Ипотека и инфляция

Ипотека и инфляция

На рынке недвижимости появляются признаки перегрева

Почти каждый третий потребкредит во II квартале этого года был выдан заемщикам, чьи выплаты по долгам превышают 80% дохода. А в каждом пятом случае — все 100%. Несмотря на принимаемые регулятором меры, пока охладить рынок необеспеченного кредитования не удается, он растет примерно на 2% в месяц. При этом 3% банковских заемщиков, которые берут ссуду в МФО, через полгода уходят в дефолт. Об этом в интервью «Известиям» сообщила директор департамента финстабильности Центробанка Елизавета Данилова.

Она также рассказала о том, что убытки банков из-за программы «кредитных каникул» оказались не такими существенными, как ожидалось, что ставки по ипотеке будут расти не такими темпами, как ключевая, а также о том, когда ЦБ ожидает принятия законодательных инициатив по предельной долговой нагрузке, «запретам на кредиты» и плавающей ставке.

Не количество, а качество

— Действительно ли в июле после окончания действия первой программы льготной ипотеки произошло резкое снижение спроса на этот вид кредитов?

— Информация из публичных источников — данные «ДОМ.РФ» — действительно показывает достаточно существенное, в три-четыре раза, сокращение спроса на ипотеку по результатам июля. При этом в первой половине этого года льготная ипотека обеспечивала около 30% выдач ипотеки. Объяснить такой спад в июле можно тем, что многие заемщики стремились получить льготную ипотеку в июне, когда еще действовала первоначальная программа.

— С 1 августа регулятор ужесточил требования к капиталу для некоторых ипотечных кредитов. Не приведет ли это к стагнации рынка после бурного всплеска на фоне первой льготной программы?

— Меры по ипотеке, которые вступили в силу с 1 августа, касаются только кредитов с низким первоначальным взносом — от 15 до 20%. Мы в последний год видели довольно существенный рост таких кредитов. Во II квартале доля ипотеки с первоначальным взносом на первичном рынке составила 46% против 40% годом ранее.

Наши меры не означают запрет таких кредитов для граждан, но дестимулируют банки их выдавать, поскольку они становятся более дорогими, требуют больше капитала. Поэтому можно ожидать некоторого перераспределения — снижения доли ипотеки с низким первоначальным взносом и повышения доли кредитов со взносом 20% и более.

— До пандемии какая была доля таких кредитов?

— В I квартале 2020 года кредиты с первоначальным взносом от 10 до 20% составляли 27% выдач на первичном рынке. В 2018 году, когда Банк России также повышал надбавки по ипотеке, доля таких кредитов была 38% на первичном рынке и 43% на вторичном. Сейчас на вторичном рынке их доля, наоборот, ниже — 30%, то есть снижение обеспеченности кредитов характерно именно для первичного рынка.

— Насколько можно ожидать охлаждения рынка, учитывая окончание первой программы льготной ипотеки?

— Можно ожидать, что в целом меры приведут к стабилизации рынка ипотеки. Важно, чтобы ипотека росла сбалансированно. Наша обеспокоенность связана со стандартами кредитования, с тем, что растет ипотека с низким первоначальным взносом и высоким показателем долговой нагрузки заемщика. Это может привести к росту доли плохих кредитов в будущем.

Мы также учитываем динамику цен на рынке недвижимости. И здесь появляются признаки перегрева: темп роста на первичном рынке жилья во II квартале в годовом выражении составил 20,6%. В Москве этот показатель еще выше — 24%, в Санкт-Петербурге — 26%.

Безусловно, это негативно влияет на доступность покупки жилья, возможность накопить у граждан снижается, и люди вынуждены брать ипотеку на большую сумму, что, в свою очередь, увеличивает риски. И охлаждение ценовой динамики было бы полезным.

Но в целом важно подчеркнуть, что качество ипотеки пока достаточно хорошее. Доля кредитов с просрочкой 90 и более дней составляет всего 0,94%. Это существенно лучше, чем даже в когда этот показатель составлял Отчасти это связано с высокими темпами роста рынка: портфель выданных кредитов пока не успел «испортиться».

— Но надувшийся уже «пузырь» может лопнуть?

— Мы как раз и принимаем меры, чтобы не допустить такого сценария. В случае несбалансированного роста кредитования это само по себе может привести к последующей резкой остановке кредитования, неплатежеспособности заемщиков и резкому падению цен на жилье. Наши меры предотвращают накопление таких рисков. В сочетании с другими решениями они окажут стабилизирующий эффект на рынок жилья, помогут предотвратить «пузырь».

Вопросы доступности

— Не приведут ли меры регулятора к снижению доступности ипотеки, особенно с учетом повышения ключевой ставки?

— Имеющиеся данные показывают, что в июне ставки находились на достаточно низком уровне — 7,1% на вторичном рынке и 5,5% в сегменте ДДУ (договор долевого строительства. — «Известия»), и они даже немного снизились относительно предыдущих месяцев. Но, конечно, на фоне всплеска инфляции и изменения параметров программы льготной ипотеки можно ожидать и некоторого удорожания кредитов на покупку жилья. Однако ставки по ипотечным кредитам — это долгосрочные ставки. Политика, которую сегодня проводит Банк России, чтобы вернуть инфляцию к цели, способствует сдерживанию роста долгосрочных ставок в экономике. В этих ставках отражается много факторов, в том числе мнение рынка о способности Центробанка поддерживать низкую инфляцию на долгосрочном горизонте. Например, ориентиром для ипотечных ставок может быть доходность пятилетних ОФЗ, которая с начала года выросла на 1,4 п.п., притом что ключевая ставка — на 2,25 п.п.

Читайте также:
Топ-10 лучших агентств недвижимости г. Орел

Помимо процентной ставки, важен и другой момент. Если разложить арифметически по факторам изменение доступности жилья, то стоимость жилья имеет не меньшее значение, чем уровень ставок, а в регионах с высоким ростом цен он будет ключевым фактором снижения доступности. В ряде регионов сложилась ситуация, когда рост доступности в результате снижения ставки был, к сожалению, нейтрализован повышением стоимости недвижимости. Для устойчивого развития ипотеки очень важно, чтобы цены стабилизировались.

— Была идея создания специальных ипотечных вкладов. Поскольку сейчас из-за налоговых изменений люди не очень стремятся класть на депозиты значительные суммы, а накопления на первоначальный взнос именно такими и исчисляются, логично было бы сделать специальный, долгосрочный продукт, освобожденный от налогов. И всем было бы хорошо, в том числе и банкам, которые получили столь желанные длинные пассивы. Насколько реалистична эта инициатива и поддерживает ли ее регулятор?

— По поводу освобождения от налогов — это вопрос Минфина. Но в целом целевой накопительный продукт в ипотеке — хорошая идея. В 2020 году был разработан проект федерального закона о системе жилищных сбережений. Он вводит в гражданский оборот понятие договора жилищного сбережения. Этот договор включает положения договора банковского вклада, на котором человек сможет накапливать средства на первоначальный взнос по ипотеке с учетом возможных региональных субсидий, а также предварительного договора ипотечного кредитования, который заранее фиксирует условия ипотечного кредита. За счет того, что банки по этому договору получат длинные пассивы, ставка по ипотечным кредитам предполагается ниже рыночной. Законопроект готовится к первому чтению в Госдуме в осеннюю сессию.

— Учитывая такой значительный рост цен на недвижимость и с точки зрения снижения рисков ипотечных заемщиков была очень неплохая инициатива закрепить право на самостоятельную продажу залогового жилья. Это выгодно и банкам, которые не получают на свои балансы непрофильные активы в случае снижения платежеспособности клиентов. Как к ней относится регулятор и будет ли она реализована?

— Было бы неплохо, если бы такая опция была закреплена законодательно. Насколько я знаю, такой законопроект есть, он принят Госдумой в первом чтении в декабре прошлого года, сейчас дорабатывается ко второму чтению.

Нерезиновый доход

— Вы неоднократно говорили, что необеспеченное потребкредитование вызывает беспокойство у регулятора. Что сейчас тревожит особенно?

— Можно разбить этот вопрос на две части. Первая — качество кредитов, связанное с пандемией, второе — новые риски, которые сейчас накапливаются. В прошлом году мы опасались роста плохих ссуд из-за пандемии, но пока картина складывается лучше наших ожиданий. Предварительные оценки показывают, что ситуация с качеством кредитов развивается по оптимистическому сценарию. Мы оценивали возможные убытки банков по реструктурированным кредитам (по госпрограмме «кредитных каникул». — «Известия») в размере порядка 120 млрд рублей, но они будут меньше — на уровне 80 млрд рублей. Благодаря быстрому восстановлению экономики качество реструктурированных кредитов оказалось хорошим.

Но в то же время мы видим, что начинают накапливаться новые риски. Необеспеченные кредиты традиционно являются интересным продуктом для банков, и сейчас на фоне ускоренного восстановления экономики мы видим быстрое ускорение роста кредитования — выше 2% ежемесячно. Аннуализированный темп прироста в июне составляет уже 22,5%. По июлю у нас есть предварительные оценки, которые показывают, что темпы роста, скорее всего, сохраняются на высоком уровне. Хотя в апреле было принято решение о возврате с 1 июля допандемической матрицы надбавок.

Также мы видим ухудшение стандартов кредитования, которое выражается в увеличении доли кредитов с высоким показателем долговой нагрузки (ПДН). Прежде всего мы смотрим на долю кредитов с высоким ПДН — 80+ (доля выплат по обязательствам к доходам 80%. — «Известия»). К сожалению, она растет и уже выше, чем до пандемии. Доля новых выдач заемщикам с ПДН свыше 80% во II квартале составила 30,3%, что на 3,6 п.п. выше, чем в I квартале 2020 года. При этом большую часть прироста дал сегмент с уровнем долговой нагрузки ПДН 100+: он сейчас составляет 19%, что на 3,8 п.п. больше, чем до пандемии.

Читайте также:
Как уменьшить платеж по ипотеке в 2021: Сбербанк, ВТБ, сумму, срок, процент, ставку, размер, переплату

— Как вообще банки могут выдавать кредиты людям, которые платят по кредитам больше своих доходов?

— Мы анализируем эту ситуацию и видим несколько объяснений такому на первый взгляд парадоксу. Во-первых, иногда банки для эффективности своих кредитных процессов, чтобы не мучить клиента лишними справками и требованиями, используют в качестве данных о доходе, например, средний доход по региону. Но может быть ситуация, когда фактический доход заемщика выше, чем средний по региону. В этом случае расчетный ПДН окажется выше 100%, хотя если бы банк собрал полную информацию о доходе клиента, ПДН был бы нормальный.

Во-вторых, распространенная причина высокого ПДН — неофициальные доходы заемщиков, которые не включаются в расчет регуляторного ПДН, но банки принимают их во внимание, оценивая платежеспособность клиента. Например, материальная поддержка со стороны близких родственников, доходы за сдачу квартиры, доходы нянь, которые официально не оформляются, и так далее. Это косвенно подтверждается и тем, что самая большая доля заемщиков с высоким ПДН в низкодоходных категориях. Скажем, для людей, чей официальный доход составляет до 12 тыс. рублей, 52% выдач приходится на ПДН выше 100%. Банки как раз объясняют это тем, что у этих людей есть дополнительные источники дохода. Чем больше доход, тем меньше доля высоких ПДН. При официальных доходах свыше 125 тыс. рублей выдач с ПДН выше 100% меньше 6%.

— Недавно НБКИ опубликовало информацию о росте заявок в МФО на рефинансирование задолженности до 30 тыс. рублей. Не является ли это следствием ужесточения вашей политики по показателю долговой нагрузки? Не попадают ли в еще более сложную ситуацию заемщики, которые из-за высокого ПДН не могут рефинансировать долги в банках и берут микрозаймы?

— Переток заемщиков в сегмент МФО возможен, что потенциально может нести риски закредитованности, поэтому мы постоянно мониторим ситуацию. Наш анализ показывает, что значимого перетока пока не наблюдается. До пандемии в начале 2020 года доля микрозаймов в совокупном портфеле (необеспеченные кредиты и займы МФО) составляла 1,9%, а на 1 апреля 2021 года — 2%, то есть доля МФО почти постоянна. Несколько лет назад показатель находился примерно на таком же уровне — менее 2%.

По последней информации трех крупнейших БКИ на 1 апреля 2021 года, заемщики распределены следующим образом: 80% всех заемщиков имеют только банковские кредиты, 6,5% — только займы МФО, 8,5% — и займы МФО, и кредиты банков.

— Это более-менее постоянный показатель?

— Да, примерно. Доля людей, которые имеют не только заем, но и кредит, среди клиентов МФО составляет более половины (57%). В большинстве своем они получают заем, не имея просрочек по кредиту — в начале года таких клиентов было 82%. После взятия займа большая часть банковских заемщиков сохраняет платежную дисциплину по кредиту, хотя около 3% таких клиентов в течение полугода уходят в дефолт — это достаточно много. Мы отслеживаем такие данные, это важно для оценки и рисков розничных банков, и социальных рисков.

И взлетим, и поплаваем

— В последнем обзоре финансовой стабильности указывалось, что в этом сегменте для регулятора актуальны три законодательные инициативы: ПДН, количественные ограничения по необеспеченным кредитам, или запрет на кредиты, как упрощенно называют этот способ регулирования, и плавающая ставка при ипотеке. В каком состоянии они находятся?

— Начнем с показателя долговой нагрузки — проект важный с точки зрения финансовой грамотности, понимания заемщиком своих рисков. Законопроект предполагает обязанность кредитора информировать заемщика, если в результате получения кредита ПДН превысит 50%. Этот законопроект внесен в Госдуму, уже получен положительный отзыв правительства. Так что он будет скоро рассматриваться уже новым составом законодателей.

По поводу проекта о прямых количественных ограничениях у нас продолжается диалог с правительством. Пока предполагается, что этот инструмент будет распространяться на необеспеченные кредиты, конкретные детали мы обговариваем. Под количественными ограничениями понимается максимально допустимая доля рискованных кредитов в общем объеме соответствующих кредитов. Для предотвращения регулятивного арбитража количественные ограничения планируется применять как к банкам, так и к МФО. Нам важно иметь этот инструмент, поскольку он может ограничивать кредитование в высокорискованных сегментах банками, имеющими значительный запас капитала, которые к нашим макропруденциальным надбавкам не очень чувствительны.

Читайте также:
Просрочка по ипотеке в 2021 году: плохая кредитная история, штрафы, что делает банк, чем грозит, 1 день

Третий законопроект, по плавающим ставкам, в июле был внесен в Госдуму. Мы сейчас активно обсуждаем его с банковским сообществом, поскольку инициатива более широкого использования плавающих ставок исходит от банков. Напомню, что наш законопроект предполагает выделение трех групп клиентов. Первая группа — наименее защищенные граждане, для которых характерны низкие доходы и небольшие кредиты. Им банки не смогут выдавать кредиты с плавающими ставками. Вторая группа — заемщики с очень высоким доходом, которые занимают крупные суммы и отдают себе отчет в том, какие существуют риски при плавающей ставке. Для них плавающие ставки будут разрешены без ограничений. Третья — наиболее массовая группа граждан, со средними доходами. Для них будет разрешена плавающая ставка, но с ограничениями: на прирост процентной ставки и на увеличение срока. Пока в проекте зафиксирован такой вариант по предельному увеличению ставки — треть ставки, но не более 4 п.п.

— Уже понятно, какие параметры будут использованы для определения границ между группами?

— Сейчас мы как раз это обсуждаем. Очевидно, что границы должны быть дифференцированы в региональном разрезе, поскольку размеры кредитов сильно отличаются в зависимости от места жительства заемщика. Например, в большинстве регионов 3 млн рублей — это примерно средний размер ипотечного кредита. Но для Москвы доля таких кредитов составляет всего 8% от объема выдач.

Дифференциация должна быть и по типу кредитов — ипотека и необеспеченные кредиты. К примеру, 94% кредитов наличными предоставляются на сумму менее 1 млн рублей, а в ипотеке только 12%.

— То есть плавающая ставка будет применяться и для необеспеченных кредитов? Изначально же речь шла только об ипотеке.

— Действительно, мы начали прорабатывать эту тему с ипотеки, но наше обсуждение с банками показывает, что у них есть заинтересованность в предоставлении необеспеченных кредитов по плавающей ставке. Возможно, это связано с тем, что в последнее время выросла доля долгосрочных потребительских кредитов: в I квартале 2021 года доля выдач на пять и более лет составила 18% против 12% до пандемии.

Брать или не брать — вот в чём вопрос. Стоит ли покупать квартиру в ипотеку на фоне кризиса?

Март пошатнул уверенность в завтрашнем дне. Нефть упала, потянув за собой рубль. Те, кто ещё вчера был уверен, что в этом году купят квартиру, сейчас задумались: стоит ли. Чтобы решить этот вопрос, надо собрать воедино несколько составляющих удачной покупки недвижимости: цены на квартиры и тенденцию к их изменению, процентную ставку по ипотеке, возможные финансовые риски в связи с нестабильной экономикой. Редакция «Выберу.ру» изучила предыдущие кризисы, исследования экспертов и текущую ситуацию в экономике, чтобы решить, можно сейчас покупать квартиру или нет.

Квартиры идут вслед за нефтью

Цены на недвижимость повторяют цены на нефть. Фото: zen. yandex.ru

Каждый кризис, начиная с 1998 года, сопровождался обвалом цен на нефть. При этом цены на квартиры повторяли её курс, что видно из графика.

Зависимоть стоимости квартир от котировок нефти. Фото: livejornal.com

В среднем московские квартиры теряли от 30 до 55% в долларовом эквиваленте. В рублёвом — 10−20%.

В 2020 году ситуация может оказаться несколько иной, поскольку нет привязки цен на квартиры и платежей по ипотеке к курсу валют.

На цены будет влиять общая экономическая обстановка в стране и мире, а не только курс. То есть, скажутся котировки, эпидемиологическая обстановка в стране и мире, политика банков относительно процентной ставки.

Всё зависит от общего спроса на недвижимость. Если люди, боясь потерять накопления или материнский капитал, бросятся покупать квартиры, они естественным путём вырастут в цене. Если испугаются и придержат деньги, то начнётся рецессия рынка недвижимости. Цены упадут.

Пока рано делать выводы, поскольку ситуация меняется очень быстро, а действия власть имущих невозможно предугадать. Рынок недвижимости реагирует на изменения экономической обстановки с задержкой 4−6 месяцев, поэтому на данный момент, пока царит паника и неразбериха, рано делать выводы.

Ставка по ипотеке на фоне всеобщего падения растёт

Напомним взаимосвязь: цены на нефть падют—курс растёт—инфляция растёт. Чтобы сдержать рост цен, Центробанк будет повышать ключевую ставку. По оценкам аналитиков, на следующем заседании 20 марта Цб поднимет ставку на 1%.

Пропорционально этому вырастут ставки по кредитам и ипотекам. На данный момент средняя ставка по ипотеке 9,2%. После повышения станет 10,2%, возможно, чуть выше. При этом она всё равно пока не достигнет максимума 2016−2017 годов, когда ставки достигали 17% годовых.

Проблема может быть в другом — на пороге кризиса Центробанк ещё больше ужесточит требования к банковскому капиталу и оценке заёмщиков. Тем, у кого нестабильный работодатель, специальность или большие риски в виде закредитованности, банк не одобрит ипотеку.

Читайте также:
Топ-10 лучших агентств недвижимости Вологды

Ипотеку в кризис вытянет не каждый

Представим, что всё в итоге складывается: цены на недвижимость упали, ставки по ипотеке поднялись мало, кредит одобрили.

Прежде, чем подписывать договор, надо решить, каковы личные риски. Во время кризиса страдает бизнес: компании закрываются или сокращают издержки. Люди оказываются без работы. Есть более рискованные сферы бизнеса, есть менее. Некоторые во время кризиса и эпидемии чувствуют себя комфортно и даже растут. Надо оценить себя и своего работодателя с этой позиции.

Не надо забывать о падении доходов. Фото: gazetaingush.ru

Кроме этого надо оценить вероятность личной инфляции. То есть, посмотреть, будет ли в ближайшее время увеличение расходов. Например, в связи с рождением ребёнка.

При малейшем риске лучше отказаться от любого кредита. В нестабильной обстановке это будет «давить» и заставит принимать необдуманные решения.

Итак, принимая решение о покупке квартиры в ипотеку, не надо поддаваться эмоциям и панике. Лучше взвесить свои силы, возможности и трезво оценить экономическую обстановку.

Почему инфляция делает ипотеку бесплатной

Многие жалуются, что подорожали квартиры и в стране высокая инфляция. Вместо этого нужно посмотреть на цифры, и порадоваться, потому что инфляция обесценивает ипотеку до такой степени, что вы можете получить квартиру в ипотеку дешевле ее текущей рыночной цены.

Рассмотрим пример. Покупаем квартиру в Москве стоимостью 12 млн. руб., с первоначальным взносом 2 млн. руб. В кредит берем 10 млн. руб. на 20 лет по ставкам 8% и 10% годовых. Рассмотрим 2 базовых сценария, в которых в следующие 20 лет инфляция в России составит 10% и 5% годовых. И вот что получается.

За 20 лет при ставке по кредиту 8% сумма выплат составит 20 млн. руб., а при ставке 10% годовых — 23 млн. руб. Но это будущие деньги, не нужно их сравнивать лоб в лоб с с текущей стоимостью квартиры. Они дешевле чем деньги сейчас. Чтобы осознать их покупательную способность, нужно их дисконтировать, то есть будущие деньги перевести в сегодняшние.

Здесь есть небольшое уточнение: поскольку выплаты по кредиту идут каждый год, то дисконтировать нужно не конечную сумму выплат, а сумму выплат в каждом году к базовому году отдельно. Получится вот такая табличка (см. отрывок).

В сегодняшних деньгах при инфляции 10% и ставках по кредиту 8% и 10% мы заплатим меньше суммы кредита — 8,5 млн. руб. и 9,9 млн. руб. соответственно.

С учетом первоначального взноса 2 млн. руб. получается, что мы заплатили за квартиру меньше ее рыночной цены!

При инфляции 5% мы заплатим по кредиту уже больше рыночной цены квартиры. Отсюда можно вывести закон.

Если ежегодная инфляция равна или больше ставки по ипотечному кредиту, то вы отдаете банку меньше суммы кредита в сегодняшних деньгах. Это выгодно.

Ипотека превращается в бесплатную рассрочку.

И наоборот, если инфляция будет низкая, меньше ипотечной ставки, то вы начнете перплачивать.

В России граждане должны радоваться, потому что по ипотеке с господдержкой можно получить ставку 6,5% на первичку, которая меньше среднегодовой инфляции за 20 лет (10% годовых). Конечно, в 2020 году инфляция составляла 4,9%, то не факт, что она не будет выше в 2021 и последующих годах, а ставка по ипотеке уже зафиксирована. Мне не верится пока в низкую инфляцию в стране, скорее всего она будет расти.

Тоже самое можно сказать и про вторичку, ее можно сейчас получить или рефинансировать в ипотеку под 8%.

Почему тяжело платить ипотеку

Несмотря на то, что инфляция обесценивает ипотечные платежи, она с той же скоростью и обесценивает зарплаты, поэтому ипотека воспринимается тяжелой, и люди стремятся погасить ее досрочно, не взирая на невыгодность досрочного погашения.

Есть такое выражение: «Не по Сеньке шапка». Ипотечный платеж в идеале не должен превышать 30% семейного дохода, тогда он не будет ощущаться как избыточно обременительный.

Со значительным отставанием зарплаты индексируются на уровень инфляции или немного ниже, и ипотечный платеж легчает.

Отставание индексации зарплаты от инфляции компенсируется ростом стоимости квартиры, а также ростом портфеля в акциях (если вы инвестируете).

Исходя из изложенного, можно вывести следующие рекомендации:

  1. Если ставка по ипотечному кредиту меньше или равна ежегодной многолетней инфляции, то выгодно покупать квартиру в кредит, а не за наличку.
  2. Отставание индексации зарплаты от уровня инфляции (вследствие стагнации экономики) компенсируется за счет роста цены ипотечной квартиры, роста стоимости портфеля (если вы вкладываете в акции) и дополнительных усилий на рынке труда.
Читайте также:
Курортная недвижимость в Египте

Ипотека — это пари с банком на ставку инфляции: если она будет ниже, чем ставка по кредиту, проиграете Вы, а если выше — Банк.

Ставка и девальвация: что делать с ипотекой в кризис

Экономический кризис, болезнь или потеря работы – кошмарный сон для ипотечного заемщика. Но, как показывает практика, наступление форс-мажора вовсе не означает потери квартиры. Эксперты дают советы, как вести себя ипотечному заемщику, чтобы избежать проблем.

Ипотечные заемщики, которые уже получили кредиты, не пострадают из-за повышения ключевой ставки Центробанком до 17%. Федеральный закон “О потребительском кредите” запрещает банку изменять ранее согласованные условия в сторону увеличения существующих денежных обязательств заемщика, напоминает вице-президент девелоперской компании RED Development Ольга Кузнецова.

  • Есть ли альтернатива ипотеке
  • Что делать в случае дефолта по ипотечному кредиту
  • Что делать, если вам досталась в наследство ипотека
  • Какие факторы влияют на размер выплат по ипотеке
  • Ипотека в валюте: сказывается ли падение рубля

Прежде чем принимать решение об ипотеке, нужно составить хотя бы примерный жизненный план на ближайшие 10-20 лет. Ввязываясь в столь рискованное предприятие, как ипотека, стоит для начала обдумать и тщательно взвесить все риски. Как отмечает руководитель направления внедрения персонального финансового планирования банка “БКС Премьер” Сергей Дейнека, практика показывает, что для абсолютного большинства людей собственное жилье представляет собой очень высокую ценность, однако не все осознают, какие берут на себя риски при приобретении его в ипотеку.

Во-первых, есть риск существенной переплаты. В России ставки по ипотечным кредитам крайне высоки. Зачастую размер переплаты по ипотечному кредиту превышает первоначальную стоимость выбранной квартиры. После повышения ключевой ставки Центробанком до 17% ставки для ипотечных заемщиков могут вырасти до 20%. Генеральный директор компании “Континент” Галина Гараева прогнозирует, что если при ставке ЦБ в 10,5% ипотечные подошли к 14%, а в ожиданиях были 15%, то при 17%, соответственно, вполне возможен рост до 20% и выше.

Во-вторых, существует риск потери финансовой стабильности. Любой человек, будь он наемным работником или собственником бизнеса, всегда подвержен риску потери постоянного дохода хотя бы на некоторое время. Причины этого могут быть разные: бизнес может развалиться, с работы могут уволить. Если же у вас есть обязательства по ипотеке, вы в любом случае должны продолжать их выполнение, несмотря на форс-мажорные обстоятельства.

В-третьих, нельзя забывать о валютных рисках. В кризис 2008г. в связи с обесцениванием рубля действующие ипотечные кредиты в валюте стали для многих источником больших проблем. Чтобы избежать рисков, следует придерживаться правила: брать кредит в той валюте, в которой у вас постоянный доход. В этом случае не страшна девальвация: ежемесячный платеж не вырастет с ее наступлением.

До кризиса 2008г. российские банки выдавали кредиты на ипотеку в различных валютах. Ставка по ним была ниже, чем по рублевым кредитам. Это привело к тому, что в начале 2008г. доля валютной ипотеки составила 18,5%. Каждый пятый ипотечный займ выдавался в валюте. По данным АИЖК, в этом году (за девять месяцев) россияне взяли 99,9% жилищных кредитов в рублях. На валютную ипотеку приходится лишь 0,1%.

Чтобы минимизировать риски при получении ипотечного кредита в нестабильных экономических условиях, нужно помнить еще несколько правил:

  • ипотеку лучше брать, если у заемщика есть собственные средства на первоначальный взнос в размере от 20-30% стоимости недвижимости;
  • лучше не вкладывать в первый взнос все имеющиеся денежные средства. На случай потери дохода пригодится “подушка безопасности”, например, в размере трех платежей по будущей ипотеке. Не стоит держать эти деньги в банке, где оформлена ипотека, – в случае отзыва лицензии у этой кредитной организации средства вклада автоматически спишутся в погашение кредита;
  • брать кредит только в стабильном банке, который в случае возникновения финансовых проблем, связанных с погашением кредита, может пойти на реструктуризацию долга. Либо продаст объект из-под залога по его рыночной стоимости на момент реализации с одновременным погашением остатка долга по кредиту;
  • занимать нужно такой объем средств, обслуживание которого не превышает 30-40% семейного бюджета;
  • следует тщательно ознакомиться с условиями кредитного договора, обратить особое внимание на все дополнительные расходы, помимо процентной ставки;
  • дополнительные траты, крупные покупки стоит планировать также заблаговременно. Нужно учитывать ежемесячные расходы и обязательства по уже полученному кредиту;
  • всевозможные риски в рамках ипотечного кредитования обязательно должны быть застрахованы (страхование жизни и трудоспособности, страхование титула (потеря собственности)). Можно застраховать риск потери работы – стоимость такой страховки составляет около 1% от суммы кредита. Застраховаться может как титульный заемщик, так и созаемщики. В случае сокращения застрахованного заемщика с места работы его ежемесячный платеж будет заморожен, а проценты по кредиту погасит страховая компания.

Гасить ли рублевую ипотеку

С экономической точки зрения досрочное погашение ипотечного кредита выгодно заемщику при низком уровне инфляции. В этом случае деньги со временем дешевеют медленно. “Если же уровень инфляции ожидается в течение срока действия кредита высокий, то расплату по кредиту имеет смысл отложить, чтобы расплачиваться “дешевыми” деньгами в будущем”, – считает аналитик Александр Пыпин, партнер Provereno.ru.

Срок или размер. Еще один важный нюанс, который должен учитывать заемщик, решивший гасить кредит частями. Надо выбрать, что уменьшить при погашении – срок кредита или размер выплат.

По мнению Елены Валеевой, генерального директора агентства недвижимости “Century-21- Светлый Град”, выгоднее сокращать срок, чем размер платежа, так как ускоренное погашение тела кредита позволяет быстрее избавиться не только от выплаты процентов, но и от уплаты всего кредита.

Таким образом, если начать вносить дополнительные суммы на счет банка и выбрать при этом уменьшение срока кредита, можно неплохо выгадать – быстрее выплатить долг и сэкономить средства, которыми в будущем можно рассчитаться с кредитной организацией.

С другой стороны, уменьшение ежемесячного платежа тоже имеет свои плюсы. Снижается нагрузка на семейный бюджет, сохраняется психологический комфорт. “Не стоит забывать, что в большинстве случаев выбор между сокращением срока кредита и уменьшением ежемесячного платежа делает не заемщик, а банк”, – напоминает Роман Строилов из Tekta Group.

Гасим все. Главный вопрос, который задают себе многие заемщики, – нужно ли всеми силами стремиться к досрочному погашению или можно гасить долг частями, обеспечив себе комфортные условия жизни. Эксперты утверждают, что все зависит от ситуации.

При досрочном погашении кредитор не имеет права взимать с заемщика еще не выплаченные им проценты за оставшийся срок кредита. Достаточно уведомить банк за тридцать рабочих дней до момента погашения.

Однако при досрочном погашении заемщик теряет право на получение налогового вычета. Впрочем, выгоды от досрочного погашения более весомы, чем сумма вычета. Как подчеркивает руководитель отдела ипотеки и спецпрограмм Tekta Group Роман Строилов, правило “чем раньше расплатишься – тем меньше в итоге переплатишь банку” еще никто не отменял. “В нашей стране размер переплаты за пользование кредитом чудовищный – он достигает 100% от первоначально взятой суммы”, – сетует эксперт.

Между тем бывают ситуации, когда получение ипотеки становится альтернативой выведению денег из оборота и когда с досрочным погашением можно не торопиться. “Предпринимателям намного выгоднее взять кредит на жилье и выплачивать его равными частями, чем выводить из оборота деньги, приносящие большую прибыль”, – подчеркивает Алексей Успенский из “Русского ипотечного банка”.

“При полном погашении ипотечного кредита вы получаете возможность сэкономить на выплате процентов, это также экономия на ежегодной страховке”, – напоминает Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО “ОПИН”.

Что делать в случае форс-мажора

От всех рисков защититься не получится, но наступление форс-мажора вовсе не означает потери квартиры. Ипотечные банки и АИЖК учли уроки предыдущих кризисов и готовы предложить заемщику, попавшему в трудную ситуацию, несколько сценариев решения проблемы.

“Для учета всех доходов и расходов можно составить специальный бюджет, в котором расписать все платежи, которые нужно совершить с учетом доходов и дат их получения, и ежемесячно следовать этому плану. Он поможет контролировать денежные потоки и для многих станет залогом финансовой дисциплины и стабильности”, – советует Евгений Лапин, управляющий директор по розничным продуктам и сегментам Промсвязьбанка.

“Затягивание проблемы приведет к судебным разбирательствам с банком и к целому ряду негативных последствий для самого заемщика – ухудшение кредитной истории, запрет на выезд за границу. Недвижимость в результате все равно продадут, но с существенным дисконтом”, – подчеркивает заместитель генерального директора АИЖК Александр Щеглов.

После кризиса 2008–2010 гг. банки разработали способы реструктуризации долгов и теперь к каждому клиенту подходят индивидуально. Правда, и причины для реструктуризации должны быть серьезными – например, массовые сокращения на предприятии или в той отрасли, в которой был задействован заемщик. Увольнение по собственному желанию из благополучной компании не может быть расценено как серьезное основание для принятия экстренных мер. В этот период заемщик выплачивает только проценты по кредиту, а основная сумма задолженности остается неизменной. В этом случае общая переплата по кредиту не увеличится, но по завершении отсрочки, которую можно оформить сроком от месяца до года, ежемесячные платежи вырастут. В банке можно оформить частичную отсрочку платежа – так называемые “кредитные каникулы”

“Нужно называть реальные суммы, которые вы будете способны отдавать по задолженности в течение ближайших месяцев. Банк сам подберет программу кредитования с наименьшей процентной ставкой или же приостановит начисление штрафов и пени”, – советует Мария Литинецкая. И только в самом крайнем случае – продать квартиру для погашения долга.

Такая же услуга существует и у АИЖК, которое предлагает заемщикам вариацию кредитных каникул – “Лояльную ипотеку”. Оформить эту опцию можно не более четырех раз на общий период до двух лет. Минимальный срок, на который может быть предоставлен уменьшенный платеж, составляет три месяца. Ежемесячный платеж можно снизить на 30–80%. К примеру, если у заемщика родится ребенок, то ему предложат специальные условия. Когда заемщик вернется к обычному графику выплат по кредиту, его платеж не будет увеличиваться, длиннее станет срок кредитования. АИЖК также предлагает целый комплекс мероприятий досудебного урегулирования проблемной задолженности: отсрочка процедуры обращения взыскания; добровольная реализация предмета залога без снятия обременения посредством замены залогодателя; корректировка (уменьшение) суммы начисленной неустойки (пеней).

Еще один взаимовыгодный для банка и заемщика вариант – сдать квартиру в аренду, а на вырученные средства погашать кредит.

Стоит ли брать ипотеку в 2021 году или лучше подождать: что говорят эксперты

Планировали в этом году взять ипотеку, но коронавирус изменил все ваши планы? Банки предлагают заём по рекордно низким процентам, но стоит ли рисковать? Директор по розничному кредитованию МТС Банка Иван Барсов помог разобраться в том, что происходит на первичном и вторичном рынках недвижимости и выгодно ли брать ипотеку сегодня.

Банки в период кризиса особенно тщательно проверяют потенциальных заёмщиков. Для перестраховки они могут потребовать дополнительные документы сверх обычного списка, но при наличии необходимого уровня дохода и хорошей кредитной истории шанс получить заём довольно высок.

О чём нужно знать потенциальным заёмщикам?

В любое время привлекательность жилищного кредита зависит от ряда факторов:

  • Уровень ставки — чем ниже ставка, тем выгоднее оформлять ипотеку. Весной 2021 года Банк России повысил ключевую ставку на 50 базисных пунктов до 5% годовых. При этом банки снизили проценты по кредитам, в том числе ипотечным. В середине года средневзвешенная ставка кредитования на первичном рынке составляла 5,82% (−2,42 п. п. год к году), на вторичном — 8,01% (−1,3 п. п. год к году), возможно и дальнейшее снижение ставок.
  • Перспектива роста цен на недвижимость — цены на недвижимость постоянно растут. Но сейчас на рынке всё неоднозначно: с одной стороны, покупательская способность людей снизилась, с другой — банки искушают граждан, предлагая льготные ставки по ипотеке. В результате большинство экспертов сходятся во мнении, что в ближайшее время цены на недвижимость вырастут незначительно.
  • Готовность банков выдавать кредиты — в зависимости от экономической ситуации объём кредитования возрастает или, напротив, снижается. На сегодняшний день в ипотечной сфере самый высокий процент одобрения — более 82%, что говорит о готовности банков кредитовать это направление.

Сегодня действует закон об ипотечных каникулах, который позволяет при непредвиденных обстоятельствах на шесть месяцев приостановить или снизить выплаты по ипотеке. Воспользоваться этой льготой можно, если ипотека взята на единственное жильё стоимостью до 15 миллионов рублей. Причинами предоставления кредитных каникул могут стать утрата более 1/3 дохода из-за длительной болезни или потери работы, инвалидности.

Кроме того, в силу вступил закон, по которому сделки долевого участия стали более безопасными. Деньги дольщиков теперь поступают на специальные эскроу-счета, где остаются до момента полного исполнения обязательств застройщиком.

Ситуация на первичном рынке жилья

На первичном рынке цены на новостройки продолжали понемногу расти даже во время жёсткого карантина, и нет предпосылок к тому, что в ближайшие месяцы динамика изменится. Рост цен продолжится по мере увеличения числа проектов, продаваемых через эскроу-счета.

Объём предложений на сегодняшний день остаётся высоким, и в ближайшем будущем эксперты снижения не прогнозируют.

По прогнозам Минстроя РФ, в 2021 году будет построено 85 миллионов кв. м жилья. Таким образом застройщики превысят объёмы строительства на 3 млн кв. м — в 2020 году этот показатель составил 82,2 млн кв. м.

По мере продажи недорогих квартир, которую ускорит программа субсидирования ипотеки, средняя цена квадратного метра новостройки будет расти.

Программы субсидирования ипотеки на новое жильё

Рынок новостроек в 2021 году привлекателен прежде всего благодаря действию программы ипотеки с господдержкой. При средней рыночной ставке выше 8% взять жилищный кредит по этой программе можно под 6,5%, а некоторые банки предлагают ставку 6% и даже ниже.

В чём суть программы? Государство компенсирует разницу между стандартной и льготной ставкой, за счёт чего банки имеют возможность снизить процент для своих заёмщиков. Взять льготную ипотеку может любой гражданин РФ, отвечающий требованиям конкретного банка-участника программы.

Единственное, что нужно учесть, — есть ограничения по сумме кредита: до 12 млн в Москве и Санкт-Петербурге, до 6 млн рублей в других регионах страны.

Программа льготного кредитования будет действовать до 1 июля 2021 года. И вопреки мнению многих финансовых аналитиков, её вряд ли продлят. Поэтому, если ваша цель — покупка квартиры в новостройке с привлечением кредитных средств, стоит поторопиться и оформить ипотеку.

Кроме льготной ипотеки действуют специальные условия кредитования для отдельных категорий граждан:

  • ставка 6% годовых на покупку жилья в новостройке для семей, где второй ребёнок рождён не ранее 2018 года;
  • компенсация 30% стоимости жилья в новостройке молодым семьям, где возраст каждого из супругов меньше 35 лет;
  • 2% годовых для участников программы «Дальневосточный гектар», обязательное условие — регистрация по месту жительства в течение пяти лет;
  • 0,1–3% годовых для сельской местности, кстати, эта программа распространяется и на новостройки, и на вторичное жильё в пригодном для жизни состоянии в населённых пунктах с численностью жителей до 30 тысяч человек.

Если вы желаете стать участником одной из специальных программ, сейчас самое время.

Ситуация на вторичном рынке жилья

Цены на вторичное жильё в 2020 году стабильно росли. И в эта тенденция сохранилась. За первый квартал прирост стоимости «вторички» составил 9%, а за год, к апрелю 2021 г. — на 16%, до 63,5 тысячи рублей за квадратный метр. Наибольшим спросом пользуются квартиры в пятиэтажках и современных панельных домах.

К осени несколько упали в цене только квартиры элитного сегмента, стоимость на которые продолжала расти даже в период карантина, когда не было спроса. Сейчас их цена достигла потолка и пока остановилась.

Средняя ипотечная ставка для вторичного рынка составляет 8,02%, при этом кредит можно взять и дешевле: минимальная ставка стартует с 7,4%.

При активной поддержке государством рынка первичной недвижимости его участие никак не коснулось «вторички». Переток спроса в пользу новостроек может сделать приобретение вторичного жилья очень выгодной сделкой.

Главные условия выгодной ипотеки

Итак, первый квартал 2021 года — неплохое время для оформления жилищного кредита, так как пока ещё действует масса льготных программ и в целом ситуация на рынке складывается в пользу ипотеки. Но это общие рыночные факторы, а успех ипотеки для конкретного человека зависит от соблюдения ряда условий:

  1. Финансовая стабильность. У вас должен быть стабильный заработок, позволяющий выплачивать кредит, и приемлемая долговая нагрузка, иначе никакие выгодные условия не спасут от просрочек.
  2. Деньги на первоначальный взнос. Для оформления ипотеки потребуется внести первоначальный взнос в сумме не менее 10–15% от стоимости жилья. Для банка он является не только подстраховкой, но и показателем ответственности и дисциплинированности заёмщика. Другими словами, у вас должны быть накопления или сертификат на материнский капитал.
  3. Хорошая кредитная история. Рассчитывать на выгодные условия по ипотеке можно только при высоком кредитном рейтинге. Если ранее случались просрочки или кредитная история чистая (вы ещё не брали ни одного займа), банк может отказать в ипотеке или завысить ставку. Возможно, стоит пройти небольшую подготовку к ипотеке: взять один-два потребительских кредита и аккуратно погасить их, это повысит вашу репутацию как заёмщика. Подробнее о том, как проверить или улучшить кредитную историю, мы рассказывали здесь

Несмотря на все «плюшки» от государства, нужно понимать, что в кризис ипотеку вытянет не каждый. В связи с оттоком капитала и удорожанием сырья цены на жильё будут расти, а зарплаты, наоборот, снижаться. К тому же многим россиянам придётся столкнуться с проблемой безработицы, особенно если случится очередная волна коронавируса.

Вывод: в целом, ситуация для ипотеки сейчас благоприятная. Ставки снижаются, есть перспектива роста цен на жильё, банки охотно выдают кредиты. Скорее всего, в 2021 году ипотека будет выгоднее, чем в следующем. Но прежде чем принимать решение об оформлении жилищного кредита, важно критически проанализировать собственные финансовые возможности и риски, в том числе риск остаться без работы. В случае сомнений ипотеку лучше отложить и переждать тяжёлые времена. Если горизонт ясный, стоит проверить, не подпадаете ли вы под условия специальных программ, ведь это реальный шанс сэкономить. И последнее, нужно внимательно подойти к выбору кредитора, ведь он станет вашим партнёром на долгое время.

В ДОМ.РФ ожидают снижения ипотечных ставок в 2022 году

Если в июне нынешнего года, перед завершением программы с господдержкой на прежних условиях, в России было оформлено 179 тысяч ипотечных кредитов, то уже в июле, по данным Центробанка, ипотеку получила только 151 тысяча россиян. Выдачи льготной ипотеки на новостройки в июле были ниже средних значений 2021 года на 61%, при этом выдачи “Семейной ипотеки” выросли на 39%, отмечают в ДОМ.РФ.

За последнюю неделю августа – начало сентября объем принятых заявок и выдач по льготной ипотеке на новостройки опустился до минимального значения с момента старта программы весной 2020 года. Банки приняли всего 5 тысяч заявок, из которых одобрили 3,3 тысячи, сообщает “Коммерсант” со ссылкой на данные ДОМ.РФ. Было выдано всего 1,6 тысячи кредитов на 3,9 млрд рублей.

“В августе спрос на ипотеку с господдержкой остался на уровне июля. По сравнению со среднемесячным уровнем первого полугодия объем выдач в рамках программы сократился на 64%”, – сообщает пресс-служба ВТБ.

Средняя ставка по ипотеке с господдержкой до сих пор не поднялась до “предельных” 7%. С 5,59% в конце июня средневзвешенная ставка топ-15 банков постепенно повысилась до 6,08%, но в начале августа вновь начала снижаться. К началу сентября она понизилась до 6,05%, рыночные ставки также уменьшились и на первичном, и на вторичном рынке (до 8,37% и 8,54% соответственно). Ставки изменил Россельхозбанк, в четверг о снижении ставки по госпрограмме и семейной ипотеке объявил банк ДОМ.РФ (при соблюдении ряда условий оформить кредит по госпрограмме можно по ставке от 5,45%), удерживает достаточно низкие ставки ВТБ (кредит на новостройку можно оформить по ставке от 4,3%). “В дальнейшем изменение ценовых параметров будет зависеть от действий Центробанка в части повышения ключевой ставки и от макроэкономической ситуации”, – сообщили в пресс-службе ВТБ.

“Поскольку политика ЦБ ужесточается, можно ожидать, что ставки по ипотеке вырастут осенью до 7%, – считает совладелец группы “Родина” Владимир Щекин. – Независимо от спроса на ипотеку ставки будут повышаться. Инфляция ускорилась почти до 7%, а это значит, что ЦБ, скорее всего, увеличит ключевую ставку, что повлечет удорожание кредита”.

“Сейчас средняя рыночная ставка предложения по программе “Льготной ипотеки” составляет примерно 6% – на 1 процентный пункт ниже максимального уровня, установленного правительством, – говорит руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг. – Мы ожидаем сохранения указанного уровня в краткосрочной перспективе. По мере снижения стоимости фондирования основные рыночные участники могут начать дополнительное снижение ставок по субсидируемым и рыночным программам уже в следующем году”.

В более далекой перспективе максимальная ставка по льготным ипотечным программам будет зависеть от экономической ситуации, отмечает директор департамента банковского кредитования компании “Метриум” Дмитрий Веселков. “Если для противодействия инфляционным процессам Центробанку придется поднимать ключевую ставку до 8-9%, то сохранять текущие параметры льготной и семейной ипотеки, по моему мнению, нецелесообразно, так как это приведет к увеличению расходов федерального бюджета на субсидирование процентных ставок”, – считает он.

Льготную ипотеку, как правило, называют одним из факторов роста цен на жилье. За год жилье в некоторых городах подорожало вдвое. Особенно отличились российские курорты. В Туапсе средняя стоимость квадратного метра – 132 тысячи рублей, что на 120% больше, чем в августе прошлого года, сообщает РИА “Недвижимость” со ссылкой на данные “Метриум”. В Новороссийске прирост составил 118% (135 тысяч рублей за “квадрат”), в Краснодаре 115% (110 тысяч рублей), в Сочи 113% (271 тысяча рублей), в Геленджике 105% (185 тысяч рублей).

Между тем после изменения параметров ипотечной программы с господдержкой цены вниз не стремятся. Эксперты отмечают лишь возросшее число лотов в московском регионе, на которые застройщики снизили цены. Если летом их доля не превышала 3-4%, то в конце августа этот показатель был около 11%, отмечают в “Циан”.

Почему ускоряется инфляция и что в этих условиях делать инвестору

К последней декаде мая 63 государства выпустили данные по CPI за апрель: инфляция в этих странах превышает среднее за десять лет значение на 128%. В США инфляция с 2011 года в среднем равнялась 1,73%, а в апреле 2021-го ускорилась до 4,2%. Причина такого роста не только в эффекте низкой базы, но и в усилении потребительского спроса по мере завершения коронакризиса. Инвесторы считают, что инфляция вступила в долгосрочный период роста: об этом свидетельствует как дисбаланс между спросом и предложением, так и приток ликвидности, обеспеченный за счет монетарных и фискальных инструментов. Всего в американскую экономику было влито более 9,3 трлн долларов, а расходы потребителей уже превысили допандемические объемы, чему способствовала и прямая финансовая помощь американцам. Учитывая вышесказанное, предлагаю рассмотреть инструменты, которые могут помочь защититься от инфляции.

Инфляция, инфляция и еще раз инфляция…

На мой взгляд, в условиях быстрого роста цен Treasury Inflation-Protected Securities (TIPS, государственные облигации, защищенные от инфляции) более эффективны, чем депозиты. Номинальная стоимость облигации повышается вместе с инфляцией, увеличивая фиксированный процентный купон в абсолютном выражении. Минус заключается в том, что 64% таких облигаций США и Европы имеют длительную дюрацию, что означает для инвестора заведомую потерю денег. И дело не в самой инфляции, а в возможном повышении ключевой ставки. С ее ростом связан один из самых больших рисков для инструментов с фиксированным доходом. Инвесторам, которые рассчитывают, что инфляция в США превысит прогнозы, стоит выбирать американские TIPS сроком обращения от двух до четырех лет. ETF (TIP, SCHP или TIPZ) не подойдут, так как у них общий индекс расчета и дюрация составляют чуть менее восьми лет. Этим фондам лучше предпочесть STIP и VTIP. Тем, чья цель — занять более агрессивную позицию в преддверии разгона инфляции, предлагаю активный управляемый IVOL ETF.

Альтернатива TIPS — это Floated Rate Notes (FRN, инструменты с плавающей ставкой). С начала года в частном секторе было выпущено FRN на 13,1 млрд долларов. Из-за высокого спроса на облигации, чьи доходности устойчивы к изменению цен, инвесторы могут быть уверены в притоке ликвидности в эти инструменты в ближайшие полтора года.

Но поскольку корреляция FRN с динамикой акций значительно выше, чем у традиционных бондов, в периоды коррекции их котировки будут снижаться вместе с рынком акций. Также существуют сложности с диверсификацией портфелей, составленных из инструментов с плавающей ставкой. Большинство их эмитентов — финансовые компании. Финсектор на сегодня является одним из лидеров по доходности, но если более половины портфеля будет выделено под связанные с ним активы, то инвесторам грозят потери в случае возникновения непредвиденной ситуации на рынке. Усугубить сложности способна неопределенность с транзитом от LIBOR к SOFR, но она оттолкнет только часть игроков. Из-за относительно небольшого размера рынка FRN спрос на эти инструменты будет заметно превышать предложение, но инвесторам нужно не забывать о диверсификации. Отличным выбором среди пассивных инвестфондов, составленных из облигаций с плавающей ставкой, я считаю FLOT.

Зачем изобретать велосипед?

Острая дискуссия по поводу инфляции на рынке США началась впервые за последние десять лет. В рамках этих обсуждений говорят об инфляции «выше ожиданий», вспоминают «аналогичный бум 1970-х» и т. д. Однако на сегодня ситуация измеряется совершенно конкретными величинами. По расчетам ФРС, инфляция в ближайшее время опустится чуть ниже 2,5%, а рынок в целом прогнозирует ее в диапазоне 2,5—2,7%. Впрочем, звучат и предположения о том, что показатель может подняться немного выше 3%.

Но даже при реализации самых высоких прогнозов компании с оптимальным уровнем реинвестирования и дивидендом более 3% (в обоих случаях эта величина составляет 40—60% денежного потока) будут прекрасно себя чувствовать. А на компании «стоимости», такие как Berkshire Hathaway (BRK.B), JP Morgan (JPM), Wells Fargo (WFC), Johnson & Johnson (JNJ), Pfizer (PFE), Exon Mobile (XOM), Verizon (VZ), а также фирмы малой капитализации, повышение инфляции повлияет позитивно. Тем, кого заинтересовала возможность вложиться в американский малый бизнес, предлагаю присмотреться к ETF iShares Core S&P Small-Cap (IJR).

Говоря о рыночных инструментах, защищающих капитал от инфляции, я упомянул лишь некоторые из них. Кроме перечисленных способов хеджирования можно вспомнить традиционные сырьевые активы, включая драгметаллы. Но инструмента, защищающего от всех рисков и приносящего доходность в любой ситуации, не существует. Зато снизить риски позволяет грамотно диверсифицированный портфель, рассчитанный на длительный период. Более чем столетняя история фондового рынка доказывает эффективность такой стратегии. А данная статья поможет вам понять, на какие инструменты стоит обратить внимание при аллокции хеджа от инфляции.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: