Субаренда земельного участка: что это, находящегося в муниципальной собственности, сельхоз назначения

Субаренда земельного участка: что это, находящегося в муниципальной собственности, сельхоз назначения

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Администрация сельского поселения является собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения. Этот участок Администрация сдала в аренду.
Администрации от нефтяников поступило заявление о заключении соглашения о сервитуте на часть арендуемого участка. В договоре аренды указано, что нефтяники на субаренду не имеют права.
Можно ли заключить соглашение о сервитуте при наличии договора аренды? Можно ли заключить договор субаренды земельного участка без согласия собственника (которое Администрация не дала)?

В соответствии с п. 1 ст. 274 ГК РФ сервитут представляет собой ограниченное право пользования земельным участком, предоставляемое собственнику соседнего земельного участка или иной недвижимости и устанавливаемое для обеспечения прохода и проезда через соответствующий земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Согласно п. 1 ст. 23 ЗК РФ сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, а в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с учетом особенностей, предусмотренных гл. V.3 ЗК РФ.
В силу п. 3 ст. 274 ГК РФ и п. 1 ст. 39.23 ЗК РФ установление сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, производится на основании соглашения, заключаемого в случаях, установленных гражданским законодательством, ЗК РФ, другими федеральными законами.
Пунктом 1 ст. 39.24 ЗК РФ установлено, что в случае, если находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение либо в аренду или безвозмездное пользование на срок более чем один год, соглашение об установлении сервитута заключают землепользователь, землевладелец, арендатор земельного участка. При этом согласие в письменной форме уполномоченного органа на заключение такого соглашения не требуется, если настоящей статьей или договором аренды либо договором безвозмездного пользования не предусмотрено иное.
Согласие на заключение соглашение об установлении сервитута по общему правилу требуется только в случае, если находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование или в аренду государственному или муниципальному унитарному предприятию, государственному или муниципальному учреждению, при этом такое согласие дает федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, в ведении которого находятся эти предприятие, учреждение, то есть учредитель (пп. 2, 3 ст. 39.24 ЗК РФ).
Арендатор или землепользователь, которому земельный участок предоставлен на праве безвозмездного пользования, вправе заключать соглашение об установлении сервитута на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком (п. 4 ст. 39.24 ЗК РФ).
Землепользователь, землевладелец, арендатор земельного участка, заключившие соглашение об установлении сервитута в отношении такого земельного участка, в течение десяти дней со дня заключения указанного соглашения обязаны направить в уполномоченный орган уведомление о заключении указанного соглашения (п. 3 ст. 39.24 ЗК РФ).
Из вопроса следует, что договор аренды земельного участка условий о необходимости получения согласия арендодателя на заключение соглашения об установлении сервитута не содержит. В этой связи с учетом вышеприведенных норм законодательства, по нашему мнению, такое соглашение уполномочены заключить арендатор земельного участка и лицо, требующее установление сервитута (в этой связи смотрите письмо Министерства экономического развития РФ от 26 июня 2015 г. N Д23и-2972 “О рассмотрении обращения”, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 28 июня 2021 г. N Ф07-8068/21 по делу N А21-2617/2020; постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 августа 2021 г. N 14АП-6303/21 по делу N А66-17054/2019: Как верно указал суд, из положений пункта 6 статьи 274 ГК РФ и статьи 39.24 ЗК РФ следует, что лицом, по соглашению с которым устанавливается сервитут в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предоставленного в аренду на срок более чем один год, является арендатор земельного участка. При недостижении соглашения с арендатором лицо, требующее установления сервитута, на основании статьи 274 ГК РФ вправе обратиться в суд с иском об установлении сервитута. Однако в рассматриваемом случае соглашение об установлении сервитута в отношении части земельного участка с кадастровым номером 69:40:0400099:13 заключено Администрацией и ООО “Евростор” без участия истца, которому данный земельный участок предоставлен в аренду по договору аренды от 27.12.2004 N 877-1. Сервитут, как разновидность вещного права (статья 216 ГК РФ), также предполагает возникновение у его обладателя прав пользования чужим земельным участком. Заключив соглашение об установлении сервитута в отношении земельного участка с кадастровым номером 69:40:0400099:13, ответчики нарушили права истца как арендатора данного земельного участка, возникшие из ранее заключенного на длительный срок (48 лет) договора аренды).
В соответствии со ст. 39.25 ЗК РФ соглашение об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должно содержать:
1) кадастровый номер земельного участка, в отношении которого предполагается установить сервитут;
2) учетный номер части земельного участка, применительно к которой устанавливается сервитут, за исключением случая установления сервитута в отношении всего земельного участка или случая, предусмотренного пунктом 4 настоящей статьи;
3) сведения о сторонах соглашения;
4) цели и основания установления сервитута;
5) срок действия сервитута;
6) размер платы, определяемой в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи;
7) права лица, в интересах которого установлен сервитут, осуществлять деятельность, в целях обеспечения которой установлен сервитут;
8) обязанность лица, в интересах которого установлен сервитут, вносить плату по соглашению;
9) обязанность лица, в интересах которого установлен сервитут, после прекращения действия сервитута привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием.
В силу п. 3 ст. 274 ГК РФ соглашение об установлении сервитута подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.
Если иное не установлено федеральными законами, плата по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется:
1) в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности (постановление Правительства РФ от 23 декабря 2014 г. N 1461 “Об утверждении Правил определения размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности”);
2) в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) в порядке, установленном органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
Плата по соглашению об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, поступает землепользователю, землевладельцу, арендатору земельного участка, с которыми заключено соглашение об установлении сервитута. В случае, если соглашение об установлении сервитута заключено с уполномоченным органом, государственным или муниципальным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, плата по этому соглашению вносится, поступает и зачисляется в соответствующие бюджеты бюджетной системы Российской Федерации.
При этом согласно п. 4 ст. 39.25 ЗК РФ в случае заключения соглашения об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок до трех лет допускается по соглашению сторон установление сервитута в отношении части такого земельного участка без проведения работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о части земельного участка, в отношении которой устанавливается данный сервитут, без осуществления государственного кадастрового учета указанной части земельного участка и без государственной регистрации ограничения (обременения), возникающего в связи с установлением данного сервитута. В этом случае граница действия сервитута определяется в соответствии с прилагаемой к соглашению об установлении сервитута схемой границ сервитута на кадастровом плане территории.
Отметим, что приведенная выше точка зрения является нашим экспертным мнением и может не совпадать с мнением других специалистов.

Читайте также:
Срок действия договора субаренды: нежилого помещения, превышение, ограничение, земельного участка

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
– Примерная форма соглашения об установлении сервитута части земельного участка (подготовлено экспертами компании ГАРАНТ);
– Вопрос: На земельном участке, принадлежащем организации на праве собственности, находится имущество (трансформаторная подстанция), принадлежащее на праве собственности сторонней организации. Как оформить сервитут? Какие действия пошагово надо предпринять? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, ноябрь 2020 г.)
– Вопрос: Чем необходимо руководствоваться при установлении сервитута и определении его площади (размера)? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, ноябрь 2020 г.)

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Балашов Дмитрий

Ответ прошел контроль качества

2 сентября 2021 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”, 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания “Гарант” и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”. Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”, 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Статья 10. Предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Статья 10. Предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности

ГАРАНТ:

См. комментарии к статье 10 настоящего Федерального закона

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ пункт 1 статьи 10 настоящего Федерального закона изложен в новой редакции, вступающей в силу с 1 марта 2015 г.

1. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

2. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

Информация об изменениях:

3. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

Информация об изменениях:
Информация об изменениях:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 336-ФЗ в пункт 4 статьи 10 настоящего Федерального закона внесены изменения

4. Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

Читайте также:
Регистрация договора субаренды: нежилого помещения, земельного участка, в Росреестре, в 2021 году
Информация об изменениях:

Абзац третий утратил силу с 1 марта 2015 г.

Информация об изменениях:

Абзац четвертый утратил силу с 1 марта 2015 г.

Информация об изменениях:

Земельные участки, находящиеся в фонде перераспределения земель, могут передаваться гражданам и юридическим лицам в аренду, а также предоставляться им в собственность на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Абзац шестой утратил силу с 1 марта 2015 г.

Информация об изменениях:
Информация об изменениях:

Пункт 5 изменен с 30 апреля 2021 г. – Федеральный закон от 30 апреля 2021 г. N 117-ФЗ

5. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным организациям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционных образа жизни, хозяйственной деятельности и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, гражданам для сенокошения и выпаса скота в аренду в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

При этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 2 декабря 2013 г. N 327-ФЗ в пункт 5.1 статьи 10 настоящего Федерального закона внесены изменения

5.1. Земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок. При этом цена такого земельного участка устанавливается в размере не более 15 процентов его кадастровой стоимости, а арендная плата – в размере 0,3 процента его кадастровой стоимости.

Орган местного самоуправления муниципального образования, в собственности которого находится земельный участок, выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, не позднее чем в течение двух недель со дня возникновения права муниципальной собственности на такой земельный участок обязан опубликовать в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и разместить на своем официальном сайте в сети “Интернет” (при его наличии) информацию о возможности приобретения такого земельного участка на условиях, предусмотренных настоящим пунктом. Указанная информация размещается также на информационных щитах, расположенных на территории данного муниципального образования.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ в пункт 6 статьи 10 настоящего Федерального закона внесены изменения, вступающие в силу с 1 марта 2015 г.

6. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды или на праве безвозмездного пользования на срок не менее чем пять лет.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 28 декабря 2013 г. N 446-ФЗ в пункт 7 статьи 10 настоящего Федерального закона внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2014 г.

7. Приобретение сельскохозяйственными организациями, а также крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности права собственности на земельные участки или права аренды земельных участков, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения приобретаются в собственность по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации в размере не более 15 процентов кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий. Законами субъектов Российской Федерации устанавливаются случаи бесплатного предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 354-ФЗ статья 10 настоящего Федерального закона дополнена пунктом 8

8. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду на срок до пяти лет крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным организациям, участвующим в программах государственной поддержки в сфере развития сельского хозяйства, для ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности без проведения торгов.

В случае, если в орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, поступило несколько заявлений о предоставлении такого земельного участка в аренду, соответствующий земельный участок предоставляется в порядке, установленном статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации.

Субаренда земельного участка: что это, находящегося в муниципальной собственности, сельхоз назначения

По общему правилу вы можете предоставить земельный участок в субаренду без согласия арендодателя, при условии его уведомления.

Обратите внимание, что субаренда государственных и муниципальных земельных участков в некоторых случаях запрещена.
Чтобы сдать участок в субаренду, составьте договор, включите в него существенные условия, которые аналогичны существенным условиям договора аренды.
Если договор субаренды заключен на год или более, его нужно зарегистрировать.
Учтите, что срок субаренды не должен превышать срок аренды.
По общему правилу вы можете сдать участок в субаренду без согласия арендодателя при условии его уведомления. Однако договором аренды может быть предусмотрено, что согласие необходимо. Если участок публичный, то договор его аренды может предусматривать такое условие только в определенных случаях.
Представляется, что арендодатель может выдать согласие на определенных условиях, т.е. установить ограничения на сдачу земельного участка в субаренду. Они могут касаться кандидатуры субарендатора, срока действия согласия, условий договора субаренды (например, его срока) и др.
Если вы получили необходимое согласие арендодателя, имейте в виду, что он может отозвать его до заключения договора субаренды. Поэтому рекомендуем заключить договор субаренды как можно быстрее после получения согласия арендодателя.
Однако учтите, что, если договором не предусмотрено иное, согласие арендодателя, закрепленное сторонами в качестве условия договора, отозвать в одностороннем порядке арендодатель не может без внесения изменений в договор.
В договоре аренды публичного участка может быть условие о согласии, если:
– срок аренды не превышает 5 лет;
– договор заключен до 30 октября 2001 г., т.е. до введения в действие Земельного кодекса РФ. В этом случае договор может предусматривать необходимость согласия вне зависимости от срока аренды.
Если вы сдали участок без необходимого по закону согласия арендодателя или нарушили ограничения, указанные в согласии, договор субаренды может быть признан недействительным. При этом арендодатель должен доказать, что вы на момент совершения сделки знали или должны были знать об отсутствии согласия.
Если согласие необходимо в силу договора, а не закона, то представляется, что арендодатель вправе будет требовать расторжения договора аренды и возмещения убытков.
Если вы можете сдать участок в субаренду без согласия арендодателя, то должны его уведомить о субаренде. Представляется, что обязанность по уведомлению арендодателя лежит на вас как на арендаторе.
Если не сообщить арендодателю о субаренде, то он может потребовать от вас возмещения возникших в связи с этим убытков. Кроме того, договором аренды может быть предусмотрена неустойка за не уведомление о субаренде.
Законом не установлен срок, в течение которого вам нужно уведомить арендодателя о заключении договора субаренды. Однако он может быть указан в договоре аренды в силу принципа свободы договора. Если в договоре такого срока нет, полагаем, что уведомить арендодателя нужно в разумный срок после заключения договора субаренды.
Уведомление следует направить способом, который позволяет достоверно установить, что оно исходит от вас и адресовано арендодателю. Например, его можно отправить письмом с объявленной ценностью, описью вложения и уведомлением о вручении.
Договор субаренды по общему правилу нужно регистрировать, если он заключается на срок не менее года. Порядок регистрации аналогичен порядку регистрации договора аренды.
Если договор подлежит госрегистрации, по общему правилу для третьих лиц он считается заключенным с момента его регистрации. До этого он не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.
Для сторон договор вступает в силу и обязателен вне зависимости от его регистрации с момента достижения согласия в письменной форме по всем существенным условиям. Однако, даже если в договоре отсутствуют существенные условия, но вы приняли от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердили его действие, вы не вправе недобросовестно ссылаться на его незаключенность.

Читайте также:
Договор субаренды квартиры: между физическими лицами, в 2021 году, образец

Все о субаренде земельного участка: что это такое, как провести процедуру и другие важные нюансы

В гражданском законодательстве нередко можно встретить понятие субаренды земли. Такая сделка предполагает передачу права пользования участком третьему лицу. Это соглашение может быть заключено не во всех случаях, поэтому чтобы не нарушить закон, нужно разобраться в правилах, по которым осуществляется субаренда.

  1. Что это такое?
  2. Отличие от найма
  3. Можно ли арендовать арендованную землю?
  4. Возможна ли процедура для части ЗУ?
  5. Права и обязанности
  6. Ограничения права пользования
  7. Как передать: порядок процедуры
  8. Нужно ли разрешение для муниципальных ЗУ или находящихся в государственной собственности?
  9. Какие документы нужны для оформления?
  10. Как составить договор?
  11. Особенности для земель сельхозназначения
  12. Порядок уплаты платежей
  13. На какие сроки может быть установлено?
  14. Особенности для лесных наделов
  15. Пролонгация сделки
  16. Расторжение договора перенайма

Что это такое?

Субаренда земли – это законная передача арендатором земельного надела в субаренду другому лицу за установленную плату. При этом в договоре найма начинают участвовать три стороны, между которыми складываются финансовые взаимоотношения.

Отличие от найма

Основное отличие аренды и субаренды в количестве участников сделки. Когда речь идет об аренде, финансовые взаимоотношения устанавливаются между арендатором и арендодателем. В случае субаренды также появляется субарендатор, который взаимодействует с арендатором и получает право на эксплуатацию недвижимости.

Кроме того, стоит выделить финансовые различия. Если рассматривать аренду, арендатор пользуется землей за плату, размер которой устанавливает собственник. Стоимость сдачи земли в субаренду может регулировать человек, временно владеющий имуществом. То есть арендатор при желании может получить выгоду от разницы в цене.

Договор субаренды, действующий более года, обретает полную юридическую силу только после его регистрации в государственных органах. Соглашение, продолжительность которого составляет менее 12 месяцев, в регистрации не нуждается.

Можно ли арендовать арендованную землю?

Субарендатор – это лицо, заключившее договор о найме земельного участка с арендатором. В этой сделке может участвовать как физическое, так и юридическое лицо, принявшее условия договора.

Возможна ли процедура для части ЗУ?

Существует возможность сдавать в субаренду не всю территорию, а лишь ее часть. При этом минимальных размеров участка нет.

Читайте также:
Договор субаренды нежилого помещения: образец, в 2021 году, между юридическими лицами, налоги

Права и обязанности

Субарендатор имеет те же права, что и арендатор:

  1. Использование земли, а также расположенных на ней построек, если это не противоречит тексту договора.
  2. Заселение в недвижимость своей супруги и несовершеннолетних детей.
  3. Предоставление земли третьим лицам под своим контролем. Об этом нужно заранее уведомить арендатора.

Права субарендатора и обязанности, которые на него возлагаются, перечислены в ст. 615 Гражданского Кодекса.

Как указано в ст. №22 ЗК РФ, вместе с правами переходят и обязанности:

  1. Использовать землю исключительно по назначению.
  2. Поддерживать участок в исходном состоянии, не нарушая его качеств.
  3. Не передавать имущество в субаренду.
  4. По договоренности пускать арендатора для осмотра состояния участка.
  5. Своевременно вносить оплату.
  6. Когда срок аренды истечет, освободить территорию от своих вещей.

Если субарендатор пренебрегает своими обязательствами, то собственник и первичный арендатор могут применить в отношении него санкции, составив коллективный иск. Если документы были оформлены незаконно, арендодатель сильно рискует. Ему грозит разрыв отношений с владельцем участка, а также крупные штрафы.

Ограничения права пользования

Права на эксплуатацию земли могут быть ограничены в результате изъятия надела из гражданского оборота. Это может быть связано с наличием на территории:

  • культурно-исторических памятников;
  • редких видов животных, птиц и растений.

Как передать: порядок процедуры

При оформлении субаренды территории необходимо учесть такие нюансы:

  1. Как правило, необходимость в поиске субарендатора возникает, если арендатор в течение определенного периода времени не может самостоятельно пользоваться территорией, но при этом не хочет расторгать договор с собственником.
  2. Стоимость пользования землей и сроки внесения оплаты назначает арендатор. Он должен донести эту информацию до субарендатора до подписания соглашения.
  3. Когда предварительная договоренность состоялась, нужно известить собственника недвижимости о том, что участок будет на время передан третьему лицу. Если владелец земли против, оформление договора будет незаконным.
  4. После обсуждения финансовых моментов, надо проговорить права и обязанности сторон. Чтобы не упустить ничего важного, можно поручить составление документа юристу или нотариусу. Договор с ошибками и неточностями может быть признан недействительным.
  5. Сделку требуется зарегистрировать в Росреестре.
  6. Через 14 дней после подачи заявки процедура регистрации будет завершена и субарендатор может использовать землю.

Нужно ли разрешение для муниципальных ЗУ или находящихся в государственной собственности?

Порядок передачи права пользования земельным участком регламентируется ст. №22 ЗК РФ. Собственность может перейти в новые руки, только если владелец разрешил арендатору оформлять договор субаренды. В качестве владельца в этом случае выступает государственный орган или муниципалитет. Если в такой возможности отказано, субаренда становится незаконной.

Какие документы нужны для оформления?

Сделка должна сопровождаться не только договором, но и пакетом бумаг. Перечень документации зависит от срока, на который оформляется субаренда. Если сделка заключается на срок более года, к соглашению прикладываются такие бумаги:

  • детальное описание территории;
  • кадастровый паспорт;
  • график внесения платежей за аренду;
  • технические паспорта расположенных на земле сооружений;
  • выписка из Росреестра, подтверждающая то, что договор субаренды был зарегистрирован.

Если срок правоотношений составляет менее года, то достаточно предъявить следующие документы:

  • акт приема-передачи земельного участка;
  • протокол разногласий;
  • протокол согласования разногласий;
  • дополнительное соглашение.

Как составить договор?

В договор субаренды требуется включить такие сведения:

  • дата и место, в котором была заключена сделка;
  • идентификация сторон – арендатор и субарендатор;
  • информация о договоре аренды, дата его подписания и регистрационный номер;
  • описание предмета договора (характеристики земли, ее площадь, адрес, наличие построек);
  • порядок внесения оплаты и реквизиты;
  • права и обязанности сторон;
  • санкции за пренебрежение условиями соглашения;
  • период действия договора;
  • порядок разрешения спорных ситуаций;
  • количество экземпляров договора;
  • подпись каждой из сторон.

В целом документ составляется по тем же правилам, что и договор найма.

Особенности для земель сельхозназначения

В документе о перенайме земли сельскохозяйственного назначения надо учесть, что эксплуатация этого вида территории ограничена целями, предусмотренными ЗК РФ для сельхозземель:

  • перепахивание;
  • выращивание и сбор культур и т. д.

Не допускается производить действия, нарушающие плодородие почвы.

Информацию о составлении, оформлении и заключении договора субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения вы найдете тут.

Порядок уплаты платежей

Если перенаем земли осуществлялся частными лицами, о способе и сроках внесения платежей они должны договориться самостоятельно. Оплата может производиться раз в месяц, в квартал и т. д. Но чаще всего при заключении подобной сделки деньги берутся за несколько лет вперед. Это позволит не сомневаться в том, что все требования по эксплуатации территории будут соблюдены.

Если одной из сторон являются региональные или государственные органы, стоимость аренды рассчитывается по такой формуле:

S*C*K1*K2, где:

  • S – площадь надела;
  • C – установленная ставка;
  • K1 – личный коэффициент;
  • K2 – коэффициент региона.

Выплаты производятся в стандартные сроки.

На какие сроки может быть установлено?

При составлении договора необходимо помнить, что продолжительность субаренды не должна превышать срок аренды. Если речь идет о территории, находящейся в собственности государства или муниципалитета, оформить сделку можно только в том случае, если недвижимость арендуется на срок более 5 лет.

Особенности для лесных наделов

Согласно ст. 25 Лесного Кодекса России, участки леса, являющиеся государственной собственностью, подлежат исключительно целевому использованию. Вид деятельности, которую разрешается осуществлять, зависит от изначального предназначения земли:

Читайте также:
Дополнительное соглашение к договору субаренды: нежилого помещения, земельного участка, образец, о пролонгации

  1. Для переработки и заготовки: можно собирать ягоды и травы, заготавливать древесину.
  2. Для охоты: отлов животных и птиц в коммерческих целях.
  3. Для научно-исследовательской деятельности: проведение экспериментов, изучение экологической ситуации.
  4. Для предоставления рекреационных услуг: постройка баз отдыха, кемпингов и др.
  5. Для создания гидротехнических сооружений: возведение плотин, водохранилищ и др.
  6. Для изучения недр: поиск полезных ископаемых для подтверждения их наличия или отсутствия.

О правовом регулировании аренды лесных участков читайте здесь.

Пролонгация сделки

Период субаренды можно пролонгировать только в том случае, если будет продлен договор аренды. Часто бывает так, что арендатор перестает быть заинтересованным в таком сотрудничестве. Чтобы больше не участвовать в сделке, он сводит владельца недвижимости и субарендатора, чтобы эти стороны составили договор о найме земли.

Если арендатор хочет продолжить сотрудничество на тех же условиях, он продлевает соглашение с собственником. После этого у субарендатора появляется возможность пролонгировать сделку.

Расторжение договора перенайма

Если стороны не имеют претензий друг к другу и смогли договориться о прекращении отношений, они могут составить соглашение и на основании данного документа расторгнуть договор. Стандартной формы этой бумаги не существует. Но необходимо проследить, чтобы она соответствовала требованиям, предъявляемым ГК РФ к договорам.

В соглашении о расторжении договора должны быть отражены такие моменты:

  1. Сведения о каждой стороне сделки. Для физических лиц следует указать Ф.И.О., адрес прописки, номер и серию паспорта. Юридические лица пишут название организации в соответствии с учредительными документами, КПП и ИНН, юридический адрес, на основе какого документа осуществляется деятельность, должность и Ф.И.О. руководителя компании.
  2. Предмет соглашения – расторжение договора субаренды. Надо указать его реквизиты и дату прекращения действия.
  3. Описание участка земли.
  4. Наличие спорных ситуаций и их урегулирование.
  5. Дата и подписи.
  • Скачать бланк соглашения о расторжении договора субаренды
  • Скачать образец соглашения о расторжении договора субаренды

Договор также может быть расторгнут через суд по заявлению одной из сторон о нарушении второй стороной утвержденных условий.

Когда в сделке, связанной с арендой земли, появляется третья сторона, нужно быть особенно внимательным. С точки зрения экономического подхода, подобные соглашения являются выгодными, но неправильно составленный договор может привести к тому, что субарендатор станет арендатором. Возможны и другие риски, которые стоит учесть заранее.

Что такое субаренда земельного участка, чем отличается от аренды и что представляет из себя договор?

Понятие субаренды часто встречается в гражданском законодательстве. Однако к земельным участкам такое понятие тоже применимо.

Как именно осуществляется субаренда, когда речь идёт о земельном участке? Какие существуют правила и нюансы подобной процедуры мы рассмотрим в этой статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Что такое субаренда земельного участка?

Для начала уделите должное внимание понятиям, которые относятся к субаренде. Данное понятие содержится в Гражданском законодательстве, закреплено в Гражданском кодексе. В полной мере ознакомиться с этим понятием вы можете в статье 615 Гражданского кодекса.

Однако, в этом нормативно-правовом акте указывается основание только для общего понятия субаренды.

Если вас интересует субаренда в контексте земельного законодательства, то на этот вопрос вам ответит статья 22 Земельного Кодекса.

Что же понимается под и таким термином, как субаренда?

Это ситуация, когда арендатор конкретного земельного участка имеет право на то, чтобы передать этот надел в субаренду другому лицу, за определенную плату. Таким образом, в договоре аренды появляется третье лицо, с которым тоже складываются определенные финансовые взаимоотношения.

Статья 615. Пользование арендованным имуществом

  1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
  2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

  • Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
  • Как вы поняли, учитывая все сложности сделки, в ней участвуют не привычные нам две стороны, а целых три. Существует множество сложностей и нюансов связанных с оформлением это сделки. Следующий пункт будет посвящен тому, на что именно необходимо обратить внимание, заключая договор субаренды земли.

    Отличия от аренды

    Если вы еще путаетесь с тем, что такое аренда и субаренда земельного участка, вам необходимо выявить различия между двумя этими понятиями. На самом деле, смысл понятия аренды состоит в том, что вам в пользование передается определенное недвижимое имущество, в нашем случае земельный надел, которым вы можете распоряжаться определенное количество времени.

    Договоры аренды и субаренды земельного участка имеют отличия. В чём принципиальная разница двух этих терминов? В первую очередь разница в том, сколько субъектов принимает участие в сделке.

    Данное лицо связывается непосредственно с арендатором, и вступает с ним в финансовые отношения. Далее, у данного лица появляются также основания на использование недвижимого имущества.

    Также, отличия существуют в сфере финансов.

    В случае аренды, арендатор владеет имуществом за определенную плату, которую устанавливает непосредственный собственник (на основании чего рассчитывается эта арендная плата и облагается ли она НДС, читайте тут).

    В случае субаренды, владение может происходить по факту оплаты не собственнику, а арендатору от субарендатора, за цену, указанную лицом, временно владеющим недвижимостью.

    Конечно, с экономической точки зрения, выгодно все-таки быть арендатором, ведь это лицо не только имеет право использовать данное имущество, а также получает некоторую выгоду от разницы в цене.

    Предмет договора

    Если говорить о том, что выступает предметом договора в данной ситуации, когда речь идет об арендаторе и субарендаторе, то ошибочно предполагать, что предметом является земельный надел. Данное понятие, правда, является предметом договора, но только между собственником и арендатором.

    В случае, когда устанавливается соглашения между арендатором и субарендатором, предметом договора выступает право на владение данным недвижимым имуществом.

    Субарендатор получает возможность использовать недвижимость так, как разрешит ему арендатор. На самом деле, данный вопрос очень запутан, и будет понятен, разве что, лицу, имеющему определенное отношение к юриспруденции. Однако, вам также необходимо обратить внимание на данные нюансы.

    Дело в том, что при составлении договора на субаренду, будет использоваться подобная терминология, чтобы вы могли проследить за тем, насколько грамотно составлен договор. Вы должны быть знакомы с подобными терминами.

    Права и обязанности субарендатора

    Для того, чтобы в полной мере изучить, какие права и обязанности ложатся на плечи субарендатора, необходимо обратиться к статье 615 Гражданского кодекса.

    Так как субарендатор является своеобразным арендатором, только разница состоит в том, что стоимость, которую он выплачивает, устанавливается собственником и арендатором, значит, он имеет все те же права, что и обычный арендатор.

    Так, субарендатор имеет право пользоваться земельным наделом, а также имуществом, которое на нём находится, если это соответствует пункту договора.

    Однако, обязанностей у данного лица много больше. Так, субарендатор обязан использовать земельный надел, отошедший ему по договору по назначению, а также, обязуется не передавать его повторно в субаренду.

    Необходимо соблюдать правила использования земельного надела, в соответствии с пунктом договора. Необходимо освободить на отдел по истечении срока субаренды от своих вещей. Субарендатор обязан беспрепятственно допускать арендатора на земельный надел для того, чтобы тот ознакомился с состоянием земельного участка.

    Субарендатор несет материальную ответственность за состояние недвижимого имущества. Арендатор обязуется своевременно оплачивать счета за использование земельного надела. Арендатор обязуется содержать земельный надел в первоначальном виде, не испортив никаких его качеств. Дополнительные права и обязанности могут быть прописаны в договоре между сторонами.

    Ограничения права пользования земельным участком

    Это относится к ситуации, когда речь идет об охране памятников, редких животных, растительных культур. Обязательно обратите внимание на состояние земель, прежде, чем оформлять договор.

    Как сдать земельный участок в субаренду?

    Теперь давайте рассмотрим, как надлежащим образом оформить в субаренду земельный участок.

    1. Как правило, арендатор ищет субарендатора только в том случае, если самостоятельно не может распоряжаться земельным участком, а тем временем, он находится в аренде на длительное время. В этом случае необходимо такое лицо, как субарендатор.
    2. После того как договоренность состоялась, арендатор должен объяснить субарендатору необходимость составления договора субаренды. Кроме этого, именно арендатор назначает стоимость, которая должна вноситься за месячное использование земельного надела.
    3. После того, как установлена стоимость использования земельного надела, необходимо оповестить собственников о том, что в договоре появилось третье лицо. Для этого собственник оповещается надлежащим образом о том, что лицо собирается взять участок в субаренду и, соответственно, будет оплачивать все сопутствующие расходы.

    Именно квалифицированный юрист или нотариус поможет вам избежать различных ошибок в составлении договора субаренды, порекомендует, как наиболее выгодно соблюсти интересы всех сторон. Поэтому, если у вас позволяет время и средства, обратитесь к вышеуказанным лицам.

  • Далее, вам необходимо зарегистрировать договор. Если он надлежащим образом подписан, все его участники оповещены и дали свое согласие, то вы должны явиться в отделение Росреестра. Именно этот орган регистрирует различные сделки, которые касаются отчуждения или временного использования недвижимости.
  • После того, как процедура осуществлена, вы сдали все документы, необходимо подождать срок, составляющий 14 дней. После этого субарендатор может начинать пользоваться земельным наделом, предусмотрительно, выплачивая денежные средства за его использование.
  • Порядок уплаты платежей

    Арендатор и субарендатор самостоятельно устанавливают порядок уплаты платежей.

    Так как арендатор самостоятельно назначает стоимость использования земельного надела, то также в индивидуальном порядке решается и частота оплаты.

    Оплачивать субарендатор данную сделку может:

    • ежемесячно;
    • раз в квартал;
    • годами;
    • и так далее.

    Всё зависит от того, к какому выводу пришли стороны, и как им будет наиболее удобно.

    На какие сроки может быть установлена?

    Сроки – это еще один важный вопрос, который может появляться в теме субаренды. Важно отметить, что срок субаренды не должен превышать общего срока аренды. Допустим, если аренда между собственником и арендатором оформлена на 10 лет, то срок субаренды не должен превышать этой цифрой.

    Если речь идет о Государственном или муниципальном земельном наделе, если собственником представлено государство, взять землю в субаренду можно только в том случае, если срок аренды превышает 5 лет. Поэтому, вопрос о сроках также очень индивидуален, однако, не должен выливаться за пределы аренды между собственником и арендатором.

    Пролонгация сделки

    Сделку субаренды можно продлить только в том случае, если будет продлён договор аренды. Но очень часто случается так, что арендатору попросту становится ненужным подобное сотрудничество, и он желает покинуть сделку. В этой ситуации субарендатор запросто может стать арендатором.

    Ввиду того, что одна из сторон сделки решила больше не участвовать в подобном юридическом акте, арендатор сводит собственника и субарендатора, для того, чтобы эти стороны составили договор на найм земельного участка между собой.

    Это становится очень удобно.

    В случае, если арендатор намерен дальше участвовать в подобных сделках, сначала он продлевает договор аренды с собственником, а затем уже субарендатор подключается к данной сделке и продлевает договор с арендатором.

    Выгода сделки для сторон

    Кроме того, надел, который постоянно находится в использовании, ценится намного выше, нежели чем тот, который пустует годами.

    Арендатор получает свою выгоду в том, что получает денежное вознаграждение в виде разницы от суммы заявленной собственником, которую платит субарендатор.

    Субарендатор имеет от данной сделки самое меньшее преимущество, однако, допустимое. Он использует земельный надел, который ему приглянулся по назначению, и возможно, даже получает с него выгоду.

    Преимущества и недостатки

    Явным преимуществом такого способа является тот факт, что все стороны получают желаемое. Арендатор, который не смог найти применение земельного надела, однако уже заплатил за его использование, может отбить денежные средства, и даже немного обогатиться.

    Собственник, владеющий земельным наделом, рад, что тот не пустует. Субарендатор получает в пользование землю, которую хотел.

    Казалось бы, все находятся в плюсе, однако существует и существенный риск, который в первую очередь касается арендатора.

    Такая ситуация будет очень щекотливая, поэтому выбирая третью сторону, арендатор должен быть максимально внимательным.

    Кроме того, важно помнить о том, что субарендатор может не оплатить стоимость, и в итоге, после длительного использования земли попросту пропадет из вида.

    Поэтому, если арендатору не хочется рисковать, он должен взимать с субарендатора стоимость по договору найма за несколько месяцев вперед.

    Еще один риск кроется в том, что собственник может запретить осуществление деятельности арендатору на земельном участке.

    Такое решение будет чревато. Арендатор лишиться своих денежных средств, а субарендатор возможности осуществлять задуманное.

    Кроме того, если собственник решил, что ему выгоднее сотрудничать напрямую с субарендатором, получать денежные средства, договор может быть расторгнут. А вот стороны, как собственник, так и субарендатор могут работать друг с другом напрямую.

    Заключение

    Поэтому, если в сделке появляется третья сторона, необходимо быть максимально внимательными и осторожными. Вполне возможно, что ваша непредусмотрительность и недальновидность может стать результатом того, что субарендатор станет арендатором.

    Однако, с точки зрения экономического подхода, данные сделки весьма выгодные, поэтому если вам предстоит оформление подобных правоотношений, ни в коем случае не теряйтесь, и постарайтесь оформить их как можно быстрее.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    8 (800) 350-29-87 (Москва)
    8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

    ВС расставил приоритеты в деле о передаче муниципального участка в субаренду

    Верховный Суд в Определении № 305-ЭС21-479 от 22 июля разобрался в деле, в котором нижестоящие суды пришли к разным выводам о наличии или отсутствии в действиях ответчика нарушения договора, основывая свои выводы на его условиях и нормах закона.

    11 октября 2007 г. Администрация Ленинского городского округа Московской области и ООО «Инком-Автозапчасти» заключили договор аренды земельного участка сроком на 49 лет. Согласно дополнительным условиям договора, указанным в п. 5.1, действия, предусмотренные п. 5–6 ст. 22 Земельного кодекса (субаренда), арендатор может реализовать только после предварительного согласования с арендодателем.

    3 августа 2015 г. общество попросило согласовать предоставление части земельного участка в субаренду и разъяснить порядок такой сдачи. Администрация сообщила о невозможности передачи земельного участка в субаренду в связи с отсутствием кадастрового учета планируемого к сдаче земельного участка. Кроме того, она предложила заключить новый договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора либо произвести раздел земельного участка и заключить новые договоры аренды, а впоследствии передать их третьим лицам.

    Так как общество все равно заключило договоры субаренды, администрация направила претензию о расторжении договора. Поскольку претензия осталась без ответа, администрация обратилась в Арбитражный суд Московской области. Истец посчитал, что ответчик нарушил п. 5.1 договора, согласно которому для передачи участка в субаренду общество должно было получить согласие.

    Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции сослался на ст. 309, 310, 450, 452, 619 ГК, ст. 22, 46 Земельного кодекса, а также разъяснения, содержащиеся в п. 18 Постановления Пленума ВАС от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства». Он установил, что договор аренды заключен после введения в действие Земельного кодекса на срок более 5 лет, при этом договоры субаренды с третьими лицами заключены после уведомления арендодателя. Суд пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды. При этом он указал на несоответствие п. 5.1 договора действующему на момент его заключения законодательству.

    В свою очередь суд апелляционной инстанции отметил, что п. 5.1 договора не оспорен, недействительным не признан. Заключая договор, общество действовало добровольно и должно было предвидеть неблагоприятные последствия несвоевременного исполнения своих обязательств и обеспечить соблюдение договора. Суд пришел к выводу о существенном нарушении арендатором условий договора и удовлетворил иск. Кассация поддержала позицию апелляции.

    Рассмотрев жалобу общества, ВС обратил внимание, что нижестоящие инстанции пришли к разным выводам о наличии в действиях ответчика нарушения договора, основывая свои выводы на нормах закона и условиях договора. При этом суд первой инстанции исходил из особенностей договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, заключенного на срок более 5 лет, не требующего предварительного согласия его собственника на передачу в субаренду, а суды апелляционной и кассационной инстанций посчитали приоритетным условие договора о необходимости получения предварительного согласия на такое распоряжение своими правами арендатором.

    Верховный Суд также сослался на Постановление Пленума ВАС № 11, в п. 18 которого были даны разъяснения о том, что при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет, заключенного после введения в действие этого кодекса, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

    «Указанное разъяснение основано на особенностях долгосрочной аренды, при которой в силу законодательного регулирования не предусмотрена необходимость предварительного согласия публичного собственника на передачу в субаренду, и это правило не может быть изменено соглашениями сторон. В отсутствие изменения этой нормы разъяснение является актуальным при рассмотрении настоящего спора», – отметил ВС.

    Также Суд обратил внимание, что в п. 16 Постановления № 11, согласно которому уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом, было также разъяснено о праве арендодателя предъявить требование о возмещении убытков как мере защиты своих прав в случае несоблюдения арендатором этой обязанности.

    «Таким образом, поскольку в силу законодательного регулирования арендатор по договору аренды земельного участка на срок более 5 лет имеет более широкий объем прав, ограничение которых не допускается договором, выводы судов апелляционной и кассационной инстанций о том, что п. 5.1 договора аренды были установлены дополнительные (особые) условия о предварительном согласовании с арендодателем передачи в субаренду, нельзя признать обоснованными», – резюмировал Суд.

    Кроме того, указал ВС, п. 5.1 договора аренды прямо предусматривает, что арендатор может реализовать права, предусмотренные п. 5, 6 ст. 22 Земельного кодекса, после предварительного согласования с арендодателем. Учитывая, что спорные правоотношения возникли из долгосрочной аренды, подлежащие регулированию в совокупности с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса, п. 5.1 договора аренды не мог быть судами истолкован и применен при разрешении настоящего спора как ограничивающий права арендатора долгосрочной аренды при передаче в субаренду. Обратное, как обоснованно указал суд первой инстанции, противоречит закону, т.е. п. 9 ст. 22 ЗК РФ, императивно установившему свободу передачи арендатором земельного участка при долгосрочной аренде в субаренду без согласия арендодателя.

    ВС заметил, что п. 9 ст. 22 ЗК также содержит особенности при расторжении договора аренды: досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором. Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии в действиях арендатора нарушений при передаче частей арендованного земельного участка в субаренду, в связи с чем не признал наличие оснований для расторжения договора.

    Верховный Суд указал, что, ссылаясь на п. 3.3 договора, содержащий основания для его расторжения при передаче земельного участка в субаренду без согласия арендодателя, суды апелляционной и кассационной инстанций не приняли во внимание, что указанный пункт не мог регулировать спорные правоотношения в силу вышеизложенных особенностей договора аренды. Кроме того, как прямо было в нем указано, он регулировал основания для одностороннего расторжения договора арендодателем, т.е. во внесудебной процедуре, в отличие от предусмотренного в спорной ситуации. Таким образом, ВС оставил в силе решение первой инстанции.

    В комментарии «АГ» младший юрист Land Law Firm Тариел Арутюнян отметил, что постановление Десятого арбитражного апелляционного суда демонстрирует подход, примененный в недавнем Определении Верховного Суда от 23 марта по делу № А40-32015/2020, в котором ВС потребовал толковать договор последовательно, принимая во внимание буквальное значение слов и выражений, сопоставляя пункты с другими условиями и смыслом договора, а также выясняя общую волю сторон с учетом цели договора.

    «В заданном векторе апелляционный суд обращался в первую очередь к гражданскому законодательству и к пунктам договора аренды об обязательности предварительного согласования такой субаренды с арендодателем, а также о праве арендодателя на досрочное расторжение договора при передаче земельного участка в субаренду без подобного согласования. Однако апелляционная инстанция не учла императивные положения п. 5, 6 и 9 ст. 22 ЗК РФ, устанавливающих право свободной передачи арендатором земельного участка при долгосрочной аренде в субаренду без согласия арендодателя, что было отмечено АС Московской области и ВС», – указал Тариел Арутюнян.

    Таким образом, отметил юрист, учитывая п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 ГК РФ, допускающие возможность установления законом особенностей сдачи в аренду земельных участков, судам надлежит обращаться к императивно установленному п. 9 ст. 22 ЗК РФ, предусматривающему передачу арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, лишь с условием уведомления об этом арендодателя, а не получения его предварительного согласия. Данная позиция подтверждается, например, Постановлением 21 ААС и решениями Верховного Суда (Определение от 19 февраля 2020 г. № 306-ЭС19-28137 по делу № А12-6098/2019 и Определение от 25 марта 2019 г. № 309-ЭС19-2080 по делу № А34-1087/2018).

    Руководитель арбитражной практики Адвокатского бюро г. Москвы «Халимон и партнеры» Игорь Ершов указал, что ВС обозначил несколько проблем: соотношение договора и закона, неправильное применение апелляцией и кассацией норм материального права (нормы ст. 22 Земельного кодекса и ст. 422 ГК), игнорирование данными судами положений Постановления Пленума ВАС № 11.

    «Полагаю, ошибка судов апелляционной и кассационной инстанций при рассмотрении данного спора заключается в том, что они не учли норму ст. 422 ГК, согласно которой договор должен соответствовать императивным нормам, действующим в момент его заключения, о чем говорит и Экономическая коллегия применительно к норме п. 9 ст. 22 Земельного кодекса», – отметил Игорь Ершов.

    Апелляция и кассация, казалось бы, применили к отношениям юридического лица и публично-правового образования принцип свободы договора, но сделали это так, что отдали приоритет интересам администрации, не применив подлежащие применению нормы материального права и проигнорировав разъяснения Постановления Пленума ВАС № 11, указал он.

    Субаренда части земельного участка в 2021 году

    Можно ли оформить надел в аренду и потом сдать отрезок в найм третьему лицу – на такой вопрос российское законодательство отвечает положительно, если хозяин земли согласен на подобную процедуру, она предусмотрена в основном договоре. В отличие от обычного съема правоотношение имеет определенные нюансы.

    Законы и суть терминологии

    Гражданским и Земельным кодексами Российской Федерации предусматривается возможность сдавать недвижимость в найм – это могут делать только прямые собственники (физические, юридические лица, муниципалитет или государство).

    Субаренда части земельного участка является полностью законной и рассматривается в 615 статье ГК и 22 статье ЗК РФ. Первая содержит общие понятия, касающиеся имущественных отношений – условий, прав и обязанностей. Вторая касается конкретно земельного права.

    Правоотношение с приставкой «суб-» подразумевает процедуру, когда имущество сдается не арендодателем (хозяином), а арендатором, т.е. оно уже оформлено в аренду и переснимается третьим лицом. Возникает особенность, характерная именно для этого правоотношения – появляется еще один участник, участвующий в финансовом и имущественном процессе.

    В данном случае арендатор использует не всю территорию – отдельный отрезок он пересдает третьему лицу. При этом он может получить выгоду, если цена за квадратный метр субнайма будет выше, чем по основной аренде – если на это не наложено ограничение владельцем.

    Когда целесообразно оформить субаренду?

    Распространенные ситуации, когда поднаем является выгодным для хозяина недвижимости:

    • Лицо имеет в собственности большую территорию, но у него нет времени заниматься ее распределением между многочисленными съемщиками. Выходом будет сдать ее одному или нескольким отдельным контрагентам, которые в свою очередь займутся сдачей и также получат свою прибыль.
    • Аналогично можно поступить, если есть возможность для того, чтобы обрабатывать только часть съемной недвижимости, но уже оформлено соглашение на весь надел. Чтобы не быть в убытке, пересдать неиспользуемый отрезок.
    • Собственником может быть муниципалитет или государство – в этом случае арендовать землю несколько сложнее, чем у частного лица. Процедура связана с временными затратами и обязательным участием в аукционе. Поэтому проще переснять надел у арендатора, т.е. стать субарендатором.

    Поднаем может быть организован всегда, если это разрешено основным договором. В большинстве случаев дополнительного согласия собственника не требуется – достаточно лишь уведомить его о предстоящей сделке в письменном виде. Если владелец желает, чтобы собственность пересдавалась, это прописывается на бумаге.

    Найм и субнайм – отличия

    Отличительные особенности, которыми обладает субаренда земельного участка:

    • Субарендодатель не является собственником надела, а лишь снимает в аренду на определенный срок и за установленную плату. При этом у него есть возможность компенсировать часть суммы за счет пересдачи недвижимости третьему лицу.
    • Инициатор сделки обладает ограниченными правами – их перечень устанавливает собственник имущества и указывает в основном договоре.
    • Выделение части надела и субнайм осуществляются только с согласия основного владельца территории.
    • В отличие от обычного найма в данном случае задействованы интересы не двух, а трех участников – хозяина, арендатора и субарендатора.
    • Стоимость поднайма и порядок, сроки ее выплаты устанавливаются съемщиком, а не наймодателем.
    • Оплата за пользование отрезка территории производится не собственнику, а арендатору. Иными словами, хозяин земли в этих финансовых отношениях не участвует, а лишь получает деньги от арендатора.
    • Договор заключается между арендатором и субарендатором – владелец лишь дает на это разрешение в виде специального пункта в основном договоре, заключенным между ним и съемщиком.

    Что является предметом договора субнайма?

    Понятие субаренды является более сложным, чем обычный найм – для того, чтобы не запутаться в определениях, необходимо четко понимать, что в данном случае является предметом договора. В классической аренде с двумя участниками это сам участок, т.к. он передается в пользование одним лицом другому за установленную плату.

    В случае с поднаймом предметом будет являться не имущество, а право пользования выделенным отрезком надела. На первый взгляд понятие может показаться запутанным, но это именно так – территория уже передана как объект по основному акту, который разрешает передать возможность эксплуатации его части.

    Этот нюанс необходимо понимать, т.к. подобная терминология используется в составлении договора субнайма. Грамотное составление бумаги даст определенные гарантии на случай судебного спора.

    Какими правами и обязанностями обладает субарендатор?

    Вопрос подробно рассматривается в статье 615 ГК РФ. Если провести сравнение, права и обязанности третьего лица в поднайме схожи с положением арендатора в аренде. Съемщику предоставляется возможность:

    • Пользоваться выделенным отрезком из общей территории, по которой заключен договор аренды. Целевое использование указывается в соглашении – это может быть ведение личного или фермерского хозяйства (возделывание земли или разведение скота), постройка жилого, дачного дома, подсобных сооружений.
    • Эксплуатировать имеющиеся здания – жилые, хозяйственные, производственные, торговые и прочие объекты (например, колодец или водную скважину).
    • Если на отрезке территории располагается коттедж, в нем может жить семья субарендатора и другие лица – под его контролем. Возможность безвозмездной или оплачиваемой передачи строения третьим лицам оговаривается в документации.
    • Эксплуатировать землю строго по ее назначению – ведение личного подсобного хозяйства, проживание, торговая, производственная деятельность и проч. Вид разрешенного использования участка прописывается в акте и обязателен для соблюдения. Изменение деятельности возможно только после смены ВРИ (заявление на процедуру может подать только собственник).
    • Не сдавать имущество в найм повторно.
    • Поддерживать территорию в надлежащем состоянии – следить за порядком, не допускать запустения и нарушения качества почвы, не загрязнять экологию.
    • Соблюдать права соседей (если рядом расположены другие земельные наделы).
    • Своевременно и полностью выплачивать установленную арендную плату и неустойку (если имеется) по просрочкам платежей.
    • Давать возможность субарендодателю (и основному арендодателю) проверять, в каком состоянии находится участок и расположенные на ней арендуемые объекты.
    • При нанесении вреда имуществу – возмещать убытки. Это может быть выражено в денежном эквиваленте или физическом восстановлении объекта.
    • По окончании срока действия субнайма – своевременно освободить площадь.

    Права и обязанности наймодателя

    Субарендодатель вправе требовать от контрагента полного соблюдения обязательств по договору. При их неисполнении составляется претензия с указанием нарушенного пункта и состава требования (оплатить, восстановить, освободить и т.п.). Если претензионная бумага игнорируется, лицо вправе обратиться в суд. По решению суда результатом может быть расторжение соглашения и возмещение ущерба.

    Законное право – раз в год повышать арендную плату, уведомив об этом съемщика. По истечении срока действия акта он может быть расторгнут или пролонгирован по соглашению сторон.

    Перед оформлением сделки контрагент имеет право получить полную информацию о выдаваемом отрезке земли. Обязанность субнаймодателя при этом – сообщить все нюансы, включая обременения, наложенные на объект (сервитут, залог и проч.).

    Необходимо проверить, разрешены ли по отношению к имуществу сделки, т.к. иногда земли изымаются из гражданского оборота или на них накладывается ограничение. Не арендуются территории, охраняемые государством – заповедники, оборонные объекты, памятники и проч.

    Повторная аренда не будет иметь юридической силы, если собственник надела не является в полной мере его владельцем, а может лишь пользоваться. Это ограничение относится, например, к праву пожизненного наследуемого владения. В данном случае нужно хорошо знать виды земельных прав и проверить правоустанавливающую документацию собственника.

    Субаренда части земельного участка – оформление

    Составлению бумаги предшествует устная договоренность между участниками. Арендатор публикует объявление о своем намерении передачи надела во временное пользование или распространяет информацию через знакомых. Если будущего съемщика устраивают условия – стоимость, характеристики земли и наличие основного арендного обязательства – составляется документ.

    Договор субаренды

    Документ составляется по образцу, который содержит обязательные пункты:

    • Вводная часть – данные сторон, дата и место составления.
    • Идентификационный номер и дата основного арендного соглашения. Документ обязательно должен пройти государственную регистрацию и быть заверен уполномоченным органом.
    • Ключевая информация об объекте – кадастровый номер, адрес, площадь и прочие технические характеристики. Данные касаются не только земли, но и арендуемых построек, а также многолетних растений.
    • Целевое использование имущества – должно соответствовать ВРИ надела и земельной категории.
    • Подробно о правах и обязательствах контрагентов.
    • Все об арендной плате – размере, сроках выплаты, условиях повышения.
    • Ответственность, которую стороны несут друг перед другом при нарушении договорных обязательств. Указываются условия преждевременного расторжения (отсутствие оплаты, нарушение законов, ухудшение качества почвы и экологии, и проч.).
    • Срок, на который заключается соглашение.
    • Заключительная часть – рассмотрение споров и краткие реквизиты с подписями.
    • Если одним или обеими участниками являются юридические лица, обязательны печати.

    Бумага составляется в трех экземплярах – по одной для каждой стороны и третья в регистрирующий орган. Приложением документа является технический план территории.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: