собственники жилья ее не упускают. Если иск составлен верно, а также если все документы собраны, то такие заявления удовлетворяются в 90% случаев. Исключения приходятся только на несовершеннолетних, инвалидов и недееспособных лиц.

Читайте также:
Выселение соседей: из квартиры, за нарушение тишины, судебная практика

Нужен юрист

Так как жилая площадь это одно из основных материальных благ, то чтобы ее не потерять, стоит обратиться за бесплатной консультацией к опытным юристам нашего сайта.

Опытный юрист поможет вам не только попытаться решить вопрос в досудебном порядке, но и:

  • составить иск;
  • собрать доказательства;
  • осуществить представительство в суде;
  • добиться исполнения решения суда.

Стоит помнить, что выселение бес предоставления жилья достаточно сложная процедура, поэтому без участия специалиста отстоять свои права будет очень трудно.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Статья 83 ЖК РФ. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения

1. Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

2. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма.

3. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

4. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использования жилого помещения не по назначению.

5. Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Комментарии к ст. 83 ЖК РФ

1. Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время соглашением сторон. Однако закон предоставляет только нанимателю право в любое время во внесудебном порядке расторгнуть по своему усмотрению договор социального найма жилого помещения односторонним действием, не связывая его какими-либо основаниями. Мотивы такого расторжения, внутренние побуждения нанимателя не имеют значения, юридически безразличны. Разумеется, в этом случае требуется согласие всех членов семьи, в т.ч. временно отсутствующих, и представителя несовершеннолетних членов семьи.

Право нанимателя расторгнуть договор найма жилого помещения основано на гражданско-правовой норме, предусматривающей односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон. Поскольку это право осуществляется по одностороннему волеизъявлению нанимателя, оно не может нарушить его конституционные права и свободы.

2. При расторжении договора социального найма наниматель, согласно ч. 2 комментируемой статьи, должен в письменной форме получить согласие проживающих совместно с ним членов его семьи. Законодатель не упомянул о дальнейшей судьбе этого письменного документа и о его юридическом значении. Наниматель совместно с членами своей семьи вправе выехать из помещения и без обязательного оформления между собой этих отношений в письменном виде. Воля нанимателя и членов его семьи может быть выражена путем прямого и явного волеизъявления в позитивной форме, а также в форме конклюдентного действия, когда воля вытекает из совершенного действия, а не из прямого волеизъявления. Например, выезд нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место.

Выезд на постоянное жительство в другое место надо отличать от временного отсутствия. Выезд на постоянное жительство определяется намерениями нанимателя. При этом не имеет значения, получил ли он в новом месте жительства другое помещение, переехал ли в другой населенный пункт и т.п.

Доказательствами такого намерения могут быть, например, устройство его на другую работу на основании трудового договора (кроме срочного), получение другого жилого помещения для постоянного жительства, кроме случаев сохранения прежнего помещения независимо от сроков отсутствия в нем, вселения в качестве члена семьи к другому лицу и т.п. Любое из доказательств должно оцениваться с учетом других доказательств и не имеет абсолютного значения, все доказательства подлежат учету и оценке в совокупности с другими доказательствами. Необходимо учитывать, что речь может идти о переезде в другой населенный пункт или в другое жилое помещение в пределах того же населенного пункта.

3. Действующее законодательство не предусматривает обязательного совместного проживания членов семьи, даже супругов. Поэтому действие нанимателя или одного из членов семьи (например, выезд на постоянное жительство в другое место) не означает, что аналогичная воля выражена и остальными членами семьи. Если они не выразили волю в позитивной форме, необходимо в отношении каждого из них доказать совершение им конклюдентного действия. При этом возможно, что один член семьи выехал из помещения навсегда, а другой временно, например в качестве сопровождающего.

Члены семьи нанимателя не обязаны переезжать с ним в другой населенный пункт на постоянное жительство. В частности, члены семей офицеров, военнослужащих, проходящих службу по контракту, не обязаны сопровождать их при переводе в другой населенный пункт.

4. Особенно остро стоит вопрос о возможности расторжения договора социального найма жилого помещения при получении нанимателем другого жилого помещения с точки зрения защиты прав членов его семьи. Член семьи нанимателя не обязан переселяться в предоставляемое нанимателю жилое помещение. Он вправе остаться в занимаемом помещении, даже если нанимателю будет в результате отказано в предоставлении нового жилого помещения. Переезд членов семьи и расторжение договора найма жилого помещения возможны только при выражении ими согласия на переезд. А это – предмет соглашения между нанимателем и членами его семьи.

Читайте также:
Исковое заявление о выселении из жилого помещения: образец, бывшего супруга, из служебного

Приобретение гражданином в собственность квартиры и проживание в ней само по себе не может расцениваться как отказ этого гражданина и членов его семьи от прав на жилую площадь, занимаемую по договору социального найма.

Думается, что во избежание последующих споров более правильно будет, если наниматель известит наймодателя о выезде в другое постоянное место жительства, поскольку, как сказано выше, он может выехать и временно по каким-либо причинам.

5. При выезде нанимателя и членов его семьи из жилого помещения договор найма считается расторгнутым со дня выезда. Это правило имеет практическое значение при споре о том, имели место выезд или временное отсутствие.

В отличие от нанимателя наймодатель может расторгнуть договор социального найма жилого помещения в одностороннем порядке только по установленному законом перечню оснований. При этом, поскольку последствием расторжения договора является выселение, данные основания могут быть определены только федеральным законом.

6. Расторжение договора следует отличать и от признания его недействительным. Недействительный договор должен быть признан несуществующим с момента заключения, а при расторжении договора он прекращает действие лишь с момента расторжения. Так, договор социального найма становится недействительным в случае признания недействительным решения о предоставлении жилого помещения, на основании которого он заключен, либо если он заключен без такого решения.

Это различие имеет существенное практическое значение, например, при определении действительности принятия решения о предоставлении жилого помещения (принято оно в отношении свободного помещения или занятого в момент принятия решения).

7. Расторжение договора социального найма жилого помещения следует отличать и от выселения. Во-первых, выселен может быть один из участников договора на стороне нанимателя без расторжения договора. Во-вторых, выселяться может лицо, вообще не участвующее в договоре найма жилого помещения (самоуправно вселившееся лицо, поднаниматель, временный жилец). В-третьих, договор может расторгаться с лицом, не проживающим в жилом помещении (выехавшим на постоянное жительство в другое место), т.е. выселения которого вообще не требуется.

Последствиями расторжения договора социального найма жилого помещения являются утрата нанимателем и всеми членами его семьи одновременно права пользования жилым помещением, а при необходимости и выселение их из жилого помещения.

8. Основанием прекращения договора найма жилого помещения может быть гибель объекта договора социального найма (жилого помещения).

При гибели объекта договора (например, в результате землетрясения) не требуется волеизъявления сторон для прекращения договора. Когда же речь идет о домах, сносимых в силу их непригодности для проживания или по другим основаниям, либо об их переоборудовании для использования в других целях, волеизъявление сторон требуется, поскольку должны быть решены вопросы, связанные с условиями выселения.

Таким образом, когда речь идет только о предстоящем прекращении существования жилого помещения, хотя бы и в силу обстоятельств, за которые ни одна из сторон договора не отвечает, договор должен быть расторгнут по волеизъявлению хотя бы одной из сторон, чаще всего наймодателя. Если другая сторона не согласна с расторжением, спор становится предметом судебного рассмотрения.

9. Чаще всего приходится прибегать к судебному рассмотрению таких разногласий потому, что расторжение договора связано с выселением. К тому же подобное выселение обусловлено предоставлением другого жилого помещения, благоустроенного или неблагоустроенного, и суд отказывает в расторжении договора до тех пор, пока нанимателю и членам его семьи не будет предоставлено жилое помещение, полагающееся им по закону.

В каких случаях граждане признаются утратившими право пользования жилым помещением?

Утратить право пользования жилым помещением может его собственник, лицо, не являющееся собственником, а также наниматель по договору социального найма. Случаи утраты права пользования жилым помещением различаются в зависимости от того, кто утрачивает право. В случае отказа освободить жилое помещение добровольно гражданин признается утратившим право пользования через суд.

Утрата права пользования жилым помещением собственником

Собственник жилого помещения утрачивает право пользования в следующих случаях.

1. Истребование имущества у собственника при предъявлении к нему требований со стороны лица, ранее являвшегося собственником данного жилого помещения, в случае когда жилое помещение выбыло из его владения помимо его воли (например, в результате мошеннических действий или в случае признания бывшего собственника недееспособным). В этом случае суд, в частности, должен установить, что имущество выбыло из владения собственника помимо его воли, а также что приобретатель приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение (ст. 302 ГК РФ; Постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 № 6-П; Обзор, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2015).

При этом суд отказывает в удовлетворении требования РФ, субъекта РФ или муниципального образования (далее — публично-правовые образования) об истребовании жилого помещения от гражданина, являющегося добросовестным приобретателем, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в ЕГРН записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя этого помещения. В этом случае жилое помещение может быть истребовано у гражданина только по требованию лица, не являющегося публично-правовым образованием (п. 1 ст. 124, п. 3 ст. 223, п. 4 ст. 302 ГК РФ).

2. Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд (ч. 1 ст. 32 ЖК РФ).

3. Самовольное переустройство и (или) самовольная перепланировка жилого помещения и отказ собственника привести жилое помещение в прежнее состояние в предусмотренный срок, если такая перепланировка или такое переустройство жилого помещения нарушает права и законные интересы граждан либо создает угрозу их жизни или здоровью. В этом случае суд вправе по иску органа, осуществляющего согласование перепланировки и переустройства, в случае, если самовольные переустройство и (или) перепланировка будут доказаны, вынести решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения. Собственнику выплачиваются вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного решения. На нового собственника жилого помещения возлагается обязанность привести его в прежнее состояние. Исключение составляют помещения, расположенные в аварийном и подлежащем сносу или реконструкции многоквартирном доме (ст. 29 ЖК РФ).

Читайте также:
Выселение собственника из жилого помещения: за нарушение прав соседей, жк рф, за неуплату коммунальных услуг

4. Использование жилого помещения не по назначению, систематическое нарушение прав и интересов соседей либо бесхозяйственное обращение с жильем, его разрушение. В такой ситуации орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения — также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не сделает необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления, в случае если соответствующие нарушения будут доказаны, может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения. Собственнику выплатят вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ст. 293 ГК РФ).

Утрата права пользования жилым помещением лицом, не являющимся собственником

Лицо, не являющееся собственником, утрачивает право пользования жилым помещением в следующих случаях.

3. Продажа собственником принадлежащего ему жилого помещения, что является основанием для прекращения права пользования помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. В частности, данное положение не применяется к бывшим членам семьи собственника указанного жилого помещения, отказавшимся от участия в его приватизации. Однако сам по себе факт наличия у лица права пользования жилым помещением на момент его приватизации при последующем добровольном отказе от этого права (выезд в иное жилое помещение) не может служить основанием для сохранения за ним права пользования жилым помещением бессрочно (п. 2 ст. 292 ГК РФ; Разъяснение Прокуратуры МО от 07.04.2020).

4. Использование помещения не по назначению или бесхозяйственно, допуская его разрушение, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, если лицо пользуется помещением на основании решения суда по отсрочке выселения или на основании завещательного отказа (ч. 2 ст. 35 ЖК РФ).

Утрата права пользования муниципальным жилым помещением

Утрата права пользования муниципальным жилым помещением возможна в следующих случаях.

1. Выезд нанимателя, зарегистрированного в указанном жилом помещении, на другое место жительства и неисполнение им обязанностей нанимателя (при этом его выезд носит постоянный, а не временный характер). В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. При этом выехавший гражданин утрачивает право на указанное жилое помещение, а оставшиеся жильцы сохраняют все права и обязанности по договору социального найма (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ; п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14).

2. Совершение нанимателем противоправных действий (ч. 4 ст. 83 ЖК РФ):

· невнесение платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

· разрушение или повреждение жилого помещения;

· систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, что делает невозможным совместное проживание с ним в одном жилом помещении;

· использование жилого помещения не по назначению.

Если оплата не вносится свыше шести месяцев, наниматель и проживающие с ним члены его семьи могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие (ч. 1 ст. 90 ЖК РФ; п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 14).

Когда наниматель и (или) проживающие с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допускают его разрушение, не устраняют эти нарушения по требованию наймодателя, когда нарушения приводят к разрушению жилого помещения, их по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяют в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ч. 1 ст. 91 ЖК РФ; Разъяснение Прокуратуры МО).

Такое выселение является крайней мерой. Оно не может использоваться без предупреждения и требования об устранении нарушений. Нарушения в использовании помещения – это его использование под офисы, склады и т.п., несоблюдение требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями, а также действия, влекущие повреждение либо уничтожение структурных элементов квартиры (п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 14).

3. В отношении родителей, лишенных родительских прав, судом принято решение, что они не могут проживать в одном помещении со своими детьми. Такие родители могут быть выселены в судебном порядке по требованию законных представителей несовершеннолетних, органа опеки и попечительства или прокурора без предоставления другого жилого помещения либо, если такая возможность предусмотрена законом субъекта РФ, по договору социального найма в другое жилое помещение, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие (ч. 2 ст. 90, ч. 2 ст. 91 ЖК РФ; п. 40 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 14).

Если вы нашли ошибку: выделите текст и нажмите Ctrl+Enter

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: