Как рассчитать переплату по ипотеке: из чего состоит, при подаче заявки, по действующей, как взять без переплаты

Как правильно рассчитать ипотеку

Купить свое жилье и сохранить финансовое благополучие — две основные задачи для тех, кто задумывается об ипотеке.

Это легко решить, если перед подачей заявки учесть и продумать основные пункты. Рассказываем, как взять ипотеку и не пожалеть об этом.

Выберите: новостройка или вторичка

От этого зависит и стоимость жилья, и программы кредитования, а значит — ставки на ипотеку.

Обычно квартиры в строящихся домах дешевле, чем в уже построенных. Особенно если покупать их на стадии проектирования или начала строительства. Программ кредитования на покупку новостройки также больше, а ставки по ним — ниже.

Вторичное жилье обычно стоит дороже, программ кредитования на такую недвижимость меньше, а ставки несколько выше. Но дешевле — не всегда выгоднее. И у вторичного жилья, и у новостроек есть свои особенности, которые нужно учитывать при выборе, и только тогда принимать решение.

Вопрос о том, какая ипотека выгоднее и почему, разбираем в подробной статье

Пользуйтесь ипотечным калькулятором

Найти походящие решения именно для вас по всем пунктам ипотечного кредита поможет ипотечный калькулятор . С его помощью можно рассчитать ежемесячные платежи и срок кредита, выбрать оптимальную ипотечную программу, узнать ставку и даже скачать график платежей.

Также вы можете воспользоваться бесплатной услугой персонального подбора ипотечной программы . После ответа на несколько вопросов вам будут представлены все подходящие ипотечные программы с рассчетом необходимого дохода, ежемесячного платежа, процентной ставки и списком услуг, снижающих ставку по кредиту.

Но надо помнить, что все расчеты будут предварительными. Итоговые условия можно узнать только после одобрения банком недвижимости.

О том, как пользоваться калькулятором ипотеки, читайте в нашей статье

Оцените свою платежеспособность

Чтобы выплачивать ипотеку, не нужна огромная зарплата. Главное — ваш доход должен быть стабильный, и его должно хватать на ежемесячный платеж по кредиту. При этом у вас должны оставаться средства на другие обязательные расходы. Хорошо, когда ипотечный платеж не превышает половины вашего ежемесячного дохода.

Это важно и для банка, ведь банк дает вам в долг деньги других вкладчиков, которые он должен вернуть им с процентами. И если при рассмотрении вашей заявки банк не будет уверен, что вы сможете стабильно и без задержек выплачивать кредит, он просто откажет вам в ипотеке.

Например: Олег решил взять квартиру по программе «Новостройка» за 3 млн рублей, на 15 лет, для первоначального взноса у него есть 10% от стоимости недвижимости — 300 000 рублей. Предварительный расчет на ипотечном калькуляторе покажет, что ежемесячный доход Олега при таких условиях должен быть не меньше 33 216 рублей, а платеж составит 25 803 рубля в месяц.

Олег не уверен, что сможет каждый месяц выплачивать эту сумму без задержек. Он увеличвает срок выплаты ипотеки до 20 лет и смотрит недвижимость подешевле — за 2 700 000 рублей. С новыми условиями необходимый доход снизился до 25 842 рублей, а ежемесячный платеж до 20 075 рублей.

Так, меняя условия, Олег смог подобрать для себя наиболее комфортный вариант выплаты ипотечного кредита.

Сколько нужно зарабатывать, чтобы взять ипотеку, читайте в нашей статье

Определитесь с суммой кредита

Обычно, чем больше сумма ипотечного кредита, тем больше переплата по процентам и сумма первоначального взноса.

При положительном решении по заявке, банк одобрит вам максимально возможную сумму кредита, исходя из вашего дохода. Но это не значит, что обязательно использовать все средства. Вы можете взять только необходимую часть из одобренной суммы.

Например: Олег опять рассчитывает ипотеку по программе «Новостройка» за 3 млн рублей на 15 лет с первоначальным взносом 10% от стоимости недвижимости. Банк одобрил ему большую сумму, и он решил купить квартиру подороже — за 3,5 млн рублей.

Вместе с суммой кредита выросла и сумма ежемесячного платежа, а также минимального первоначального взноса — с 300 000 до 350 000 рублей.

Рассчитайте сумму первоначального взноса

Оформить ипотеку без первоначального взноса нельзя. Минимальный первоначальный взнос по кредитным программам СберБанка — 10% от стоимости недвижимости.

Читайте также:
Аренда недвижимости в Крыму

Чем больше первоначальный взнос — тем выгоднее. В СберБанке есть программы, в которых первоначальный взнос от 20% обеспечивает скидку на ставку по ипотеке.

Например: Олег снова рассчитывает ипотеку по программе «Новостройка» за 3 млн рублей на 15 лет с первоначальным взносом 10% от стоимости недвижимости. Ставка составляет 8% годовых. Олег занимает деньги у родственников и рассчитывает кредит на тех же условиях, но с первоначальным взносом 20% — ставка уменьшилась до 7,6%.

Также от размера первоначального взноса зависит и ваш общий долг перед банком — чем больше первоначальный взнос, тем меньше сумма кредита, соответственно, меньше платить за проценты.

О том, как первоначальный взнос влияет на ставку по ипотеке, читайте в нашей статье

Подумайте, на какой срок вы будете брать ипотеку

Меньший срок — меньшая переплата, но выше ежемесячный платеж. Больший срок — большая переплата в итоге, но меньше сумма ежемесячного платежа.

Помните о дополнительных расходах

При оформлении ипотеки не обойтись без дополнительных расходов, поэтому лучше учитывать их сразу.

Обязательной статьей расхода станет страхование недвижимости — банку необходима гарантия, что в форс-мажороной ситуации он получит заемные средства обратно.

Есть и необязательные расходы. В перспективе они помогут вам сэкономить деньги и время, обезопасить себя и купленную недвижимость.

Подробнее обо всех дополнительных расходах при покупке квартиры в ипотеку, читайте в статье

Ищите недвижимость после одобрения заявки на ипотеку

Так вы сможете рассчитать свой бюджет на покупку недвижимости, основываясь на одобренной банком сумме и собственных накоплениях.

После одобрения заявки у вас будет еще 90 дней на то, чтобы найти недвижимость, согласовать ее с банком и подготовиться к сделке.

Как правильно посчитать переплату по кредиту

  • 1. Как самостоятельно рассчитывают переплату по кредиту
  • 2. Что такое переплата
  • 3. Аннуитет
  • 4. Пример при аннуитете
  • 5. Дифференцированные платежи
  • 6. Пример по дифференцированным платежам
  • 7. Уточнения
  • 8. Кредитный калькулятор
  • 9. Резюме

Как самостоятельно рассчитывают переплату по кредиту

Разобраться, как рассчитать сумму переплаты по кредиту, реально. Работать можно в Excel или вручную. Если формула расчета переплаты по кредиту покажется сложной, используют онлайн-калькулятор.

Что такое переплата

Переплата представляет собой сумму, что платит заемщик кредитору сверх величины займа. Ее размер напрямую зависит от типа процентов. Они могут быть дифференцированными или аннуитетными. Определяя, как рассчитать процент переплаты по кредиту, следует учитывать, какие именно ставки применяет банк.

Аннуитет

Как рассчитать переплату по кредиту – формула при аннуитетных процентах выглядит так:

Переплата = Ежемесячный платеж х Число периодов – Сумма займа

Число периодов определяется как количество месяцев кредитования. Если договор заключен на 1 год, то считаем исходя из 12 месяцев. Если срок кредитования 3 года, то 3 х 12 = 36.

Ежемесячный платеж (Пм), если процент аннуитетный, считают так:

Пм = (С х (Пр / (12 х 100%)) / (1 – (1 + Пр / (12 х 100%)) ^ (-Т))

С – размер кредита, используемый при определении платежа за 1-ый месяц. При расчетах за 2-ой и последующие периоды подставляют сумму, соответствующую остатку займа;

Пр – годовая процентная ставка, %;

12 – число месяцев в году;

T – количество периодов, оставшихся до окончательного расчета.

При аннуитете заемщик расплачивается по кредиту равными суммами. Структура платежа такова, что в первой половине срока действия договора большая часть взноса состоит из процентов. Сам долг гасится очень медленно, что существенно увеличивает переплату, поскольку процентные начисления идут на остаток.

Пример при аннуитете

Наример, потребительский займ 60 000 рублей предоставлен на срок 3 года под 15% годовых. Здесь число периодов равно 3 х 12 = 36. Ежемесячный платеж составит:

Пм = (60 000 х (15% / (12 х 100%)) / (1 – (1 + 15% / (12 х 100%)) ^ (-36)) = 2 080 рублей

Итого за весь период кредитования нужно внести: 36 х 2 080 = 74 880 рублей

Переплата: 74 880 – 60 000 = 14 880 рублей

Дифференцированные платежи

При дифференцированных платежах сумма основного долга погашается равномерными взносами. Первые выплаты будут больше последних. Так получается, потому что процент начисляется на остаток, а он при такой схеме уменьшается равномерно.

Читайте также:
Несколько важных моментов при покупке жилья

Как посчитать, сколько составит переплата по кредиту, если процент дифференцированный – сначала также считают месячный платеж. Он будет равен:

Пм = С / n + С х (Пр / (12 х 100%))

Здесь n – число месяцев кредитования. Соотношение С / n показывает, какая сумма ежемесячно будет направляться на погашение займа. Вторая часть формулы – это расчет процентов. После погашения части долга база для начислений (С) будет уменьшаться, соответственно, снизятся и затраты на обслуживание договора. Сумма этих процентов за все периоды кредитования и составит переплату.

Пример по дифференцированным платежам

При дифференцированных процентах как посчитать переплату по кредиту по указанной формуле – пример, его условия, оставим те же, что были при аннуитете, тогда в первый месяц нужно будет заплатить:

Пм = 60 000 / 36 + 60 000 х (15% / 12 х 100%) = 1 666,67 + 750 = 2 416,67 рубля

Во второй месяц, при условии соблюдения графика, банку нужно отдать:

Пм = 60 000 / 36 + (60 000 – 1 666,67) х (15% / 12 х 100%) = 1 666,67 + 729,17 = 2 395,84 рубля

По итогам вычислений согласно приведенному примеру по каждому из 36 месяцев получим переплату в размере 13 875 рублей.

Уточнения

Как рассчитать переплату по кредиту и проверить корректность начислений банка по действующим договорам:

  • при определении числа периодов следует считать в днях, а не в месяцах, учитывая високосные годы, когда дней будет не 365, а 366;
  • кредиторы указывают годовой процент. При реальных вычислениях используют дневной. Его получают путем деления годовой ставки на число дней в году;
  • следует учитывать суммы плановых и досрочных погашений, что уменьшают остаток долга, на величину которого и начисляют процент, и впоследствии снижают переплату. Следует вносить корректировки уже на следующий день после внесения платежа.

Кредитный калькулятор

Самостоятельно вычислить аннутитет сложно. Калькулятор кредита быстро выдаст все необходимые данные. Сервис работает с аннуитетными процентами, как с наиболее часто используемыми.

Для начала вводят параметры кредитного договора, то есть указывают:

  • сумму займа;
  • срок;
  • стоимость кредитования.

Если прожать кнопку «Рассчитать», то программа покажет:

  • размер месячного платежа;
  • задолженность за весь период кредитования;
  • график платежей: какие суммы направляются на расчет по займу, какие на уплату процентов, каков остаток по состоянию на каждый отдельный платежный период.

Чтобы посчитать переплату, от суммы, что нужно внести за все время действия договора кредитования, отнимают размер займа.

Резюме

С точки зрения влияния инфляционных процессов, аннуитет выгоднее, поскольку при дифференцированных платежах изначально банку отдаются деньги, примерно равные по покупательской способности тем, что были получены в долг. При аннуитетных платежах по средним и долгосрочным договорам средства успевают обесцениться.

При равных условиях предоставления кредита при аннуитете переплата будет больше на 7-15%, нежели при дифференцированных платежах. Чем больше срок кредитования, тем больше заметна разница.

Как правильно рассчитать ипотеку — виды и особенности рассчета

Как правильно рассчитать ипотеку — виды и особенности расчета

Рассчитать ипотеку можно двумя способами – автоматическим и ручным. Последний требует поэтапных вычислений с применением нескольких формул. При использовании первого варианта потенциальному заемщику необходимо знать только стоимость недвижимости, ежемесячный платеж и предполагаемый срок займа. При расчете нужно учитывать и сопутствующие расходы на страхование, услуги третьих лиц и регистрацию сделки.

  1. Как рассчитывается ипотека
  2. Виды ипотечных платежей
  3. Расчет аннуитетных платежей
  4. Расчет ежемесячных платежей
  5. Расчет основного долга
  6. Расчет переплаты по процентам
  7. Расчет дифференцированных платежей
  8. Основного долга
  9. Ежемесячные платежи
  10. Плюсы и минусы разных типов платежей
  11. Отличие ипотеки на новостройку и вторичку
  12. Новостройка
  13. Вторичка
  14. Расчет первоначального взноса
  15. Срок оформления ипотеки
  16. Использование маткапитала вместо первого взноса
  17. Налоговые вычеты
  18. Дополнительные расходы при ипотеке
  19. Оплата страховки недвижимости
  20. Оплата страховки жизни
  21. Расчет ежемесячного платежа с помощью калькулятора
  22. Выводы

Как рассчитывается ипотека

Рассчитать ипотеку можно самостоятельно, воспользовавшись кредитным калькулятором или специальными формулами, либо в отделении банка, обратившись к консультанту. Во всех трех случаях необходимо заранее продумать, какой тип недвижимости вы рассматриваете, в каком ценовом диапазоне, сколько минимально готовы внести в качестве первого взноса и на какой период оформить ипотеку.

Читайте также:
Ипотека на долю в квартире: какие банки выдают, как оформить, особенности

Ручной способ расчета предполагает использование уникальных формул, которые различаются в зависимости от желаемого вида платежа – аннуитетного или дифференцированного. В процессе также считается ежемесячная и общая процентная ставка. Кроме того, можно вычислить долю от ежемесячного платежа, которую составляет основной долг или переплата.

При этом самый простой способ расчета ипотеки — воспользоваться ипотечным калькулятором .

На сегодняшний день клиенты Сбербанка чаще всего рассчитывают ипотеку автоматически, через официальный сервис DomClick .

Виды ипотечных платежей

Ипотечные платежи делятся на два вида:

  1. Аннуитетные – вариант ежемесячной выплаты, при которой заемщик выплачивает кредит в равных долях. В первую очередь осуществляется погашение процентов по кредиту на квартиру, и только затем – суммы основного долга.
  2. Дифференцированные – способ погашения, при котором сумма основного долга не меняется, в отличие от процентов по кредиту. В первые несколько месяцев необходимо быть готовым к высокой финансовой нагрузке, потому что вначале платеж очень большой по сравнению с последующими месяцами.

Расчет аннуитетных платежей

Перед тем как приступить к расчету основного долга и переплаты по займу, необходимо определить ежемесячную процентную ставку. Делают это по формуле:

Y = I/12/100, где Y – ежемесячная ставка, I – годовая ставка.

Расчет ежемесячных платежей

Изначально необходимо определить общую ставку по кредиту, для этого существует формула:

U = (1+Y)n, где U – общая ставка, n – срок ипотеки (в месяцах).

После того как заемщик определился, какую он хочет оформить сумму в ипотеку и на какой срок, можно приступить к расчету ежемесячного платежа:

T = S×Y×U / (U – 1), где S – сумма кредита.

Рассмотрим расчет на примере: клиент решил оформить ипотеку на сумму 2,5 млн руб. на 15 лет, внеся первоначальный взнос в размере 650 тыс. руб. Процентная ставка составляет 7,7% годовых.

  1. Y = 7,7/12/100 = 0,0064.
  2. U = (1+0,0064)180 = 3,1529.
  3. T = (2 500 000 – 650 000) × 0,0064 × 3,1529 / (3,1529 – 1) ≈ 17 339.

Ежемесячный платеж по ипотеке составит 17 339 руб.

Расчет основного долга

После того платеж по ипотеке вычислен, можно рассчитать, какая его часть идет на погашение основного долга, а какая – на проценты:

  1. Ti = S × Y, где Ti – процентная часть.
  2. Ts = T – Ti, где Ts – основная часть, T – ежемесячный платеж.

Разберем на примере наш ежемесячный платеж:

  1. Ti = (2 500 000 – 650 000) × 0,0064 = 11 840 руб.
  2. Ts = 17 339 – 11 840 = 5 499 руб.
Расчет переплаты по процентам

Для расчета переплаты по процентам потребуется следующая формула:

V = T × n – S, где V – переплата за весь срок займа.

Рассмотрим на нашем примере:

V = 17 339×180 – 1850000 = 1 271 020 руб.

Расчет дифференцированных платежей

Формула для определения ежемесячной ставки остается неизменной. В расчете меняется лишь концепция: изначально узнаем сумму основного долга, а после на его основе и ежемесячный платеж.

Основного долга

В связи с тем, что при дифференцированных платежах тело кредита гасится равномерно в течение всего срока кредитования, доля основного долга рассчитывается как отношение суммы кредита к количеству месяцев.

Рассмотрим расчет на примере:

Ts = 1 850 000 / 180 = 10 278 руб.

Ежемесячные платежи

Чтобы рассчитать размер ежемесячной выплаты, необходимо знать ее процентную часть:

Ti = (2 500 000 – 650 000) × 0,0064 = 11 840 руб.

Таким образом, чтобы рассчитать сумму ежемесячного платежа по ипотечному кредиту, нам необходимо сложить обе части:

Выплата по нашему примеру будет составлять:

T = 10 278 + 11 840 = 22 118 руб.

В самом начале выплаты дифференцированный платеж всегда будет больше аннуитетного, но при этом доля, идущая на погашение основного долга, всегда больше.

Плюсы и минусы разных типов платежей

Подбирать тип ежемесячных платежей необходимо исходя из финансовых возможностей. Важно учитывать, что при дифференцированном способе расчета первые несколько месяцев будет достаточно сложно, впоследствии величина выплат постепенно снижается. В случае с аннуитетными нагрузка не сокращается, т. к. платеж не изменяется.

Читайте также:
Топ-10 лучших агентств недвижимости Архангельска

Отличие ипотеки на новостройку и вторичку

Оформить ипотеку в банке можно на дом, участок, дачу, новостройку и квартиру на вторичном рынке. Последние два типа недвижимости считаются самыми популярными у заемщиков.

Новостройка

Получить ипотеку можно только на аккредитованную новостройку, т.е. застройщик должен пройти проверку, чтобы соответствовать всем требованиям банка.

Преимущества оформления жилищного кредита на данный тип недвижимости:

  1. Низкая ставка. Некоторые застройщики также предлагают дополнительные скидки (при условии кредитования в банках-партнерах).
  2. Жилье абсолютно новое. Заемщик будет считаться первым собственником и сможет сделать ремонт по своему вкусу.
  3. Низкая стоимость. Дисконт на покупку недвижимости на стадии постройки составляет 5-15%.
  1. Заселиться в квартиру после оформления ипотеки нельзя, т.к. она еще не сдана.
  2. Банк может отказать в ипотеке именно на это жилье в связи с тем, что застройщик не прошел аккредитацию.
  3. Каждый покупатель рискует попасть на долгострой.

Вторичка

Среди преимуществ вторички можно выделить:

  1. В квартиру можно сразу въехать после оформления документов.
  2. Жилье не требует серьезного ремонта. При желании можно оставить дизайн от предыдущих владельцев, т.е. не придется дополнительно оформлять кредит на дополнительные расходы.
  3. Иногда стоимость вторичного жилья немного ниже, чем сданной квартиры на первичном рынке.
  1. Оформляемая квартира должна соответствовать требованиям кредитора.
  2. Ставка по ипотеке немного выше, чем на новостройку.
  3. Необходимо проверить квартиру на наличие арестов, обременений и т.д.

Расчет первоначального взноса

Первоначальный взнос по ипотеке – фактор, влияющий на одобрение и величину переплаты. Оформить жилищный кредит без него невозможно. В качестве первого платежа можно использовать средства материнского капитала, государственной субсидии.

Минимальная сумма, которую можно внести при оформлении ссуды – 10%. Рассчитывается она от стоимости недвижимости, а не всей суммы займа.

Срок оформления ипотеки

Оформить ипотечный кредит можно на срок до 30 лет. Нужно учитывать, что чем меньше период выплаты, тем выше ежемесячный платеж, но переплата ниже.

Использование маткапитала вместо первого взноса

В 2021 сумма по сертификату на первого ребенка составляет 483 881,83 руб., при появлении второго малыша увеличивается на 155 550 руб. и составляет 639 431,83 руб. Использовать средства можно для погашения имеющейся ипотеки или в качестве первого взноса.

Условия использования материнского сертификата при покупке жилья:

  1. Приобрести квартиру можно только на территории РФ в доме, соответствующем все техническим и санитарным нормам. Пенсионный фонд обязательно проверит покупаемую недвижимость.
  2. Помимо государственных, банк вправе потребовать от заемщика хотя бы 5% его собственных средств.
  3. В купленной квартире обязательно должны быть выделены доли на каждого члена семьи, в т. ч. на детей.

Налоговые вычеты

Получить налоговый вычет может официально трудоустроенное физическое лицо, за которое работодатель ежемесячно перечисляет 13% (подоходный налог) в бюджет страны. При покупке недвижимости заемщик сможет возместить часть потраченных средств и уплаченных процентов.

Условно налоговый вычет можно разделить на:

  1. Основной. В него входят все затраты, направленные на покупку жилья. Вернуть можно 13%, но не более 260 тыс. руб. Право на возврат возникает только после оформления права собственности.
  2. Второстепенный. Заемщик сможет возместить часть средств, потраченных на уплату процентов по ипотечному кредиту. Государство компенсирует также 13%, но не более 390 тыс. руб. В случае если квартира была приобретена до 2014 года, возместить можно 13% от всей стоимости фактически уплаченных процентов.

Оформить возврат можно за 3 последних года, т.е. в 2021 разрешается запросить вычет за 2018, 2019 и 2020. Расчет осуществляется от стоимости недвижимости, а не от полной суммы ипотеки. Определить доступный налоговый вычет можно, воспользовавшись онлайн-калькулятором.

Получить вычет можно только при соблюдении следующих условий:

  1. Гражданин приобрел квартиру за собственные деньги или заемные, сделку зарегистрировал и оформил право собственности.
  2. Каждый месяц заемщик выплачивает не только основной долг, но и проценты.
  3. У налогоплательщика имеется доход, который облагается НДФЛ.

Если ипотека выплачивается из бюджетных средств или при оформлении был использован материнский сертификат, то получить вычет уже невозможно.

Дополнительные расходы при ипотеке

Помимо затрат на первоначальный взнос, заемщик должен потратиться на:

  • страхование недвижимости (≈ 1% от стоимости недвижимости);
  • оценку недвижимости (≈ 2-4 тыс. руб.);
  • страховку жизни (≈ 3-5 тыс. руб. в год);
  • госпошлину и снятие обременения (≈ 2 тыс. руб.);
  • нотариуса (≈ 2 тыс. руб.);
  • банковские услуги (≈ 600 ‒ 3000 руб.);
  • риэлтора, брокера (≈ 5% от стоимости объекта).
Читайте также:
Купить квартиру в ипотеку: в Москве, в Санкт-Петербурге, под материнский капитал, с чего начать, порядок, в новостройке

При покупке квартиры важно иметь свободные средства, которые можно будет использовать на сопутствующие расходы.

Оплата страховки недвижимости

При покупке квартиры в ипотеку обязательным условием является оформление договора страхования залогового имущества

Приобрести полис можно на портале «ДомКлик» в разделе « Ипотечное страхование » или в аккредитованной банком страховой компании .

Ипотечный калькулятор

Расчет ипотеки онлайн

При намерении купить квартиру или любую другую недвижимость в кредит, было бы нелишним заранее рассчитать ежемесячный платеж ипотеки. Зная возможную сумму ежемесячных платежей, потенциальный заемщик с легкостью сможет сам рассчитать максимальный размер ипотеки, переплату и срок кредитования.

Для точного расчета платежей ипотеки очень удобно использовать специальную программу, доступную каждому, – ипотечный калькулятор. Эта программа, которая содержит набор математических формул, используется для вычисления всех значимых показателей кредита. Важнейшей функцией программы является расчет ипотеки онлайн. С помощью калькулятора заемщик без труда сможет рассчитать все ключевые условия ипотеки: платежи, сумму ипотеки, переплату, сроки и другие.

Для того, чтобы результат расчета ипотеки, совершаемого на калькуляторе, получился точным, обязательно нужно учитывать такие параметры как процентная кредитная ставка, различные платы и комиссии, которые могут иметь место, а также доступная для заемщика сумма первоначального взноса. Поэтому не лишним будет уточнить в банке информацию по поводу размера процентной ставке и комиссиях по выбранной кредитной программе.

Калькулятор ипотеки без труда можно найти в Интернете. Сегодня большинство банков размещают подобную программу на своих официальных сайтах. Эти сервисы на сайтах банков помогают рассчитать ипотеку и актуальные для каждого конкретного заемщика условия кредита – индивидуальную процентную ставку, выплаты и др. В таких сервисах, обычно, уже учтены категория заемщика, тип покупаемого жилья, возможность подключения программы страхования или же отказаться от нее, подходящую кредитную программу.
Существуют онлайн-калькуляторы, рассчитывающие размер ипотеки, размещенные не только на сайтах банков, но и на других интернет-порталах, специализирующихся на таких услугах. Такие калькуляторы также без проблем рассчитают условия кредита по параметрам, заданным пользователем. Онлайн-калькуляторы дают заемщикам прекрасную возможность не посещая банк лично предварительно рассчитать все интересующие их параметры.

Однако, не стоит забывать, что результат расчета, полученного на сервисах, которые расположены на сторонних сайтах, не будет окончательным. Для получения профессиональной консультации и точного расчета ипотеки на недвижимость можно обратиться к менеджеру непосредственно в банке. Ипотечный калькулятор – удобный сервис, дающий возможность для тех, кто планирует приобрести жилье в кредит, предварительно оценить свои возможности чтобы понять степень долговременной кредитной нагрузки.

Процентная ставка

Процентная ставка – очень важный параметр при рассчете ипотеки. Измеряется в процентах годовых. Этот параметр показывает сколько процентов начисляется на ваш долг в год. Для наглядности возьмем конкретное значение процентной ставки – 12%. Это значит, что в год к вашему долгу прибавляется ещё 12% от суммы долга, НО: при ипотечном кредитовании банк начисляет вам проценты не раз в год, а ежедневно на оставшуюся сумму долга. Не трудно посчитать сколько процентов начисляется каждый день: 12% / 12 месяцев / 30 дней = 0.033%.

Если вы уже воспользовались нашим ипотечным калькулятором и сделали расчет, вы, наверное заметили, что ежемесячный платеж состоит из двух частей: основной долг и проценты. Поскольку с каждым месяцем ваш долг уменьшается, то и процентов начисляется меньше. Именно поэтому первая часть платежа (основной долг) растет, а вторая (проценты) уменьшается, а общий размер платежа остается неизменным на протяжении все срока.

Разные банки предлагают разные процентные ставки, они зависят от различных условий, например, от размера первоначального взноса, от типа приобретаемого жилья и т.п. Очевидно, что нужно искать вариант с наименьшей ставкой, ведь даже разница в пол процента отразиться на сумме ежемесячного платежа и на общей переплате по кредиту:

Читайте также:
Топ-10 лучших агентств недвижимости Королёва
Сумма кредита (руб.) 2 000 000 2 000 000 2 000 000
Срок кредита 10 лет 10 лет 10 лет
Процентная ставка 12% 12,5% 13%
Ежемесячный платеж (руб.) 28 694 29 275 29 862
Переплата по кредиту (руб.) 1 443 303 1 513 028 1 583 458

Таблица 1. Демонстрация влияния процентной ставки на параметры кредита.

Фиксированная и плавающая процентная ставка

Фиксированная процентная ставка – это ставка по кредиту, которая устанавливается на весь срок кредита. Она прописана в кредитном договоре и не может быть изменена.

Плавающая процентная ставка – это ставка по кредиту, которая не является постоянной величиной, а рассчитывается по формуле, которая определена в договоре. Размер ставки состоит из двух частей: Первая составляющая – плавающая, привязана к какому либо рыночному индикатору (например Mosprime3m или ставка рефинансирования ЦБ) и изменяется с периодичностью, определенной в кредитном договоре (например, ежемесячно, ежеквартально или раз в полгода). Вторая составляющая, фиксированная – это процент, который берет себе банк. Эта часть остается всегда постоянной.

Аннуитетный и дифференцированный платеж

  • Аннуитетный платеж – вариант ежемесячного платежа по кредиту, когда размер ежемесячного платежа остаётся постоянным на всём периоде кредитования.
  • Дифференцированный платеж – вариант ежемесячного платежа по кредиту, когда размер ежемесячного платежа по погашению кредита постепенно уменьшается к концу периода кредитования.

В настоящее время наиболее распространен аннуитетный платеж.

Формулы для самостоятельного расчета ипотеки

Ипотека — один из способов решить «квартирный вопрос» и купить собственную недвижимость. Основной принцип ипотечного кредитования в том, что вы берете деньги в долг у банка под залог приобретаемой недвижимости, а затем постепенно возвращаете их с процентами. Как узнать, какую именно сумму нужно будет каждый месяц платить банку и какой будет итоговая переплата по процентам? Разбираемся, как самостоятельно рассчитать ориентировочную сумму ежемесячных платежей до оформления ипотеки.

Виды ипотечных платежей

Ежемесячный платеж по ипотеке состоит из двух частей: части основного долга и процентов, начисленных банком за пользование кредитом. Основной долг — это вся сумма, которую клиент занял у банка для покупки недвижимости. Она разделена на период действия ипотеки и возвращается частями. Начисленные проценты — плата банку за возможность пользоваться его деньгами.

Выплачивать долг и проценты можно разными способами:

  • сначала платить проценты, а погашение основного долга оставить на более поздний срок — такой платеж называется аннуитетным;
  • сначала выплачивать основной долг, а ближе к концу договора — начисленные на его остаток проценты — это дифференцированный вид платежа.

Сейчас банки редко применяют дифференцированный платеж, сделав выбор в пользу аннуитетных платежей по ипотеке. Это удобно для клиента и банка. Тело кредита уменьшается медленнее, сумма начисляемых процентов выше. Но проценты начисляются только на остаток долга и их сумма уменьшается, если вы гасите кредит досрочно, поскольку при досрочном гашении вся сумма направляется на погашение основного долга. Так как многие заемщики используют материнский капитал, военную ипотеку, меняют квартиру, закрывая часть ипотеки деньгами от продажи предыдущей недвижимости, они получают возможность экономии на процентах.

Еще один плюс аннуитетного платежа — его размер фиксирован и не меняется на протяжении всего срока кредитования. Если клиент погасит часть долга по ипотеке досрочно, график платежей и сумма ежемесячного платежа при этом пересчитываются. При дифференцированном графике платежей принцип начисления процентов такой же: на остаток основного долга, а вот размеры платежей каждый месяц разные: в первой половине срока погашения разница с аннуитетом для такой же суммы общего долга может доходить до 45–50% в зависимости от ставки и срока кредитования. Банк рассчитывает ипотеку с учетом дохода клиента: ежемесячный платеж должен составлять не более 40–60% от дохода клиента. Если сумма больше — размер выдаваемого кредита снижают. Поэтому с применением дифференцированного способа погашения ипотеки люди с невысокими доходами могут рассчитывать на меньший объем кредитования, чем получили бы при аннуитетном графике.

Как рассчитать ипотечный кредит

Ипотека рассчитывается при помощи стандартных формул, в которые нужно подставить актуальные для вас данные. Выполнять вычисления удобнее всего в таблице Excel или в специальных калькуляторах — о них чуть ниже.

Читайте также:
Топ-10 лучших агентств недвижимости Ульяновска

Одна из базовых формул расчета ипотеки выглядит так:

  • Х — это ежемесячный взнос по ипотеке, который мы пытаемся рассчитать.
  • S — это общая сумма кредита.
  • P обозначает месячную ставку по кредиту (это годовая процентная ставка, разделенная на 12).
  • M — это срок кредитования в месяцах.

Такая формула подходит чтобы узнать сумму ежемесячных аннуитетных платежей.
Для расчета дифференцированных платежей формула в упрощенном виде будет выглядеть немного иначе:

Однако такое уравнение правильно рассчитает только самый первый взнос, тогда как для последующих расчетов придется использовать более сложные формулы, учитывающие, что общая сумма основного долга по ипотеке, а значит, и начисленные на нее проценты, уменьшается с каждым месяцем. Чтобы не запутаться в вычислениях, проще будет воспользоваться ипотечным калькулятором — например, на сайте Райффайзенбанка.

Использование ипотечного калькулятора

Ипотечный калькулятор — это удобный способ рассчитать приблизительную величину ежемесячного платежа по ипотеке без необходимости производить сложные математические вычисления. Для расчетов калькулятор использует все те же стандартные формулы, просто в более удобном для восприятия виде.

Для вычисления примерной суммы ежемесячного взноса необходимо указать в калькуляторе следующую информацию:

Как рассчитать переплату по кредиту

И что в нее входит, кроме процентов

Если вы возьмете кредит, то вернуть кредитной организации придется больше, чем взяли: прибавятся проценты за пользование деньгами. Но, возможно, процентами дело не ограничится. За страховку, услуги нотариуса и банковские комиссии придется платить отдельно. Такие дополнительные расходы и проценты — это переплата по кредиту. Расскажу, какие еще бывают дополнительные расходы, как посчитать переплату и можно ли ее уменьшить.

Что входит в переплату по кредиту

Многие считают, что кредит включает в себя только долг и проценты. Но это не так: другие расходы тоже считаются переплатой по кредиту. Вот некоторые из них:

  1. Единовременный платеж за уменьшение процентной ставки по кредиту.
  2. Страховка.
  3. Расходы на оценку недвижимости, если берете ипотеку.
  4. Оплата услуг нотариуса, если банк требует оформить нотариальную доверенность на своих сотрудников.
  5. Комиссия за аккредитив — посредничество банка в сделке.
  6. Комиссия за снятие наличных с кредитной карты.
  7. Пени и штрафы, если не внесли очередной платеж вовремя.
  8. Комиссия за внесение платежа через другие банки.

Больше всего дополнительных платежей у кредитов на покупку недвижимости, меньше всего — у кредитных карт. Даже стоимость проезда до банка и обратно можно считать переплатой, но такие платежи кредитные калькуляторы обычно не учитывают.

Что нужно для расчета переплаты

Вот что нужно знать, чтобы рассчитать переплату по кредиту без дополнительных расходов:

  1. Процентную ставку.
  2. Срок кредитования.
  3. Тип платежей — аннуитетные или дифференцированные.

Что такое аннуитетные и дифференцированные платежи

Проценты по кредиту рассчитываются ежемесячно, исходя из остатка основного долга.

При аннуитетном платеже сумма кредита и все проценты складываются вместе и делятся на срок кредита в месяцах. Ежемесячный платеж будет одинаковым из месяца в месяц, но доля основного долга в нем будет увеличиваться каждый месяц.

При дифференцированном платеже основной долг делится на срок кредита и равными частями добавляется к ежемесячному платежу, а проценты накидываются каждый месяц из расчета, сколько вы еще должны банку. В результате в первые месяцы кредита вы платите больше, в последние — меньше, но основной долг уменьшается равномерно.

Как посчитать переплату по кредиту

Обычно под переплатой по кредиту подразумевают проценты. Но сюда нужно включать и все дополнительные расходы, сопровождавшие кредит: страховки, отчеты об оценке, если их делали, и так далее. Чтобы посчитать их, сложите все расходы и прибавьте к сумме процентов. Расскажу, как посчитать проценты по кредиту.

По формуле. По этой формуле можно рассчитать переплату только для аннуитетных платежей, и она будет приблизительной. Вот как рассчитать переплату:

Ежемесячный платеж × Срок кредита в месяцах − Сумма основного долга = Проценты по кредиту

Разберем на примере. Михаил взял в банке кредит на 1 000 000 Р на 10 лет под 10% годовых. Сумма ежемесячного платежа — 13 215 Р .

Читайте также:
Об ипотеке (залоге недвижимости) 102- ФЗ

13 215 Р × 120 мес. − 1 000 000 Р = 585 800 Р

В электронной таблице. Мы написали кредитный калькулятор в экселе. В нем можно рассчитать сумму переплаты при аннуитетном и дифференцированных платежах. Просто выберите нужную вкладку.

В кредитном калькуляторе. В интернете много сайтов с кредитными калькуляторами. Самые простые считают только сумму процентов и могут не учитывать разницу между аннуитетными и дифференцированными платежами. Но есть и более сложные калькуляторы, которые помогут учесть дополнительные расходы и посчитать выгоду от досрочного погашения кредита.

В банке. Узнать примерную сумму переплаты можно бесплатно в отделении банка или по телефону.

Учет дополнительных расходов

Если вы хотите посчитать переплату по кредиту максимально точно, то кроме суммы процентов, которые вы будете должны банку, стоит учесть все дополнительные расходы: на страховку, поездки в банк, штрафы за просрочку платежа, досрочное погашение и так далее.

Посчитать переплату с дополнительными расходами можно в кредитном калькуляторе, который учитывает комиссии. В поля для комиссии можно вписать любые траты: оплату проезда до банка, страховку, штрафы. Этот инструмент остался со времен, когда комиссии не были запрещены.

Когда переплата будет выше

Вот что влияет на сумму переплаты:

  1. Процентная ставка.
  2. Вид платежа — аннуитетный или дифференцированный.
  3. Срок кредита. Чем больше срок, тем больше процентов придется заплатить.
  4. Дополнительные расходы: страховка, оценка залогового имущества, пени, штрафы, комиссии и так далее.

В 2018 году мы с мужем взяли ипотеку: 2 667 865 Р под 9,2% на 20 лет. Если мы не погасим кредит досрочно, то переплатим 3 160 015 Р . И это только проценты по кредиту. Кроме процентов мы заплатили за оценку квартиры, страховку, аккредитив, поездки в банк и МФЦ. В итоге получится 3 522 317 Р переплаты.

Как можно уменьшить переплату по кредиту

Погасите кредит раньше срока или вносите досрочные платежи — тогда вы заплатите банку меньше процентов. Если в первую половину срока кредитного договора вносить досрочно даже незначительные суммы, в итоге вы неплохо сэкономите: проценты начисляются на сумму долга ежемесячно, а любые досрочные платежи уменьшают сумму основного долга.

Рефинансируйте кредит по более выгодной ставке. Это тоже уменьшит переплату. Но нужно учесть все дополнительные расходы на сделку с новым банком: порой они сводят разницу в переплате к нулю.

Вносите ежемесячные платежи вовремя. За просрочку банк может оштрафовать, начислить пени и внести отметку в вашу кредитную историю.

Проверьте, обязательна ли страховка по вашему кредитному договору. Если да, изучите предложения нескольких страховых компаний, чтобы выбрать наиболее выгодные условия. Смело просите скидки, не бойтесь переходить из одной страховой в другую, если экономия кажется вам существенной.

Присылайте данные о страховке вовремя. Обычно страховые берут плату за год, поэтому ежегодно нужно предоставлять банку подтверждение оплаты страховых взносов. Если этого не сделать своевременно, банк может повысить процентную ставку по кредиту.

Иногда выгоднее выплачивать кредит по повышенной ставке, чем ежегодно покупать страховки. Но помните о рисках, которые полностью лягут на вас.

Возьмите кредит в банке рядом с домом или там, где платежи можно вносить онлайн. Кажется, что 30—50 рублей за поездку на автобусе или метро — это незначительные траты, а 150 рублей комиссии за платеж через сторонний банкомат — не деньги. Но если вы берете кредит на длительный срок, то потратите на проезд несколько десятков тысяч.

Как вернуть переплату по кредиту

Никак, если речь идет о процентах и платежах, предусмотренных договором и не нарушающих закон. Вы заплатили банку за то, что пользовались его деньгами, все по-честному .

Но есть несколько способов вернуть деньги.

Если вы заплатили банку больше, чем должны были по документам, напишите в банк письмо. В нем подробно изложите обстоятельства, приложите расчеты и реквизиты, на которые он должен перечислить разницу. Если банк проигнорирует ваше требование или откажет, вы можете обратиться в суд.

Читайте также:
Лучшие агентства недвижимости Нальчика

Если вы погасили кредит досрочно, можно расторгнуть договор страхования и получить часть страховой премии за неистекший период страхования. Для этого обратитесь с заявлением в страховую, приложите документы, подтверждающие погашение кредита, и реквизиты для денежного перевода. Важно: такое условие должно быть в договоре.

Если вы платили в бюджет государства НДФЛ, то можете получить налоговый вычет за проценты по ипотечному кредиту.

Особенности кредитов не в банках

Кредит можно взять не только в банке, но и в микрофинансовой организации, магазине и даже на работе.

Рассрочка в магазине. Часто магазины предлагают купить вещи в рассрочку. Но рассрочка — это тоже по сути кредит.

Чаще всего такие кредиты называются беспроцентными. Но в договоре проценты все-таки есть. Плюс в том, что по договору рассрочки цена товара ниже на сумму процентов. Если вы погасите кредит досрочно, есть шанс уменьшить переплату и даже сэкономить на покупке.

Но не спешите подписывать кредитный договор на новый Айфон. Вас могут обязать купить страховку или дополнительные аксессуары. Или и то и другое. Прежде чем заключать сделку, внимательно прочтите договор, уточните все непонятные моменты и посчитайте переплату с учетом всех дополнительных расходов.

Микрозаймы. Единственный плюс микрозаймов — их легко взять, нужен только паспорт. Минусов больше: высокие проценты, пени и штрафы, необходимость ехать в офис МФО, чтобы вернуть долг. В банке брать кредит выгоднее — проценты там меньше.

Михаилу нужно 50 000 Р . Он может получить микрозаем и через 30 дней будет должен примерно 65 000 Р , из которых 15 000 Р — проценты. А может взять кредит в банке и за тот же период переплатит около 440 Р .

Заем на работе. Некоторые организации дают в долг своим сотрудникам деньги даже на покупку жилья. Переплата в таком случае минимальная: нет страховок, бухгалтерия каждый месяц сама вычитает платежи из зарплаты, а процентная ставка чаще всего ниже банковской.

В этом случае работодатель и работник заключают договор, в котором указывают сумму займа, порядок и сроки возврата денег. В договоре могут быть условия на случай, если вы уволитесь до того, как вернете всю сумму. Например, вам придется вернуть остаток долга досрочно или платить по повышенной процентной ставке. Возможно, таких условий не будет — читайте договор внимательно, даже если работаете на одном месте 25 лет.

Сколько будет переплата по ипотеке — как посчитать ипотечную переплату, формула

Как посчитать переплату по ипотеке за разный срок

Практичный калькулятор переплаты по ипотеке поможет быстро посчитать, сколько придется платить в месяц и в какую сумму в итоге обойдутся отдельная квартира, таунхаус или загородный дом. Знать информацию лучше до подписания договора с банком. Это позволит четко понять, справится ли заемщик с долговыми обязательствами.

От чего зависит переплата по ипотеке

При расчете переплаты по ипотеке в первую очередь следует обращать внимание на полную стоимость кредита (ПСК). Она указывается в договоре. В нее включаются затраты на страхование таких позиций, как:

  • объект кредитования;
  • здоровье и жизнь заемщика.

Сюда же входят средства, поступившие в счет погашения основного долга, и переплаченные проценты.

Налоговый вычет, госпошлины, неустойки, деньги, перечисленные для досрочного погашения, и прочие суммы, не предусмотренные изначальным графиком возврата кредита, при этом не учитываются.

Кроме ПСК на размер фактической переплаты влияют:

  • Период займа. Чем дольше клиент возвращает банку его средства, тем выше получается итоговая переплата. Для экономии можно выбрать более короткий срок займа или каждый раз вносить вместе с основным платежом досрочный.
  • Цена недвижимости. Чем дороже объект, тем больше придется за него переплатить. По займу в 1 млн.руб при ставке 10% на 10 лет и погашении аннуитетными платежами, не обремененными дополнительными комиссиями, сверх суммы понадобится отдать около 600 тыс. руб. Если займ составляет 1.7 млн.руб, а все остальные условия остаются неизменными, переплата за 10 лет приближается к миллиону рублей.
  • Процентная ставка. Чем этот показатель ниже, тем меньше будет переплата. Для сокращения расходов нужно найти финансовое учреждение с максимально низкой ставкой по ипотечным кредитам. Более выгодные условия банки предоставляют зарплатным клиентам, вкладчикам, владельцам депозитов и льготным категориям граждан.
  • Вид платежей. Погашение банковского ипотечного кредита предусматривает внесение аннуитетных или дифференцированных платежей. В первом варианте сумма разбивается на одинаковые доли. Они вносятся ежемесячно до определенного числа. Во втором случае клиент сначала платит самые большие взносы, а к концу кредитного периода — наименьшие. Дифференцированный метод погашения долговых обязательств считается более выгодным, но его предлагают редкие банки. Если взять у них кредит не получается, придется отказаться от идеи сэкономить на типе платежа.
Читайте также:
Ипотека на строительство: в 2021, частного дома, дают, сбербанк, условия,

Зная все нюансы, посчитать приблизительный размер потенциальной переплаты по ипотеке не составляет никакого труда.

Расчет затрат на основании эффективной процентной ставки

Центробанк РФ требует от банковских структур раскрывать перед клиентом эффективную процентную ставку (ЭПС). Показатель включает в себя не только проценты за пользование кредитом, но и побочные выплаты, скрытые комиссии и прочие начисления, прямо или косвенно связанные с ипотекой. Только ЭПС показывает заемщику, во сколько на самом деле ему обходится кредит.

Согласно действующему российскому законодательству, коммерческие банки и финансовые организации обязаны сообщать потенциальному клиенту эту информацию не только в устной, но и в письменной форме. Ставка, озвученная изначально, не может в процессе оформления документов подниматься больше, чем на 5 пунктов.

Если от заемщика требуется открыть карту в банке, выдающем ипотеку, расходы на ее получение и последующее обслуживание прописываются в договоре. Там же указывается, сколько стоят услуги сторонних компаний (оценка, оформление страховки, нотариальное заверение документов).

Формула подсчета переплаты за ипотеку

Когда заемщик в теории разобрался, как рассчитать правильно переплату по ипотеке, можно приступать к работе с калькулятором. Особых сложностей в процессе нет. В специальные окошки необходимо ввести такие параметры, как:

  • стоимость квартиры;
  • объем первоначально внесенного взноса;
  • оптимальный период ипотечного кредитования;
  • банковская процентная ставка.

Для более точного расчета желательно учесть дополнительные факторы, влияющие на размер переплаты. Среди них:

  • единовременные банковские комиссии за открытие счета, оформление/выдачу кредита и пр.;
  • ежемесячные комиссии за пользование кредитными деньгами, обслуживание ипотечного договора и т.д.;
  • тип платежа;
  • дата начала выплат.

Таким способом можно узнать не только размер ежемесячного взноса, но и величину эффективной процентной ставки, переплату по процентным ставкам и полную итоговую переплату с учетом банковских и страховых комиссионных сборов.

Пример вычислений на калькуляторе

Чтобы понять, как посчитать переплату по ипотеке, рассмотрим наглядный пример. За основу возьмем жилищный займ в размере 2.5 млн. руб, полученный под 10% годовых. При условии внесения одинаковых ежемесячных платежей переплата выглядит так:

  • за 1 год — 137476.64 руб;
  • за 5 лет — 687056.6 руб;
  • за 10 лет — 1464521.6 руб;
  • за 15 лет — 2335723.4 руб;
  • за 20 лет — 3290129.6 руб;
  • за 30 лет — 5398144.4 руб.

Самая маленькая разница между размером ежемесячных платежей наблюдается при заключении кредитно-ипотечного договора на 20 лет и на 30 лет. В первом случае взнос составляет 24125.54 руб, а во втором — 21939.29 руб. в месяц. Зато по общей переплате итоговая цена недвижимости возрастает почти на 2 миллиона, а это уже принципиально.

Советы по использованию ипотечного калькулятора

Перед тем, как более объективно посчитать переплату по ипотеке на онлайн калькуляторе, нужно узнать размер единовременных/ежемесячных комиссий и определиться с типом платежа. Но даже с учетом этих параметров рассчитанная сумма не будет окончательной. Точные цифры смогут предоставить сотрудники банка и лишь после полного учета все плановых затрат.

Если планируется закрыть долговые обязательства до истечения прописанного в банковском договоре срока, пользоваться ипотечным калькулятором для расчета суммы с переплатой особого смысла нет.

Ирина Смирнова Эксперт по финансам компании ГИДФИНАНС

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: