Законы о ТСЖ, регулирующие его деятельность, Жилищный кодекс РФ, Гражданский кодекс

Демократия подъезда: что нужно знать о товариществах собственников жилья

Товарищество собственников жилья (ТСЖ), управляющая компания (УК) и жилищный кооператив являются формами управления многоквартирным домом (МКД). Формат ТСЖ больше подходит для активных собственников, которые готовы принимать непосредственное участие в вопросах эксплуатации, благоустройства дома и общего имущества жильцов.

Рассказываем, как создать ТСЖ, в чем его отличие от УК, а также о плюсах и минусах этой формы управления МКД.

Что такое ТСЖ

Товарищество собственников жилья, согласно Жилищному кодексу, представляет собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом. Основная цель ТСЖ — благоустройство прилегающей территории, решение вопросов эксплуатации и содержания общего имущества, а также предоставление коммунальных услуг.

Как создать ТСЖ

Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.

Правление ТСЖ занимается текущими вопросами управления и эксплуатации дома. Все существенные вопросы, которые влияют на жизнь в доме, должны решаться на общем собрании собственников. Для принятия решений нужно набрать более 50% голосов.

Права и обязанности ТСЖ

В обязанности правления ТСЖ, согласно Жилищному кодексу (ст. 148), входят управление домом, заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества. Также правление может подписать договор с управляющей компанией на обслуживание дома и оказание различных услуг. Разница в случае с управляющей организацией в доме в том, что деньги ей перечисляются по факту выполнения работ. ТСЖ самостоятельно может нанимать подрядчиков на необходимые услуги. За выполнение работ перед собственниками отвечает выбранное правление, а перед ТСЖ — подрядчик.

ТСЖ регистрируется как юрлицо и имеет право вести экономическую деятельность на территории дома. Например, сдавать в аренду какие-то свободные площади, подвальные или технические помещения (этажи), размещать рекламу на фасадах здания и т. д. Вырученные средства могут пойти на дополнительное благоустройство и нужды для дома и двора, а также возможно сократить взносы жителей за какие-то определенные услуги в платежке. Все решения о заключении договоров с подрядчиками и другие важные вопросы принимаются на общем собрании.

Плюсы и минусы ТСЖ

У формы управления ТСЖ есть свои плюсы и минусы. Чтобы все работало правильно, жильцам дома нужно быть активными и ответственными собственниками, а управлением должны заниматься компетентные и честные люди.

  • один из главных плюсов ТСЖ в том, что оно не заинтересовано в повышении тарифов и даже в силах их минимизировать в отличие от УК, которая является коммерческой структурой и рассчитывает на получении прибыли;
  • ТСЖ может сдать часть своих помещений (если есть такие) в аренду, получать прибыль от размещения рекламы на фасадах, установки вышек сотовых операторов на крышах и т. д. При этом финансовая деятельность ТСЖ обычно прозрачна и жильцам проще получить отчеты о стоимости оказанных услуг, чем в УК;
  • вопросы эксплуатации и содержания дома можно решать между жильцами и правлением, а не в ходе часто сложных переговоров с управляющей компанией;
  • ТСЖ сами могут выбирать подрядчиков на различные услуги и легко сменить их на другую компанию, если услуги оказываются некачественно. Жильцы сами выбирают подрядчиков, и если не нравится, как конкретная компания вывозит мусор, просто нанимают другую. Расстаться с УК в этом случае намного сложнее и, возможно, придется делать это через суд.
  • как и в управляющей компании, в правлении ТСЖ могут оказаться некомпетентные люди, жильцы могут быть неактивными, что приведет к сложностям в принятии важных вопросов по эксплуатации и содержанию имущества МКД;
  • в отличие от УК, которые часто управляют большим числом домов и имеют достаточный капитал, у ТСЖ обычно нет собственных средств в необходимом количестве. В случае возникновения задолженности у жильцов могут возникнуть проблемы с расчетом с подрядчиками за содержание имущества;
  • тарифы на некоторые работы для ТСЖ могут оказаться выше, чем для крупной управляющей компании, которая может снизить стоимость услуг благодаря большому объему заказов.

Как пожаловаться на ТСЖ

Если жильцы столкнулись с недобросовестными действиями ТСЖ, то можно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры. Если руководство не реагирует на претензии, необходимо обратиться в Жилищную инспекцию (когда проблема касается технического обслуживания и эксплуатации дома). Если проблемы в завышенных тарифах, неверных расчетах, а также в отказе предоставлять жителям информацию об услугах и выполнении тех или иных работ, следует обратиться в Роспотребнадзор. Если по результату обращений в эти органы и в ТСЖ не были получены ответы, а нарушения не были устранены, следует обращаться в прокуратуру или суд.

Жалоба на ТСЖ должна быть аргументированной, рекомендуется прикладывать все возможные доказательства и требования. При ее подготовке следует опираться на законодательные нормы, в первую очередь — на Жилищный кодекс и устав ТСЖ. В соответствии с Жилищным кодексом (п. 1 ст. 143.1) устанавливается право на обжалование решений ТСЖ. Основанием может выступать не только невыполнение взятых обязательств, но и нарушение прав собственников.

Читайте также:
Ответственность ТСЖ за ненадлежащее выполнение обязанностей, неразмещение информации

Кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
Жилищный кодекс Российской Федерации

Принят Государственной Думой 22 декабря 2004 года

Одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 года

(В редакции федеральных законов от 31.12.2005 № 199-ФЗ, от 18.12.2006 № 232-ФЗ, от 29.12.2006 № 250-ФЗ, от 29.12.2006 № 251-ФЗ, от 29.12.2006 № 258-ФЗ, от 18.10.2007 № 230-ФЗ, от 24.04.2008 № 49-ФЗ, от 13.05.2008 № 66-ФЗ, от 23.07.2008 № 160-ФЗ, от 03.06.2009 № 121-ФЗ, от 27.09.2009 № 228-ФЗ, от 23.11.2009 № 261-ФЗ, от 17.12.2009 № 316-ФЗ, от 04.05.2010 № 70-ФЗ, от 27.07.2010 № 237-ФЗ, от 30.11.2010 № 328-ФЗ, от 04.06.2011 № 123-ФЗ, от 18.07.2011 № 242-ФЗ, от 30.11.2011 № 349-ФЗ, от 03.12.2011 № 383-ФЗ, от 06.12.2011 № 395-ФЗ, от 06.12.2011 № 401-ФЗ, от 07.12.2011 № 417-ФЗ, от 29.02.2012 № 15-ФЗ, от 01.04.2012 № 26-ФЗ, от 05.06.2012 № 55-ФЗ, от 25.06.2012 № 93-ФЗ, от 29.06.2012 № 96-ФЗ, от 28.07.2012 № 133-ФЗ, от 25.12.2012 № 271-ФЗ, от 05.04.2013 № 38-ФЗ, от 02.07.2013 № 185-ФЗ, от 28.12.2013 № 417-ФЗ, от 04.06.2014 № 152-ФЗ, от 28.06.2014 № 182-ФЗ, от 28.06.2014 № 200-ФЗ, от 21.07.2014 № 217-ФЗ, от 21.07.2014 № 255-ФЗ, от 21.07.2014 № 263-ФЗ, от 01.12.2014 № 419-ФЗ, от 29.12.2014 № 458-ФЗ, от 29.12.2014 № 485-ФЗ, от 31.12.2014 № 499-ФЗ, от 29.06.2015 № 176-ФЗ, от 13.07.2015 № 236-ФЗ, от 03.11.2015 № 307-ФЗ, от 28.11.2015 № 358-ФЗ, от 29.12.2015 № 399-ФЗ, от 29.12.2015 № 404-ФЗ, от 31.01.2016 № 7-ФЗ, от 02.06.2016 № 175-ФЗ, от 03.07.2016 № 267-ФЗ, от 03.07.2016 № 304-ФЗ, от 03.07.2016 № 355-ФЗ, от 03.07.2016 № 361-ФЗ, от 03.07.2016 № 372-ФЗ, от 06.07.2016 № 374-ФЗ, от 28.12.2016 № 469-ФЗ, от 28.12.2016 № 498-ФЗ, от 01.07.2017 № 149-ФЗ, от 29.07.2017 № 217-ФЗ, от 29.07.2017 № 257-ФЗ, от 29.07.2017 № 258-ФЗ, от 29.07.2017 № 279-ФЗ, от 20.12.2017 № 399-ФЗ, от 20.12.2017 № 416-ФЗ, от 29.12.2017 № 462-ФЗ, от 31.12.2017 № 485-ФЗ, от 31.12.2017 № 488-ФЗ, от 31.12.2017 № 503-ФЗ, от 03.04.2018 № 59-ФЗ, от 04.06.2018 № 134-ФЗ, от 29.07.2018 № 226-ФЗ, от 29.07.2018 № 267-ФЗ, от 29.07.2018 № 272-ФЗ, от 03.08.2018 № 341-ФЗ, от 28.11.2018 № 434-ФЗ, от 28.11.2018 № 435-ФЗ, от 28.11.2018 № 442-ФЗ, от 28.11.2018 № 451-ФЗ, от 25.12.2018 № 478-ФЗ, от 25.12.2018 № 482-ФЗ, от 27.12.2018 № 522-ФЗ, от 27.12.2018 № 558-ФЗ, от 22.01.2019 № 1-ФЗ, от 15.04.2019 № 59-ФЗ, от 15.04.2019 № 60-ФЗ, от 29.05.2019 № 116-ФЗ, от 26.07.2019 № 214-ФЗ, от 01.10.2019 № 328-ФЗ, от 02.12.2019 № 390-ФЗ, от 02.12.2019 № 391-ФЗ, от 27.12.2019 № 473-ФЗ, от 27.12.2019 № 478-ФЗ, от 28.01.2020 № 4-ФЗ, от 06.02.2020 № 13-ФЗ, от 24.04.2020 № 128-ФЗ, от 25.05.2020 № 156-ФЗ, от 31.07.2020 № 277-ФЗ, от 31.07.2020 № 287-ФЗ, от 27.10.2020 № 351-ФЗ, от 22.12.2020 № 441-ФЗ, от 30.12.2020 № 494-ФЗ, от 30.04.2021 № 113-ФЗ, от 30.04.2021 № 120-ФЗ, от 11.06.2021 № 170-ФЗ, от 11.06.2021 № 214-ФЗ, от 28.06.2021 № 229-ФЗ)
РАЗДЕЛ IОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Глава 1. Основные положения. Жилищное законодательство

Статья 1. Основные начала жилищного законодательства

1. Жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав (далее – жилищные права), а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений (далее – жилищные отношения) по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из настоящего Кодекса, другого федерального закона или существа соответствующих отношений, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.

2. Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

3. Жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

4. Граждане, законно находящиеся на территории Российской Федерации, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством.

5. Ограничение права граждан на свободу выбора жилых помещений для проживания допускается только на основании настоящего Кодекса, другого федерального закона.

Статья 2. Обеспечение условий для осуществления права на жилище

Органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе: (В редакции Федерального закона от 18.10.2007 № 230-ФЗ)

Читайте также:
Председатель ТСЖ: права и обязанности, полномочия, ответственность по ЖК РФ, в 2021 году

1) содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях создания необходимых условий для удовлетворения потребностей граждан в жилище;

2) используют бюджетные средства и иные не запрещенные законом источники денежных средств для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем предоставления в установленном порядке субсидий для приобретения или строительства жилых помещений;

3) в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда;

4) стимулируют жилищное строительство;

5) обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей коммунальных услуг, а также услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда;

51) обеспечивают инвалидам условия для беспрепятственного доступа к общему имуществу в многоквартирных домах; (Пункт введен – Федеральный закон от 01.12.2014 № 419-ФЗ)

6) обеспечивают контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда; (В редакции Федерального закона от 18.07.2011 № 242-ФЗ)

61) организуют обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах за счет взносов собственников помещений в таких домах на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, бюджетных средств и иных не запрещенных законом источников финансирования; (Пункт введен – Федеральный закон от 25.12.2012 № 271-ФЗ)

7) осуществляют в соответствии со своей компетенцией государственный контроль за соблюдением установленных законодательством требований при осуществлении жилищного строительства; (В редакции Федерального закона от 18.07.2011 № 242-ФЗ)

8) осуществляют региональный государственный жилищный контроль (надзор) (далее – государственный жилищный надзор или региональный государственный жилищный надзор) и муниципальный жилищный контроль; (Пункт введен – Федеральный закон от 18.07.2011 № 242-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 11.06.2021 № 170-ФЗ)

9) размещают в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (далее – система) информацию в соответствии с законодательством Российской Федерации. (Пункт введен – Федеральный закон от 21.07.2014 № 263-ФЗ)

Статья 3. Неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения

1. Жилище неприкосновенно.

2. Никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных настоящим Кодексом целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения.

3. Проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан допускается в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом, только в целях спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая.

4. Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Статья 4. Жилищные отношения. Участники жилищных отношений

1. Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:

1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;

2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

3) пользования общим имуществом собственников помещений;

4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;

5) учета жилищного фонда;

6) содержания и ремонта жилых помещений;

7) переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме; (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ)

8) управления многоквартирными домами;

9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

10) предоставления коммунальных услуг;

11) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе уплаты взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме (далее также – взнос на капитальный ремонт); (В редакции Федерального закона от 25.12.2012 № 271-ФЗ)

111) формирования и использования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (далее – фонд капитального ремонта); (Пункт введен – Федеральный закон от 25.12.2012 № 271-ФЗ)

12) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

13) осуществления государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля; (Пункт введен – Федеральный закон от 18.07.2011 № 242-ФЗ; в редакции Федерального закона от 25.06.2012 № 93-ФЗ)

14) ограничения повышения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги. (Пункт введен – Федеральный закон от 28.12.2013 № 417-ФЗ)

2. Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

3. Положения настоящего Кодекса применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено настоящим Кодексом или другим федеральным законом.

Статья 5. Жилищное законодательство

1. В соответствии с Конституцией Российской Федерации жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

2. Жилищное законодательство состоит из настоящего Кодекса, принятых в соответствии с настоящим Кодексом других федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов Президента Российской Федерации, постановлений Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.

Читайте также:
Функции ТСЖ в многоквартирном доме: председателя, управляющего, правления, по ЖК РФ

3. Указы Президента Российской Федерации, регулирующие жилищные отношения, не должны противоречить настоящему Кодексу, другим федеральным законам.

4. Правительство Российской Федерации вправе издавать постановления, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, на основании и во исполнение настоящего Кодекса, других федеральных законов, нормативных указов Президента Российской Федерации.

5. Федеральные органы исполнительной власти могут издавать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в случаях и в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, указами Президента Российской Федерации, постановлениями Правительства Российской Федерации.

6. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации могут принимать законы и иные нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий на основании настоящего Кодекса, принятых в соответствии с настоящим Кодексом других федеральных законов.

7. Органы местного самоуправления могут принимать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

8. В случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации, законах и иных нормативных правовых актах субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актах органов местного самоуправления, положениям настоящего Кодекса применяются положения настоящего Кодекса.

Статья 6. Действие жилищного законодательства во времени

1. Акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.

2. Действие акта жилищного законодательства может распространяться на жилищные отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, прямо предусмотренных этим актом.

3. В жилищных отношениях, возникших до введения в действие акта жилищного законодательства, данный акт применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.

4. Акт жилищного законодательства может применяться к жилищным правам и обязанностям, возникшим до введения данного акта в действие, в случае, если указанные права и обязанности возникли в силу договора, заключенного до введения данного акта в действие, и если данным актом прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Статья 7. Применение жилищного законодательства по аналогии

1. В случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

2. При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.

Статья 8. Применение к жилищным отношениям иного законодательства

К жилищным отношениям, связанным с ремонтом, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги, применяется соответствующее законодательство с учетом требований, установленных настоящим Кодексом. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ)

Статья 9. Жилищное законодательство и нормы международного права

1. Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены жилищным законодательством, применяются правила международного договора. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 113-ФЗ)

2. Не допускается применение правил международных договоров Российской Федерации в их истолковании, противоречащем Конституции Российской Федерации. Такое противоречие может быть установлено в порядке, определенном федеральным конституционным законом. (Часть введена – Федеральный закон от 30.04.2021 № 113-ФЗ)

Статья 10. Основания возникновения жилищных прав и обязанностей

Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;

2) из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;

3) из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;

4) в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;

5) из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;

6) вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

Статья 11. Защита жилищных прав

1. Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подсудностью дел, установленной процессуальным законодательством. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ)

Читайте также:
Обязанности управляющего в ТСЖ: в многоквартирном доме, по должностной инструкции, Уставу, трудовому договору

2. Защита жилищных прав в административном порядке осуществляется только в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другим федеральным законом. Решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в судебном порядке.

3. Защита жилищных прав осуществляется путем:

1) признания жилищного права;

2) восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;

3) признания судом недействующими полностью или в части нормативного правового акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих настоящему Кодексу или принятым в соответствии с настоящим Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;

4) неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих настоящему Кодексу или принятым в соответствии с настоящим Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;

5) прекращения или изменения жилищного правоотношения;

6) иными способами, предусмотренными настоящим Кодексом, другим федеральным законом.

Организация товарищества собственников жилья/имущества

В последнее время наблюдается стойкая тенденция строительства коттеджных посёлков, которые по сути являются некой заменой Садовых и огородных товариществ или же их разновидностью. В законе нет определения понятия Коттеджный посёлок и этот вызывает массу вопросов, не точностей и применений аналогии права взамен прмых норм. Так же многие собственники в многоквартирных домах уже не оставляют на откуп муниципальным службам и управляющим компаниям вопросы управления недвижимостью, создания новых объектов общего пользования и капитальный ремонт имеющихся.

Сейчас многие дома и коттеджные посёлки переходят на систему самоуправления. Организуются товарищества собственников жилья, товарищества собственников недвижимости, инициативные группы среди жильцов. В действительности это один из наиболее эффективных и рациональных способов управления недвижимостью и общим имуществом. Согласитесь, что наиболее заинтересованы в заботе об общем имуществе, его сохранности и улучшении его собственники. При принятии решения о самостоятельном управлении имуществом возникают вопросы: как зарегистрировать? Как провести общее собрание? Как оформить протокол общего собрания? И первый, на мой взгляд, один из самых важных вопросов: насколько возможно реализовать задуманное? Соответствует ли желание возможностям?

Если мы говорим о ТСЖ, то ответы на большинство вопросов уже содержатся в Жилищном кодексе, судебной практике и разъяснений судов по этому вопросу тоже достаточно. А если это новая или не часто используемая форма? Например, объединение нескольких домов в одно ТСЖ или ТСН в коттеджном посёлке? Процедуры вроде бы те же. Но есть и большие различия, которые кроются в мелочах.

Если мы говорим об объединении нескольких жилых домов в одно ТСЖ, то нужно учесть несколько нюансов:

Управление общим имуществом. Это основной момент, который должен быть учтён. А как понять есть ли общее имущество у двух стоящих отдельно друг от друга домов? На первый взгляд ответ очевиден: конечно же нет. Но если присмотреться и внимательно проанализировать ситуацию, вполне возможно, что ответ изменится на да.

Итак, что может и должно объединять два многоквартирных дома:

· Наличие общей границы земельных участков, по данным ЕГРН;

· Совместное использование общего имущества допускается проектной документацией этих домов;

· Обеспечение работоспособности общего имущества одного дома зависит и или достигается путем технологического подключения к общему имуществу в другом доме;

· Наличие элементов инфраструктуры, которые предназначены для использования собственниками помещений обоих домов;

Но и после проверки всех сведений и принятия решения об объединении двух многоквартирных домов в одно ТСЖ необходимо оформить протокол общего собрания собственников о создании такого ТСЖ. Решения о создании такого объединённого ТСЖ принимаются собственниками обоих домов на общих собраниях собственников в каждом многоквартирном. Решение будет считаться принятым если «за» проголосует большинство (не менее 2/3) собственников помещений каждого из домов.

Так же при оформлении протокола общего собрания собственников необходимо учитывать какие особенности принятия и оформления указанных решений устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства.

После оформления протокола и разработки необходимых внутренних документов (устав ТСЖ, решение о создании ТСЖ) необходимо собрать пакет документов для регистрации ТСЖ в налоговой инспекции, в настоящее время непосредственно ехать в налоговую инспекцию нет необходимости все необходимые действия можно совершить нотариально, фактически нотариус сам за вас подаст документы в налоговую инспекцию и выдаст документы о регистрации ТСЖ.

Однако и после регистрации ТСЖ с участием двух домов, можно столкнуться с недопониманием со стороны жильцов. В судебной практике имеются случаи, когда люди доходят и до Конституционного суда РФ в попытке доказать невозможность создания одного ТСЖ на два дома. Судебная практика, как правило складывается в пользу ТСЖ. Взять, к примеру определение Конституционного суда № 708-О от 27.03.2018г. В описательной части Суд чётко даёт понять, что если дома связаны, например единым фундаментом, то создание одного ТСЖ является законным и не противоречит законодательству РФ.

Так же необходимо отметить, что в соответствии с письмом Минстроя России от 01.08.2016 N 24192-ОД/04 такое ТСЖ может быть создано собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем тридцать. Однако действие пункта 1 части 2 статьи 136 Жилищного кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 04.06.2011) не распространяется на ТСЖ, созданные до 18.06.2011 года.

Читайте также:
Аудит ТСЖ: порядок проведения проверки, инициаторы, стоимость, ЖК РФ

Как видно из практики применения и разъяснений государственных органов, в каждом конкретном случае нужно детально разбираться, так как каждый случай уникален и применить право по аналогии не всегда представляется возможным.

С товариществом собственников недвижимости дело обстоит немного сложнее, так как отдельно этот вид управления недвижимостью в ЖК РФ не расписан, большинство норм применяется по аналогии, да и есть свои нюансы в организации управления и управлении загородной недвижимостью.

Создание товарищества собственников недвижимости, как правило применяется для организации управления загородной недвижимостью (далее – ТСН).

Термин Товарищество собственников недвижимости никак не определяется ЖК РФ, но ст. 135 ЖК РФ указывает, что Товарищество собственников жилья это вид товарищества собственников недвижимости. Таким образом можно сделать вывод, что Товарищество собственников недвижимости это более глобальный термин и применений норм закона регулирующих деятельность ТСЖ так же можно отнести и к деятельности ТСН.

Для создания ТСН необходимо, чтобы имущество находилось в непосредственной близости друг от друга. Законодательно не определено какое количество недвижимости (домов, участков) может быть объединено в ТСЖ. Но критерий объединения остается неизменным:

· Наличие общих границ или расположение имущества в непосредственной близости друг от друга;

· Наличие общей инфраструктуры (газ, свет, вода, канализация, дороги)

· Зависимость обеспечения необходимыми ресурсами между домами (одна канализация, общая дорога, общий водопровод)

Цели создания ТСН ни чем не отличаются от целей создания ТСЖ: управление общим имуществом, создание общего имущества и улучшение общего имущества собственников.

Для правильного формирования границ ТСН важно чётко понимать что понимается под термином «Общие границы» ответ на этот вопрос даёт письмо Минстроя России от 01.08.2016 N 24192-ОД/04: под общей границей земельных участков в части 2 статьи 136 Жилищного кодекса Российской Федерации понимается граница прилегающих земельных участков, что должно подтверждаться информацией, содержащейся в государственном кадастре недвижимости.

Для регистрации ТСН требуется пакет документов аналогичный созданию ТСЖ, общее собрание проводится для всех собственников желающих объединиться (при условии, что их недвижимость входит в границы создаваемого ТСН), составляется устав и иные необходимые для регистрации документы. Документы должны быть поданы в налоговую инспекцию для регистрации ТСН.

Но если в жилом доме чётко и понятно какие имущество является общим, то для загородной недвижимости это может являться вопросом. Так как при строительстве коттеджных поселков или создании садовых товариществ дороги и коммуникации, как правило оформлены на застройщика или же переданы на баланс муниципалитета района где расположено имущество.

В контексте обозначенных вопросов следует учитывать, что отсутствие в законодательстве чёткого регулирования вопросов общего имущества в загородной недвижимости обуславливается следующими моментами: застройка загородной недвижимости изначально не предполагала наличия общего имущества у владельцев загородной недвижимости. Как правило всё что было необходимо находилось или на земельном участке (например септик, об общей канализации долгое время речи не шло), газ и электричество как правило подаются индивидуально в каждый дом и эти сети никогда не находятся в частной собственности, а принадлежат соответствующим государственным органам. Что остаётся? Вода. В большинстве случаев вопрос решался наличием колодца или скважины на участке. И лишь сравнительно недавно стали появляться коттеджные посёлки, в которых предполагается наличие всех этих сетей. Таким образом получается, что приобретение недвижимости в коттеджном посёлке не влечёт за собой автоматического возникновения доли в праве на объекты инфраструктуры (водопровод, канализация, дороги) в этом посёлке. Доля в праве на указанные объекты возникает в соответствии с Гражданским кодексом РФ, земельным кодексом РФ и иными нормативными актами. В большинстве случаев собственник приобретающий недвижимость в посёлке начинает платить взносы за содержание общего имущества и таким образом у него возникает право на долю в этом имуществе в силу закона.

В заключении хочу сказать, что 27.07.2017 был принят Федеральный закон О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации № 217-ФЗ. В котором определяется принадлежность имущества общего пользования в границах территории садоводства или огородничества, пропорционально площади этих участков. В соответствии со ст. 25 Федерального закона от 27.07.2017 № 217-ФЗ указанное имущество принадлежит на праве общей долевой собственности лицам, являющимся собственниками земельных участков. Для целей применения аналогии права это намного облегчает понимание правового режима общего имущества в коттеджном посёлке. Но это по прежнему остаётся аналогией права для коттеджных посёлков.

Как же получить это имущество на баланс ТСН? Ведь никто из собственников не хочет улучшать чужое имущество или создавать объекты общего пользования на чужой земле (что и вовсе может быть признано не законным). Ответ на этот вопрос, к сожалению не содержится в ЖК РФ, но существуют обычаи делового оборота и судебная практика. Исходя из обычаев делового оборота необходимо обратиться в муниципалитет района, сообщить им о создании ТСН и попросить передать интересующие объекты на баланс ТСН. После прохождения определенной процедуры скорее всего имущество будет передано на баланс ТСН. Судебная практика так же исходит из логики, что общее имущество собственников должно находиться в долевой собственности всех собственников и быть на балансе ТСН.

Читайте также:
Ликвидация ТСЖ: инструкция в 2021 году пошагово, причины, основания, по решению суда, практика

Права и обязанности собственника жилья. Что нужно знать

Наличие собственности на жильё не означает, что его можно использовать в любых целях по своему усмотрению и вести себя в нём как заблагорассудится. Во избежание проблем с законом требуется знать права и обязанности собственника жилья. Их определяет 30 статья жилищного кодекса РФ. Более того, факт зарегистрированной собственности на имущество вовсе не гарантирует, что жилья невозможно лишиться. Что должен обязательно знать собственник жилого помещения?

Права собственника жилья

Начнем с того, существуют 3 способа обладания недвижимостью:

  • владение;
  • пользование;
  • распоряжение.

При этом только право собственности включает в себя целиком 3 пункта. Например, если квартира давным-давно предоставлена вам на праве пользования и владения муниципальными органами власти и даже перешла по наследству нескольким поколениям близких родственников, но вы до сих пор не приватизировали её в органе государственной регистрации, то распоряжаться ей вы не сможете (продать иному лицу, подарить, заложить). Право распоряжения наступает с момента внесения записи о праве собственности на конкретное имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Таким образом, собственник обладает полным набором прав, позволяющим ему распоряжаться личной недвижимостью по своему усмотрению.

В отдельных случаях права владельца жилья ограничены.

  1. При долевой и совместной собственности. Чтобы продать свою долю в этом случае, нужно оповестить совладельца о предстоящей продаже. Сособственники обладают правом преимущественной покупки на основании ст. 250 ГК РФ. Без нотариально заверенного отказа второго собственника от покупки доли невозможно совершить продажу иному лицу. Иначе заинтересованные совладельцы могут оспорить переход права в судебном порядке.
  2. Обременения на квартиру. Если собственник передал своё имущество в залог для целей ипотеки либо получения денежных средств, то это является основанием для регистрации ограничения на право распоряжения земельным участком, или домом, или квартирой. Продавать ипотечное жильё не запрещается, но исключительно с разрешения банка.
  3. Арест имущества. Данный вид ограничений накладывает полный запрет на совершение регистрационных действий до момента снятия ареста, произвести отчуждение имущества по любым основаниям в этот период невозможно.

Права собственника жилья:

  1. Сдача помещений в аренду для проживания. Арендаторы вашего жилья с момента подписания договора найма получают право пользования недвижимостью и владения, без распоряжения.
  2. Безвозмездное и возмездное отчуждение имущества (обмен, дарение, наследство, продажа). Отказ от права собственности.
  3. Регистрация собственника и членов его семьи в квартире, а также посторонних лиц по желанию владельца (прописка и выписка).
  4. Использование жилплощади для трудовой деятельности (фотостудия, репетиторство, ателье) при условии, что права других собственников жилья многоквартирного дома не будут нарушены.
  5. Осуществление перепланировки в помещении.

Примечание! Перепланировка требует предварительного получения разрешения от органов местной власти, сопровождающееся подготовкой документов и проекта.

Собственник жилья в многоквартирном доме имеет право пользоваться общим имуществом (коридор, подвал, чердак), но не вправе распоряжаться им – сдавать в аренду, переустраивать; а также запрещать другим владельцам квартир иметь доступ к помещениям общего пользования.

Обязанности собственника жилья

Основной обязанностью собственника жилья является поддержание его состояния в надлежащем виде.

  1. Уплата налога на имущество. Оплачивается соразмерно доли в праве общей собственности.
  2. Внесение денежных средств в счёт будущего капитального ремонта многоквартирного дома.

Примечание. Первые два пункта относятся только к собственникам жилья. Лица, которые еще не приватизировали жильё, избавлены от подобных взносов.

  1. Оплата коммунальных услуг.
  2. Учитывать интересы соседей (не нарушать их права, не шуметь с 22.00, а также с 13.00-15.00) и правила пользования жилыми помещениями. Проводить ремонтные работы в обеденное время не допускается в связи с отдыхом маленьких детей, проживающих в доме.

Собственнику жилья и членам его семьи запрещается:

  • Проводить перепланировку в квартире без разрешения органов власти, во избежание причинения ущерба многоквартирному дому (нарушение целостности коммуникаций, повреждение несущих стен);
  • Использовать квартиру в целях ведения производства и осуществления миссионерской деятельности (ст.17 ЖК РФ);
  • Не соблюдать требования пожарной безопасности, а также санитарно-гигиенические, экологические и иные требования законодательства (ст.17 ЖК РФ);
  • Заниматься незаконной деятельностью, за которую могут привлечь к уголовной ответственности (например, хранение запрещенных веществ).

Может ли собственник лишиться своей квартиры за неисполнение обязанностей по содержанию жилья

В определённых случаях собственник квартиры действительно может утратить своё право на жильё. Но происходит это только по решению суда.

Существует статья 293 ГК РФ, название которой говорит само за себя – «прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение». Отказ владельца жилья от выполнения обязанностей по содержанию, ремонту жилого помещения, а также нарушение общественного порядка является основанием для принятия в отношении собственника строгих мер. Сначала органами власти выписывается предупреждение, и определяются сроки для ремонтных работ, а затем может быть принято решение о продаже квартиры с публичных торгов. Инициатором выступает администрация, а решения принимает суд. Вырученные от продажи квартиры деньги используются для ремонта помещения и возмещения ущерба, причинённого халатностью бывшего владельца. После ремонта и возмещения ущерба остаток средств передаётся потерявшему бывшему собственнику квартиры.

Читайте также:
Договор между ТСЖ и УК: на управление, обслуживание многоквартирным домом, различия

Устав тсж жилищный кодекс

Можно ли ссылаться на новый жилищный кодекс 2011 года при отстаивании прав жильцов, если ТСЖ не изменил свой устав согласно внесенным правительством изменениям в жилищный кодекс 2005 года. В жилищную инспекцию обязательно обратимся, но процедура принудительного внесения поправок в старый устав нашего ТСЖ займет 6 месяцев. Раньше не обратились, так как и не слышали о новом кодексе.

Наш ТСЖ не изменил устав согласно новому жилищному кодексу 2011 года. Можем ли мы ссылаться на этот кодекс при вызове жилищной инспекции, или придется ждать 6 месяцев, в течение которых инспекция обяжет ТСЖ внести изменения? Неужели устав юридически главнее закона?

Жилищных кодекс или устав ТСЖ имеет больше юридической силы, а именно статья 155 ЖК РФ пункт 14 о начисление пени там это 1:

300 а в уставе 10℅ как правильно должна начислять пеня на просроченную задолженность?

Жилищный кодекс предусматривает только 3 пункта (вопроса) по которым решения принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов ТСЖ (ст.146, п.4) В Уставе нашего ТСЖ расширен перечень вопросов по которым необходимо 2/3 голосов членов ТСЖ из списка вопросов, входящих в компетенцию собрания.. Нет ли в этом нарушения законодательства (в т.ч. ЖК).

В доме ТСЖ. Я собственник, но не член. За 2016 год по статье “текущий ремонт” по утверждённому Собранием тарифу внесла полную сумму соответствующую доли участия. НО! Правлением и Собранием ТСЖ введена статья ” 50%-е софинансирование утепления фасада” в квитанции собственников, фасады чьих квартир утеплялись. Нарушен ли Жилищный Кодекс РФ и Устав ТСЖ, в которых говориться, что принимать участие в расходах должны все собственники своими долями? Маргарита. Г.Владивосток.

В доме ТСЖ. Я собственник, но не член. За 2016 год по статье “текущий ремонт” по утверждённому Собранием тарифу внесла полную сумму соответствующую доли участия. НО! Правлением и Собранием ТСЖ введена статья ” 50%-е софинансирование утепления фасада” в квитанции собственников, фасады чьих квартир утеплялись. Нарушен ли Жилищный Кодекс РФ и Устав ТСЖ, в которых говориться, что принимать участие в расходах должны все собственники своими долями? Маргарита. Г.Владивосток. Из 100% стоимости утепления фасада ТСЖ заплатило 50% из средств ТСЖ, собранных по статье “текущий ремонт”со всех собственников дома по утверждённому тарифу (есть и моя доля), а остальные 50% распределили только между теми собственниками, фасад чьих квартир был утеплён.

В нашем ТСЖ в мае 2012 года было проведено общее собрание членов ТСЖ в форме заочного голосования. Инициатором собрания было правление ТСЖ. Одним из вопросов, вынесенных правлением ТСЖ на голосование, был вопрос утверждения нового устава ТСЖ. Текст нового устава ТСЖ был составлен правлением ТСЖ в своих интересах, во многом ущемлял права простых членов ТСЖ и расширял права членов правления и председателя правления ТСЖ, что во многом не устроило простых членов ТСЖ. Кроме того, проект устава имел много несоответствий и противоречий с гражданским, жилищным законодательством. Перед общим собранием инициативной группой членов ТСЖ в правление ТСЖ были представлены замечания и требования о приведение проекта устава в соответствие с законодательством РФ. Правление ТСЖ полностью проигнорировало представленные претензии по тексту нового устава, не внесло ни одной нашей поправки, и на рассмотрение общего собрания членов ТСЖ правлением ТСЖ был вынесен проект нового устава полностью в редакции правления ТСЖ. Общее собрание членов ТСЖ было проведено с большими нарушениями: с его несостоявшимся кворумом и порядком голосования большинство членов ТСЖ были не согласны, в связи с чем был подан иск в суд об отмене решения общего собрания. Судебное решение пока не вынесено.

В тексте новой редакции устава ТСЖ, в частности, прописано, что председатель правления нашего ТСЖ имеет право совмещать штатную должность управляющего в нашем ТСЖ, хотя в ч. 3.1 ст.147 Жилищного кодекса РФ чётко прописано, что член правления ТСЖ не может совмещать свою деятельность в правление товарищества с работой в товариществе по трудовому договору.

Следует отметить, что председатель правления ТСЖ, не имея никакого специального образования, совмещает должность управляющего в ТСЖ с 2010 года, и даже вступление в силу ч. 3.1 ст. 147 ЖК РФ в июне 2011 года, введённой Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ, не стало для председателя правления нашего ТСЖ помехой для продолжения своих противоправных действий по совмещению в нашем же ТСЖ штатной должности управляющего. Новым уставом ТСЖ председатель правления ТСЖ узаконил себе право на совмещение штатной должности управляющего в нашем ТСЖ, где является председателем правления ТСЖ. Пытались подать заявление в полицию, но нам заявление вернули с мотивировкой, что уставом нашего ТСЖ председателю правления ТСЖ разрешено совмещать штатную должность управляющего в нашем же ТСЖ

Имеет ли право председатель правления ТСЖ, являющийся членом правления ТСЖ, совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору в должности управляющего? В какие надзорные органы мы – члены ТСЖ можем обратиться (кроме суда), чтобы данные полномочные надзорные органы потребовали прекращения действия нового устава нашего ТСЖ в части его несоответствия с ГК РФ, ЖК РФ и др. законодательства, чтобы прекратить нарушение председателем правления нашего ТСЖ ч. 3.1 ст. 147 ЖК РФ?

Читайте также:
Регистрация ТСЖ в налоговой службе в 2021 году: инструкция пошагово, особенности процедуры, документы

Я являюсь собственником жилья в новом доме, где управляющей компанией является ТСЖ. В силу своих профессиональных обязанностей я вынужден уезжать в командировки сроком от 5-и до 10-и и более месяцев. Приехав из командировки, я предоставил ТСЖ заверенные документы о периоде своего отсутствия в городе, для перерасчёта коммунальных выплат. Руководство ТСЖ отказалось это сделать и потребовало, чтоб я произвёл полную выплату по всем коммунальным услугам, сославшись на решение и постановление внутреннего устава ТСЖ, решение общего собрания (в котором я не участвовал), на жилищный кодекс, и какие-то постановления правительства. Я произвёл оплату в полном объёме за тех содержание дома, за центральное отопление, по внутри квартирным счётчикам, но отказался платить за перерасход воды, электроэнергии по обще домовым счетчикам (квартиры и сам дом снабжены счетчиками), вывоз мусора, и центральную канализацию. В течение ряда месяцев я не пользовался уличным освещением, лифтом (за сам лифт и его обслуживание я заплатил, но отказался платить за электроэнергию, которую лифт потребил в моё отсутствие) не сорил и не выбрасывал никакого мусора, не пользовался сан. Узлом, и за всё это я отказался платить. Разъясните пожалуйста, прав я или нет в своём отказе и за что ТСЖ не должно взимать с меня плату. Самое главное, напишите пожалуйста, какими законами, законодательными актами и статьями регулируются все эти вопросы. Скажите пожалуйста, прав я или нет в своих действиях, если да то на какие постановления, решения, каких органов и главное каких статей жилищного, гражданского кодексов я могу ссылаться или какие из этих законов я нарушаю. Эта вся информация важна не только для меня лично, но и для моих соседей (в доме много пенсионеров, и подолгу отсутствующих граждан), по этому спасибо и от коллектива.

Роль ГК РФ в регулировании жилищных отношений. Жилищный кодекс РФ. Его структура

Жилищное законодательство имеет своей задачей регулирование жилищных отношений. К регламентации жилищных отношений привлечены институты и нормы ряда отраслей права, в основном гражданского. Но прежде всего регулирование жилищных отношений базируется на положениях жилищного законодательства. Следовательно, Жилищный кодекс (ЖК) РСФСР выступает наряду с вновь принятыми федеральными законами, регламентирующими жилищные отношения, в качестве составляющего правовую базу. Ряд норм ЖК РСФСР подлежит применению с учетом положений Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) и иных законодательных актов, требующих внесения определенных изменений в жилищные отношения. Как уже отмечалось, жилищные отношения, связанные с пользованием жилыми помещениями, являются основным предметом регулирования жилищным законодательством. Право пользования жильем государственной и муниципальной собственности возникает (главным образом) на основе договора найма жилого помещения. Новый ГК РФ внес ряд новаций в институт найма жилья. По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671). При этом ГК РФ определяет особый вид такого договора – договор социального найма (ст. 672 ГК РФ). Следовательно, понятие найма жилого помещения включает: социальный найм, регулируемый, главным образом, жилищным законодательством (ЖК РСФСР, а также регулирующие жилищные отношения иные федеральные законы и другие нормативные правовые акты РФ, законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ), и найм жилого помещения, регулируемый главным образом ГК РФ, определяемый в юридической литературе и согласно комментариям к гл. 35 ГК РФ “Наем жилого помещения” коммерческим наймом.

ГК РФ содержит ряд положений, относящихся к тому и другому виду найма жилого помещения: письменная форма договора найма жилого помещения (ст. 674 ГК РФ), сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение (ст. 675 ГК РФ), обязанности нанимателя жилого помещения (ст. 678 ГК РФ), вселение временных жильцов и передача жилого помещения в пользование поднанимателю (ст.ст. 680 и 685 ГК РФ), ремонт сданного внаем жилого помещения (ст. 681 ГК РФ). Иные положения ГК РФ согласно ст. 672 подлежат применению к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Ряд позиций жилищного и гражданского законодательства являются общими для договора социального найма и найма жилого помещения. Жилищный кодекс состоит из восьми разделов, четырнадцати глав и 165 статей.

Раздел I. Общие положения

Глава 1. Основные положения. Жилищное законодательство

Глава 2. Объекты жилищных прав. Жилищный фонд

Глава 3. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Глава 4. Переустройство и перепланировка жилого помещения

Раздел II. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения

Глава 5. Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан

Глава 6. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников

Раздел III. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма

Глава 7. Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма

Глава 8. Социальный наем жилого помещения

Читайте также:
Выход из ТСЖ: в многоквартирном доме, порядок, инструкция, последствия для собственников

Раздел IV. Специализированный жилищный фонд

Глава 9. Жилые помещения специализированного жилищного фонда

Глава 10. Предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими

Раздел V. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

Глава 11. Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов

Глава 12. Правовое положение членов жилищных кооперативов

Раздел VI. Товарищество собственников жилья

Глава 13. Создание и деятельность товарищества собственников жилья

Глава 14. Правовое положение членов товарищества собственников жилья

Раздел VII. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги

Раздел VIII. Управление многоквартирными домами

Положения законов РФ и Жилищный кодекс о товариществах собственников жилья

ТСЖ должно соответствовать правовой и федеральной базе России. Эта организация создается на срок, избираемый ее учредителями. Скачать правовую базу создания ТСЖ с комментариями можно в гаранте или консультанте плюс. Там же можно найти и дополнения к действующему закону.

Жилищный кодекс о ТСЖ, положение редакции 2021 года

ТСЖ, согласно закону, а точнее, Жилищному кодексу в действующей редакции, это товарищество собственников жилья. Это один из способов управления многоквартирным домом. Учреждается данное юридическое лицо собственниками многоквартирного дома (МКД), поэтому и ответственность ТСЖ несет перед ними.

Для того чтобы осуществлять эффективное управление общим имуществом, в ТСЖ учреждается председатель и верхушка правления. Это исключительно выборные органы, которых выбирают собственники. Поэтому и ответ они несут именно перед ними. Товарищество собственников жилья, помимо всего прочего, должно подчиняться еще и нормам действующего законодательства, своим внутренним локальным актам, а также постановлениям жилищной инспекции, вынесенными по существу.

Высшим органом управления ТСЖ является правление. В ТСЖ могут участвовать лишь собственники, поэтому выбор председателя происходит именно между ними. Все выборные документы нужно оформить по закону. После выбора председателя также избирается подходящая для данного дома должностная инструкция.

Председатель ТСЖ как высшее должностное лицо правления, имеет свои права, обязанности и полномочия. Среди них:

  1. Делать документы в сфере ЖКХ.
  2. Осуществлять правление домом.
  3. Осуществлять содержание общего имущества МКД.
  4. Проводить инструкции для новых квартиросъемщиков.
  5. Платить сторонним организациям и заниматься заключением договоров и др.

Это далеко не весь перечень прав. Отдельными локальными актами устанавливаются и иные правомочия.

Среди обязанностей можно отметить:

  1. Проведение собраний.
  2. Отчет перед жильцами.
  3. Проведение плановых и внеочередных работ и их организация и обеспечение и др.

Он имеет право подписать доверенность на осуществление его полномочий другим лицом. В 2021 году это прямо указано в Жилищном кодексе РФ.

Что такое ТСЖ, для чего создается

Как отмечалось выше, ТСЖ призвано регулировать правоотношения жильцов с ресурсоснабжающими организациями. Это выборный способ управления. Он призван обеспечивать нормальное функционирование многоквартирного дома, в том числе следить за проведением ремонтов, нормальным состоянием коммуникаций и соблюдением прав и свобод граждан, проживающих в этом самом доме.

Права и обязанности данной организации

Среди полномочий этой организации можно выявить такие, как:

  1. Управление домом.
  2. Обеспечение прав и свобод жильцов.
  3. Проведение собрание и разрешение повесток дня.
  4. Заключение договоров со сторонними организациями.
  5. Проведение ремонта общего имущества и др.

Законодательством РФ, товарищество собственников жилья наделяется обязанностями, важнейшими среди которых является соблюдение российского законодательства, в том числе Жилищного кодекса РФ, Кодекса об административных правонарушениях и Уголовный кодекс РФ.

ТСЖ так же обязательно должно соблюдать законодательство в сфере защиты прав потребителей.

В каких домах можно создать ТСЖ

Не во всех жилых помещениях можно создать такого рода товарищество. Прежде всего, такая возможность предоставляется жильцам, находящимся в многоквартирном доме. В нем должно быть более четырех квартир.

Однако это не единственная возможность создания товарищества собственников жилья. Допускается объединение собственников сразу нескольких близлежащих домов. Можно воспользоваться этим способом управления и в бараках, которые также приравниваются к многоквартирным постройкам.

Создание товарищества должно происходить в порядке и по правилам, предусмотренным действующим законодательством.

В случае несоблюдения норм и правил, ТСЖ будет считаться не созданным. Происходит отказ в государственной регистрации и признаются недействительными акты собрания о создании данного юридического лица.

Кто и как принимает решение о создании данной структуры

Правом на принятие данного решения обладают исключительно собственники жилого помещения. Именно они имеют право провести собрание и решить избрать этот способ управления многоквартирным домом.

Как правило, инициирует данную процедуру старший по дому. Он объявляет о необходимости проведения собрания и о повестке дня. После того, как решение о проведении собрания было оглашено, жильцы организовывают общий сбор. Выбор способа управления происходит путем открытого голосования. При этом, необходимо наличие более двух третьих голосов. Там же утверждаются все первоначальные юридически значимые акты и формируется проект устава. После чего происходит подписание всех необходимых документов.

Устав ТСЖ

ТСЖ – это некоммерческая организация, поэтому она подчиняется исключительно гражданскому законодательству. Новое положение последней редакции ЖК РФ устанавливает правила составления и утверждения устава.

Устав – это письменный документ, являющийся основополагающим актом любого юридического лица. Его проект должен быть составлен вы тот момент, когда и будет принято решение о создании товарищества собственников жилья. Устав включает в себя такие основные положения, как:

  1. Название организации.
  2. Ее местонахождения.
  3. Основные правила проведения собраний и принятие на них решений.
  4. Состав товарищества.
  5. Права и обязанности.
  6. Порядок ликвидации.
  7. Сведения о правлении объединения собственников.
  8. Порядок и правила ликвидации организации.
Читайте также:
Полномочия ТСЖ: правления, председателя, ответственность по ЖК РФ

В каждом конкретном случае, ТСЖ может включать в свой устав и другие положения, которые правление называет наиболее существенными.

Процедура регистрации

Прежде чем перейти к процедуре регистрации, необходимо выяснить, кто именно ее проводит. Это Росреестр. Система, куда вносятся данные, именуется единым государственным реестром юридических лиц.

Регистрация происходит в несколько этапов. Первым из них является подготовка и сбор всей необходимой документации. После этого документы на регистрацию направляются в реестр. Это можно также сделать путем подачи документации через многофункциональный центр предоставления государственных или муниципальных услуг.

Поданные документы изучаются должностными лицами этих государственных структур. В том случае, если никаких ошибок выявлено не было, то регистрирующий орган вносит соответствующие сведения в реестр и юридическое лицо считается созданным.

Если же имеются какие-либо недостатки, то регистрация может быть приостановлена или же в ней отказывается вовсе.

Число членов ТСЖ, создавших товарищество

Как уже отмечалось выше, лица, создавшие ТСЖ, это – собственники жилых помещений. Их количества никоим образом не ограничивается. Единственное ограничение касается наименьшего числа участников. Их должно быть не менее четырех. Что касается большинства участников, то их может быть как 50, так, например, и 100.

Нет ограничений и по поводу членов, входящих в состав правления ТСЖ. Если у граждан в доме проживает менее четырех человек, то ТСЖ создать не получится. Им придется заключать договор с той или иной управляющей компанией. Для этого избирается инициативный гражданин, который от имени других жильцов и заключает договор с УК.

Выбор председателя ТСЖ: закон 2021 года

Порядок избрания и вступление в полномочия председателя ТСЖ происходит в несколько этапов:

  1. Оповещение граждан о проведении собрания.
  2. Оглашение повестки дня по поводу предстоящего избрания председателя.
  3. Дата выборов.
  4. Выдвижение кандидатов.
  5. Непосредственное проведение выборов.
  6. Оглашение результатов.
  7. Подписание необходимой документации и вступление в должность.

Порядок выбора председателя регламентируется внутренними локальными актами ТСЖ. При отсутствии таковых документов выборы могут быть признаны недействительными по заявлению кого-либо из собственников многоквартирного дома.

Голосование в ТСЖ по новому кодексу

Голосование происходит в нескольких формах: очная, заочная и очно-заочная. Каждая из этих форм обладает своими нюансами и особенностями.

Большинство юридически значимых решений в ТСЖ принимается большинством голосов. Наиболее важные вопросы возможно разрешить только при наличии двух третей положительных ответов голосовавших.

В той ситуации, когда при принятии решения явка была слишком низкой, то решение быть принято не может. Оно объявляется несостоявшимся. Однако все это не лишает собственников жилых помещений их права на обсуждение данного вопроса вновь в другой временной период.

Заключение договоров с жильцами дома

Прежде всего, стоит отметить, что жильцы имеют право на заключение договоров со сторонними организациями, например, с отдельными управляющими компаниями.

Помимо этого, по отдельным договорам могут наниматься и строительные, а также другие подрядные фирмы.

ТСЖ имеет право заключать договоры и с другими жильцами, входящими в данный многоквартирный дом. Например, это договоры на оказание бухгалтерской помощи, на оказание помощи по уборке жилых помещений и др.

Эти договоры могут быть заключены как на возмездной, так и на безвозмездной основе. Плата производится за счет денежных средств, находящихся на счетах товарищества собственников.

Что делать при нарушениях

Очень часто возникает вопрос – а куда можно пожаловаться на товарищество собственников жилья. Ответ на этот вопрос закреплен положениями законов. Согласно им, в первую очередь конфликт можно разрешить путем обращения в управленческие органы самого ТСЖ.

Так же гражданам дается выбор и право на обращение в Жилинспекцию, прокуратуру или же суд. В последний обращаются очень редко. Такое происходит только в ситуации, когда действия носят явно противоправный характер.

Процедура разрешения споров

Все споры могут разрешаться в двух формах: в судебном и досудебном порядках. В последнем случае все происходит путем направления обращение и претензий. Первый же способ применяется тогда, когда невозможно урегулировать конфликт мирно. Обращение в суд происходит путем подачи искового заявления.

В нем необходимо указать факт существующего нарушения, причины этого и соответствующие доказательства. Иск рассматривается по существу в срок, не превышающий двух месяцев.

Ликвидация товарищества

Ликвидация — это полное прекращение деятельности. Она может производиться как в добровольном, так и в принудительном порядке. В первом случае все происходит путем подачи заявления в регистрирующий орган. Во втором случае, прекращение деятельности возможно только по решению суда. Как правило, это происходит из-за существенных нарушений норм действующего законодательства.

Таким образом, ТСЖ как разновидность товарищества собственников недвижимости признается организация, состоящая из членов, ее создавших, а так же председателя. Выбор его и возможность управлять юрлицом закреплена в уставе. Эта фирма отвечает по обязательствам своим имуществом. У нее есть права и обязанности, которые указаны в главном учредительном документе. Установить создание ТСЖ или отменить его можно только путем внесения определенной записи в реестр.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: