Проект реконструкции «Пантелеймонас»: финансовые результаты и доход инвестора

740 просмотров
·

Обновлено

M-Production / Shutterstock

В декабре 2021 года мы продали последние квартиры в своём первом крупном проекте реконструкции в Афинах. За 26 месяцев невостребованные офисы превратились в новые инвестиционные квартиры. Греческий филиал Tranio вложил собственные средства и заём инвестора, чтобы выкупить здание, сменить назначение и сделать ремонт: отремонтировать фасады и кровлю, заменить инженерные системы и лифт, перепланировать помещения и благоустроить новое жильё для сдачи в аренду. Доходность инвестора составила 13,8% годовых.

Стоимость проекта	726,4 тыс. евро
Выручка от продажи квартир	1,1 млн евро
Прибыль проекта после налогов и доп. расходов	234,2 тыс. евро (32%)
Длительность	26 месяцев

Жильё из офисов с маржой 32%

Это был наш первый проект реконструкции в масштабах здания, до него в Афинах мы ремонтировали только отдельные квартиры. В конце 2019 года нас заинтересовало простаивающее офисное здание 80-х годов с обветшалым ремонтом в центре города рядом с храмом Святого Пантелеймона.

Вид на церковь Святого Пантеймона

Семиэтажное здание общей площадью 489 м² изначально было разделено на 6 кадастровых номеров по этажам. Мы проконсультировались с местным юристом и поняли, что можем изменить назначение здания на жилое и перепланировать помещения под квартиры. Наиболее прибыльной стратегией было получить кадастровые паспорта на каждую квартиру и продать по отдельности. 

На случай, если бы возникли трудности с получением новых кадастровых номеров, мы предусмотрели продажу здания целиком или квадратными метрами по существующим границам внутри здания как готовый арендный бизнес. В любом случае консервативная оценка без налоговых вычетов показывала проектную прибыль около 30%.

Здание в центре Афин по цене двушки в Берлине

В декабре 2019 года удалось договориться о покупке здания со скидкой 25% за 300 тыс. евро, тогда как его кадастровая стоимость составляла 412 тыс. евро. Tranio подписали договор купли-продажи и внесли предоплату, вложив в проект собственный капитал 56 тыс. евро.

Через месяц к сделке подключился постоянный клиент Tranio инвестор Михаил, он вложил в акционерный капитал проектной компании 500 тыс. евро.

Расходы на покупку недвижимости в Греции обычно рассчитываются по фиксированным процентным ставкам из кадастровой стоимости или цены в договоре. 15 из 41 тыс. евро общих расходов ушли брокеру, как удвоенный гонорар за удачные переговоры с продавцом о скидке.

Расходы на покупку

Кадастровая цена	412 тыс. евро
Цена покупки	300 тыс. евро
Налог на переход права собственности (3,09% от кадастровой стоимости)	12 717 евро
Юрист (1,86% от цены)	5 580 евро
Нотариус (1,86% от цены)	5 580 евро
Регистрационный взнос (0,48% от кадастровой стоимости)	1 988 евро
Брокер (обычно 2,5% от цены, здесь — 4,96%)	14 880 евро

Доходность инвестора составила 13,8% годовых

В 2021 году средняя доходность займов в европейские девелоперские проекты с похожими условиями в среднем составляла 10-12% годовых. Поскольку Михаил предоставил капитал не в виде займа, а как акционерный капитал, то есть взял на себя повышенные риски, его доходность в проекте увеличилась. Михаил инвестировал в проект под 13,8% годовых на 24 месяца с возможностью продлить срок инвестиции на 6 месяцев.

Доход Tranio как управляющего партнёра складывался из двух частей: 

1. Гонорар 65 тыс. евро за успех проекта (success fee) выплачивался после продажи всех квартир и завершения ремонта здания.
2. Оставшаяся часть прибыли проекта после выплаты процентов инвестору.

Финансовые результаты и очередь распределения прибыли

	Условия	Доход
1) Tranio — управляющий партнер (GP)	после завершения реконструкции и продажи всех квартир	65 тыс. евро
2) Михаил — партнёр с ограниченной ответственностью (LP)	13,8% годовых на 26 месяцев	149,6 тыс. евро
3) Tranio — управляющий партнер (GP)	остаток прибыли	39,6 тыс евро

Реконструкция обошлась в 338 тысяч евро

В Греции у нас уже был проверенный на ремонтах квартир подрядчик: в нескольких небольших проектах он ни разу не превысил сроки или смету и предоставлял гарантии на работу. Поскольку опыта реконструкции зданий целиком у нас не было, согласование сметы длилось около месяца. 

Это время было необходимо, чтобы изучить местный рынок стройматериалов и определиться с перечнем работ от бетонирования террас и внутреннего дворика до замены окон и возведения новых стен. Подрядчик знал о наших намерениях развивать проекты добавленной стоимости в Афинах и был заинтересован в сотрудничестве, поэтому предоставил скидку 10% на работу. Срок работ по плану составлял 6 месяцев.

Фото внутри до и после ремонта

На следующий день после подписания контракта на строительные работы в Греции объявили локдаун. Чтобы укрепить партнёрские отношения, подрядчик не прекратил строительство, когда все стройки в городе остановились. В периоды ослабления ограничений работы и снабжение планировались буквально по минутам, в результате слаженных действий строители вместо простоя опередили сроки по контракту на месяц. 

Понадобился ещё месяц, чтобы прибраться и оборудовать квартиры «под ключ»: установить мебель, оснастить бытовой техникой и вещами повседневного обихода. 

Фото снаружи до и после ремонта

В июне 2021 квартиры были практически готовы к проживанию, оставалось доделать домофоны и подключить счётчики электроэнергии.

Бюджет на реконструкцию	338 000 евро
Стоимость реконструкции	700 евро за м²
Срок реконструкции	с 6 ноября 2020 до 28 апреля 2021 (около 5 месяцев)

Покупатели квартир получили ВНЖ Греции по программе «Золотая виза»

Утверждённый проект строительства делил здание на 11 жилых квартир: по одной-две на этаже. Мы продавали квартиры пакетами, собирая их таким образом, чтобы общая сумма была равна или чуть превышала 250 тысяч евро, и покупатели могли получить греческий ВНЖ по программе «Золотых виз».

Первые две продажи состоялись сразу после начала ремонтных работ в ноябре 2020 года. Благодаря ранним продажам по сниженной цене мы не вкладывали больше собственных средств в бюджет проекта и вернули часть капитала инвестору досрочно.

Поскольку кадастровые номера на квартиры ещё не были получены, в первых договорах указывали количество купленных квадратных метров и планы будущих квартир. Несмотря на нерегулярную работу государственных учреждений во время пандемии, все кадастровые номера удалось получить к марту 2021 года.

Продажа 1 (3 квартиры)	ноябрь 2020	289,7 тыс. евро
Продажа 2 (3 квартиры)	ноябрь 2020	279,9 тыс. евро
Продажа 3 (3 квартиры)	август 2021	264,5 тыс. евро
Продажа 4 (2 квартиры)	декабрь 2021	275,5 тыс. евро
Общая выручка		1,1 млн евро

Доходность от аренды составит 3-4,5% годовых

Сложно поверить, но отремонтировать целое четырёхэтажное здание в разгар пандемии оказалось проще, чем зарегистрировать счётчики электричества на собственников-иностранцев в ресурсоснабжающих организациях. С этим бюрократическим вопросом собственникам помогли справиться юрист и менеджеры греческого офиса Tranio. Заселять арендаторов начали в январе 2022 года.

Наша работа в здании продолжится теперь в роли управляющих. Поскольку собственникам удобен автономный арендный бизнес, мы займёмся поиском арендаторов и взаимодействием с ними, оплатой коммунальных услуг и содержанием недвижимости в надлежащем состоянии.

В 2022 году мы предлагаем собственникам гарантированную доходность 3% годовых на долгосрочной аренде независимо от заполняемости квартир. Тем собственникам, которые готовы разделить с нами риск простоя, мы прогнозируем доходность 4-4,5% годовых.

Поблизости фактически нет конкурирующих предложений: большинство зданий требуют капитального ремонта. В то же время страна выходит из кризиса, горожане хотят жить в качественном жилье, приезжают иностранные специалисты и студенты, растёт количество рабочих мест и вместе с тем увеличивается спрос на новое жильё. Когда ремонт был закончен, мы разместили пробное объявление об аренде, чтобы оценить спрос. Местные жители приходили на просмотры как на экскурсию: квартиру со свежим ремонтом в округе найти можно, а новый подъезд, лифт и чистые фасады — это редкость. 

Гарантированная доходность	Прогноз средней доходности
3% годовых	4-4,5% годовых

Спрос на греческую недвижимость растёт

После запуска проекта «Пантелеймонас» мы продолжаем развивать проекты добавленной стоимости и инвестировать в недвижимость Афин. Пандемия и локдаун притормозили рост цен на греческую недвижимость, и сейчас есть время купить её относительно недорого. 

Подъём экономики и рынка недвижимости в Греции притягивают интерес инвесторов и увеличивают спрос: за последний год цены в новостройках Афин выросли на 8,4%. Согласно отчету PwC c глобальными трендами в сфере недвижимости на 2022 год, аналитики и инвесторы предсказывают в Афинах наибольший рост цен на недвижимость и ставок аренды среди европейских рынков. 

Поделитесь статьей

Подписывайтесь на наши каналы
Мы публикуем инвестиционные лайфхаки, новости рынка и анонсируем новые проекты.

Турция

Дубай

Греция

Паспорта и ВНЖ
Источник