Что выгоднее — аренда или ипотека?

Ипотека или аренда квартиры: что лучше?

Несмотря на то, что цены на недвижимость уже несколько лет не растут такими же темпами, как в , россияне традиционно расценивают жилье как лучший способ вложения денег. Сказывается и то, что ставки по ипотекам в последние годы уверенно снижались, и то, что к альтернативным финансовым инструментам доверия у многих россиян мало. Не всегда сразу понятно, что выгоднее — арендовать квартиру или взять ипотечный кредит (заем) — и от каких факторов это зависит. Описанная ниже схема не может претендовать на универсальность, но будет полезна для тех, кто задумывается об ипотечном кредите (займе).

Из этой инструкции вы узнаете:

  • Что финансово выгоднее — арендовать квартиру или брать ипотечный кредит (заем) — и от чего это зависит.
  • Какова ситуация на рынке недвижимости и ипотечного кредитования.
  • Какие нематериальные выгоды и риски стоит учитывать при выборе между арендой и ипотекой.

У меня есть деньги, которых достаточно для первого взноса по ипотечному кредиту (займу), и мне негде жить. Что выгоднее: взять ипотечный кредит (заем) или арендовать квартиру?

В большинстве случаев аренда квартиры выгоднее, чем покупка квартиры в ипотеку. Точный ответ зависит от многих факторов, в том числе от целей.

Например, вы хотите приобрести квартиру за 5 млн рублей в спальном районе Москвы. У вас есть 1 млн рублей на первоначальный взнос, и банк готов выдать кредит по среднерыночной ставке 8,7% сроком на 10 лет (по состоянию на 2020 год). Если выбранная вами недвижимость не подпадает под льготное кредитование, то ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту (займу) составят 50 тысяч рублей, а переплата банку за кредит — примерно 2 млн рублей. То есть всего вы заплатите за квартиру 7 млн рублей.

Если вы рассматриваете эту квартиру в качестве способа получения прибыли, существует два способа получения дохода:

  • заработок на росте стоимости жилья

Спрогнозировать стоимость недвижимости на 2030 год, к моменту, когда вы полностью выплатите кредит и квартира станет вашим полноценным активом, довольно сложно. В 2000–2014 годах, по данным Росстата, цены в рублях за квадратный метр в первичном жилье в Москве в среднем выросли в 10 раз (хоть и без учета инфляции), а вот с 2015 года они немного уменьшились.

На стоимость недвижимости могут повлиять и другие факторы: например, открытие станции метро может увеличить стоимость жилья на 20%, а строительство магистрали рядом с домом — на 5%.

Если стоимость квартиры не вырастет c 5 млн рублей до 7 млн рублей (при проценте по ипотеке 8,7%), то выгоднее арендовать квартиру.

  • рентный доход (сдача приобретенного жилья в аренду)

Величину рентного дохода, который может принести вам жилье, легко посчитать, если поделить стоимость жилья на годовую арендную плату за него. Например, если ваша квартира стоит 7 млн рублей (с учетом стоимости кредита), а сдаете ее вы за 30 тысяч рублей в месяц, то без учета остальных факторов она окупится примерно за 20 лет (20×12×30 000 = 7 200 000), и ее доходность составляет 5,14%.

Фактически на период выплаты кредита жилье не будет приносить дохода. Кроме того, необходимо будет решить вопрос с собственным местом жительства.

Помните, что для сдачи в аренду или внаем квартиры, по которой все еще выплачивается ипотека, придется получить специальное разрешение от банка (или некредитной организации) и страховой компании. Хотя ипотечная квартира формально и документально находится в собственности заемщика, она обременена залогом, и вам потребуется согласие залогодержателя.

Если вы относитесь к категориям граждан, которые имеют право участвовать в льготных программах ипотеки, приобретение жилья в кредит может оказаться выгоднее.

Подробнее о льготных условиях кредитования можно узнать в разделе «Льготы» на «спроси.дом.рф».

Может ли ипотечный кредит быть выгоднее, чем аренда, если я имею право на льготы?

Благодаря льготным программам ипотеки, реализуемым при поддержке государства, можно сэкономить до 2 млн рублей. В данном случае инвестиции в жилье окупятся с большей вероятностью.

Подробнее о способах экономии с помощью льготных программ можно узнать в материале «Как сэкономить до 2 млн рублей на ипотеке».

Какие существуют альтернативные способы инвестиции денежных средств?

Допустим, вы решили тот же 1 млн рублей внести на банковский депозит (это меньше максимальной застрахованной суммы вклада, а значит, ваши средства будут в безопасности). Ту же квартиру стоимостью 5 млн рублей можно снять за 20 тысяч рублей в месяц, а сэкономленные на ипотечных платежах 30 тысячи рублей вносить ежемесячно на депозит.

За 10 лет при ставке депозитов 4% годовых можно накопить до 5,8 млн рублей.

А чем свое жилье лучше арендуемого с экономической точки зрения?

Покупка жилья с использованием ипотечного кредита (займа) позволяет получить нематериальные выгоды: постоянную регистрацию, а вместе с ней и приоритетный доступ к социальной инфраструктуре: детским садам, поликлинике и пр. В съемной квартире можно получить временную регистрацию по месту пребывания (а по закону вы обязаны это сделать, если живете не по месту постоянного жительства более 90 дней), но для постоянной прописки потребуется согласие собственника квартиры и всех постоянно прописанных в ней людей. Как показывает практика, не все арендодатели на это идут.

Как и платежи по аренде, платежи по ипотечному кредиту (займу) зафиксированы в договоре. Но в отличие от аренды, некоторые кредитные продукты предусматривают переменные ставки. Это означает, что при определенных условиях сумма ежемесячных выплат может снизиться.

Как зарегистрироваться по месту жительства, читайте в инструкции спроси.дом.рф

Какие риски есть у обеих стратегий?

Преимущества покупки квартиры с использованием ипотечного кредита (займа) легко могут обернуться минусами, особенно если рассматривать этот шаг как инвестицию. Поэтому, если острая потребность в жилье отсутствует, нужно особенно тщательно взвесить оба варианта. Чтобы выплачивать регулярные платежи по ипотечному кредиту, нужно иметь стабильный доход на протяжении долгого времени, в то время как со съемной квартиры, как правило, можно съехать в течение 1–2 месяцев. Кроме того, квартира — не самый ликвидный инструмент: ее не всегда можно быстро продать, если вам срочно понадобились деньги, в то время как банковский вклад легко забрать, пусть и с потерей процентов. Более того, во время экономических кризисов, когда потребительский спрос на недвижимость и другие товары сильно падает, продавать жилье придется, скорее всего, с большим дисконтом.

Читайте также:
Топ-10 лучших агентств недвижимости Кирова

Есть и много других нематериальных рисков при покупке квартиры в ипотеку — например, изменение мобильности, состава семьи , которые могут влиять на потребности в определенных жилищных условиях.

Как приобрести квартиру в ипотеку, читайте в инструкции спроси.дом.рф

В случае с арендой главный риск — изменение условий или расторжение договора со стороны арендодателя и дополнительные затраты на переезд, поиск жилья и другие факторы, вызванные необходимостью переезда.

Что выгоднее: аренда или ипотека?

Очередная тема, которая затрагивается в новом капиталистическом мире, много тысяч раз. Особенно в Москве. Аренда или ипотека.

Хочу внести свои пять копеек и открыть дискуссию, может кто-то что-то для себя почерпнет, да и в новой пандемической ситуации думаю найдется какое-нибудь зарождающееся семя новой ветки этой темы.

Хочу заметить, ситуации очень разные бывают, у кого-то выгодно аренда у кого-то ипотека. Обсуждаем все.

Аренда

  1. Основной плюс аренды — это, насколько я понимаю, мобильность. То есть вы можете найти работу, в принципе в любой точке города или страны и рядом арендовать жилье. И так же, если Вы не определились в каком городе или районе хотели бы жить, можно арендовать там жильё и пожить энное количество времени, чтобы понять целесообразность покупки там недвижимости, чтобы обосноваться там на всю жизнь или какое-то длительное время.
  2. Можно выбрать квартиру под ситуацию, которая может меняться в течение времени и не раз. Например пандемия, увольнение или закрытия бизнеса. Можно выбрать жильё более демократичное на время становления на ноги. Другой пример, увеличение количества членов семьи, не позволяющей расположится в нынешнем жилье, а как водится к этому времени бюджет и так будет испытывать стресс с добавлением новых статей расходов. Это все можно отнести наверное к мобильности.
  3. Возможность жить здесь и сейчас в том районе, в котором вы бы не смогли себе позволить купить жилье. Но при этом месячная аренда жилья будет кусаться естественно, но будет возможность прикоснуться к “прекрасному”.
  4. В арендной квартире не надо думать о будущем квартиры, то есть, текущий ремонт, забота о поверки счётчиков, ремонты подъездов и всякого рода забот общедомовых нужд. Так же выплата налогов капремонтов и т.д. конечно это может входить в стоимость аренды, но об этом голова по отдельности не болит.
  1. Эмоциональная (не для всех конечно). У тебя нет своего жилья. Ты не можешь (по большей части) сделать арендованную квартиру под себя, не спросив и не получив разрешение от арендодателя. Если снимаешь комнату, то ещё дополнительный напряг — это конечно сосед, с которым приходится мириться, не всегда конечно, но всё же. Нарушение личного пространства, арендодатель может приходить иногда в неудобное время или вообще не предупреждать. Всякое бывает, зависит от арендодателя.
  2. Мошенничество. Там где рынок большой, а это Москва, конечно очень много мошенников. Можно деньги потерять легко и непринужденно. Думаю, этих примерно куча.
  3. Не все регистрируют в квартире, или только за доп. плату. А это иногда важно, а если почитать закон то можно узнать, что даже гражданин РФ не может находиться не своем субъекте РФ (там где он зарегистрирован) больше чем 90 дней. И даже если по другому адресу проживает в этом же субъекте тоже нужно регистрироваться. Но этого конечно не соблюдают. Да и подтвердить или опровергнуть где ты живёшь не так просто, не будут этим заниматься органы (я так думаю).
  4. Риэлторы. Почему-то в РФ без риэлтора очень маленький манёвр. А это комиссионные. А ещё чтобы начать арендовать квартиру сразу нужно значительную сумму денег, это первый месяц, последний месяц, депозит и всё что ещё можно придумать. Так можно и на первоначальный взнос на ипотеку насобирать)) ну об этом позже.

Ипотека

  1. Своя квартира (пусть и в залоге у банка). Это противоположность первого минуса аренды. Можешь даже перепланировку сделать как хочешь, учитывая все СНиПы конечно, что кстати не каждый делает (печально).
  2. Помощь от государства. Итак, налоговый вычет до 2 млн (260 000 Р ) на человека от стоимости квартиры. Налоговый вычет на проценты по ипотеке до 3 млн (390 000 Р ) на человека (при уплате человеком 2-НДФЛ ). Материнский капитал 483 882 Р на первого ребенка и на второго, в совокупности 639 432 Р . Также за 3-го можно получить (только в счёт ипотеки) ещё 466 617 Р .
  3. От банка можно получить каникулы до 6 месяцев при сложном финансовом положении. Арендодатель скорее всего не сможет этого сделать. А в ситуациях, когда проценты будут падать, то можно сделать рефинансирование.
  4. Купленное жильё, обычно это новостройки — если брать московский регион, растут в цене. Инфляцию (официальную) наверное это покрывает, в регионах может и нет. А ипотека выступает в роли финансового плеча. Поясню. Это когда вы покупает условно квартиру за 10 млн при этом своих денег тратите 1 млн, то 9 млн — это плечо и это не ваши деньги, зафиксировали это. Теперь, когда жильё за год выросло например на 10%, это значить, что на свой 1 млн вы заработали 100 000 Р , а на плече(ипотеке), который дал вам банк, вы заработали 900 000 Р . Справедливости ради, это работает и в обратную сторону, но жилье чаще растёт нежели падает (кризис). Но конечно при всем этом шикарном “заработке” конечно не забываем, что это все же кредит и по нему нужно платить проценты. Но приятно думать, что на этом кредите не только банк зарабатывает, но и Вы. Но не думайте продавать жильё на радостях — по крайней мере не раньше 3 лет, иначе на тот доход, который вы насчитали, ещё надо будет платить налог на прибыль. Есть и вычеты и льготы, это ещё глубже надо раскрывать, я и так удалился от темы. П.С. обычно когда платеж по ипотеке равен стоимости аренды, это выгоднее, но условий куча.
  1. Много денег нужно на первоначальный взнос — от 10% и выше. Это солидная сумма, которая не собирается с пары зарплат. Особенно по ценам Москвы. Также нужно переплачивать за квартиру и тоже много, но тут помогает та же инфляция, которая мешала до этого. Через 20 лет размер вашего ежемесячного платежа — это уже не те деньги. А квартира ваша стоит в два раза дороже. Но это лирика. Справедливости ради, часто обсуждают, что когда платишь арендодателю, то незнакомому дядьке идут деньги, а с другой стороны банк — тот же дядька. Дилемма. Но внесу одну корректировку. В ежемесячном платеже банка две составляющих: это долг и процент за пользованием кредита. Так вот, процент можно считать тем же самым, что вы бы отдали арендодателю, а вот долг — это вы уже кладете так сказать в свою копилку стоимости своего жилья.
  2. Быт. Всех соседей, которые не полюбились вам, приходится полюбит. Иначе это надолго и неприятно, а платить долго, перепродавать накладно. Здесь коммунальные дела, ремонт подъезда — некоторые становятся прям жандармами общения с УК (но этот фанатизм наверное приносит удовольствие, тогда это в плюсы).
  3. Не мобильность. Ну тут всё понятно, первый и главный плюс аренды жилья.
  4. Если купили новостройку, а это частое дело при покупки в ипотеку, то вам достается в придачу не развитая инфраструктура и ремонты на протяжении нескольких лет (шумы, грязь, строители по всюду).
Читайте также:
Ипотека для пенсионеров в 2021 году: дают ли, условия. без первоначального взноса, в сбербанке, работающим,

Пишите свои плюсы и минусы.

Дискуссии. Обсуждаем финансовые вопросы и даем советы друг другу

Аренда или ипотека: что выгоднее в современной России

В отличие от многих западных стран, где высокая доля граждан живут в арендном жилье, в России аренду чаще воспринимают как временное явление. Представители поколения Y и Z — основные потребители на рынке недвижимости — нацелены на аренду жилья, но это пока они молоды и мобильны.

Ипотека требует бóльших свободных средств в сравнении с платежом аренды, а главная сложность съемных квартир — это отсутствие цивилизованного рынка сдачи жилья. Рассказываем, что в современной России выгоднее, ипотека или аренда квартиры, а также о плюсах и минусах владения и найма жилья.

Эксперты в этой статье

  • главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина
  • заместитель директора департамента аренды компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова
  • руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков
  • управляющий директор сети «Миэль» Мария Жукова

Что выгоднее: аренда или ипотека

Ежемесячные платежи по ипотеке чаще всего существенно превышают стоимость аренды и являются ощутимой статьей расходов семейного бюджета. Даже при наличии минимального первоначального взноса покупка средней однокомнатной квартиры в крупных городах России требует бóльших свободных средств для выплаты ипотеки в сравнении с платежом аренды.

Однако снижение ставок по ипотеке, а также льготная ипотека под 6,5% для покупки квартир в новостройках сделали жилищные кредиты более доступными. По прогнозу «Инком-Недвижимости», вследствие снижения ипотечных ставок спрос на вторичном рынке купли-продажи способен вырасти на 5–15% (в зависимости от комнатности объектов), в том числе за счет бывших арендаторов, решивших приобрести жилье.

Появление льготной ипотеки на рынке позволит текущим арендаторам частично перейти в категорию собственников, однако кредит на однушку под 6,5% оказывается дороже, чем съемное жилье. Так, по подсчетам ЦИАН, если заемщик решил рассчитаться за ипотеку на однокомнатную квартиру за десять лет, то по всем крупным городам (население 500 тыс.+) платеж по ипотеке оказывается выше ставки аренды. Меньше всего придется доплачивать относительно аренды при десятилетней ипотеке в Краснодаре, Саратове, Махачкале (не более 1,5 тыс. руб.). Больше всего — в Москве (32 тыс. руб.), Санкт-Петербурге (19,7 тыс. руб.) и Владивостоке (13,2 тыс. руб.).

Если же ипотеку взять на срок 20 лет, то ситуация улучшится. По данным ЦИАН, в 23 городах и областях из 31 субъекта (население 500 тыс.+) платеж по ипотеке для однокомнатной квартиры с первым взносом 20% от стоимости оказывается ниже средней арендной ставки. Ипотека выходит дороже в Москве (7 тыс. руб. в месяц), Санкт-Петербурге (3,5 тыс. руб.), Астрахани (2,6 тыс. руб.).

Разница аренды и платежа по льготной ипотеке под 6,5% для однокомнатных квартир

* Ставка аренды рассчитана для предложений в домах, построенных после 2000 года
Таблица: ЦИАН

«Льготная ипотека на 20 лет позволяет жителям многих крупных городов вносить банку ежемесячный платеж меньше, чем если бы речь шла об аренде. Естественно — чем выше первый взнос, тем выгоднее оказывается ипотека в сравнении с арендой. К примеру, средний чек сделки в Москве составляет 12,5 млн руб. При первом взносе 20% и льготной ипотеке на 20 лет ипотечный платеж составит 74,5 тыс. руб. При первом взносе 50% — уже 46,5 тыс. руб.», — отмечает главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.

Сложности ипотеки

У аренды и ипотеки разная целевая аудитория. В нашей стране наличие собственной жилплощади обеспечивает человеку определенный социальный статус, в зрелом возрасте жить в съемных квартирах не принято, говорит заместитель директора департамента аренды «Инком-Недвижимости» Оксана Полякова. По ее словам, институт аренды жилья в России пока недостаточно развит, чтобы наем в течение всей жизни был психологически комфортным.

Главный довод за собственное жилье — возможность обустроить квартиру под себя, так как нередко арендодатель не позволяет производить какие-то существенные изменения в квартире, отмечают в «Инкоме».

Ипотечный кредит повышает озабоченность относительно своей работы, что в данном случае означает наличие возможности стабильных платежей в банк в счет погашения ипотеки и процентов по ней, считает руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков. Тем не менее, по его мнению, при должном планировании своего бюджета ипотека вполне реалистична.

Собственное жилье более надежно в отличие от аренды, где наниматель сегодня пока слабо защищен, а налоги и коммунальные платежи не могут сравниться по цене с арендой, говорит Кирюхина. «Если для работающего человека это не принципиально, то размер средней пенсии не позволяет и дальше арендовать квартиру, поэтому ее приобретение становится необходимостью для большинства россиян, притом что в Европе аренда жилья на протяжении всей жизни — обычная практика», — отмечает аналитик.

Читайте также:
Топ-10 лучших агентств недвижимости Архангельска

«По своей сути, аренда предполагает постоянный отток денежных средств, а на выходе ничего не остается. Грубо говоря, нечего оставить в наследство. Поэтому при выборе покупки или аренды жилья многое зависит от личных стратегий каждого», — отмечает Дарусенков.

Ипотеку предпочитают семейные люди, финансово стабильные, уверенные в том, что они смогут своевременно вносить ипотечные платежи, которые знают, где они хотят жить, считает управляющий директор сети «Миэль» Мария Жукова. Кроме того, по ее словам, чтобы позволить себе взять ипотеку, у заемщика должны быть собственные средства для внесения первоначального взноса, определенный стаж работы, в том числе на последнем месте, и уровень дохода, чтобы банк ему одобрил кредит.

Полезные статьи про ипотеку

  • ЦБ снизил ключевую ставку до минимума: насколько подешевеет ипотека
  • Доступная ипотека: где взять кредит с низким взносом прямо сейчас
  • Персональный кредитный рейтинг: что нужно знать перед оформлением ипотеки

Плюсы и минусы аренды

Как правило, аренда является временным решением, хотя иногда, в зависимости от обстоятельств, и долгосрочным, но все равно большинством не воспринимается как навсегда. В краткосрочном плане аренда квартиры несет в себе объективно меньшие затраты, чем единовременные вложения в приобретение квартиры, отмечает Ярослав Дарусенков из «Азбуки жилья».

Сколько лет снимают жилье

Большинство арендаторов в Москве (74%), по данным «Инком-Недвижимости», имеют целью снимать жилье несколько лет — от года до пяти; 19% — на несколько месяцев (это и «летние» арендаторы — туристы и абитуриенты, граждане, приезжающие в столицу на целевые временные заработки); 7% планируют аренду и в десятилетней перспективе. О намерении пожизненно снимать жилье серьезных речей пока не ведется, такие размышления носят преимущественно умозрительный характер.

В России основные арендаторы жилья — молодое поколение Y и Z. Аренда дает больше мобильности, возможность жить рядом с работой, меняя квартиру при переезде офиса или смены работы. Поэтому молодые люди даже при наличии финансовой возможности не всегда торопятся приобретать собственную недвижимость. Очевидные преимущества аренды квартиры: нет строгих долгосрочных обязательств перед кредитором; можно быстро сменить жилплощадь соответственно материальному или семейному положению, собственным желаниям; не ограничена свобода передвижения — можно уехать на жительство в другие города и страны и т. д. Аренду выбирают люди, например, переехавшие в Москву недавно, или те, кто не планирует оставаться в столице навсегда. Это студенты, молодые специалисты, которые только начали строить свою карьеру, работники с нерегулярным или невысоким доходом и т. д., отмечают риелторы.

«Аренда выгодна, когда нужно подстроиться на определенное время под обстоятельства. К примеру, для молодого специалиста или семьи пожить вне родительского дома или снимать, работая в другом городе, не планируя там остаться навсегда. Другой пример из жизни — аренда квартиры на время, пока достраивается новостройка или идут ремонтные работы. Также аренда дает определенную свободу передвижений — можно пожить в разных районах или городах, а также попросту снять квартиру рядом с работой», — приводит примеры Дарусенков.

«Сегодня аренду выбирают те, кто просто не может в данный момент позволить себе ипотеку в силу тех или иных условий — нет стабильной работы, средств на первоначальный взнос и т. д. Многие молодые семьи начинают совместную жизнь в съемных квартирах, но рано или поздно задумываются о своем жилье, поскольку мало кто хочет постоянно жить на чужих квадратных метрах. Им хочется иметь свои жилье, сделать ремонт под себя, купить мебель. Ипотечный кредит — это обязательства на долгие годы, на 10, 15, 20 лет, и в какой-то момент они понимают, что к этому готовы. Однако на первых порах молодые люди, только начинающие самостоятельную жизнь, часто не хотят этого груза. Для них аренда — лучшее решение», — говорит Мария Жукова.

Главная сложность с арендой квартиры — это отсутствие цивилизованного рынка сдачи жилья, отмечает Кирюхина из ЦИАН. По ее словам, российский арендатор фактически не защищен от необходимости срочного переезда по просьбе собственника, то есть находится в нестабильной ситуации, без поддержки закона,

Из недостатков аренды Жукова в первую очередь отмечает возможное повышение арендной ставки. Также, по ее словам, арендатор без согласия собственника не может обустроить квартиру под себя — сделать ремонт, заменить мебель, выбросить скрипучий сервант или завести кота или собаку. «У арендатора нет гарантии, что собственник продлит договор аренды и в середине учебного года не встанет необходимость искать новое жилье, устраивать ребенка в новую школу или детский сад, выбирать не самое качественное жилье из того, что есть, а не из того то, что хочется, чтобы не переводить ребенка в другие учебные заведения», — отмечает эксперт.

Ипотека или аренда в 2020 году

Граждане, не располагающие собственным жильем, а также средствами на покупку, имеют только два выхода из ситуации – снимать его или приобретать за счет заемных средств. Здесь возникает вопрос – что выгоднее? Учитывая постоянные изменения на рынках, связанных с недвижимостью, сервис Brobank.ru решил определить что дешевле – ипотека или аренда в 2020 году. Для этого взяты среднестатистические данные по целевым займам и сдаче квартир.

Сколько обойдется снять квартиру в 2020 год

Для всей оценки взяты три города. Первый – Москва. В ней самая дорогая недвижимость. Второй – Санкт-Петербург. В связи с численностью его жителей. Третий – населенный пункт областного значения, но с проживающими в менее чем 1 000 000 человек. В частности, таким будет Саратов.

Отдельно учтен факт отличия цен на квартиры в разных районах того или иного города. Для каждого из принятых во внимание взято по три района. С выведением средних цен аренды жилья, готового для заселения. То есть с мебелью и техникой, хотя бы частично.

Читайте также:
Путин заявил о новой льготной программе ипотеки 6,5%
Район Площадь (кв.м.) Цена в месяц (рублей)
Москва
Пресненский 64 67 000
Марьино 45 50 000
Некрасовка 54 35 000
Санкт-Петербург
Выборгский 58 39 000
Приморский 54 33 500
Невский 60 27 500
Саратов
Кировский 58 17 700
Заводской 54 16 000
Ленинский 50 15 000

Цель использования средних размеров жилья – определение цены сопоставимой по квадратуре квартиры, которая будет куплена за счет ипотеки в банке. Стоит учитывать, что данные – ориентировочные. То есть оценивалась приблизительная стоимость аренды в указанном районе с минимальными требованиями к недвижимости.

В целом выдвинуто всего шесть основных условий к жилью:

  • В кирпичном доме;
  • Не крайние этажи;
  • Вторичный рынок;
  • С ремонтом, позволяющим заселиться сейчас;
  • Меблированая, хотя бы частично;
  • Двухкомнатная квартира, как самый популярный вариант у потребителей, решивших взять ипотеку.

Эти же основные условия выдвинуты и в блоке целевых займов. То есть сопоставляются фактически идентичные квартиры.

Сколько придется платить в месяц за ипотеку в 2020 году

Для расчета затрат на обслуживание займов взяты два блока входных данных. Первый – цена жилья. Она рассчитана исходя из ранее указанной квадратуры и средней стоимости квадратного метра в принятых во внимание районах трех городов.

Район Цена кв.м. (рублей) Цена квартиры (рублей)
Москва
Пресненский 509 000 32 576 000
Марьино 197 500 8 887 500
Некрасовка 115 250 6 223 500
Санкт-Петербург
Выборгский 152 000 8 816 000
Приморский 161 500 8 721 000
Невский 123 000 7 380 000
Саратов
Кировский 66 250 3 842 500
Заводской 49 250 2 659 500
Ленинский 43 125 2 156 250

Второй блок – условия ипотеки. Для объективности взяты средние значения по рынку. Лишь минимальный взнос опирается на самый популярный вариант среди граждан России.

Он составляет 20%. Его, согласно исследованию Райффайзенбанка, готовы внести почти половина респондентов. Точнее – 46%.

Район Срок договора (месяцев) Ставка (% годовых)
Москва 224 7,21
Санкт-Петербург 221 7,37
Саратов 221 7,62

Используя входные данные и калькулятор для составления графика платежей, ежемесячно в банк для оплаты основного долга и процентов придется вносить разные суммы. Зависимо от города и района нахождения жилья.

Район Платеж в месяц (рублей)
Москва
Пресненский 211 988
Марьино 57 835
Некрасовка 40 499
Санкт-Петербург
Выборгский 58 411
Приморский 57 781
Невский 48 896
Саратов
Кировский 25 918
Заводской 17 939
Ленинский 14 514

Отдельно стоит выделить, что в таблицах, как относительно платежей по займам, так и цены аренды, используются округления. То есть все данные ориентировочные.

Ипотека или аренда в 2020 году – что выгоднее

Для сравнения двух вариантов достаточно сопоставить месячные траты на съем жилья с расходами в виде платежей по займу.

Москва:

Санкт-Петербург:

Саратов:

Практически во всех случаях аренда квартиры будет дешевле, чем ипотека. Как минимум в текущем 2020 году. Есть только одно исключение. Правда, здесь стоит учитывать важный нюанс.

Выгода ипотеки, которая проявилась в Ленинском районе Саратова, несущественная. Опирается только на платеж. Если оценивать траты за год, то расходу станут сопоставимы, так как займ требует оплаты дополнительных услуг. В частности, страховки. Она попросту нивелирует разницу.

Аренда или ипотека – что лучше в 2020 году

Если брать во внимание только затраты «здесь и сейчас», то выгоднее, а соответственно и лучше, выбрать аренду, а не ипотеку в 2020 году. Она потребует значительно меньше расходов. По полученным данным в среднем на съем квартиры придется выделять ежемесячно на 55% меньше денег из личного бюджета.

Причем это касается только плановых постоянных трат. Дополнительно важно учитывать требования целевых займов. Они делают расходы еще более значимыми. В частности, первоначальный взнос, траты при заключении договора и дальнейшем обслуживании. В то время как для аренды достаточно будет накопить залога, который, в основном, равен одному месячному платежу.

Хотя, не стоит забывать о важном нюансе, который все же говорит о том, что ипотека лучше, чем аренда жилья. Причем не только в 2020 году, но и в принципе в любое время. Речь идет о приобретении жилья. После выплаты займа квартира является полной собственностью человека. Снимать ее можно бесконечно, например, тех же 20-30 лет, не достигнув этого результата.

Соответственно, если говорить о вопросе перспективы на будущие 10 и более лет, то ипотека лучше. В случае вопроса выбора более приоритетного варианта на текущий момент выгоднее будет аренда. Как минимум в текущем 2020 году.

Хотя, и в момент съема жилья можно рассчитывать на перспективу. Для этого разницу от возможных платежей по займу стоит откладывать на сбережения. Это позволит накопить на оформление ипотечной сделки. Причем на уже более выгодных условиях, которые предлагаются клиентам, вносящим не менее 50% цены квартиры в виде первоначального взноса.

Соответственно, если выбирается ипотека или аренда в 2020 году, то стоит опираться на собственные приоритеты. Некоторые, располагая достаточными накоплениями на займ и доходами на его обслуживание, выбирают аренду. Например, в связи с необходимостью частых переездов. Другие – наоборот стараются урезать личный бюджет ради покупки жилья. Пусть и в долг.

Источники:

  • Avito — ссылка;
  • ЦБ РФ — ссылка;
  • Райффайзенбанк — ссылка.

Дмитрий Сысоев – высшее экономическое образование Сумского НАУ по специальности “Менеджмент организации”. Аналитик банковского сектора и микрофинансового рынка. Опыт работы в профильных коммерческих структурах – и банке, и МФО. Более 5 лет создает полезный контент для потребителей финансовых услуг и организаций – информационно-аналитические статьи по банковскому сектору и микрофинансовому рынку. sysoev@brobank.ru

Комментарии: 0

Если у вас есть вопросы по этой статье, вы можете сообщить нам. В нашей команде только опытные эксперты и специалисты с профильным образованием. В данной теме вам постараются помочь:

Аренда или ипотека: что выгоднее в 2021 году?

Выясняем, стоит ли покупать квартиру сейчас или продолжать копить

На примере среднестатистической однушки редакция www.irn.ru рассчитала разницу между ипотечными и арендными платежами и выяснила у экспертов по инвестициям, как лучше распорядиться этими деньгами.

Читайте также:
Лучшие агентства недвижимости Прокопьевска

Рынок меняется

Долгое время – примерно с 2015 года – аренда жилья была выгоднее покупки. Цены на недвижимость в основном топтались на месте или корректировались вниз, а ставки по депозитам покрывали арендные платежи. При этом ипотека была дорогой. Из-за девальвации рубля в 2014 году Центробанк несколько раз повышал ключевую ставку, и к началу 2015 года она достигла 17%, а ставки по ипотеке в основном превышали 20%, то есть стали заградительными. Даже с учетом введенной позже льготной ипотеки на новостройки (под 12%), а также последующего снижения ключевой и ипотечной ставки на вторичном рынке, ипотека все равно была куда менее доступной, чем сейчас.

По данным «Дом.РФ», в феврале 2021 года средняя ставка выдачи ипотеки на покупку вторичных квартир составляла 8,06%. При этом цены на недвижимость окончательно развернулись в рост. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», в 2020 году цены на квартиры в Москве выросли в среднем на 16,2%. При этом бюджетные варианты активно раскупались, что привело к снижению объема предложения. Это означает, что сильной коррекции после такого роста ждать не стоит, и, скорее всего, в ближайшие годы цены на жилье продолжат расти – пусть не такими темпами, как в ажиотажном 2020 году, но примерно на уровне инфляции (см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2021 год от IRN.RU»).

Считаем арендные ставки и ипотечные платежи

Тем, кто стоит перед выбором, покупать ли сейчас квартиру в ипотеку или снимать и продолжать копить, важно понимать, как вести себя в изменившихся условиях. Для начала нужно сравнить затраты на аренду и платежи по ипотеке.

Если на рынке купли-продажи жилья цены значительно выросли из-за искусственной стимуляции спроса, рынок аренды отреагировал на «коронакризис» и снизившиеся доходы населения куда более адекватно: спрос снизился, арендные ставки – тоже. Точнее, они заметно просели во время локдауна – процентов на 20, а потом почти восстановились до прошлогоднего уровня: в начале 2021 года они были примерно на 5% ниже, чем год назад (см. «Аренда жилья в Москве: арендаторы уехали, ставки остались»).

Стоимость аренды и ипотеки можно просчитать с помощью онлайн-калькуляторов IRN.RU. Возьмем одну и ту же квартиру. Допустим, это будет однокомнатная квартира в 17-этажном панельном доме площадью 38 кв. м в шаговой доступности от метро «Бибирево». Калькулятор стоимости квартир оценивает ее в 8,2 млн рублей.

Ипотеку на вторичном рынке сейчас можно взять примерно под 8% годовых, а минимальный первоначальный взнос, с которым банки готовы выдать кредит, в основном составляет около 10%. Итак, с помощью ипотечного калькулятора считаем, во сколько обойдется ежемесячный платеж за эту квартиру. Если брать ипотеку с минимальным первоначальным взносом и на 20 лет, ежемесячный платеж составит 61 700 рублей в месяц. Если ради снижения ежемесячного платежа увеличить срок кредита до 25 лет, а первоначальный взнос – до 20%, в месяц за кредит придется отдавать 50 600 рублей.

А теперь возьмем калькулятор аренды и забьем туда те же исходные данные квартиры: 10 минут пешком от метро «Бибирево», 5-й этаж 17-этажного панельного дома, 38 кв. м с 8-метровой кухней, ремонт не требуется. Расчетная стоимость аренды такой квартиры составляет 40 500 рублей.

Сколько можно накопить

Но сами по себе эти цифры не говорят о том, что аренда более выгодна. При более высоких затратах после выплаты ипотеки человек все же остается с квартирой в собственности. Поэтому необходимо понять, как можно распорядиться сэкономленными на аренде деньгами и получится ли на эти накопления в будущем приобрести жилье.

Ставки по депозитам в государственных банках сейчас находятся на уровне 3-4,5%. Даже коммерческие банки предлагают вкладчикам максимум 5-6%, в основном меньше. Это вряд ли убережет деньги даже от инфляции, не говоря уже о том, чтобы что-то заработать. Однако на рынке существуют и другие консервативные инструменты, которые дают чуть большую прибыль при сопоставимой надежности. Мы попросили экспертов из финансовых компаний и частных консультантов по инвестициям рассчитать, сколько можно заработать на сэкономленных деньгах.

Первый случай – аренда вместо ипотеки на квартиру стоимостью 8,2 млн рублей с первоначальным взносом 10% и сроком кредита 20 лет. У человека останется 820 000 рублей первоначального взноса, и за счет разницы между стоимостью аренды и ипотеки он сможет дополнительно откладывать почти 22 000 рублей в месяц.

«Для консервативной стратегии подойдет портфель из государственных облигаций ОФЗ (облигации федерального займа). Средняя доходность такого портфеля 6,42%, это доходность индекса Мосбиржи государственных облигаций RGBI», – говорит Евгения Поповская, финансовый консультант и блогер (@evgenya_finance в Instagram). Аналитики SberCIB Investment Research рассчитали, что при такой доходности за 5 лет можно заработать 2,36 млн рублей, за 10 лет – 4,81 млн, за 20 лет – 12,74 млн.

Во втором случае (20-процентный первоначальный взнос и 25-летний срок) человек экономит 1,6 млн рублей на первоначальном взносе и 10 000 рублей в месяц на ежемесячных платежах. При расчетной доходности 6,42% годовых за 5 лет получится накопить 2,75 млн рублей, за 10 лет – 4,47 млн, за 20 лет – 10,05 млн.

Из расчетов видно, что чем длиннее срок инвестирования, тем быстрее растет накопленная сумма, поскольку работает правило сложного процента (то есть процент на изначальную сумму инвестиций и на проценты с нее) и идут ежемесячные пополнения портфеля.

Если хочется больше

Чтобы получить большую доходность, придется идти на риски. По словам аналитика ГК «Финам» Юлии Афанасьевой, степень риска, на который готов пойти инвестор, измеряется в процентах – сколько от общего капитала человек готов потерять. «Для меня небольшой риск – это 30%, кто-то согласен на риск не более 2%, а кому-то и 60% по плечу, – говорит эксперт. – Если человек готов рискнуть процентов на 30, то можно сделать индексную стратегию, которая в прошлом давала средний темп прироста 20% годовых без учёта дивидендов. Если у человека риск в пределах 5%, то его участь – надежные облигации».

Читайте также:
Топ-10 лучших агентств недвижимости Йошкар-Олы

Руководитель департамента инвестиционного анализа и обучения ИК «Универ Капитал» Андрей Верников считает, что сейчас сложный рынок для непрофессионального инвестора: «Может произойти как инфляционный кризис, так и кризис перепроизводства. И ни один экономист не может точно сказать, по какому пути пойдут активы. Поэтому приходится уменьшать доходность и не рисковать, пока не появится больше определенности на рынке, а уже после этого подбирать более интересные активы. Поэтому сейчас как никогда актуально правило не складывать все яйца в одну корзину. Человеку придется покупать и золото, и облигации, которые не дадут большого дохода, и акции. Из акций я бы рекомендовал покупать американские – чтобы снять валютный и политический риски. Американский индекс Standart 500 последние 15-20 лет дает с учетом дивидендов около 8% годовых, без дивидендов – 5,5%. Это достаточно надежный вариант».

Эксперт по инвестициям и блогер Антон Баринов (@index_invest в Instagram) полагает, что при долгосрочных стратегиях лучше всего инвестировать в акции зарубежных компаний: «Безусловно, акции могут не только расти, но и падать, но если срок инвестирования составляет 5+ лет, то риск не такой высокий, потому что за это время акции, вероятнее всего, успеют восстановиться и вырасти. Дополнительно риск можно уменьшить за счет покупки большого количества акций в портфель: желательно нескольких тысяч, чтобы рост одних компенсировал падение других. Удобнее всего это сделать через покупку так называемых ETF – биржевых фондов, каждый из которых держит в портфеле сотни, а иногда и тысячи разных акций. Покупаешь одну акцию ETF – и сразу становишься совладельцем всех акций из его портфеля. Чтобы собрать сбалансированный портфель, лучше купить 5-6 разных ETF. Например, ETF на акции компаний из США, ETF на акции компаний из Китая, из Европы, из Японии. Можно отдельно купить ETF на акции крупных технологических компаний или ETF на зарубежную недвижимость».

Данный портфель, по словам эксперта, в среднем будет приносить 8-10% в долларах. Это больше, чем при покупке облигаций, и менее рискованно, чем российские акции. При такой доходности вложенные 820 000 рублей при ежемесячном пополнении на 22 000 рублей через 10 лет превратятся в 5,8-6,7 млн рублей, а через 20 лет – в 17-22,7 млн рублей. Во втором случае – при наличии 1,6 млн рублей и пополнении на 10 000 рублей в месяц – за 10 лет можно накопить 5,4-6,4 млн рублей, а за 20 лет – 13,8-19,3 млн.

Антон Баринов уточняет, что в реальности при инвестировании в американские акции, вероятно, удастся накопить заметно больше, поскольку курс рубля, скорее всего, будет и дальше падать относительно доллара. Однако Андрей Верников предупреждает, что все же не стоит ограничиваться только одним типом активов: «Американский рынок хороший, но и на нем случается коррекция 40%. Поэтому, если человек все «запузырит» в американские акции, я боюсь, что потом он будет плакать».

Аналитики SberCIB Investment Research считают, что при инвестициях на короткий период можно ограничиться только облигациями, чтобы максимально обезопасить себя и не попасть на период спада на других рынках: «На горизонте 10, а особенно 20 лет было бы интересно рассматривать и другие классы активов помимо облигаций. В краткосрочной перспективе акции – более волатильный инструмент, однако на достаточно длительном горизонте они приносят больший доход, чем облигации. К примеру, за прошедшие 20 лет с 2001 по 2020 год индекс МосБиржи рос в среднем на 16,9% в год».

Евгения Поповская рекомендует портфель умеренного риска, в составе которого 30% – облигации РФ, 70% акции, входящие в индекс Московской биржи: среднегодовая доходность такого портфеля за последние 15 лет составила 15,3% годовых. Важно при этом помнить, что доходность на фондовом рынке не гарантируется.

Что победит: ипотечные ставки, доходность или рост цен на жилье?

При покупке квартиры в ипотеку нужно учитывать, что даже с нынешними невысокими ставками в конечном итоге переплата окажется очень существенной. В случае с квартирой за 8,2 млн рублей, которую мы брали в качестве примера, переплата составит 7,4 млн рублей (91%) при сроке 20 лет и первоначальном взносе 10%. При взносе 20% и 25-летнем сроке заемщик, согласно ипотечному калькулятору IRN.RU, переплатит 8,6 млн рублей (105% от стоимости квартиры). Такие переплаты представляются еще одним аргументом в пользу аренды.

Однако, по мнению руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко, ключевой момент – это динамика цен на жилье: «Когда цены снижались или почти не росли, выгоднее было арендовать квартиру. В ближайшие годы недвижимость, скорее всего, будет дорожать процентов на 5, а то и 10 в год. А ставки по ипотеке сейчас находятся на рекордно низком для России уровне, и в отдельные годы рост цен даже может «перекрыть» стоимость ипотеки».

Даже при росте цен на недвижимость на 5% в год та же квартира через 20 лет будет стоить 21,8 млн рублей. То есть ценовой прирост составит 13,6 млн рублей – это больше, чем переплата за ипотеку. Более того, при таком росте цен накопленного за 20 лет инвестирования в облигации не хватит на покупку такой же квартиры.

Конечно, ценовая динамика вряд ли будет линейной. В какие-то годы квартиры могут вырасти в цене сильнее, в другие – напротив, подешеветь. Другие переменные в расчетах – доходность облигаций и прочих активов, стоимость аренды квартиры – тоже будут меняться за эти 20 лет. Но в любом случае, если исходить из текущего положения дел и примерных прогнозов и расчетов, становится очевидно, что ипотека выигрывает у аренды, если человек готов вкладывать сэкономленное только в надежные инструменты.

«Если человек не готов рисковать частью капитала (от 30%), то ему лучше брать ипотеку. Если готов, то, с учётом прошлых приростов стоимости инвестиций и самой недвижимости, через 17 лет он накопит на квартиру, и ещё за 3 года, сколько он не платит ипотеку, заработает около 2 млн руб. На диком и нерегулируемом рынке ставок и аренды – сомнительная выгода, – считает Юлия Афанасьева. – Чтобы быстро заработать на квартиру, нужно спекулировать на фондовом рынке и выводить доходность хотя бы к 50% годовых. Для этого нужно работать над финансовым планом и расширять горизонты риска за счёт эффективного управления личным бюджетом и активами».

Читайте также:
Ипотека для малоимущих в 2021 году: семей, в Сбербанке, многодетных, помощь, социальная

Но обычному непрофессиональному инвестору не стоит ввязываться в игры на фондовом рынке. «Люди приходят на рынок и думают, что задача рынка их обогатить. Но задача рынка – отобрать у них деньги, – подчеркивает Андрей Верников. – Есть статистика, что спекулянты на длинных периодах показывают худший результат по сравнению с условными американскими домохозяйками, которые просто купили акции и ждут. Переиграть рынок часто не получается даже профессионалам, что уж говорить о новичках».

Еще один важный момент: ипотечные платежи одинаковы на протяжении всего срока кредита. А ставки по аренде могут вырасти. То есть ипотека при более высокой стоимости позволяет зафиксировать размер платежа – с учетом общей инфляции через 10-15-20 лет те же 50 000 рублей за ипотеку в месяц будут куда меньшей нагрузкой на семейный бюджет.

Таким образом, покупка квартиры в ипотеку сейчас представляется более выгодной, чем аренда. «Особенно это актуально для людей со стабильным и прогнозируемым доходом и не готовых агрессивно инвестировать. Это могут быть, например, госслужащие и менеджеры крупных корпораций со спокойной и понятной карьерой. Бизнесменам, предпринимателям, творческим людям, молодежи, которая еще не определилась с жизненными целями, аренда подойдет больше, поскольку она дает больше мобильности. Речь идет как о физической мобильности, так и – даже в большей степени – о мобильности финансовой. Если человек видит, на чем он может заработать, и понимает, куда и для чего ему нужно вложить деньги (речь как о финансовых инструментах, так и о бизнесе), ему невыгодно «замораживать» свои накопления в первоначальном ипотечном взносе и привязываться к высоким ежемесячным платежам», – резюмирует Олег Репченко.

Как долго стоит копить на квартиру? Или взять ипотеку? Подсчитали, что выгоднее

По данным на конец 2019 года, улучшить свои жилищные условия хотели 24,3 млн, или 40%, российских семей. При этом две трети из них планировали для этого купить квартиру. И в такой ситуации нередко встает вопрос, что лучше — ипотека или арендовать, пока копишь на покупку.

Условия и подсчеты

Условия. Разберем семью из двух человек, которые планируют завести ребенка, и рассматривают покупку двухкомнатной квартиры или аренду аналогичной. У каждого средняя зарплата по региону. И если остановимся на москвичах, то, по данным Росстата на май 2020 года, это будет 91 823 рубля.

Допустим, наша семья готова выделить половину общего дохода — как раз чью-то одну зарплату — на ипотеку или съем плюс накопления. Хотя это и не самая безопасная бюджетная стратегия — эксперты по личным финансам рекомендуют, чтобы до 50% семейного дохода покрывали вообще все имеющиеся обязательства: и кредиты, и оплату ЖКУ, и проезд в транспорте и т.п.

Первый сценарий. Стоимость квартиры, конечно, зависит от многих факторов. Но предположим, пара выбрала “евротрешку” (двухкомнатная квартира с большой кухней-гостиной) в новостройке в ближнем Подмосковье за 7 млн рублей. Первоначальный взнос — 20% от стоимости жилья, или 1,4 млн рублей. В кредит наши герои взяли 5,6 млн рублей и успели воспользоваться льготной “коронавирусной” ипотекой под 6,5%. Пока официально программа заканчивается 1 ноября, но президент России Владимир Путин уже предложил продлить ее минимум до 1 июля 2021 года, а Минфин — до конца 2021 года. Ежемесячно заемщики готовы платить 91,8 тыс. рублей.

В этом случае за шесть лет и три месяца (всего 75 месяцев) они потратят на покупку квартиры и выплату ипотеки 8 216 379 рублей (1,4 млн первоначального взноса плюс 6,816 млн выплат по кредиту). И это включая переплату 1 216 379 рублей.

Есть ипотечные программы и с меньшим первоначальным взносом — та же “коронавирусная” ипотека допускает его снижение до 15% от стоимости жилья. Но более привычные 20% остаются оптимальным вариантом, отметила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина. Это своего рода косвенное подтверждение для банка платежеспособности и дисциплинированности клиента.

Второй сценарий. Стоимость аренды — так же, как и покупки, — может меняться по многим причинам и колебаться от района к району даже в пределах одного города. Так, по данным сайта Domofond.ru на август 2020 года, аренда двухкомнатной квартиры в столице обойдется в 43 тыс. рублей. Замдиректора департамента аренды квартир агентства “Инком-Недвижимость” Оксана Полякова назвала цену 42 тыс. рублей для двухкомнатной квартиры и 31 тыс. рублей — для однокомнатной. В аналитическом центре ЦИАН уточнили, что, по их данным, снять однокомнатную квартиру в Москве в среднем стоит 39,1 тыс. рублей, в городах-миллионниках поменьше — 28,2 тыс. рублей.

Но допустим, наша пара решила обжиться в том же подмосковном районе, где собирается потом брать жилье. В этом случае в месяц им придется заплатить арендодателям приблизительно 32,5 тыс. рублей. Плюс стоимость аренды увеличивается на размер коммунальных платежей, например 2,5 тыс. рублей в месяц. Тогда получается: 91,8 – 32,5 – 2,5 = 56,8 тыс. рублей. Столько семья сможет откладывать на покупку квартиры.

Предположим, что они довольно консервативные и для накоплений воспользуются банковским вкладом. Последние постепенно теряют популярность среди населения — из-за снижения ставок и повышения общего уровня финансовой грамотности, но банки все еще хранят около 32,108 трлн рублей россиян (по данным ЦБ на начало августа 2020 года).

Максимальная ставка по вкладам на середину сентября составила 4,39%. Ее и возьмем за основу. К такому уровню показатель привела политика ЦБ, который в 2020 году уменьшил ключевую ставку до рекордно низких 4,25%. О том, как она связана с процентами по депозитам и кредитам, можно прочитать здесь.

Читайте также:
Документы для налогового вычета по ипотеке: список, порядок оформления, за квартиру, какие нужны

Рассмотрим депозит с капитализацией, а также возможностью ежемесячного пополнения на 56,8 тыс. рублей. При первом взносе 1,4 млн рублей и этих условиях за шесть лет и восемь месяцев (всего 80 месяцев) наша пара накопит 7,161 млн рублей, включая 1,217 млн рублей, которые банк начислит в виде процентов. При этом “переплата” на аренду составит 2,8 млн рублей ((32,5+2,5)*80), а на пополнение вклада они направят 5,944 млн рублей (1,4 млн + 56,8*80). То есть всего на жилье пара потратит 8,744 млн почти за семь лет.

Третий сценарий. У пары в принципе нет никаких крупных сбережений, и они только задумались о покупке квартиры. При тех же условиях вклада, но с первым взносом не 1,4 млн, а, например, 50 тыс. рублей процесс накопления затянется еще на два года и займет восемь лет и пять месяцев.

Что выгоднее?

Для нашего примера и выгоднее, и быстрее оказалось взять ипотеку. Можно найти и обратные модели, где аренда оказывается эффективнее и по срокам, и по затратам. Все зависит от региона, стоимости жилья, аренды и процентных ставок.

При этом надо понимать, что мы рассматривали фиксированные показатели на текущий момент и очень конкретные условия плюс не учитывали темпы роста цен. В 2020 году регулятор прогнозирует их на уровне 3,7–4,2% с возвращением к целевым 4% только после 2021 года. Но приобретение жилья занимает не один год, и, например, среднее значение инфляции за последние десять лет составило 6,75%.

В каждом из сценариев существуют факторы, которые могут как увеличить затраты, так и уменьшить. Так, если при ипотеке один или оба заемщика увеличат свой доход, развивая карьеру, то они смогут направить дополнительные средства на досрочное погашение. А вот длительная потеря работы одним из партнеров грозит, наоборот, ухудшением положения.

В случае с арендой едва ли ее стоимость удастся удержать все семь лет на одном уровне. “Стоимость аренды продолжит восстановление после “коронакризиса” минимальными темпами на фоне удаленки — многие временно съехали со своих квартир, что продолжает оказывать давление на арендные ставки. Но полное восстановление рынка и его дальнейший рост мы ждем не ранее лета 2021 года, многое также будет зависеть от ситуации с коронавирусом”, — отметила Виктория Кирюхина. По данным аналитического центра ЦИАН, средневзвешенная стоимость долгосрочной аренды в Москве с октября 2019 года по октябрь 2020 года выросла на 1,3%. Всего же за последние три года аренда недвижимости подорожала на 7,7%. Однако здесь стоит помнить, что Москва притягивает трудовые ресурсы, а значит, и поддерживает спрос на арендное жилье. По городам-миллионникам его стоимость, наоборот, снизилась — на 2,1% за последний год и на 10% — за последние три.

Оксана Полякова также отметила гибкость рынка аренды — по ее словам, он способен оперативно адаптироваться к изменяющимся условиям. Например, в конце 2014 — начале 2015 года он столкнулся с шоком: арендаторы схлынули из Москвы (многие потеряли работу, не смогли платить за учебу и т.д.), но уже осенью 2015 года спрос стал заметно повышаться, а в 2016 году ситуация стабилизировалась.

Не стоит на месте и цена недвижимости. Так, по данным ЦИАНа, цены новостроек на московском рынке за девять месяцев с начала 2020 года выросли на 7,6% на фоне льготной ипотеки. Хотя в 2021 году рынок вряд ли сможет преодолеть данный прирост — спрос будет распределен более равномерно, и такого ажиотажа на рынке, как сейчас, уже не будет, отметила Виктория Кирюхина. Наибольший рост цен минувшим летом наблюдался в сегменте экономкласса, так как бюджетное предложение остается самым ходовым товаром рынка недвижимости, отметил директор департамента вторичного рынка агентства “Инком-Недвижимость” Сергей Шлома.

То есть план сбережений придется корректировать — вряд ли выбранная сейчас квартира и через семь лет будет стоить столько же.

С другой стороны, для накоплений мы привели самый консервативный и низкодоходный вариант. И картина может выглядеть иначе, если наши герои окажутся более финансово подкованы, чтобы использовать и другие инструменты для приумножения средств — облигации, ИИС, фондовый рынок, ПИФы и т.п

В консервативных вариантах накопления на квартиру вряд ли будут успевать за реальным приростом цен. Виктория Кирюхина привела следующий пример. В сентябре 2020 года средний чек сделки по Москве составил 14,1 млн рублей. Для сравнения — год назад средний чек сделки был равен 11,5 млн рублей. То есть за год рост составил 2,6 млн рублей при сохранении той же площади. Далеко не каждый потенциальный покупатель откладывает такую сумму за год. Поэтому на фоне дешевеющей ипотеки часто выгоднее воспользоваться кредитом. К тому же нынешние ставки по депозитам не позволяют зарабатывать так же, как еще даже два-три года назад. То есть накопления съедает инфляция и рост стоимости недвижимости. При этом в отсутствие доступной ипотеки средний чек увеличивался не такими высокими темпами: с сентября 2018 по сентябрь 2019 года он вырос только на 500 тыс. рублей.

Для стратегии “аренда плюс накопления” лучше подходит период высоких ипотечных ставок, когда рост цен на жилье замедляется, а банки одновременно с этим предлагают выгодные условия по депозитам. Но сегодня на рынке сложилась прямо противоположная ситуация.

Также кроме математики есть еще и совсем не экономические факторы — например, неуверенность, где именно хочется жить, неопределенность семейного статуса и т.п. Так как выбирать-то, если не только по цифрам?

Плюсы и минусы двух вариантов

Собственность. “Один из главных плюсов покупки квартиры в ипотеку по сравнению с арендой уже давно остается неизменным: если наниматель во многом зависит от жизненной ситуации арендодателя, который может расторгнуть договор найма, из-за чего съемщику придется искать новое место жительства, то после оформления ипотеки покупатель может считать себя полноправным собственником квартиры”, — отметил Сергей Шлома.

Стоит только помнить, что ипотечная недвижимость находится в залоге у банка. И например, продать ее без его ведома не получится. Но вот в какой цвет вы покрасите стены и заведете ли питомца, кредитной организации все равно.

Читайте также:
Топ-9 лучших агентств недвижимости Тамбова

Платежи. Ипотечный платеж не растет, может даже уменьшаться, если вы вдруг заключили договор с дифференцированным видом (сокращается по мере уменьшения задолженности), а не аннуитетным (платежи одинаковые на протяжении всего срока). А вот с арендной платой все наоборот. И даже если сейчас вы найдете выгодный вариант съема, по мере восстановления экономики стоимость аренды, скорее всего, тоже будет расти.

С другой стороны, при прочих равных условиях ипотечный платеж чаще всего выше арендной платы. Даже в примере, который мы рассматривали, он составил 91,8 тыс. рублей против 32,5 тыс. рублей аренды.

Дополнительные расходы. Квартиросъемщики, как правило, кроме непосредственно арендной платы тратятся еще только на оплату электричества и потребления воды. Взносы на капремонт, обслуживание общедомового имущества, налог на недвижимость, страховка квартиры и т.п. их зачастую не касаются и остаются за собственником недвижимости.

Впрочем, переезды тоже требует денег.

Уровень арендного рынка в России. Он остается довольно низким, и это, пожалуй один из главных минусов найма жилья в стране. В Сети можно найти множество ресурсов с взаимными жалобами квартиросъемщиков и собственников недвижимости. По данным Минстроя, в арендном бизнесе сейчас находится около 5,2 млн квартир, или 246 млн кв. м жилплощади, по всей стране. При этом 97% аренды приходится на частных владельцев и краткосрочные договоры аренды. При легализации этого рынка бюджет мог бы получать до 200 млрд рублей в год. Но это вопрос не только сбора налогов, но и низкой юридической защищенности граждан с обеих сторон сделки.

Психологический комфорт. Владелец квартиры буквально в любой момент может попросить жильцов с вещами на выход. Все зависит от условий договора, но на российском рынке они, как правило, стандартные — обеим сторонам достаточно за месяц предупредить другую, если либо жильцы хотят съехать, либо арендодатель просит освободить жилплощадь.

Ипотека, впрочем, дарит другой вид тревоги — а что если вы вдруг не сможете больше платить по кредиту? Обычно при взыскании долгов кредиторы не могут взыскивать жилье должника, если оно у него единственное. Но ипотечной недвижимости это не касается, исключение — только если в ней зарегистрированы несовершеннолетние дети.

Избежать таких острых ситуаций может помочь страховка, которая гарантирует, что страховая компания выплатит за вас долг в случае, например, болезни. Здесь мы рассказывали, без какой страховки при оформлении ипотеки не обойтись.

Мобильность. Съемное жилье позволяет сравнительно легко сменить район и даже город проживания, если, например, вам предложили новое место работы или не устроило что-то в самой квартире. С собственностью расстаться, как правило, бывает сложнее. В этом случае от тех же шумных соседей просто так не съедешь.

Еще факторы, на которые стоит обратить внимание

Стабильность и официальность доходов. Если доходы и стабильные, и официальные, то ипотека выглядит хорошим вариантом. Ведь тогда вам ее выдадут на лучших условиях. При этом если заработок вдруг просядет, его официальный статус позволит подтвердить это. А значит, и претендовать на реструктуризацию долга или “ипотечные каникулы”.

Вот если доходы мало того что неофициальные, так еще и непостоянные, то ипотеку если и одобрят, то, скорее всего, с довольно высокой ставкой.

Ипотека или аренда жилья: что выгоднее для российской семьи? Считаем по цифрам на 2021 год

Для многих россиян очень остро стоит жилищный вопрос, который необходимо решить в самые кратчайшие сроки. Вечный спор – ипотека или аренда, что выгоднее для современной российской семьи в 2021 году, какие есть сценарии и что нужно учесть при выборе? Все это мы обсудим подробнее.

Жилищный вопрос: как его можно решить?

Каждый человек рано или поздно приходит к мысли о том, что ему нужно собственное жилье. Кто-то больше не хочет жить с родителями, и грезит о самостоятельной жизни, кто-то нашел спутника жизни, с которым хочется свить уютное гнездышко, кому-то пришлось переехать по работе, и нужно обустроить собственный уголок.

Традиционно для решения жилищного вопроса есть два варианта:

  • приобрести недвижимость в свою собственность,
  • либо арендовать подходящий вам объект на нужный срок.

Все было бы проще, если бы квартиры и дома стоили относительно недорого, и среднестатистическая семья могла бы даже в регионе накопить на свое жилье за год-другой. Но реальность такова, что средние заработки в регионах не столь велики, как хотелось бы, откладывать крупные суммы не получается. И даже за 10 лет не всегда удается получить на руки ту сумму, которую хватило бы даже на однокомнатную квартиру.

Одни люди решают этот вопрос с помощью ипотеки – на большую сумму и на долгий срок, чтобы было свое. А другие, напротив, просто снимают квартиру, потому что это более доступный вариант. Споры насчет того, что же выгоднее не утихают до сих пор, потому что ситуации у всех разные, и точки зрения тоже. Поэтому рассмотрим их более детально.

Аренда жилья: плюсы и минусы

Начнем с аренды недвижимости – бесспорно, это более бюджетный, и доступный вариант для большинства россиян. Благодаря ему, можно не копить крупную сумму на первоначальный взнос, а сразу же выбрать подходящий вам район, определиться с домом ближе к работе или социальной инфраструктуре, и буквально через пару дней заехать в квартиру.

Аренду чаще выбирают молодые люди, которые еще не определились с тем, где они хотят жить и работать ближайшие 10-15 лет, которые еще не обременены семьями и детьми. Для них важна мобильность, возможность в любой момент сорваться и подобрать более выгодный вариант жилья.

Теперь конкретнее о преимуществах и недостатках аренды:

Главный плюс – это выгода здесь и сейчас. Если рассматривать даже однокомнатную квартиру в регионе, например, в Самаре, её средняя стоимость составит 2,5-3 миллиона рублей. Ежемесячные платежи по ипотеке составят не менее 26-28 тысяч рублей, а вот арендовать ту же квартиру можно в среднем за 12-15 тысяч рублей. Разница очевидна.

Читайте также:
Ипотека для пенсионеров в 2021 году: дают ли, условия. без первоначального взноса, в сбербанке, работающим,

С другой стороны, эти деньги будут уходить «в никуда», чужому человеку. И по итогу у вас ничего не останется – ни для себя, ни для своей семьи. И если, например, у вас ожидается прибавление, и остро встанет вопрос о покупке собственного жилья для жизни с малышом, то вам придется и на ипотеку откладывать, и за аренду платить, а это очень накладно.

Увы, но многие арендодатели категорически против, чтобы в их квартирах жили семьи с маленькими детьми или домашними животными. Поэтому вам в любом случае придется либо искать более сговорчивого хозяина, либо покупать свое жилье.

Ипотека для покупки жилья: плюсы и минусы

Ипотечный кредит – это наиболее распространенный вариант для покупки недвижимости в России. Цены на жилье растут с каждым годом, а доходы граждан не всегда поспевают за ними. Даже накопить на первоначальный взнос – это уже серьезная задача, с которой не все могут справиться.

Покупка квартиры или дома в кредит логична в том случае, если у вас есть стабильная работа, семья, дети и желание остепениться. Наличие квартиры дает человеку определенный социальный статус, в нашей стране не принято в зрелом возрасте жить на съемном жилье.

Более того, чем старше становится человек, тем меньше пространства для маневра у него становится. Работа становится постоянной, жизнь стабильной, условия для детей более требовательные. Уже нет смысла менять районы и города, появляются определенные предпочтения и желание стабильности, которое дает только своя квартира или дом.

Преимущества и недостатки ипотечных кредитов:

Основным плюсом здесь является стабильность: у вас есть уверенность в завтрашнем дне, у вас есть где жить с семьей и ребенком, вы можете на свой вкус обустроить свое жилье, прописаться в нем и жить там самостоятельно, либо использовать для получения заработка. Если речь идет о столице, то там правильно выбранная недвижимость станет выгодным объектом инвестирования.

С другой стороны, наличие ипотеки – это всегда про необходимость вести стабильную и размеренную жизнь, держаться за свою работу и планировать бюджет так, чтобы вы могли выплачивать взносы еще очень долгое время. И нужно быть сразу готовым к тому, что переплата будет очень существенной, и снизить ее можно будет только при досрочном погашении или участии в госпрограммах.

Государственные программы для удешевления ипотеки

Ни для кого не секрет, что в России очень дорогая ипотека. Средние значения по стандартным кредитным программам составляют 8-11% годовых, когда как за рубежом та же ипотека может быть предоставлена под 3-5% годовых.

Из-за высоких ставок ипотечные кредиты не доступны широким слоям населения, россияне просто не в состоянии выплачивать платежи по 17-25 тысяч рублей, когда средний заработок в регионе составляет 30 тысяч. Поэтому государство постоянно вводит все новые программы, которые призваны увеличить доступность ипотеки, например:

  • Семейная ипотека – позволяет семьям с детьми, рожденными с 2018 года, получить жилищный кредит под низкую ставку – 6% годовых. Срок – до 30 лет, требуется первоначальный взнос от 15%.
  • Дальневосточная ипотека – приобрести жилье на Дальнем Востоке можно под ставку до 2% годовых.
  • Сельская ипотека – позволит приобрести жилье на сельских территориях под 3%.
  • Материнский капитал – при рождении с 2020-го года первого малыша, семья получит 466,6 тысяч рублей. Если родится второй ребенок, то материнский капитал составит уже 616,6 тысяч рублей. Выплачивается семье только один раз.
  • Выплата при рождении третьего ребенка – если у вас с 1 января 2019 года по 31 декабря 2022 года появится третий малыш, то с вашего ипотечного кредита государство спишет до 450 тысяч рублей.
  • Имущественный вычет – если вы официально трудоустроены, и платите налоги по ставке 13% с доходов, то вы можете рассчитывать на налоговый вычет при покупке жилья. Для одного человека максимальная сумма составит до 260 тысяч рублей с недвижимости + не более 390 тысяч по уплаченным налогам.

Также есть различные региональные программы, рассчитанные на определенные категории граждан – работники бюджетной сферы, молодые семьи, пенсионеры, инвалиды и т.д. Как правило, они предполагают снижение ставки или предоставление конкретной финансовой помощи для покрытия части стоимости недвижимости.

Что выгоднее для семьи в России: аренда или ипотека: заключение

Нельзя однозначно сказать, что же будет более выгодно для семьи в нашей стране – арендовать квартиру или купить её за кредитные средства. Плюсы и минусы есть в каждом из этих вариантов, поэтому нужно отталкиваться от вашей текущей ситуации.

Дело в том, что у аренды и ипотеки совершенно разная целевая аудитория:

  • Аренда более востребована у молодых людей , которым важны мобильность, небольшая величина расходов, минимальная ответственность и возможность не планировать свою жизнь на десятилетия вперед. Они активны, и не хотят привязываться к одному месту на долгое время.
  • Своя квартира, пусть и в ипотеку – это для более зрелых людей , которые ценят комфорт и стабильность, которым важно наличие собственности, которую можно использовать для инвестирования или передачи жилья по наследству.

Принимайте решение исходя из своих возможностей и целей. Если вы мечтаете путешествовать, вы в поиске себя и работы своей мечты, если с вами любимый человек, и вы пока не задумываетесь о детях, то аренда вам подойдет идеально.

Если ваша семья растет, вы думаете о будущем и о том, что вы оставите своим детям, хотите выгодно вложить деньги и знать, что вы в любом случае будете защищены, то лучше выбрать ипотеку. Особенно она будет выгодна для вас в том случае, если вы подходите хотя бы под одну государственную программу.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: