Новостройка или вторичка: что лучше купить, какую квартиру купить в ипотеку

Вторичка VS новостройка: во что выгоднее инвестировать в 2021 году

Из-за падения доходности банковских депозитов и нестабильного курса валют многие граждане решили сохранить деньги, вложив их в недвижимость. Однако выбрать объект для покупки, который будет приносить доход, непросто, особенно в условиях рекордного дефицита предложения.

Эксперты рассказали, во что выгоднее инвестировать сегодня — во вторичную недвижимость или новостройки.

Новостройки

  • Плюсы

Одно из главных преимуществ покупки квартиры в новостройке — цена, которая может существенно возрасти. «От котлована до сдачи дома в эксплуатацию (как правило, это занимает в среднем полтора — три года) по мере повышения строительной готовности стоимость квартиры вырастает на 15–30%. За это же время цена вторичной недвижимости, расположенной в том же районе, может вырасти в лучшем случае на 7–10%. Кроме того, новостройки обычно обладают большей доходностью при сдаче в аренду. Если сравнивать две квартиры одинаковой площади, похожей планировки, расположенные в домах в непосредственной близости друг от друга в одном и том же районе, то стоимость аренды новостройки в большинстве случаев будет выше, чем вторички, рассказала председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Еще одно немаловажное преимущество инвестиций в новостройки — их большая ликвидность. Это особенно актуально для тех, кто вкладывается в недвижимость в долгую. Перепродать через семь — десять лет более свежую квартиру, которую изначально приобретали в новостройке, как правило, проще, чем морально устаревшую вторичку, рассказала Доброхотова. Однако, по ее словам, и тут также есть свои исключения: например, жилье в сталинских высотках или каких-то других домах с историей в центре города, а также видовые квартиры.

  • Минусы

Существуют определенные риски при покупке недвижимости на первичном рынке. «Если эта инвестиция в новостройку, надо понимать сроки, когда дом будет сдан и квартира сможет приносить доход, надо принять на себя все потенциальные риски, связанные с задержками строительства. Если квартира покупается с привлечением средств банка, то важно рассчитать рентабельность, учитывая сумму имеющегося первоначального взноса и ставки по кредиту», — объяснила председатель совета директоров сети «Миэль» Марина Толстик.

Еще один риск вложений в новостройки — туманные перспективы относительно облика застраиваемого района, особенно в тех случаях, когда речь идет о проектах комплексного освоения территории на начальной стадии строительства. Доброхотова отметила, что изменение параметров проекта (количества и этажности домов в последующих очередях), а в связи с этим и состава социальной, коммерческой и другой инфраструктуры сегодня не редкость. Причем в ряде случаев данные изменения происходят не в сторону увеличения комфорта жителей, а в результате планы и ожидания инвестора могут существенно не совпасть с реальностью, резюмировала эксперт.

  • Цены

Одним из главных факторов, который следует учесть инвесторам, является динамика стоимости квартир. За последний год, к примеру, на рынке новостроек Старой Москвы рост цен в зависимости от класса составил в среднем 18–20%, чего не наблюдалось на столичном рынке более пяти лет. Однако прогноз на первую половину года — более умеренный рост в среднем на 5–7%, рассказал руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков.

Вторичная недвижимость

  • Плюсы

К аргументам за инвестиции во вторичку можно отнести тот факт, что дома, расположенные в уже сложившихся и обжитых районах, имеют определенное устоявшееся окружение, что немаловажно при арендном бизнесе, рассказала председатель «Бест-Новострой». «Таким образом, арендодатель с большей вероятностью может быть уверен, что в ближайшие годы рядом не начнется масштабной стройки, которая может доставить дискомфорт его квартиросъемщикам. Или прямо перед домом не появится новостройка или другой объект недвижимости, который может испортить вид из окна его квартиры, а тем самым снизить ее ликвидность», — объяснила эксперт.

Купив инвестиционную квартиру на вторичном рынке, собственник сразу же сможет сдавать ее в аренду. «Однако доходность квартир стандарт-класса сегодня составляет около 4%, и срок окупаемости в случае аренды может составлять свыше 20 лет. В данном случае целесообразнее говорить о покупках с целью сохранения средств, а не для получения инвестиционной прибыли от перепродажи или аренды. Мы отчетливо видели этот тренд в 2020 году, когда покупатели перемещали средства с банковских депозитов в недвижимость в связи со снижением ставок по депозитам и колебаниями курсов валют», — пояснила Толстик.

  • Минусы

При покупке вторичной квартиры существуют определенные риски. «Вложения покупателей новостроек, согласно новой схеме с эскроу-счетами, практически полностью защищены, и гарантом в этом случае выступает банк и АСВ. При сделках со вторичной недвижимостью в силу наличия большего числа нюансов, связанных как с собственниками, так и с условиями владения подобной недвижимостью, инвестор несет большую персональную ответственность. Поэтому, если он, к примеру, не приложил усилия для проверки квартиры и юридической чистоты сделки, то при ее аннулировании в случае судебных споров попросту может лишиться вложенных средств», — считает Толстик.

Читайте также:
Преимущества аренды частного дома на курорте

При покупке квартиры на вторичном рынке также существует риск столкнуться с проблемой низкого качества коммуникаций, включая плохую проводку и вентиляцию, среди минусов также стоит выделить и старые лифты, отметил руководитель направления первичной и загородной недвижимости в «Авито-Недвижимости» Дмитрий Алексеев. Он подчеркнул, что в связи с этим при инвестировании рекомендуется рассматривать те дома, где недавно был сделан капитальный ремонт.

  • Цены

На вторичном жилом рынке Старой Москвы рост цен за последний год хоть и был более умеренным по сравнению с новостройками, но при этом он превысил показатели предыдущих пяти лет, подчеркнул Дарусенков. «В целом за год средняя стоимость по Москве выросла на 10%, до 333,9 тыс. руб. за 1 кв. м. Примечательно, что в разрезе по классам наибольший рост был отмечен в массовом сегменте — в районе 16%. В первом полугодии ожидается более низкий рост цен на квартиры вторичного рынка, на уровне 3–4%», — резюмировал аналитик.

Новостройка или в готовое жилье: в каком доме брать квартиру в ипотеку?

Ипотека в России – популярный способ приобретения собственной жилплощади. Не все граждане имеют возможность накопить на покупку квартиры, либо получить квартиру в наследство. Поэтому россияне все чаще обращаются к ипотечному кредитованию.

Прежде, чем заняться поиском банка, потенциальный покупатель задается вопросом: квартиру на каком рынке жилья выгоднее приобрести? Принято считать, что к первичному рынку жилья относится квартира в новостройке, а ко вторичному – в старом доме. Но это определение – распространенное заблуждение.

Что такое «готовое жилье» и что такое «первичка»?

Итак, отвечая на вопрос, на каком рынке жилья выгоднее купить квартиру, обратимся к определениям. Первичное жилье – это не обязательно квартира от застройщика. Под эту категорию попадает любая квартира, на которую не были оформлены права собственности. Например, это может быть жилплощадь и в готовом доме. Разница заключается в том, что на такую квартиру отсутствует запись в ЕГРП и регистрация владельца.

После того, как застройщик сдает дом, а покупатель приобретает квартиру и оформляет на нее право собственности, получает свидетельство о госрегистрации, жилплощадь в новостройке фактически становится вторичным жильем. Продавать квартиру в новом доме, даже спустя год после его постройки, владелец будет уже как «вторичку».

Ипотека под новостройку также отличается от жилищного кредита на готовую квартиру по способу заключения сделки. Покупатель приобретает «вторичку», подавая заявление вместе с пакетом документов в Федеральную регистрационную службу. Ведомство выдает владельцу свидетельство на собственность и регистрирует выдачу ипотеки.

При покупке жилья на первичном рынке в строящемся доме, застройщик и покупатель заключают договор долевого строительства. Когда недвижимость будет введена в эксплуатацию, заемщик может подавать документы на ипотечный кредит. Собирать пакет документов придется дважды: в первый раз для застройщика для заключения договора долевого участия с залогом прав требования. Второй раз – для банка, регистрации жилищного кредита и права собственности на недвижимость.

Плюсы и минусы «первички»

Многие потенциальные покупатели ошибочно полагают, что купить новостройку в ипотеку от застройщика может быть выгоднее, чем готовое жилье. На самом деле, привлекательной при покупке первички может быть только низкая цена. Конечно, на ранних этапах строительства квартира может стоить на 20%, и даже 30% дешевле, чем ее аналоги в готовом доме. Однако взвесим «за» и «против» этого рынка жилья, и разберем их подробнее:

Плюсы:

  • заниженная стоимость;
  • возможность выбора планировки – как на этапе строительства, так и перепланировка квартиры после покупки. В новых домах меньше несущих стен, чем в старых зданиях, что позволяет владельцу создать из «трешки» студию, или наоборот;
  • новые системы коммуникации, трубы, электропроводка, лифт и современные строительные материалы. Если застройщик не сэкономил на утеплителях и способах шумоизоляции, то проживание в новостройке окажется комфортнее, чем в старом кирпичном или панельном доме. К тому же практически во всех новых домах установлены пластиковые окна, даже на лестничных площадках;
  • возможность сделать первый ремонт на свой вкус и сэкономить, исправляя огрехи отделки прежних жильцов: снимать большое количество старой штукатурки, ломать полы или менять сантехнику;
  • преимущественно владельцы новых квартир – люди платежеспособные, которые могут позволить себе купить квартиру или приобрести ее в ипотеку. Этот пункт нивелирует риск наткнуться на неприятных соседей;
  • если речь идет о точечной застройке – знакомые районы и развитая инфраструктура.
Читайте также:
Топ-8 лучших агентств недвижимости Белгорода

Минусы:

  • окончание строительства и ожидание сдачи дома. Сюда можно указать риски долевого строительства – однако последнее время такое явление встречается нечасто. Вероятнее, что застройщик затянет со сдачей объекта, чем заморозит стройку. К тому же, банки предлагают квартиры в строящихся домах только у надежных застройщиков, чтобы свести к минимуму и собственные финансовые потери;
  • на этапе строительства процентная ставка выше на 1 – 2 п. п., но это значение снижается после того, как застройщик сдает дом;
  • проблема арендной платы актуальна для покупателей, которые не имеют собственного жилья и приобретают квартиру на этапе строительства. Не у всех есть возможность снимать дополнительно жилье и при этом выплачивать ипотеку;
  • необходимость ремонта: после сдачи дома владелец въезжает в практически пустую квартиру. Здесь теряются все преимущества в цене, так как приходится делать ремонт «с нуля». Помните, что ремонтом займутся и ваши новые соседи;
  • покупая квартиру в новом микрорайоне или жилом комплексе, обратите внимание, что не всегда развитие инфраструктуры идет теми же темпами, что строительство жилья. Возможно, первое время по соседству не будет крупных супермаркетов, школ, детских садов и больниц.

Покупка квартиры в новостройке в ипотеку станет наиболее выгодным вариантом, если приобретать недвижимость в сданном доме. В этом случае сводятся к минимуму риски долевого строительства. Также безопасным считается заключение договора с надежными застройщиками на последних этапах строительства.

Плюсы и минусы готового жилья

Стоимость жилплощади на вторичном рынке отличается от новостроек. Однако цена зависит от конкретного района и города. Любое жилье будет дороже, находясь ближе к центру города, но цена за готовую квартиру в престижных районах порой сравнима с элитными домами.

Плюсы:

  • готовый ремонт, который не требует срочности. Оформив документы на «вторичку» и заплатив первоначальный взнос, вы можете въехать в квартиру в этот же день. Этот вариант удобен, когда нет возможности дополнительно снимать жилье и ждать окончания строительства;
  • ставки на вторичном рынке ниже, чем на ипотеку в строящемся доме;
  • после покупки владелец может сдавать квартиру для покрытия платежей по жилищному кредиту;
  • развитая инфраструктура в знакомом районе, доступность общественного транспорта;
  • находящиеся поблизости школы, детские сады, больницы, супермаркеты;
  • отсутствуют риски долевого строительства или перенесения сроков сдачи объекта;
  • рядом с домом уже есть оборудованная территория с детской площадкой, первые этажи во многих домах сдаются под магазины, аптеки или другие учреждения.

Минусы:

  • старые коммуникации, водопровод, отопительная система, лифты и окна. Проблемы домов советской застройки связаны также с тем, что электросети «хрущевок» или «сталинок» не рассчитаны на то количество нагрузки, которую им дают современные жильцы, из-за чего могут возникать перебои с подачей энергии;
  • маленькие площади квартир, узкие коридоры и старые планировки. Большое количество несущих стен может вызвать проблемы с изменением планировок на вкус владельца. Однако стоит учесть, что квартиры малого метража встречаются чаще в кирпичных пятиэтажках. Панельные девяти- и двенадцатиэтажные дома, возведенные 20−30 лет назад, отличаются от них большими площадями и удобным расположением комнат;
  • стоимость первичного жилья и готового выравнивается с учетом ремонта и отделки новой квартиры: в этом случае покупка «первички» не всегда становится выгодна. Обычно цены на готовые квартиры ниже в удаленных от центра районах или в домах, где давно не было ремонта;
  • плохая звукоизоляция в старых зданиях, особенно «хрущевках», распространенная проблема. Кроме того, владельцы часто производят внешнюю теплоизоляцию, чтобы повысить уровень комфорта.

Подведем итоги

Говорить однозначно, на каком рынке жилья лучше покупать квартиру, было бы грубой ошибкой. В каждом отдельном случае нужно взвесить все плюсы и минусы. В первую очередь, потенциальному покупателю нужно определиться со своими финансовыми возможностями, социальным статусом и понимать цели покупки.

Подумайте, терпят ли время и обстоятельства окончания строительства первички или отделочных работ, или вам необходимо заселиться сразу же после покупки квартиры. Если целью приобретения недвижимости являются вложения или пассивный источник дохода, то подойдут оба варианта. Однако квартира в Москве в новостройке под ипотеку может стать не только удачным способом вложения средств, но и прослужит вам долгие годы, став резервным жилым фондом.

Стоит ли брать ипотеку в 2021 году или лучше подождать: что говорят эксперты

Планировали в этом году взять ипотеку, но коронавирус изменил все ваши планы? Банки предлагают заём по рекордно низким процентам, но стоит ли рисковать? Директор по розничному кредитованию МТС Банка Иван Барсов помог разобраться в том, что происходит на первичном и вторичном рынках недвижимости и выгодно ли брать ипотеку сегодня.

Читайте также:
Рефинансирование ипотеки: в 2021 году, сбербанк, ВТБ, банки, условия, проценты, ставки, других банков

Банки в период кризиса особенно тщательно проверяют потенциальных заёмщиков. Для перестраховки они могут потребовать дополнительные документы сверх обычного списка, но при наличии необходимого уровня дохода и хорошей кредитной истории шанс получить заём довольно высок.

О чём нужно знать потенциальным заёмщикам?

В любое время привлекательность жилищного кредита зависит от ряда факторов:

  • Уровень ставки — чем ниже ставка, тем выгоднее оформлять ипотеку. Весной 2021 года Банк России повысил ключевую ставку на 50 базисных пунктов до 5% годовых. При этом банки снизили проценты по кредитам, в том числе ипотечным. В середине года средневзвешенная ставка кредитования на первичном рынке составляла 5,82% (−2,42 п. п. год к году), на вторичном — 8,01% (−1,3 п. п. год к году), возможно и дальнейшее снижение ставок.
  • Перспектива роста цен на недвижимость — цены на недвижимость постоянно растут. Но сейчас на рынке всё неоднозначно: с одной стороны, покупательская способность людей снизилась, с другой — банки искушают граждан, предлагая льготные ставки по ипотеке. В результате большинство экспертов сходятся во мнении, что в ближайшее время цены на недвижимость вырастут незначительно.
  • Готовность банков выдавать кредиты — в зависимости от экономической ситуации объём кредитования возрастает или, напротив, снижается. На сегодняшний день в ипотечной сфере самый высокий процент одобрения — более 82%, что говорит о готовности банков кредитовать это направление.

Сегодня действует закон об ипотечных каникулах, который позволяет при непредвиденных обстоятельствах на шесть месяцев приостановить или снизить выплаты по ипотеке. Воспользоваться этой льготой можно, если ипотека взята на единственное жильё стоимостью до 15 миллионов рублей. Причинами предоставления кредитных каникул могут стать утрата более 1/3 дохода из-за длительной болезни или потери работы, инвалидности.

Кроме того, в силу вступил закон, по которому сделки долевого участия стали более безопасными. Деньги дольщиков теперь поступают на специальные эскроу-счета, где остаются до момента полного исполнения обязательств застройщиком.

Ситуация на первичном рынке жилья

На первичном рынке цены на новостройки продолжали понемногу расти даже во время жёсткого карантина, и нет предпосылок к тому, что в ближайшие месяцы динамика изменится. Рост цен продолжится по мере увеличения числа проектов, продаваемых через эскроу-счета.

Объём предложений на сегодняшний день остаётся высоким, и в ближайшем будущем эксперты снижения не прогнозируют.

По прогнозам Минстроя РФ, в 2021 году будет построено 85 миллионов кв. м жилья. Таким образом застройщики превысят объёмы строительства на 3 млн кв. м — в 2020 году этот показатель составил 82,2 млн кв. м.

По мере продажи недорогих квартир, которую ускорит программа субсидирования ипотеки, средняя цена квадратного метра новостройки будет расти.

Программы субсидирования ипотеки на новое жильё

Рынок новостроек в 2021 году привлекателен прежде всего благодаря действию программы ипотеки с господдержкой. При средней рыночной ставке выше 8% взять жилищный кредит по этой программе можно под 6,5%, а некоторые банки предлагают ставку 6% и даже ниже.

В чём суть программы? Государство компенсирует разницу между стандартной и льготной ставкой, за счёт чего банки имеют возможность снизить процент для своих заёмщиков. Взять льготную ипотеку может любой гражданин РФ, отвечающий требованиям конкретного банка-участника программы.

Единственное, что нужно учесть, — есть ограничения по сумме кредита: до 12 млн в Москве и Санкт-Петербурге, до 6 млн рублей в других регионах страны.

Программа льготного кредитования будет действовать до 1 июля 2021 года. И вопреки мнению многих финансовых аналитиков, её вряд ли продлят. Поэтому, если ваша цель — покупка квартиры в новостройке с привлечением кредитных средств, стоит поторопиться и оформить ипотеку.

Кроме льготной ипотеки действуют специальные условия кредитования для отдельных категорий граждан:

  • ставка 6% годовых на покупку жилья в новостройке для семей, где второй ребёнок рождён не ранее 2018 года;
  • компенсация 30% стоимости жилья в новостройке молодым семьям, где возраст каждого из супругов меньше 35 лет;
  • 2% годовых для участников программы «Дальневосточный гектар», обязательное условие — регистрация по месту жительства в течение пяти лет;
  • 0,1–3% годовых для сельской местности, кстати, эта программа распространяется и на новостройки, и на вторичное жильё в пригодном для жизни состоянии в населённых пунктах с численностью жителей до 30 тысяч человек.

Если вы желаете стать участником одной из специальных программ, сейчас самое время.

Ситуация на вторичном рынке жилья

Цены на вторичное жильё в 2020 году стабильно росли. И в эта тенденция сохранилась. За первый квартал прирост стоимости «вторички» составил 9%, а за год, к апрелю 2021 г. — на 16%, до 63,5 тысячи рублей за квадратный метр. Наибольшим спросом пользуются квартиры в пятиэтажках и современных панельных домах.

Читайте также:
Лучшие агентства недвижимости Элисты

К осени несколько упали в цене только квартиры элитного сегмента, стоимость на которые продолжала расти даже в период карантина, когда не было спроса. Сейчас их цена достигла потолка и пока остановилась.

Средняя ипотечная ставка для вторичного рынка составляет 8,02%, при этом кредит можно взять и дешевле: минимальная ставка стартует с 7,4%.

При активной поддержке государством рынка первичной недвижимости его участие никак не коснулось «вторички». Переток спроса в пользу новостроек может сделать приобретение вторичного жилья очень выгодной сделкой.

Главные условия выгодной ипотеки

Итак, первый квартал 2021 года — неплохое время для оформления жилищного кредита, так как пока ещё действует масса льготных программ и в целом ситуация на рынке складывается в пользу ипотеки. Но это общие рыночные факторы, а успех ипотеки для конкретного человека зависит от соблюдения ряда условий:

  1. Финансовая стабильность. У вас должен быть стабильный заработок, позволяющий выплачивать кредит, и приемлемая долговая нагрузка, иначе никакие выгодные условия не спасут от просрочек.
  2. Деньги на первоначальный взнос. Для оформления ипотеки потребуется внести первоначальный взнос в сумме не менее 10–15% от стоимости жилья. Для банка он является не только подстраховкой, но и показателем ответственности и дисциплинированности заёмщика. Другими словами, у вас должны быть накопления или сертификат на материнский капитал.
  3. Хорошая кредитная история. Рассчитывать на выгодные условия по ипотеке можно только при высоком кредитном рейтинге. Если ранее случались просрочки или кредитная история чистая (вы ещё не брали ни одного займа), банк может отказать в ипотеке или завысить ставку. Возможно, стоит пройти небольшую подготовку к ипотеке: взять один-два потребительских кредита и аккуратно погасить их, это повысит вашу репутацию как заёмщика. Подробнее о том, как проверить или улучшить кредитную историю, мы рассказывали здесь

Несмотря на все «плюшки» от государства, нужно понимать, что в кризис ипотеку вытянет не каждый. В связи с оттоком капитала и удорожанием сырья цены на жильё будут расти, а зарплаты, наоборот, снижаться. К тому же многим россиянам придётся столкнуться с проблемой безработицы, особенно если случится очередная волна коронавируса.

Вывод: в целом, ситуация для ипотеки сейчас благоприятная. Ставки снижаются, есть перспектива роста цен на жильё, банки охотно выдают кредиты. Скорее всего, в 2021 году ипотека будет выгоднее, чем в следующем. Но прежде чем принимать решение об оформлении жилищного кредита, важно критически проанализировать собственные финансовые возможности и риски, в том числе риск остаться без работы. В случае сомнений ипотеку лучше отложить и переждать тяжёлые времена. Если горизонт ясный, стоит проверить, не подпадаете ли вы под условия специальных программ, ведь это реальный шанс сэкономить. И последнее, нужно внимательно подойти к выбору кредитора, ведь он станет вашим партнёром на долгое время.

Новостройки vs «вторичка»: что предпочесть?

Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»

Объемы продаж на рынке столичных новостроек все еще остаются на высоком уровне и превосходят показатели прошлых лет, но с момента объявления о продлении программы льготной ипотеки ажиотажный спрос пошел на спад. Так, если в октябре на рынке новостроек в старых границах Москвы было заключено 8200 ДДУ, то в ноябре этот показатель уменьшился до 7613 ДДУ.

В то же время на рынке вторичного жилья, напротив, наблюдается небывалый рост активности: в конце ноября в Москве количество лотов уменьшилось на 20% по сравнению с октябрем. Почему покупатели стали охотнее рассматривать готовые варианты?

Новостройки догоняют «вторичку»

Ответ очевиден: в условиях, когда доходы населения снижаются, рост цен на новостройки отпугнул потенциальных покупателей. Только по итогам октября цены на рынке первичной недвижимости выросли на 3,5%, что сопоставимо с динамикой роста цен за весь III квартал.

На первый взгляд, поведение покупателей выглядит логичным. Зачем переплачивать за квартиру, которую придется ждать еще два-три года, пока строится дом, когда реально купить готовое жилье и переехать сразу?

Но при более детальном рассмотрении и сравнении качественных характеристик объектов на первичном и вторичном рынке такое решение уже не кажется столь очевидным и экономически выгодным.

Средняя стоимость однокомнатной квартиры площадью 38–40 кв. м в новостройке комфорт-класса в Москве составляет 8,3 млн рублей. С таким бюджетом можно рассматривать готовые варианты сопоставимой площади в домах старого жилого фонда только на окраинах столицы: в Алтуфьеве, Бескудникове, Медведкове, Бутове, Выхине. «Однушка» в приличном районе с хорошей экологией и транспортной доступностью обойдется дороже — в сумму около 10 млн рублей.

Читайте также:
Топ-10 лучших агентств недвижимости Мурманска

Но дело не только в локации. С точки зрении экономии средств покупатели «вторички» также проигрывают, если речь идет о сделке в ипотеку. Условия кредитования на рынке готового жилья менее выгодные: программа льготной ипотеки заемщикам недоступна, ставки колеблются в диапазоне от 8 до 9%. В то же время взять кредит на покупку новостройки в некоторых банках удастся менее чем под 6% годовых.

Допустим, покупатель рассчитывает на недвижимость стоимостью 8 млн рублей.

Оформив в Сбербанке кредит на покупку готового жилья под 7,8% сроком на 15 лет с первоначальным взносом 20%, заемщик должен выплачивать ежемесячно 60 тыс. рублей. Сумма переплат в этом случае за весь срок обслуживания кредита составит 4,4 млн рублей.

Такой же кредит на новостройку по льготной ставке 6% годовых обойдется дешевле: сумма ежемесячного платежа будет 54 тыс. рублей, а размер переплаты — 3,3 млн рублей.

Кроме того, не стоит забывать про инвестиционный рост цен в новостройках. Только за счет изменения стадии строительной готовности через три года квартира в новом доме способна подорожать на 30%. К ним надо прибавить рыночный рост цен, который, конечно, зависит от экономической конъюнктуры.

За те же три года объекты на вторичном рынке вряд ли заметно вырастут в цене, а если дом находится в неприглядном состоянии и нуждается в капитальном ремонте, стоимость, скорее всего, скорректируется в меньшую сторону.

Плюсы и минусы нового и старого

Единственное преимущество, которое получает покупатель квартиры в готовом доме, — возможность немедленно въехать, не дожидаясь ввода объекта в эксплуатацию. Но этот плюс вряд ли компенсирует низкий уровень комфорта проживания и все недостатки домов старого жилого фонда: отсутствие выразительной архитектуры, современных инженерных решений, благоустроенной территории, двора без машин, эргономичных планировок с местами хранения, квартир с дополнительными санузлами, высокими потолками и панорамными окнами.

Кроме того, квартира в новостройке гарантирует проживание в однородной социальной среде, что не всегда представимо в сложившихся микрорайонах, где живут или арендуют квартиры люди разного социального статуса.

На чашу весов следует добавить прозрачность сделок с новостройками по 214-ФЗ и юридические риски при покупке квартиры в старом жилом фонде (не исключены претензии со стороны старого собственника, нарушенные права несовершеннолетних и т. д.).

Несмотря на очевидные преимущества новостроек перед объектами старого жилого фонда, в ноябре интерес к готовым объектам превалировал.

Что год грядущий нам готовит

Но с наступлением традиционного сезона новогодних акций и скидок ситуация способна измениться. В отличие от частных продавцов, которые обычно приостанавливают продажи на период праздников, офисы застройщиков будут работать вплоть до Нового года и в течение зимних каникул. Наряду с доступной ипотекой этот фактор усилит конкуренцию со стороны первичного рынка.

В следующем году спрос на новостройки продолжит укрепляться — по крайней мере, до июля, пока доступна льготная ипотека. На этом фоне цены на первичном рынке также продолжат расти. Помимо устойчивого спроса на росте скажутся продолжающийся переход на эскроу-счета и повышение платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка.

Какую ипотеку проще оформить: На вторичку или новостройку? На квартиру или дом? на сайте Недвио

  • Недвижимость
  • Строительство
  • Ремонт
  • Участок и Сад
  • О загородной жизни
  • Вопросы-Ответы
    • Интерактивная кадастровая карта
    • О проекте Недвио
    • Реклама на Nedvio.com

Подбирая недвижимость для покупки в ипотеку мы сталкиваемся с огромным количеством предложений. Это может быть строящееся жилье, только что построенная новостройка или вторичная недвижимость. Есть ли различия между ипотечным кредитованием для первичного рынка жилья и ссудой для покупки квартиры на вторичном рынке?

Они есть. И хотя различий немного, но они довольно существенны.

Какой кредит легче оформить: на новострой или вторичку?

В последние годы новостройки «отхватили» жирный кусок продаж, во многом благодаря политике крупных банков: Сбербанка и ВТБ. Эти организации заключили специальные договора с застройщиками, что позволяет последним предлагать ипотеку своим покупателям по сниженным ставкам.

Однако это характерно, в основном, для Московской и Ленинградской области. Если рассматривать в целом по России, банки охотнее кредитуют покупку жилья на вторичном рынке, нежели в новостройках, что подтверждается статистикой: в прошлом году 70% кредитов, выданных АИЖК, пришлось на вторичный рынок.

Почему банки опасаются новостроек? Зачастую покупка жилья на первичном рынке означает не приобретение реального объекта недвижимости, становящегося банковским залогом, а инвестирование будущего или ведущегося строительства – и в таком случае банк в качестве залога получает только инвестиционный договор между потенциальным заемщиком и застройщиком.

Читайте также:
Ипотека или аренда: что выгоднее, как сэкономить

А гарантии того, что строительство будет доведено до конца и не перейдет в разряд долгостроя, дать весьма трудно, особенно имея за плечами опыт недавних кризисов, которые больно ударили по застройщикам и их инвесторам-физлицам. Свое банк, конечно, рано или поздно вернет, но для этого понадобятся годы, суды и т.п.

Поэтому первое приятное известие для потенциального заемщика – процентная ставка на жилье вторичного рынка, как правило, на несколько пунктов ниже, чем на новострой. Однако дальше начинаются дополнительные заботы, которые неведомы покупателям жилья на первичном рынке.

  1. Во-первых, банки готовы выдать ипотечный кредит далеко не на каждый б/у дом или квартиру: банкиры пытаются защитить себя от возможных проблем в будущем, и если им придется из-за вашего банкротства забирать недвижимость, то они должны быть на 120% уверены, что смогут продать ее;
  2. Во-вторых, покупаемый дом или квартира обязательно должны быть полностью оформлены на одного продавца, принадлежать ему на правах собственности, причем продавец не может быть близким родственником потенциального заемщика;
  3. Приобретаемый дом или квартира должны быть оснащены основными инженерными сетями и коммуникациями: электричеством, водоснабжением, отоплением, канализацией. В них обязательно должны быть отдельная кухня, ванная (хотя бы с душевой кабинкой) и туалет;
  4. Ветхие и аварийные дома, а также дома, предназначенные под снос, исключаются априори;
  5. Банку нужна реальная оценка покупаемого жилья, поэтому вам понадобится профессиональный оценщик. Некоторые банки работают только с аккредитованными при них оценщиками;
  6. Если дом построен с деревянными перекрытиями, банк потребует проведения строительной экспертизы (а это удовольствие не из дешевых);
  7. И очень сложно получить ипотечную ссуду, если в квартире проведена незарегистрированная в БТИ перепланировка.

Как оформить ипотеку на новостройку от застройщика?

При оформлении ипотеки на новостройку возникает не меньше нюансов, чем со вторичным жильем.

Сначала необходимо выбрать строительную компанию, которая имеет аккредитацию в банке, выдающем ипотечный кредит. Сегодня практически все компании, которых аккредитуют банки, работают по федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Если вы заинтересованы в приобретении новой квартиры в Ленинградской области, мы рекомендуем посетить сайт застройщика «Самолет Девелопмент».

После нужно заключить договор с компанией-застройщиком о бронировании понравившейся квартиры. В договоре должны быть прописаны такие данные как площадь, параметры и расположение объекта недвижимости. Также указывается срок полной оплаты стоимости квартиры и прочие условия покупки.

Для составления договора вам необходимо иметь деньги и паспорт. После того, как вы оформили договор с компанией-застройщиком, нужно обратиться в банк с пакетом необходимых документов для получения ипотеки. Банк принимает ваши документы и принимает решение примерно от 2 дней до недели. Если ваша заявка одобрена, то уже можно оформлять в строительной компании договор о приобретении квартиры и подписать договор об ипотеке с банком.

Для того чтобы получить положительный ответ на заявку об ипотечном кредитовании, необходимо соответствовать требованиям банка:

  • Возраст заемщика должен быть не менее 21 года и не более 65 лет на момент полного погашения кредита;
  • Также необходимо меть постоянное место работы, стаж не менее года по специальности и нее менее трех месяцев на последнем месте работы;
  • Регион оформления ипотеки и регион прописки заемщика могут не совпадать;
  • Ежемесячно выплачиваемая сумма долга не должна превышать 40 % от ежемесячной зарплаты заемщика;
  • Также у вас должна быть хорошая кредитная история;
  • Так как на момент оформления ипотечного договора еще нет объекта недвижимости, то залогом становится имущественное право требования и поручительство двух физических лиц, способных в случае утраты заемщиком нетрудоспособности оплатить долг перед банком. После сдачи дома залогом становится сама квартира.

Необходимо не забывать о том, что при оформлении ипотечного кредита возникают сопутствующие дополнительные расходы:

  1. Первое — это страховка финансовых рисков при инвестировании в стройку. Также банки обязуют заемщиков страховать жизнь и трудоспособность, а также право собственности на приобретаемую квартиру. В среднем, подобные расходы составляют 1 % от суммы приобретаемого жилья;
  2. Второй пункт — заверение сделки у нотариуса, что составит примерно еще один процент от суммы сделки.

Так что при оформлении ипотеки тщательно просчитывайте все возможные основные и дополнительные траты, но не забывайте и об основном долге.

Какие документы будут нужны?

Для начала клиент должен заполнить анкету и заявление о кредитовании, которые предоставляет банк. Формы этих документов можно найти на сайте банковской организации.

В пакет необходимых бумаг входят:

  1. ксерокопии паспорта заемщика и его (ее) супруги (супруга) (в случае отсутствия паспорта по каким-то причинам, разрешается принести копию любого документа, удостоверяющего личность);
  2. ИНН — идентификационный номер налогоплательщика;
  3. ксерокопия свидетельства о государственном пенсионном страховании;
  4. копии аттестатов об образовании или дипломов;
  5. ксерокопия военного билета и трудовой книжки;
  6. ксерокопия свидетельства о рождении детей, если таковые имеются;
  7. декларация (для предпринимателей) или справка о доходах.
Читайте также:
Топ-10 лучших агентств недвижимости Санкт-Петербурга

Об этих справках поподробнее. Если клиент работает только на одном месте и получает фиксированную заработную плату, то банк может запросить справку о доходах за последние полгода (этот период банк выбирает на свое усмотрение). Если же клиент работает на предприятии, где не получает фиксированную заработную плату, то ему следует заполнить справку о доходах в свободной форме, которую должны заверить главный бухгалтер и директор данного предприятия.

Иногда банк требует справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, справки о размере пенсии неработающих родственников заемщика, справки о своевременной оплате коммунальных услуг и др.

Если банк считает, что источники доходов клиента нестабильны, нерегулярны и ненадежны, то принимается решение выдать отказ по ипотеке. В случае наличия действующего банковского счета, с которого регулярно поступают дивиденды, банк учитывает и этот факт как средство поступления доходов.

Процедура оформления ипотеки невозможна без поручителя, а значит, необходимо принести и справку о доходах поручителя, в качестве которого часто выступает предприятие, где работает заемщик. В крупных городах РФ существует возможность получения ипотеки и без поручителя, в то время как в регионах невозможно оформить ипотечный кредит без поддержки поручителя, который также должен представить вышеперечисленные документы, так как в случае невыполнения заемщиком договорных обязательств поручитель должен будет выплатить ипотечный кредит и стать обладателем данной собственности.

Реально ли оформить ипотеку на строительство загородного дома?

Известно, что оформить ипотеку на строительство или приобретение загородного дома гораздо сложнее, чем на квартиры в жилых комплексах. Воспользоваться подобным видом ипотечного кредитования получается далеко не у всех желающих.

Тех, кто уже оформил такой вид ипотеки, как правило, ждет разочарование в виде повышенных платежей по процентам. Впрочем, как выход из данной ситуации — кредитоваться на строящийся дом можно по мере необходимости. Так достигается значительная экономия по процентам.

Тем более, как отмечают эксперты, в настоящее время доля строительства малоэтажного жилья составляет около 52% от общего объема жилищного строительства. Поэтому, потенциал для развития ипотечного кредитования строительства индивидуального жилья, несомненно, огромен. Только по данным экспертов в области кредитования, ипотекой и другими видами кредитования на цели индивидуального строительства желают воспользоваться свыше 30% всех клиентов.

Однако, в настоящее время у кредитных организаций существуют довольно жесткие требования. В результате, подобный вид кредитования одобряется только каждому третьему заявителю.

Также сказывается и тот факт, что кредиты на строительство или приобретение индивидуального жилья не так широко распространены как на приобретение квартир в ассортименте услуг у многих банков. Как результат, количество кредитов, выданных на приобретение или строительство индивидуальных жилых домов в десятки раз меньше, чем на квартиры в многоэтажных жилых домах.

Такое недоверие кредитных организаций во многом обусловлено тем, что ипотека предполагает наличие в залоге ликвидной недвижимости, а при выдаче кредитов на строительство или покупку частного дома существует масса рисков, а также трудности в оценке ликвидности.

Так, к примеру, на начальном этапе строительства можно оценить только затраты на проект, но не его востребованность на рынке недвижимости. Зачастую заявитель обращается за кредитом на необходимую сумму, не имея на руках ни расчетов по проекту, ни сметы расходов, что крайне затрудняет выдачу кредита. Большинство кредитных организаций требуют технический паспорт здания, либо проведения дорогостоящей строительной экспертизы. Поскольку очень сложно оценить недвижимость или земельный участок, если нет аналогичных участков и не подведены инженерные коммуникации.

Также свою роль играет фактор изменения цены на участок, если например, рядом с участком построят завод или железнодорожную трассу, а стоимость недвижимости и участка упадет настолько, что не сможет покрыть даже остаток по кредиту. К тому же, сроки реализации загородного недвижимого имущества намного дольше, чем городского.

И наконец, большинство банковских организаций попросту неуверенны в надлежащем строительстве объекта. Те же обстоятельства касаются и строительства малоэтажных многоквартирных домов, возводимых в категории индивидуального жилищного строительства.

Именно, по этим причинам, снижения кредитных ставок на загородные дома пока не предвидится. Поскольку банки — это коммерческие организации, которые не могут работать по заведомо убыточным схемам.

Впрочем, по мнению экспертов, ситуацию можно стабилизировать, заручившись поддержкой государства в части специальных законодательных актов, необходимых для регулирования отношений в области ипотечного кредитования строительства и приобретения индивидуального жилья.

Читайте также:
Поиск квартиры в долгосрочную аренду

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Квартира в новостройке или вторичном жилье: что выбрать?

Чему отдать предпочтение — вторичке или новостройке? Ответ не будет однозначным, принимая решение, стоит учесть множество факторов.

Цены на жилье одного метража в строящихся и уже построенных (правда, 20—40 лет назад) домах примерно одинаковы, поэтому покупатели часто задаются вопросом, какую квартиру лучше купить, вторичку или новостройку.

Плюсы квартиры в новостройке

Стоимость и предложения от застройщиков

Квартира в новостройке на стадии «котлована» или первых этажей может стоить гораздо дешевле аналога в построенном доме. Кроме того, застройщики часто предлагают покупателям выгодные акции, позволяющие сэкономить: беспроцентную рассрочку до конца строительства, сертификаты на оплату ремонта или аренды, либо скидку на сумму сертификата.

Ответить на вопрос, что выгоднее купить, новостройку или вторичное жилье в ипотеку, можно сразу: дешевле выйдет покупка квартиры в новом доме. Покупая жилье в новостройке, можно воспользоваться предложениями банков по льготной ипотеке и ипотечному кредитованию с господдержкой по очень низкой процентной ставке.

Свобода выбора

Количество предложений во вторичном жилье ограничено — идеальная по планировке и расположению квартира может оказаться на первом этаже, выходить окнами на восток, иметь другие параметры, не устраивающие покупателя. Выбирая новостройку на старте продаж можно выбрать подходящий этаж, местоположение относительно лифта, вариант с лучшим видом из окна, нужную сторону света, суеверным — даже номер квартиры.

Инфраструктура и парковки

Многие застройщики возводят целые жилые комплексы с парковками, на которых количество машиномест рассчитано исходя из количества квартир. Обычно на территории есть инфраструктура для детей и взрослых: прогулочные зоны, лавочки, детские площадки.

Современные планировки

Выбирая, что лучше, новостройка или вторичное жилье, часть покупателей склоняется к первому варианту из-за более удобной планировки. Как правило, в новых квартирах раздельные санузлы (или несколько смежных), просторные кухни, кухни-гостиные или кухни-столовые, большие прихожие, вместительные гардеробные.

Юридическая чистота

Жилье в новостройке юридически «чистое»: там никто не был прописан, продавцом является юридическое лицо — застройщик или девелопер. Проверка от банка при покупке в ипотеку не нужна, так как в такой квартире точно не было незаконных перепланировок.

Простота ремонта

В новостройке не нужно менять окна, трубы и проводку, не нужно демонтировать старые отделочные материалы. Работы в квартирах, которые сдаются с предчистовой отделкой, как правило, включают стяжку пола, выравнивание стен, монтаж оконных и дверных конструкций, коммуникаций и электропроводки. Поэтому сразу можно приступить к чистовой отделке и реализовывать все свои дизайнерские идеи в новой квартире.

Приятное соседство

Покупатели квартиры в доме строящегося жилого комплекса — люди примерно одного положения и достатка. Еще до момента сдачи дома в эксплуатацию они часто объединяются в группы в социальных сетях: там можно лучше узнать соседей, обзавестись полезными знакомствами и новыми друзьями.

Ощущение новой квартиры

Многим покупателям особенно приятно быть первым владельцем объекта недвижимости, знать, что ранее здесь никто не жил.

Минусы квартиры в новостройке

Удаленность от центра

Недорогие квартиры доступны преимущественно в ЖК, располагающихся в отдаленных районах города, а значит, добираться до центра придется дольше.

Отсутствие качественной инфраструктуры

Сейчас идет масштабная застройка новых районов на окраинах городов. Зачастую жилые комплексы строят буквально «в чистом поле», там где пока нет ни школ, ни детских садов, ни поликлиник, ни остановок общественного транспорта.

Минус довольно условный, если грамотно подойти к выбору локации. Например, ЖК «Первая линия» от застройщика «Меридиан» находится в микрорайоне Мыс, где есть образовательные учреждения, магазины, аптеки, банки. Дорога до ближайшей автобусной остановки занимает не более 5 минут быстрым шагом.

Ожидание строительства дома и риски

Если вы думаете, что лучше покупать, вторичку или новостройку с точки зрения надежности — конечно, вторичное жилье. Перед покупкой жилья в строящемся доме следует потратить время на подготовку к сделке и оценку рисков — узнать как можно больше информации о застройщике. Закон 214-ФЗ защищает участников долевого строительства. Вложенные в недострой финансы при банкротстве застройщика можно будет вернуть, но в этот момент вы теряете время и деньги на оплату съемного жилья, последующие поиски нового объекта.

Недостроев, в связи с вводом нового закона об участии в долевом строительстве, стало меньше, однако многие застройщики по-прежнему нарушают сроки сдачи дома в эксплуатацию. В это время покупатели продолжают платить за аренду.

Читайте также:
Самая дешевая ипотека в 2021 году, где взять, банки, процентные ставки

Шум от ремонта

Новые дома заселяются неравномерно: кто-то въезжает сразу, получив ключи, кто-то — поднакопив денег на ремонт, некоторые покупают недвижимость только после сдачи ЖК. Часто шум перфоратора слышится в новых домах ежедневно на протяжении 2—3 лет после сдачи объекта в эксплуатацию.

Нужен ремонт

После раздумий, брать новостройку или вторичку, часть покупателей выбирает второй вариант, причем, смотрит квартиры в состоянии «заезжай и живи» с уже готовым ремонтом, который устраивает по качеству и дизайну.

Большая часть новостроек сдается без отделки, в черновом или предчистовом состоянии, поэтому квартиры в них нуждаются в ремонте. Обычно перед въездом выполняют недорогой ремонт, а спустя 3—7 лет, по окончании усадки дома — такой, какой нравится.

Непривычный район

Переезжать в новое место многим тяжело: непонятно, сколько времени закладывать на дорогу до работы, приходится отказываться от привычных магазинов, фитнес-клуба, кафе и других заведений.

Неопределенность

Реально оценить качество постройки дома, добросовестность соседей, величину коммунальных платежей, получить ответы на другие не менее важные вопросы можно только после заселения в новую квартиру.

Плюсы вторичного жилья

Заселение и прописка сразу

В купленную квартиру можно въехать сразу после сделки, даже если ремонт не очень нравится: его можно делать уже в процессе проживания. Некоторые продавцы оставляют покупателям мебель — в этом случае можно первое время даже не тратиться на обстановку. Прописаться в квартире тоже можно сразу, в новостройке необходимо сначала дождаться постановки дома на кадастровый учет, затем оформить право собственности, а только потом — регистрироваться.

Выбор любого района

Если на вопрос, что лучше купить новостройку или вторичное жилье, хотелось бы ответить первое, но в желаемом районе не строят новых домов, придется рассматривать недвижимость на вторичном рынке. Зато можно выбрать максимально удачную локацию: в непосредственной близости от работы, любимого парка, места проживания близких родственников.

Никакой неопределенности

Еще на этапе выбора можно оценить обустройство придомовой территории, состояние подъезда, убедиться в наличии парковочных мест, узнать величину коммунальных платежей.

Минусы вторичного жилья

Стоимость

Вторичное жилье в большинстве случаев стоит дороже аналогичного по метражу в строящемся доме. Дешевые квартиры, как правило, присутствуют только в очень старых домах или требуют дорогостоящего ремонта.

Любой специалист по недвижимости на вопрос, что лучше вторичка или новостройка в ипотеку, ответит, что новострой обойдется дешевле. Жилье на вторичном рынке не попадает под действие госпрограммы по льготной ипотеке. Некоторые квартиры в старом фонде вообще не получится купить в ипотеку — банк не даст одобрение.

Необходимость тщательной юридической проверки

Договор купли-продажи недвижимости на вторичном рынке может быть расторгнут при нарушении законных интересов продавца квартиры или его родственников, например, если объявились наследники, в свое время не вступившие в права наследования.

Покупатель в таком случае как минимум потратит много времени на участие в судебных заседаниях, как максимум — останется без квартиры и без денег.

При покупке жилья следует собрать всю информацию о лицах, которые могут или когда-то могли претендовать на долю в квартире.

Также продавцы квартир на вторичном рынке нередко просят покупателей «закрыть глаза» на неузаконенную планировку или занизить стоимость в договоре купли-продажи из-за нежелания платить большой налог.

Нежелательные соседи

При покупке жилья в доме, где в свое время квартиры были выданы государством, риск оказаться на одном этаже с неблагополучными соседями намного выше.

Страшны не только алкоголики, наркоманы и сумасшедшие бабушки, прикармливающие около подъезда стаи собак и кошек, но и насекомые: тараканы, муравьи, чешуйницы, которые часто встречаются в объектах старого фонда.

Износ общедомового имущества

Рассматривая плюсы и минусы новостроек и вторичного жилья, многие покупатели забывают о состоянии труб, подъездов, лифтов, фасадов — в старых домах они могут быть порядком изношены. Можно сделать роскошный ремонт в собственной квартире, но добиться хотя бы «косметики» в подъезде от УК или ТСЖ удается не всегда.

Сделка сложнее

Покупка недвижимости в строящемся доме проходит намного проще и быстрее: покупатель подписывает с застройщиком договор ДДУ и оплачивает покупку.

Сделки между физическими лицами требуют внимания к деталям, в особенности, если в договоре купли-продажи фигурирует несколько собственников или в квартире были выделены доли несовершеннолетним. Покупка может оказаться частью сложной цепочки, поэтому сделка рискует сорваться по независящим от покупателя и продавца причинам.

Что все‐таки дешевле — вторичка или новостройка

Точно понять, что дешевле, вторичка или новостройка, получится только на примере двух конкретных объектов недвижимости.

При покупке строящегося жилья покупателя ждут дополнительные расходы, связанные с арендой квартиры до дома в эксплуатацию и необходимостью косметического ремонта.

Читайте также:
Поиск квартиры в долгосрочную аренду

Покупатель объекта на вторичном рынке, как правило, тратит намного больше денег на подготовку к сделке (оплата услуг юриста, риэлтора, нотариуса, оценщика) и ремонт в купленной квартире.

При выборе, какая квартира лучше, новостройка или вторичка, стоит принимать решение только исходя из своих возможностей, желаний и потребностей.

Все же у нового жилья плюсов больше, а некоторые минусы и вовсе могут отсутствовать, если недвижимость приобретается у надежного застройщика, который вовремя сдает объекты, занимается благоустройством придомовой территории, выполняет обещания из рекламных проспектов.

Ипотека на новостройку или «вторичку» – что выгоднее?

Время чтения: 4 минуты

Перед каждым, кто задумывался о решении квартирного вопроса, вставала задача выбора – купить квартиру в новостройке или в готовом доме на «вторичке». Оба варианта имеют свои плюсы и минусы, но что выгоднее приобрести, если вы планируете оформить ипотеку?

Что выгоднее оформить – ипотеку на новостройку или на «вторичку»?

Разбираемся, какие ипотечные программы и ставки сейчас предлагают российские банки и какой кредит на жилье выгоднее оформить.

Разница между «вторичкой» и «первичкой»

Вторичная недвижимость — это жилье, продающееся по договору купли-продажи, то есть ранее на него уже было оформлено право собственности. При этом не имеет значения, жил ли кто-то фактически в квартире или нет.

Первичная недвижимость (новостройки) — это строящееся или готовое жилье, реализующееся по договору долевого участия (ДДУ) или переуступке по ДДУ, то есть право собственности на которое еще не оформлено.

Что дешевле – новостройки или «вторичка»?

Еще несколько лет назад прослеживалась разница – квартиры в новостройках на стадии строительства были дешевле вторичного жилья при прочих равных. На сегодня данное правило уже не актуально для многих предложений на рынке.

В среднем по России и в Свердловской области, в частности, средняя цена за квадратный метр в новостройках значительно выше, чем на «вторичке». Например, в Екатеринбурге стоимость «метра» на вторичное жилье составляет около 74,6 тыс. руб. и 85,6 тыс. руб. на строящееся (данные на актуальны на середину сентября 2020 года).

Более того, цены на новые квартиры растут к моменту сдачи дома в эксплуатацию.

Отметим, что средние цены являются статистическим показателем, полезным с точки зрения общего анализа рынка. Выбирая между новостройкой и готовым жильем, подходящими под ваши личные критерии, вы можете найти различные по цене варианты. Для полного расчета выгоды и экономии семейного бюджета стоит учитывать такие факторы как: необходимость аренды квартиры до момента сдачи новостройки, необходимость ремонта и, конечно, размер ставки по ипотеке для каждого из вариантов.

Ставки по ипотеке на готовое и строящееся жилье

На данный момент купить квартиру в новостройке в ипотеку можно по следующим ставкам:

по программе семейной ипотеки — до 6% годовых на весь срок,
по программе с господдержкой-2020 — до 6,5% годовых на весь срок,
в рамках стандартных программ на новостройки — до 8% годовых на весь срок.

На покупку вторичного жилья в 2020 году не действуют льготные и субсидируемые программы. В рамках стандартных предложений ставки составляют в среднем до 9% годовых.

Почему ставки по ипотеке на новостройки ниже, чем на готовые квартиры?

Основными драйверами рынка строящегося жилья на данный момент являются инициативы государства, направленные, в том числе, на поддержку отрасли в виде субсидий по ипотеке, которые стимулируют продажи. Специальные меры поддерживают экономику страны, позволяют создавать рабочие места на стройке и поддерживать уровень налоговых платежей.

Государство компенсирует кредитным организациям часть недополученных доходов, формирующихся за счет выдачи ипотеки по ставкам ниже рыночных, что позволяет банкам предлагать жилищные кредиты на специальных условиях.

Также в сотрудничестве с застройщиками заинтересованы сами банки.

На вторичном рынке условия ссуд на жилье формируются в первую очередь с учетом ключевой ставки Центробанка. Банки пересматривают условия программ вслед за решениями ЦБ РФ. Напомним, что на данный момент ключевая ставка составляет 4,25% годовых, что является историческим минимумом.

Таким образом, ипотека на новостройки сейчас выгоднее кредита на вторичное жилье. О том, как еще сэкономить на ипотеке, получить скидку и рассчитать оптимальный срок ссуды, мы рассказывали ранее.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: