Ипотека при разводе – супругов с детьми, как делить квартиру, раздел, что делать, есть ребенок, созаемщики

Ипотека при разводе: как разделить квартиру?

Член Московского областного отделения Ассоциации юристов России

специально для ГАРАНТ.РУ

Ваш брак распался, а ипотеку выплачивать еще много лет?! Что делать и куда бежать? Как делится квартира в ипотеке при разводе? Самые распространенные варианты разделения кредитного договора – в колонке.

Многие россияне не могут позволить себе приобрести недвижимость без привлечения заемного капитала. Это объясняется высокой стоимостью имущества и условно низкими доходами.

Как следствие, практически каждый бракоразводный процесс связан еще и с разделом совместного нажитого имущества, взятого под залог, и определения выплат по кредитному договору.

Порядок действий зависит от момента, когда ипотечный договор был оформлен: до заключения брака или в период нахождения в браке.

Рассмотрим каждый из этих вариантов.

Ипотечный кредит взял один из будущих супругов до заключения брака

У него возникло право собственности на имущество, которое было приобретено по договору купли-продажи или договора уступки объекта завершенного строительства. В случае получения имущества в дар, по наследству и в результате других безвозмездных сделок оно также будет принадлежать единоличному собственнику. Иными словами только одному из будущих супругов (ст. 36 Семейного кодекса).

Однако после заключения брака, если за счет имущества каждого супруга в отдельности или их общего имущества были произведены улучшения объекта (квартиры, дома и т.п.), которые увеличили его стоимость (например, произведен ремонт), то суд на законных основаниях может признать данное имущество общим (ст. 37 Семейного кодекса РФ). Правда, стоит отметить, в суде будет довольно тяжело доказать, что имущество супруга было направлено на улучшение объекта. Так, например, в Кемерово районный суд отказал в удовлетворении иска о признания имущества совместным, так как не было предоставлено достаточных доказательств (Решение Центрального районного суда г. Кемерово № 2-2315/2020 2-2315/2020

М-1978/2020 М-1978/2020 от 6 июля 2020 г. по делу № 2-2315/2020). Поэтому прежде чем заявлять о признании имущества совместной собственностью, определитесь с доказательствами, которые будут приведены в суде.

Напомним, совместным имуществом супругов признается (ч. 2 ст. 34 Семейного кодекса РФ):

  • доходы каждой из сторон брачно-семейных отношений от определенной деятельности (предпринимательская, трудовая, интеллектуальная), выплаты из пенсионного фонда, социальные выплаты, средства, которые не имеют специального назначения;
  • приобретенное на общий доход движимое/недвижимо имущество, инвестиции в кредитные учреждения, а также в коммерческие организации. В данной ситуации совершенно не важно, кто приобретал имущество и на кого оно оформлено, и не играет роли, кто вносил денежные средства.

Будущие супруги оформили на себя ипотечный кредит до вступления в брак

В этом случае каждый из них приобретает статут созаемщика по договору и право собственности на определенную долю. При этом доля каждого из супругов – индивидуальная собственность для сторон (ч. 1 ст. 36 Семейного кодекса РФ).

Один из будущих супругов заключил договор уступки или долевого участия, в соответствии с которым вложил определенную долю финансов на постройку одноэтажного (многоэтажного) дома, до заключения официального брака

По окончании строительства застройщик передаст вкладчику квартиру, когда тот уже находится в браке. Следовательно, право собственности возникает после окончания строительства. Суд может признать данное имущество совместной собственностью, поскольку право собственности возникло на момент нахождения в браке (ч. 1 ст. 37 Семейного кодекса РФ).

А в случае, если брак так и не будет заключен на момент приобретения права собственности, то приобретенная недвижимость будет принадлежать лицу, заключившему договор уступки или долевого участия.

Один из супругов взял на себя ипотечный кредит после регистрации брака

Право собственности возникнет на момент нахождения лица в браке. А значит имущество будет являться совместной собственностью (ч. 1 ст. 256 Гражданского кодекса).

Ипотека была оформлена в браке, однако выплаты по кредитному договору осуществлял один из супругов.

Брачно-семейное законодательство защищает права тех, кто не может получать собственный доход вследствие, например, ухода за несовершеннолетним. Семейный кодекс РФ в ч. 3 ст. 34 закрепляет права таких лиц на общее имущество.

Супруги оформили на себя ипотеку, став созаемщиками, совершали необходимые выплаты вдвоем (вне зависимости от суммы выплаты), приобрели совместное право собственности на имущество.

Имущество безоговорочно признается совместным (ч. 1 ст. 256 ГК РФ).

Процесс раздела имущества

Инициировать процедуру можно при нахождении в браке, при расторжении и после его расторжения.

Основаниями для раздела имущества являются:

  • воля одной из сторон брачно-семейных отношений;
  • кредиторское требование о разделе имущества для обращения взыскания на долю одного из супругов.

В первой ситуации все вопросы регулируются соглашением о разделе общего имущества (ст. 252 ГК РФ). Причем его необходимо нотариально удостоверить.

Соглашением могут быть урегулированы следующие ситуации:

Форма

Соглашение о разделе общего имущества супругов

  • полномочия лиц в отношении имущества (если имущество не в залоге, так как право по распоряжению имуществом будет ограничено);
  • внесение платежей по исполнению кредитного договора, взносов добровольного или обязательного страхования жизни и здоровья заемщика (заемщиков), добровольного или обязательного страхования жилого помещения;
  • компенсация тому супругу, который не является заемщиком по договору.

В случае невозможности достичь обоюдного согласия и определить долю в имуществе супруги обращаются в суд.

По заявлению суд самостоятельно распределяет имущество между супругами (возможно бывшими). Случается и так, что стоимость имущества значительно превышает долю одной из сторон процесса. В таком случае можно потребовать компенсацию.

Обратите внимание – по общему правилу доли супругов признаются равными (ст. 39 Семейного кодекса РФ).

Читайте также:
Страхование ипотеки: обязательно ли, где дешевле, сбербанк, ВТБ, от потери работы, компании, сколько, расчитать

Что касается второго случая, то ч. 3 ст. 256 ГК РФ закрепляет следующее: по обязательствам одного из супругов взыскивается только то имущество, которое принадлежит лично ему либо на долю, которая находится в совместной собственности. Но Семейный кодекс РФ предусматривает и тот вариант, что взыскание может также обращаться и на общее имущество супругов по общим обязательствам (ч. 2 ст. 45 Семейного кодекса РФ).

Важно понимать, что выдел доли из совместной собственности происходит только тогда, когда не хватает личного имущества должника для покрытия долга (ч. 1 ст. 45 Семейного кодекса РФ). Для того чтобы кредитор мог требовать разделения общего имущества супругов для взыскания на долю одного из сторон брачно-семейных отношений, ему необходимо доказать следующее:

  • наличие долга;
  • недостаточность личного имущества для уплаты долга.

Раздел имущества, которое находится долевой собственности

Статьей 252 ГК РФ регламентирована возможность субъектов гражданского права разделить имущества на доли на основе специального соглашения. В случае отсутствия воли одного из участников допускается обращение в суд.

Нередки ситуации, когда имущество не может быть разделено в натуре или такой раздел наносит значительный ущерб его назначению. Так, собственник, желающий разделить имущество, вправе потребовать возмещения полной стоимости его доли. Однако нужно понимать, что тогда право собственности на долю в данном имуществе прекращается.

Раздел имущества в браке и после его расторжения

Если лица, находясь в браке, разделяют имущество, то неразделенная часть или совместно нажитое имущество образуют совместную собственность.

Постановление Пленума ВС РФ от 5 ноября 1998 г. № 15 отдельно рассматривает вопрос о разделе имущества при наличии долговых обязательств.

Долги считаются общими, если они возникли по инициативе обеих сторон в интересах семьи. Распределение происходит пропорционально принадлежащим гражданам долям.

Выглядит это следующим образом: если один из супругов претендует на долю в недвижимом имуществе – ему необходимо выплатить часть суммы неисполненных долговых обязательств пропорционально определенной ему судом доли в праве на общее имущество супругов.

Однако если данное лицо откажется от уплаты долгов или будет отклоняться, то обязательство по выплате займе займодавца переходит на другого супруга в полном объеме.

Срок исковой давности

Период, в течение которого лицо вправе обратиться за защитой нарушенного права в суд, называется исковой давностью. Составляет он три года (п. 1 ст. 196 ГК РФ). Важно понимать один момент: исковая давность, напомним, начинает длиться не сразу же после развода, а с того момента, как лицо должно было или могло узнать о нарушении своего права. Например, гражданка А. спустя 5 лет после развода узнает, что ее бывший супруг Д. решил продать их дом, который после развода не был разделен. И в тот момент, когда ей стал известен факт возможной продажи дома, начал течь срок исковой давности.

Брачный договор как защита и гарантия имущественных прав

Многие считают, что брачный договор – это запретная тема для отношений между двумя людьми. Однако современные проблемы требуют современных решений. И нужно понимать, что раздел имущества – дело не особо приятное. Именно поэтому позаботьтесь о своем эмоциональном состоянии заранее. И нет ничего лучше, чем жить в браке и понимать, что в случае развода не будет ненавистных препирательств и разборок.

До подписания ипотечного договора, можно составить брачный договор, в котором необходимо прописать следующее:

  • кто оплатит первый взнос;
  • лица, которые будут оплачивать кредит;
  • доля в приобретаемом имуществе;
  • размер компенсации (если один из супругов захочет отказаться от принадлежащей ему доли);
  • раздел имущества при разводе;
  • раздел обязательств по ипотечному договору при разводе.

К тому же при желании в договоре можно сразу указать объекты, которые после развода безоговорочно переходят от одного лица к другому.

Квартира, купленная за счет материнского капитала

Материнский капитал признается формой государственной поддержки, которая оказывается в случае рождения (усыновления) первого, второго (третьего и т.д.) ребенка (ст. 3 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ “О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей”, далее – Закон № 256-ФЗ).

Согласно ст. 10 Закона № 256-ФЗ, имущество, приобретенное, построенное, улучшенное за счет материнского капитала оформляется в общую собственность лица, получившего выплаты, его супруга и детей с определением размера доли по соглашению.

Таким образом, при разводе каждый из супругов будет претендовать только на свою долю.

Раздел имущества при наличии несовершеннолетних и совершеннолетних детей

Процесс раздела имущества всегда усложняется, если есть несовершеннолетние дети. Суды склонны больше вставать на сторону того, с кем остается ребенок. Это значит, что в такой ситуации суд отступает от презумпции равенства долей супругов, и может увеличить долю при проживании с несовершеннолетним ребенком (ч. 2 ст. 39 Семейного кодекса РФ).

А вот в ситуации, когда раздел имущества происходит при достижении ребенком совершеннолетнего возраста, стоит обратиться к ч. 4 ст. 60 Семейного кодекса РФ. Там сказано, что ребенок не имеет прав собственности на то имущество, которое принадлежит родителям.

Кому достанется ипотечная квартира при разводе

Стандартная ситуация

Самая типичная и простая ситуация – когда супруги-созаемщики оформили ипотеку в браке. Обязательства по выплатам у них одинаковые, то есть не только недвижимость общая, но и общие долги. В такой ситуации после развода возможен риск, что бывший супруг платить перестанет, а вот уступать долю в ипотечной квартире не захочет.

Читайте также:
Перекредитование ипотеки: под меньший процент, в 2018 году, что такое, условия

Наиболее частый способ решения ипотечных проблем в такой ситуации – добровольная продажа такой квартиры. Для этого супругам (или уже бывшим супругам) сначала нужно найти покупателя на жилье, а затем уже с покупателем подать в банк заявление на получение согласия о добровольной реализации имущества. Получив согласие банка, можно выйти на сделку. Полученные от продажи средства направляются на погашение ипотеки, залоговое обременение с жилья снимается. Если после погашения ипотеки остаются какие-то средства – они делятся между супругами поровну.

Несмотря на то, что этот вариант можно считать оптимальным, у него есть свои негативные стороны.

Во-первых, если ипотечной квартирой хозяева владели менее минимального для исчисления подоходного налога срока (менее 3 лет для единственного жилья), то после продажи нужно будет заплатить налог. Этого не произойдет, если продать жилье за ту же сумму, за которую приобрели. Но это бывает невыгодно, если, например, сделан хороший ремонт, который повысил стоимость жилья.

Во-вторых, потребуются дополнительные расходы на услуги риэлтора для поиска покупателя и оформления сделки.

В-третьих, покупатели залоговой квартиры часто просят скидки “за неудобства”.

Двое за одного

Ипотека в браке – это совместное имущество супругов, даже если квартира оформлена только на одного из них (а брачный договор, где прописаны иные условия, отсутствует). Если квартира оформлена на одного из супругов, он нередко хочет оставить ее себе и самостоятельно после развода платить за кредит. Однако даже в этом случае возвращать кредит придется обоим (ст. 34 СК РФ). Кроме того, если брачного договора не было, то доли при разделе ипотечного жилья у бывших супругов будут равными (ст. 39 СК РФ).

Еще один важный момент – даже если супруги после развода не делили совместно нажитое имущество, но спустя некоторое время один из бывших супругов (плательщик и собственник квартиры) захочет это жилье продать, то непременно понадобится согласие на продажу от второго супруга.

Избежать подобных ситуаций можно, заключив нотариально заверенное соглашение о разделе имущества с условием о том, что приобретенная в браке ипотечная квартира остается у супруга-заемщика и долги по ипотеке – его. В целом по нотариальному соглашению имущество можно поделить, как захочется бывшим супругам, но при разделе ипотечной квартиры может понадобиться разрешение банка. Если заемщик остается прежний (по сути интересы банка разводом не затрагиваются), а долги не делятся между бывшими супругами, согласие банка не потребуется. А вот если жилье и долги по соглашению делятся или меняется сторона ипотечного договора, то это согласие необходимо. Дать ли согласие, решает банк. Каждая ситуация в таких случаях рассматривается банком индивидуально. Менять что-то в условиях кредитования даже при разводе супругов банку чаще всего невыгодно. Но все-таки согласие, хотя и сложно, но возможно получить, если проявить настойчивость и предоставить весомые аргументы.

Если не договорились

Все “взять и поделить” можно в суде. Это потребуется тем, кто не смог договориться. Ситуация, к сожалению, нередкая. В п.3 ст.38 СК РФ в такой ситуации предусмотрен судебный порядок раздела общего имущества супругов и определения долей в этом имуществе. Согласно п. 7 cт. 38 СК РФ иск o разделе имущества (ипотеки и долгов в том числе) можно подать в период брака, одновременно c расторжением брака и после расторжения брака в течение тpex лет. Банк-кредитор будет участником процесса.

Если супруги вкладывали в покупку недвижимости собственные средства, это должно быть зафиксировано в договоре купли-продажи (кто и в каком размере участвует). От этого будет зависеть, как поделится ипотечное жилье и долги. Долги супругов делятся пропорционально переданным им долям, либо в иных пропорциях – c учётом вложенных собственных средств каждого из супругов.

Если жилье поделено в равных долях, то и долги – поровну. Таким образом после раздела ипотечной квартиры каждый приобретает долю и в недвижимости, и в выплате кредита. По умолчанию все делится пополам, изменение размера доли надо обосновывать и подтверждать документально в суде.

Самый разумный способ избежать негативных последствий раздела ипотечного имущества – заранее оформить брачный договор. Но многие считают это знаком недоверия к любимому человеку. Нередко заключить брачный договор заемщикам предлагает банк. Особенно это актуально, когда первоначальный взнос формируется из личных средств каждого из супругов в разных пропорциях. Под личными средствами, к слову, можно подразумевать лишь то, что передано в дар или унаследовано, но не доходы в браке в виде зарплаты, премий, доходов от инвестирования и др.

Все лучшее детям

При разделе ипотечного жилья не упоминаются дети: они пока не имеют отношения к собственности родителей. Впрочем, как водится, есть исключение (даже при наличии брачного договора): если для погашения ипотеки использовался материнский капитал. В этом случае дети имеют право на доли в ипотечной квартире, которые определяются после полного погашения ипотеки. При разводе супругов такая квартира в судебном порядке может быть переоформлена в общую долевую собственность ещё до полного погашения ипотеки. Однако в дальнейшем это не влечет распределения в равных долях. Суды, как правило, учитывают объем собственных средств, вложенных при приобретении жилья родителями, условия брачного договора (при наличии), сумму материнского капитала и размер ипотечного кредита.

Читайте также:
Лучшие агентства недвижимости Грозного

Новоселье до женитьбы

Если ипотека была оформлена одним из супругов до брака, поделить ее не получится (ни само жилье, ни долги). Однако бывший супруг вправе в судебном порядке истребовать половину платежей по ипотеке, внесенных за период брака (как и половину стоимости неотделимых улучшений), поскольку личные обязательства супруга-заемщика по ипотеке погашались за счет совместного бюджета супругов.

Как делить ипотеку при разводе

По статистике, около 80% ипотечных заемщиков — люди семейные. Что логично: планировать семью и детей гораздо спокойнее в собственном жилье. Но иногда брак заканчивается разводом. И тогда перед бывшими супругами встает непростой вопрос: как делить ипотечную недвижимость и долги?

По закону все имущество, приобретенное в браке, принадлежит обоим супругам независимо от того, на кого оно оформляется. Если муж и жена не подписали брачный договор, то после развода приобретенное в ипотеку жилье будет делиться пополам, так же как и остальное имущество.

Несовершеннолетние дети не повлияют на раздел совместно нажитого имущества, поскольку пока не имеют отношения к собственности родителей. Исключение составляет ипотека с материнским капиталом. В этом случае приобретаемое в ипотеку жилье также оформляется на родителей, но дети имеют право на доли в ипотечной квартире, которые определяются в соответствии с законом после полного погашения ипотечного кредита.

В некоторых случаях имущество, приобретенное до брака, могут также признать совместно нажитым. Например, если до свадьбы один из супругов взял ипотеку и в браке продолжает осуществлять платежи по кредиту. Поскольку бюджет обоих супругов в браке считается общим, то и платежи по кредиту производятся из общих денег.

Если супруги приобрели недвижимость в ипотеку, при разводе у них возникает общий долг перед банком и совместные обязательства по выплате кредита. Когда нет брачного договора, при разделе любой совместно нажитой собственности стоит заключить нотариальное соглашение и прописать в нем все детали раздела имущества. Для подготовки такого документа нотариус потребует согласие банка, которое кредитная организация обычно выдает по заявлению одного из супругов. Здесь надо учитывать, что каждое заявление банки рассматривают в индивидуальном порядке и принимают решение в зависимости от нюансов ситуации.

При заключении нотариального соглашения супруги могут выбрать один из нескольких вариантов оформления ипотечной собственности.

  • При разделе совместно нажитого имущества обязательства по кредитному договору и объект залога по обоюдному согласию остаются у одного из супругов. Это самый справедливый и часто используемый вариант раздела ипотечной собственности — он не несет практически никаких рисков для заемщиков: единоличным собственником квартиры становится тот, кто выплачивает кредит.
  • Обязательства по кредитному договору остаются у одного из супругов, а объект залога становится индивидуальной собственностью другого. В этом случае собственник жилья не несет ответственности за выплату кредита, а должник, наоборот, берет на себя обязательства по выплате займа, отказавшись при этом от права собственности на ипотечную недвижимость. Здесь возникают определенные риски как для заемщиков, так и для банка. Ипотека, как правило, предприятие долгосрочное — кредит берется на многие годы, и предугадать, как может повести себя должник в течение всего срока кредитования, крайне сложно. Поэтому такой вариант почти не используется.
  • Обязательства по кредитному договору и объект залога могут делиться между бывшими супругами по долям. Такой вариант также применяется нечасто и не подходит супругам, которым сложно определить порядок пользования долевой собственностью в общей квартире. Например, один из супругов хочет сдать ипотечную квартиру, а другой — проживать в ней сам. Это сложный вариант раздела имущества, поскольку уполномоченный заемщик в банке может быть только один, а кредит в таком случае должны выплачивать оба уже чужих друг другу человека. Возрастает риск, что один из бывших супругов перестанет платить по кредиту, но при этом не будет готов уступать долю в ипотечной квартире. В таких случаях банки предлагают добровольную реализацию залогового имущества. Сейчас на эту услугу большой спрос, так как это действительно оптимальное решение в такой ситуации.
  • При разводе супруги самостоятельно или через партнеров банка ищут покупателя на квартиру и уже совместно с ним подают в банк заявление на получение согласия о добровольной реализации имущества. После продажи квартиры бывшие супруги гасят долг перед банком, а оставшиеся деньги могут поделить поровну.

Иногда при разводе по обоюдному согласию супруги не оформляют нотариально заверенное соглашение на раздел имущества. И делают ошибку. Ведь если вы приобретаете квартиру в браке и записываете собственность на себя, то при разводе останетесь единоличным собственником квартиры, но с одним нюансом. По закону это совместно нажитая собственность, и если через несколько лет вам захочется продать такую квартиру, то потребуется согласие бывшего супруга.

Поэтому брачный договор — вопрос, актуальный не только для миллионеров из списка Forbes. Ипотечным заемщикам тоже имеет смысл оценить риски раздела имущества при разводе и, чтобы не искушать судьбу, договориться со второй половиной и зафиксировать условия своих имущественных отношений в брачном контракте.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции

Ипотека при разводе: как делится недвижимость

Жизнь полна сюрпризов. Когда супруги принимают решение развестись, недвижимость и ипотека могут стать предметом спора. В статье расскажем, что ждет заемщиков по ипотеке в случае развода, и какие шаги предпринять, чтобы решить вопрос мирным путем.

Читайте также:
Топ-10 лучших агентств недвижимости Балаково

Кому достанется ипотечная квартира при разводе

Наличие ипотеки осложняет процедуру раздела имущества при разводе супругов с детьми. По законам РФ бывшие супруги имеют равные права на совместно нажитое имущество и должны разделить его в соотношении 50/50. Ипотечная недвижимость является общим имуществом, но находится под обременением и потому не подлежит разделу в обычном порядке.

Вот главные правила и основные сценарии, по которым делится недвижимость при разводе:

  • Квартира, купленная до брака, останется в собственности у того, кому она принадлежала.
  • Для раздела квартиры супруги могут заключить брачный договор или соглашение о разделе имущества.

При отсутствии брачного договора все совместное имущество, в том числе и недвижимость, делится пополам. При наличии брачного договора имущество будет разделено так, как прописано в документе.

Если в семье есть несовершеннолетние дети, суд при разделе имущества может отступить от равенства долей в интересах детей.

Если квартира куплена с использованием материнского капитала, дети признаются участниками долевой собственности. После развода доли в квартире бывших супругов не подлежат разделу как их совместная собственность.

  • Квартира, приобретенная по военной ипотеке, не подлежит разделу при расторжении брака. То есть достанется военнослужащему. Однако есть ситуации, когда это правило не работает.
  • Рассмотрим эти пункты подробнее и поговорим об исключениях из общих правил. Для начала важно понять, когда была куплена недвижимость: до брака или во время.

    Если квартира куплена до брака

    В соответствии со ст. 36 семейного кодекса РФ , квартира, принадлежавшая каждому из супругов до вступления в брак, а также полученная одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, например, по договору приватизации, является его собственностью.

    При разводе и разделе имущества квартира, приобретенная до брака, останется в собственности у того из супругов, кому она принадлежала.

    Бывают случаи, когда жилье приобретал в ипотеку один из супругов до брака, а после свадьбы ипотеку выплачивали совместно оба супруга. При разводе квартира остается у собственника, но второй супруг вправе потребовать деньги, вложенные им в погашение кредита.

    Как при разводе делится квартира, купленная до брака

    На практике, в суде предоставляются доказательства того, что оплата проводилась за счет общесупружеского имущества. Суд с учетом доводов сторон и имеющихся в деле материалов принимает решение о выплате другому супругу части стоимости недвижимости либо о выделении доли в квартире.

    Что такое общесупружеское имущество?

    Общесупружеское имущество — это доходы каждого из супругов от трудовой, предпринимательской и интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты.

    Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено.

    Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который во время брака вел домашнее хозяйство, ухаживал за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.

    Если квартира куплена в браке

    По общему правилу — ст. 34 семейного кодекса РФ — имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. То есть квартира, приобретенная за счет общих доходов, является общим имуществом мужа и жены, независимо от того, на чье имя она оформлена.

    Как при разводе делится квартира, купленная в браке

    В соответствии с п. 5. ст. 244 гражданского кодекса РФ , по соглашению участников совместной собственности может быть установлена долевая собственность этих лиц. Супруги могут купить недвижимость в общую совместную собственность без выделения долей или в общую долевую собственность — с определением долей. Как правило, размер долей назначается супругам поровну — по ½.

    Простыми словами, недвижимость, купленная в браке, при разводе делится между супругами пополам, если у них нет специального соглашения об определении долей.

    Как упростить раздел недвижимости с ипотекой СберБанка

    В большинстве случаев ипотека оформляется на мужа и жену, один из которых выступает заемщиком, а второй — созаемщиком по кредиту. Поэтому при расторжении брака документы на ипотеку супругам придется переоформить.

    Если ипотека получена в СберБанке, поможет личный кабинет сопровождения ДомКлик . Надо написать в чат менеджеру и отправить ему документы — их список тоже сообщит менеджер банка.

    Далее банк сам оформит все нужные бумаги. Бывшим супругам надо будет прийти в офис банка и подписать новые документы по кредиту — обычно ипотека переоформляется на одного из супругов.

    Если у супругов есть брачный договор

    Супруги могут разделить общее имущество и определить доли, заключив соглашение об определении долей. Или заключить брачный договор, прописав в нем любые положения, касающиеся имущества. В брачном договоре будет указано, какое имущество будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака.

    Что такое брачный договор?

    Согласно ст. 40 семейного кодекса РФ , брачный договор — это соглашение лиц, вступающих в брак, или супругов, определяющее имущественные права и обязанности в браке и (или) в случае его расторжения. Он может быть заключен как до вступления в брак, так и во время брака.

    Читайте также:
    Путин заявил о новой льготной программе ипотеки 6,5%

    Брачный договор, заключенный до брака, вступит в силу только со дня государственной регистрации заключения брака.

    При наличии брачного договора имущество будет разделено так, как это в нем прописано. Поэтому при подготовке этого документа важно предусмотреть, как распределятся долги супругов в случае развода.

    Что делать, если брачного договора нет

    При отсутствии брачного договора имущество считается общим и недвижимость делится пополам — суд исходит из равенства супружеских долей.

    Суд вправе отступить от принципа равенства долей супругов в их общем имуществе в интересах несовершеннолетних детей или в интересах одного из супругов. Например, если второй супруг не получал доход по неуважительным причинам или расходовал общее имущество в ущерб интересов семьи.

    Если у супругов есть несовершеннолетние дети

    Если в семье есть несовершеннолетние дети, суд при разделе имущества может отступить от равенства долей в интересах детей. В этом случае будет увеличена доля того из супругов, с которым останутся дети. В каждом конкретном случае интересы детей устанавливает суд ( п. 2 ст. 39 семейного кодекса РФ ).

    Как делится квартира, купленная с материнским капиталом

    Материнский капитал имеет специальное целевое назначение и не является совместно нажитым имуществом. Эти деньги нельзя разделить между супругами.

    Согласно п. 4 ст. 10 федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», квартира, приобретенная с использованием средств или части средств материнского капитала, оформляется в общую собственность родителей и их детей. Закон предусматривает обязательное оформление приобретаемого жилья в общую долевую собственность всех членов семьи.

    Имеют ли дети права на квартиру с материнским капиталом, если родители разводятся?

    Да, несовершеннолетние дети признаются участниками долевой собственности на квартиру, приобретенную с использованием средств материнского капитала. Поэтому после развода доли в квартире бывших супругов не подлежат разделу как их совместная собственность.

    Это значит, что каждый из супругов может претендовать только на свою долю в совместном недвижимом имуществе. Чтобы разделить такое имущество, супругам придется обратиться в суд за решением спорного вопроса.

    Как делится квартира, купленная по военной ипотеке

    При военной ипотеке деньги на приобретение жилья выделяются военнослужащему из федерального бюджета, а сама ипотека оформляется на военнослужащего.

    С позиции гражданского законодательства такая сделка для одного из супругов является безвозмездной. Приобретенное имущество по безвозмездной сделке остается личным имуществом одного из супругов и при расторжении брака не подлежит разделу.

    Однако если при приобретении квартиры кроме федеральных целевых средств использовались личные средства членов семьи (например, для доплаты или первоначального взноса), то указанные средства будут являться совместной собственностью супругов.

    В случае развода другой супруг может вернуть часть внесенных по ипотеке денежных средств, а при их значительном размере — получить долю в приобретенном жилье.

    Также право на раздел имущества возникает, если военнослужащий был уволен, а военная ипотека выплачивалась из личных средств семьи до расторжения брака.

    Как делится квартира, купленная с военной ипотекой и материнским капиталом

    Материнский капитал может быть использован при военной ипотеке:

    • Для погашения задолженности по кредитному договору по ранее оформленной военной ипотеке
    • Для внесения первоначального взноса по кредиту с использованием военной ипотеки (при этом ребенку, в связи с рождением которого возникло право на семейный капитал, должно исполниться три года на момент использования средств).

    В любом случае, при использовании материнского капитала квартира должна быть оформлена в общую долевую собственность супругов и несовершеннолетних детей.

    При разделе имущества супругов суд, как правило, исходит из общедолевой собственности членов семьи, учитываются все обстоятельства по делу и интересы несовершеннолетних детей. В каждой конкретной ситуации спор разрешается по-разному.

    Раздел долгов и ипотечной квартиры при разводе: нюансы от эксперта

    В случае развода нажитое в совместном браке имущество подлежит разделу. Урегулировать возникающие вопросы возможно как во время брака, так и после его официального расторжения.

    Помимо приобретенного в браке имущества, бывшие супруги по закону обязаны делить и накопленные долговые обязательства.

    Раздел ипотечной квартиры при разводе

    Согласно законодательству России, имущество, приобретенное в браке, независимо от того, на кого оно оформлено, считается совместно нажитым. Ипотечная квартира не исключение.

    Многие заблуждаются и думают, что если ипотечный договор оформлен на супруга и он выплачивает кредит, а жена нигде не работает, то в случае развода квартира достанется ему. Это ошибочно. При разводе такой супруг имеет право претендовать на половину квартиры, при этом разделу подлежит не только общее имущество, но и общие долги, а следовательно, и ипотечный кредит.

    Исключение составляют случаи, когда имеется заключенный брачный договор, который также можно оспорить в судебном порядке.

    Существуют два способа раздела ипотечной квартиры:

    1. Если такая квартира оформлена, например, на мужа, который и вносил в браке ипотечные платежи, то после погашения кредита он и станет единственным владельцем жилья. В таком случае жена имеет право на получение денежной компенсации за половину квартиры. Ее размер определяется на основе рыночной стоимости жилья. Сориентироваться по рыночной стоимости можно, заказав в МФЦ справку о кадастровой стоимости, поскольку сегодня кадастровая стоимость недвижимости в большинстве случаев приближена к рыночной.
    2. Ипотечный договор можно переоформить на супругов. В этом случае собственниками квартиры станут и муж, и жена. А в кредитном договоре должно быть четко определено, какую ответственность несет каждый заемщик по оплате кредита. При этом один заемщик не должен отвечать за второго.
    Читайте также:
    Штраф за отсутствие регистрации в России в 2021 году

    Ипотечная квартира находится в залоге у банка. Для того чтобы каким-то образом распорядиться этой квартирой (разделить, продать и т. д.), потребуется согласие банка.

    Роль банка при разделе ипотечной квартиры в случае развода супругов

    Участие банка в судебном разбирательстве по поводу раздела ипотечной квартиры обязательно. Поэтому поддержкой банка лучше заручиться до суда, хотя это довольно сложно сделать на практике. Нужно отметить, что банки в таких случаях очень редко и неохотно идут на изменение договора об ипотечном кредитовании. Если банк не соглашается с предложением о разделе ипотеки, суд обычно становится на позицию банка. В результате одна из сторон получает свою долю в праве собственности, но ипотеку платит тот, на кого она оформлялась. Тогда плательщик ипотеки имеет право требовать половину от уплаченных денег по ипотеке с бывшего супруга.

    Раздел долгов жены и мужа

    Общие долги супругов при разводе делятся наряду с совместно нажитым имуществом. Причем в соответствии со ст. 38 СК РФ раздел долгов может быть произведен как при разводе, так и после него.

    Соглашение по долгам разводящихся или бывших супругов может быть заключено в добровольном порядке или в суде. Добровольное соглашение о разделе долгов лучше всего заверить в нотариальном порядке — как показывает практика, это надежнее. При этом все долги должны быть рассчитаны на момент такого соглашения и подтверждены документально. В качестве доказательств могут выступать кредитные договоры, расписки, договоры предоставления займа.

    Какие долги признаются совместными

    Важный момент! Разделу подлежат не все имеющиеся долги, а только совместные. В законе нет четкого указания, какие именно долги можно считать совместными. Но правоприменительная практика относит к ним следующие виды долговых обязательств:

    • те, в которых оба супруга выступают созаемщиками (например, ипотечный кредит или договор займа), или о которых оба супруга знали и второй давал свое согласие на такую сделку;
    • те долги, которые были оформлены на одного из супругов, но денежные средства при этом пошли на приобретение общего имущества (автомобиля, квартиры и т. д.).

    Сложилась такая практика, при которой долг супруга, оформленный на него, считается его личным, пока он не докажет обратное. При этом важно подтвердить соответствующими документами, что деньги, полученные в долг, действительно пошли на общие расходы.

    Итак, подведем итоги. То, как делятся общие долговые обязательства, напрямую зависит от следующих факторов:

    • как эти долги были оформлены;
    • на какие цели были направлены полученные в долг денежные средства или имущество;
    • можно ли отнести имеющиеся долги к совместным.

    Ипотека при разводе — как поделить?

    Ежедневно в России заключаются тысячи ипотечных договоров, и большая часть из них подписывается супругами, которые вместе становятся заемщиками. Но спустя время граждане могут принять решение развестись, вот тогда и возникают сложности. Как поделить ипотечную квартиру?

    То, как делится ипотека при разводе, зависит от разных обстоятельств. От того, кто и сколько вложил в это жилье, кто будет в нем жить после расторжения брака. Хорошо, если бывшим супругам удается договориться, но часто дело решается только в суде. О самых популярных схемах раздела — на Бробанк.ру.

    Что говорит закон

    Все нажитое в браке имущество и долги — это совместная собственность. При ипотеке есть и недвижимости, и долги, и все они принадлежат супругам в равных долях. При этом совершенно не важно, кто оформлен как собственник. Даже если это только один супруг, второй по закону имеет точно такие же права.

    При заключении кредитного договора оба супруга становятся заемщиками. Обычно один идет как основной, второй — как созаемщик. Основным обычно делается тот, кто имеет больший уровень личной платежеспособности. Но сути дела это не меняет — даже если супруга вообще не имела и не имеет доходов, она все равно имеет аналогичные права на объект.

    Речь идет только об официальном браке и оформлении ипотеки после регистрации отношений. Если речь о военной ипотеке, такая квартира в любом случае не признается совместно нажитым имуществом.

    Что по этому поводу думает банк

    Ему совершенно без разницы, в каких отношениях состоят созаемщики. Его задача — сделать так, чтобы ипотека погашалась по графику и без задержек. А то, разводятся супруги или нет, — его не волнует.

    Банку даже хорошо, что в сделке участвуют два заемщика. Он может предъявлять требования по погашению ссуды к ним обоим. И даже если вдруг один супруг после развода решил не платить ничего банку, второй должен вносить платежи. Если не платить, итогом просрочки может стать изъятие жилья.

    Все вопросы, которые касаются ипотеки при разводе, придется решать с банком. И если вы примите решение вывести одного из заемщиков из ипотеки, банк может отказать в этом. Ему лучше, когда заемщиков двое. И отказ — полное право банка как залогодержателя и кредитора.

    Самая простая ситуация — когда вложения равноправные

    Проще всего поделить ипотечную квартиру при разводе, когда оба супруга имеют идентичные по размеру права и обязанности. Но если вдруг права оказываются разными, то порой решить вопрос реально только в суде.

    Читайте также:
    Топ-10 лучших агентств недвижимости г. Мытищи

    Например, жена получила в наследство от умершего дедушки 1 000 000 рублей. И эти деньги она вместе с супругом направила на первый взнос по ипотеке. Была куплена квартира за 5 000 000 рублей.

    Получается, что этот 1 000 000 — это личная собственность жены, ее наследство. А вот остальные 4 000 000 — это уже совместная собственность. В итоге жене причитаются 3/5 от квартиры, а мужу — 2/5.

    Если при этом применялся материнский капитал

    А если в сделке участвовал материнский капитал, то все становится еще запутаннее. Например, при цене квартиры в 5 млн. 1 млн. принадлежит супруге как наследство, а 483 000 из оставшихся 4 000 000 оплачены маткапиталом.

    Что в итоге получается:

    • доля ценой в 1 000 000 — собственность супруги, полученная в наследство;
    • 3 517 000 — эта доля делится между мужем и женой поровну;
    • 483 000 (маткапитал) — это равные доли детей и супругов. Например, если детей двое, то каждой стороне полагается доля на 120 750 рублей.

    Какой расклад выходит:

    • супруге принадлежит доля 1000000+120750+3517000/2. В итоге получается сумма в 2 879 250 рублей;
    • доли детей — по 120 750;
    • доля супруга — 3517000/2+120750=1 879 250 рублей.

    Такие случаи являются самыми сложными при разделе ипотечной квартиры при разводе. И часто дело доходит до суда. Осложняет ситуацию наличие обязательства по выделению долей детям, что ставит палки в колеса при продаже объекта.

    Все поровну

    Идеальный вариант — когда ипотека при разводе супругов не делится через суд, когда супруги могут договориться. Идеальный вариант — продолжать платить ипотеку по графику с учетом, что после выплаты квартира будет принадлежать созаемщикам в равных долях.

    В этом случае ничего не нужно согласовываться банком, нужно просто договориться между собой, кто, когда и сколько будет платить. Например:

    1. Супруги после развода остаются жить на общей территории. Тогда они просто скидываются на ежемесячный платеж и совместно оплачивают коммунальные услуги.
    2. Муж уходит из квартиры, в которой остается жить жена (одна или с детьми). Стороны договариваются о том, как будут вносить платежи: поочередно, складываться пополам на каждый. Коммунальные платежи будет платить тот, кто живет в квартире.

    Лучше всего составить обязательство по внесению ежемесячных платежей и заверить его нотариально. Тогда если одна из сторон не станет платить, вторая после оплаты ипотеки за свой счет может требовать возмещение через суд.

    Если кто-то вдруг перестанет вносить ежемесячные платежи после развода, второй стороне нужно обязательно все оплачивать за свой счет и фиксировать это. После можно обратиться в суд или банк для решения проблемы. Если не платит, можно лишиться имущества.

    Продажа ипотечной квартиры

    Один из вариантов того, как делится ипотека при разводе, — это продажа купленной в ипотеку квартиры. В случае с супругами операция проводится строго с сопровождением банка и с его согласием на сделку.

    Как проходит раздел ипотеки в браке при разводе в этом случае:

    1. Супруги вместе обращаются в ипотечный отдел банка, сообщают о разводе и желании избавиться от ипотечного объекта.
    2. Банк принимает заявление. Далее любыми способами ищется покупатель на квартиру: через каналы банка, самостоятельно заемщиками. Так как сделка проблемная, придется применить дисконт около 20%, иначе никто не купит.
    3. Покупатель передает деньги за покупку банку. Тот делит их на две части: одна идет на досрочное погашение ипотечного кредита, вторая — передается бывшим супругам и делится между ними пополам или иным образом.

    В итоге нет ипотеки и нет проблем. Квартира продана, деньги поделены, обязательств больше нет. Но и недвижимости тоже больше нет.

    Обычно банки без особых проблем идут на продажу ипотечного объекта при разводе заемщиков. Сложностей возникнуть не должно.

    Вывод одного заемщика

    Например, один из супругов решил выйти из ипотеки. Тогда обязательство платить переносится на вторую сторону, которая выступает единоличным заемщиком. И хорошо, если в этом случае муж (допустим, он перестает быть заемщиком) отказывается и от прав на квартиру без финансовых претензий.

    Если же он планирует выйти из заемщиков, но при этом не хочет терять уже вложенных в покупку средств, придется либо договариваться, либо идти в суд. Например, если дело обстоит так:

    • был совместный первый взнос в 1 000 000 рублей, из них 500 000 принадлежат мужу;
    • в ходе ипотечных платежей уже выплачена сумма ипотеки в 800 000 рублей, из них 400 000 также принадлежит мужу.

    В итоге жена может изыскать где-то 900 000, отдать их бывшему супругу и стать единственным собственником и единственным заемщиком. Конечно, все переоформляется и документируется.

    Но если этих 900 000 нет, тогда за бывшим мужем все равно сохранится доля, выраженная в этой сумме. Сколько именно — это уже либо договариваться, либо решать в суде.

    И тут есть важный момент. Если жена желает стать единственным заемщиком, ей нужно доказать банку свою платежеспособность. Она должна самостоятельно справляться с ипотечными платежами.

    Нужно быть готовым и к тому, что банк просто откажется выводить второго заемщика из ипотеки, так как он потеряет при этом созаемщика и повысит свои риски. Так что, нужно будет договариваться не только между собой, но и с банком.

    В заключение

    Так что, разделить квартиру, купленную в ипотеку, при разводе можно. Хоть и не просто. Но объект один, а супругов двое, поэтому кому-то в любом случае придется вложиться, чтобы стать единственным собственником. Ну или терпеть на одной территории друг друга.

    Читайте также:
    Топ-10 лучших агентств недвижимости Королёва

    В сети можно найти информацию о том, что дети как-то влияют на состав долей. Но на практике не имеет никакого значения, с кем останутся дети. Ипотека — обязательство двух взрослых людей, и квартира оформляется только на них двоих. Дети не играют роли. За исключением сделок с материнским капиталом.

    Как делить ипотеку при разводе

    И какой вариант самый удачный

    Я юрист, консультирую клиентов и знакомых. Часто ко мне обращаются супруги, чтобы разделить имущество при разводе. Кроме имущества у супругов могут быть кредиты, потому что ипотеку оформляют на 20 и даже 30 лет, а развестись могут до того, как ее выплатят. И тогда возникает масса вопросов. Например, кому достанется квартира и кто будет оплачивать кредит. И как все это оформить юридически, если банк не разрешает изменить состав собственников по квартире и заемщиков по ипотечному кредиту.

    В этой статье расскажу, какие есть варианты раздела квартиры и ипотеки и что об этом думают суды.

    Как сделать так, чтобы не пришлось делить ипотеку

    Самый полезный совет от юриста — оформляйте все договоренности письменно.

    Вы можете сразу договориться, кому достанутся долги и ипотека, и зафиксировать это в брачном договоре. Тогда в будущем придется делить только то имущество, которое вы в договоре не учли.

    Брачный договор можно в любое время изменить. Но его нужно будет показать банку. Банк должен знать о том, как будет делиться обеспечивающее интересы банка имущество.

    Другой допустимый вариант — правильно оформлять покупку и хранить все документы. Допустим, первоначальный взнос делается с тех денег, что жена получила в наследство, а вклад мужа в первоначальный взнос минимальный. Тогда храните документы, подтверждающие получение денег в наследство прямо перед покупкой квартиры: если придется делить имущество в суде, такие документы будут иметь значение.

    Если вклад супругов в первоначальный взнос разный, предложите оформить квартиру в долях согласно вкладу каждого. Для этого тоже придется заключить брачный договор, потому что теперь без него по закону нельзя определять неравные доли супругам. Все последующие платежи, внесенные в браке, будут считаться внесенными в равных долях. Поэтому брачный договор и оформление квартиры в долевую собственность защитят от грубого деления квартиры ровно пополам.

    Если ипотека уже есть и делать что-либо уже поздно, давайте разберемся, как все будет делиться по закону.

    Раздел ипотечной недвижимости: что говорит закон

    Что относится к общему имуществу супругов. Все, что супруги приобрели в период брака, — это общее имущество. Причем общим будут не только квартиры и машины, но также мебель и животные. Долги — тоже общее имущество, хоть и со знаком минус. Ипотечная квартира — это одновременно совместная собственность и общие долги. Даже если ипотечный долг по документам оформлен только на одного из супругов, возвращать кредит придется обоим.

    Можно ли разделить недвижимость, взятую в ипотеку. Поделить можно все совместно нажитое имущество, в том числе и квартиру, которую купили в ипотеку. И если нет брачного договора, доли будут равными.

    Теоретически суд может поделить имущество не поровну: в интересах несовершеннолетних детей или если один супруг расходовал общее имущество в ущерб интересам семьи или не имел дохода по неуважительной причине, например из-за наркомании или алкоголизма.

    Но на практике эта норма скорее не работает. Так, в Смоленске супруги делили ипотечную квартиру. Судья решил, что все нужно делить поровну, хотя один из супругов — алкоголик и было ясно, что он не будет выплачивать свою часть долга за ипотеку.

    Случаев, чтобы супруг, с которым остался ребенок, получал увеличенную долю квартиры при разводе, я не знаю вообще. Такой вопрос часто поднимается в судах, но судьи всегда отказывают. Отказано было и в том же деле из Смоленска, где отец просил выделить им с дочерью две трети квартиры, а жене только одну треть — при условии, что ребенок живет с ним. Суд решил, что все должно быть в равных долях.

    Общие долги делятся пропорционально полученному имуществу. То есть если один супруг получает две трети имущества, то две трети незакрытых до развода общих кредитов тоже придется вернуть ему. Если имущество делят поровну — долги тоже пополам.

    Роль банка при разделе ипотечной недвижимости. Когда банк выдает кредит, он смотрит не только на платежеспособность заемщиков, но и на семейное положение. Если заемщик в браке — это всегда плюс, поскольку такие заемщики чаще гасят кредиты и не имеют просрочек. А если что-то пойдет не так и основной заемщик перестанет платить, всегда есть второй супруг, с которого тоже можно потребовать деньги в случае просрочки платежей.

    Для банка важно, чтобы кредит вернули, поэтому ему выгодно иметь двух заемщиков, а не одного — так надежнее. Поэтому менять что-то в условиях кредитования, если супруги разводятся, банку невыгодно. Он будет до последнего пытаться этого избежать.

    Как можно разделить квартиру и ипотеку, если банк согласен

    Разделить ипотечную недвижимость и кредитные обязательства можно так:

    1. Получить согласие банка на переоформление.
    2. Потребовать изменить состав заемщиков в суде с определением долей каждого супруга в квартире и долге.
    3. Обратиться в суд за разделом имущества, чтобы долг и квартира перешли на одного из супругов.
    Читайте также:
    Топ-10 лучших агентств недвижимости Таганрога

    Мнение банка будет играть ключевую роль: согласен банк закрепить долг только за одним человеком или нет.

    Допустим, бывшие супруги хотят, чтобы оставшийся долг по ипотеке считался общим. С большой степенью вероятности суд признает оформленный на одного из супругов кредит общим и обяжет каждого выплатить половину. Переоформлять кредитный договор на двоих в этом случае не нужно: банк по-прежнему каждый месяц будет получать платеж в согласованном размере.

    Совсем иначе будут обстоять дела, если один супруг попросит весь долг записать на другого супруга или только на него самого. Банк может отказаться переоформлять ипотечную квартиру и обязательства по кредиту на одного супруга. Супруги могут не согласиться с мнением банка и пойти в суд. Скорее всего, суд привлечет банк третьим лицом в судебном процессе о разделе совместно нажитых имущества и обязательств и его мнение будет иметь значение для судьи. Казалось бы: один из супругов попросит все оставить ему, а второй соглашается — все просто. Но нет: если такое соглашение ущемляет интересы других лиц, суд его не примет.

    Но не все так безнадежно. Банк может согласиться переоформить ипотеку и квартиру на одного, если увидит для себя пользу. Это возможно, например, если заемщики уже выплатили большую часть кредита без просрочек, а единственным заемщиком остается наиболее платежеспособный супруг. Поскольку он сможет вносить платежи в том же размере, банк вполне может устроить такой вариант раздела ипотеки и жилья.

    Впрочем, есть и иная судебная практика. Она основана на принципе, что при разделе квартиры и долга обеспечение по кредиту сохраняется, пусть и с другим составом собственников. Также при этом не изменяется кредитный договор. Получается, что права банка никто не нарушает: оба бывших супруга по-прежнему обязаны вернуть кредит.

    В этом случае квартиру могут перерегистрировать на одного из супругов, если супруги договорились о порядке раздела. По решению суда Росреестр изменит список собственников квартиры. При этом залог с квартиры не снимается.

    Важно: если супруг, который обязан платить кредит по «внутреннему» судебному решению, перестанет возвращать деньги, банк будет требовать их с обоих, вплоть до выставления квартиры на торги. Если же банк взыщет деньги с того супруга, который по договоренности не обязан платить по кредиту, этот бывший супруг сможет взыскать деньги с обязанного супруга. Но есть риск, что у того денег не окажется, а отобрать единственное жилье за долги может только банк.

    Варианты раздела ипотеки при разводе

    Существует несколько вариантов. Расскажу о каждом.

    Распределение долга и недвижимости поровну. По умолчанию вся недвижимость и все долги делятся поровну. Буквально это означает, что если у бывших супругов две одинаковые квартиры, то каждый супруг получит половину в каждой квартире. Но они могут договориться, что каждый получит по квартире полностью: это тоже раздел поровну.

    У супруга может быть личное имущество — то, которое принадлежало ему до брака или в период брака получено в дар, по наследству или в результате приватизации. Такое имущество при разводе не делится.

    Например, жена унаследовала от дедушки 2 млн рублей и вложила их в купленную в браке квартиру за 6 млн рублей. Тогда равным разделом имущества будет порядок, когда жене достанется две трети квартиры, а мужу — одна треть. Потому что треть квартиры купили за личные деньги жены и эта часть принадлежит только ей одной, а совместно нажитая недвижимость — это только две трети квартиры, которые и будут делиться поровну.

    Продажа недвижимости с целью выплаты остатка по задолженности. Если бывшие муж и жена не собираются жить в ипотечной квартире, они могут попытаться договориться с банком о продаже этой квартиры и погасить кредит деньгами от продажи.

    В такой схеме есть три скользких момента:

    1. Процедура продажи квартиры в залоге отработана не во всех банках, поэтому банк может отказаться.
    2. Когда продается ипотечная квартира, процедура продажи усложняется. Не все покупатели готовы на это и обычно просят существенную скидку.
    3. Если квартиру купили недавно и три года еще не прошло — придется платить налог с продажи.

    Зато есть шанс освободиться от кредитных обязательств, если поодиночке бывшие супруги не смогут погашать кредит.

    Чтобы продать ипотечную квартиру, нужно получить письменное согласие банка-залогодержателя. Без его согласия Росреестр не зарегистрирует смену собственника.

    Или же покупатель заранее переводит продавцу деньги, тот погашает долг, а банк снимает обременение. После этого уже свободно регистрируют переход прав на квартиру от покупателя к продавцу.

    Также можно попробовать уговорить банк перевести обязанности заемщика на покупателя. То есть ипотеку переоформляют на покупателя вместе с квартирой и он получает все, в том числе тот же срок и ставку по кредиту. Но это самый сложный вариант, потому что новый покупатель должен подойти банку и как заемщик. Если уровень платежеспособности продавца и покупателя различаются, банк может быть против.

    Переоформление ипотеки на второго супруга. У нас есть история о том, как супруги взяли ипотеку в браке и начали ремонт. Ипотеку брали на мужа, а жена стала созаемщиком. В первоначальный взнос супруги вкладывались в неравных долях, но нигде письменно это не фиксировали. Квартиру оформили на обоих, но доли не выделяли.

    Читайте также:
    Страхование ипотеки: обязательно ли, где дешевле, сбербанк, ВТБ, от потери работы, компании, сколько, расчитать

    В какой-то момент супруги решили развестись. Банк предложил выход: продать квартиру и этими деньгами погасить кредит. Но жене очень нравилась квартира, поэтому этот вариант не подошел. Она стала искать варианты, как переоформить и квартиру, и ипотеку на себя, а супругу компенсировать часть первоначального взноса деньгами.

    Банку этот вариант очень не нравился, поэтому переговоры между супругами и банком шли долго. В результате банк согласился. Итог — сначала муж отказался от своей доли в квартире в пользу бывшей жены, а затем она вывела его из состава заемщиков по ипотеке.

    Но для этого ей пришлось погасить остаток по кредиту с 5 млн рублей до 2 млн при стоимости квартиры в 7,5 млн рублей до ремонта. То есть даже с учетом того, что стоимость залогового имущества в несколько раз превышала стоимость долга, банк все равно неохотно шел навстречу. Эту практику надо учитывать и на этапе получения кредита, и на этапе развода.

    Денежная компенсация по договоренности супругов. Этот вариант сработает, если супруги договорились между собой и переоформлять кредит и квартиру только на одного не будут. Например, они решили, что платить будет муж, а жена будет компенсировать ему часть платежей по кредиту, или наоборот. Хорошо, если у супруга, который компенсирует, будет соответствующая расписка об обязательствах.

    Если второй супруг перестанет платить по расписке или такой расписки не существует, а квартира при этом в общей собственности бывших супругов, супруг-заемщик сможет через суд взыскать половину внесенных ранее платежей. Это те деньги, которые второй супруг должен был вносить в банк, но оставил у себя. Так нечестно, говорится в законе.

    Важно, чтобы супруг-заемщик обращался в суд не реже, чем раз в три года: в пределах срока исковой давности. От даты внесения каждого платежа этот супруг может потребовать и проценты за несвоевременную передачу денег.

    Выдел доли в натуре. Это процедура, при которой за каждым супругом закрепляется не просто доля на бумаге, но конкретная часть жилья.

    Если супруги приобрели дом в общую совместную собственность, то перед выделом доли в натуре сначала им нужно выделить сами доли. То есть перевести недвижимость из общей совместной в общую долевую собственность с указанием конкретных долей. Об этом они договариваются между собой или в суде.

    Чтобы выделить доли в натуре, должны быть созданы определенные условия: отдельный вход у каждого собственника, отдельная кухня и санузел. То есть пригодность каждой части дома для проживания определяется исходя не из аскетичных пожеланий супругов, а из санитарно-технических норм. Поэтому если у супругов большой дом, то с выделом доли в натуре могут быть варианты. С квартирой таких вариантов почти нет.

    Возможно ли выделить доли в натуре — устанавливает экспертиза. Такая экспертиза дорогая и долгая: обе части дома должны быть автономны, придется разделять трубы отопления, систему водоснабжения, электропроводку и газовые трубы. Понадобится заключение всех ресурсоснабжающих организаций о том, что можно безопасно изменить схемы инженерных коммуникаций.

    Если эксперт скажет, что выделить доли в натуре возможно, он одновременно предложит размещение стены между отдельными частями дома. Обоим супругам придется поровну нести расходы на возведение стены, обустройство отдельного входа, перемещение коммуникаций, даже если все изменения будут проводиться на стороне одного из них.

    Расходы на экспертизу и перепланировку могут оказаться настолько большими, что выгоднее будет продать общий дом и поделить деньги.

    Если у супругов изначально неравные доли и доля одного слишком маленькая, то это неудачный вариант. Сделать маленькую долю пригодной для проживания может оказаться по стоимости дороже, чем стоит сама доля. Мы рассказывали, что маленькие доли недвижимости — большая проблема.

    Отказ от прав на ипотечную недвижимость при разводе. Один из бывших супругов может отказаться от прав на половину квартиры и освободиться от обязательств возвращать деньги, но только если банк на это согласится. При этом супруг, например, может для начала попросить банк переоформить квартиру в единоличную собственность супруги, чтобы она жила там с их общими детьми. И на это банк может пойти. То есть муж перестанет быть сособственником, но останется заемщиком по кредиту, который обязан вернуть банку деньги. Жена будет платить по ипотеке и жить в квартире вместе с детьми.

    Но если вдруг она перестанет платить, банк будет пытаться взыскать долг и с нее, и с бывшего супруга как второго заемщика. И ссылка на то, что он теперь не собственник квартиры, не поможет. Банк взыщет остаток по кредиту с обоих. И только в том случае, если муж фактически выплатит больше половины остатка по кредиту, он сможет взыскать с жены часть денег, внесенную сверх его 50%.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: