Приватизация аварийного жилья: разрешена или запрещена, в 2021 году, судебная практика

Верховный суд защитил жильцов аварийного жилья

Кто доплатит разницу?

Многоквартирный дом в Архангельской области признан аварийным и подлежащим сносу. Администрация города приняла решение об изъятии земельного участка, на котором находится дом, с предоставлением жильцам новой квартиры. Поскольку рыночная стоимость передаваемой квартиры составляет 4 192 000 руб., а изымаемой – 2 379 000 руб., администрация потребовала жильцов заплатить разницу в цене. Собственники квартиры с такими условиями не согласились и обратились с иском об урегулировании разногласий.

Северодвинский городской суд Архангельской области пришел к выводу, что мунобразование должно обеспечить безопасные жилищные условия в пределах стоимости выкупной цены изымаемых квартир. Суд решил: стороны выбрали способ обеспечения своих прав путем предоставления иного жилого помещения взамен аварийного, поэтому не обязаны доплачивать разницу в стоимости. По мнению суда, требования администрации незаконны (п. 3 ст. 2, ст. 16 закона о Фонде содействия реформированию ЖКХ).

ИСТЦЫ: Собственники помещений многоквартирного дома

ОТВЕТЧИК: Администрация муниципального образования «Северодвинск»

СУТЬ СПОРА: Об урегулировании разногласий по соглашению, которым предусмотрено изъятие квартиры

РЕШЕНИЕ: Апелляционное определение отменить, направить дело на новое апелляционное рассмотрение

Архангельский областной суд отменил решение первой инстанции и принял новое – об отказе в иске. Он сослался на жилищное законодательство, которое предусматривает обязанность собственника изымаемого жилья в случае предоставления помещения стоимостью выше выкупной цены оплатить разницу между ними.

Тогда жильцы пожаловались в Верховный суд. Тот напомнил: собственники, выселяемые из жилых помещений в аварийном многоквартирном доме, могут выбрать возмещение или другое помещение за изымаемое жилье (ст. 32 ЖК). Ни федеральным законодательством, ни адресной программой Архангельской области не предусмотрена доплата разницы между стоимостью изымаемой квартирой и вновь предоставляемой. Источниками финансирования программы являются средства областного бюджета, средства местных бюджетов и средства фонда, а не деньги граждан. ВС отметил, что апелляция этого не учла. Поэтому ВС отменил апелляционное определение и направил дело на новое рассмотрение в суд второй инстанции (№ 1-КГ19-9). Пока еще оно не рассмотрено.

Доплата – только по соглашению сторон

Специалист департамента Контроля качества ООО Национальная Юридическая Служба АМУЛЕКС Национальная Юридическая Служба АМУЛЕКС Федеральный рейтинг. × Ирина Забарская объяснила: собственникам квартир в переселяемом аварийном доме должны предоставить либо другое равноценное жилое помещение, либо выплатить выкупную цену изымаемого жилья. Что именно получить – деньги или жилье, – выбирает собственник. “Как правило, все выбирают жилье. Какое именно жилье предложить, решает тот, кто расселяет аварийный дом – т.е. администрация муниципального образования. У нее два варианта: либо предложить равноценное жилое помещение без доплаты, либо большее по площади жилье с доплатой (п. 8 ст. 32 ЖК). Последний вариант возможен только по соглашению сторон”, – отметила Забарская. Она сообщила: если бы собственники квартир отказались от равноценных помещений и от получения возмещения деньгами, их в судебном порядке могли бы принудительно выселить с обязательным предоставлением возмещения.

“Определение ВС соответствует сложившейся практике. Администрация хотела навязать жилое помещение с обязательной доплатой разницы в площади, но это незаконно”

Юрист МКА «Благушина и партнеры» Евгения Бесихина заметила: ВС уже обязывал предоставить равноценную квартиру взамен аварийной (№ 6-КГ17-8). “Поскольку определение является не первым, которое защищает права граждан при переселении из аварийных квартир, считаю, оно может стать прецедентным для России. При пересмотре дела суду необходимо более тщательно изучить представленные доказательства, в частности отсутствие согласия жильцов о предоставлении возмещении, и принять новое определение, которым оставить решение суда первой инстанции в силе”, – заявила Бесихина. Забарская уверена: апелляция при новом рассмотрении дела с вероятностью 99% оставит в силе решения суда первой инстанции, то есть исключит из соглашения между собственниками и администрацией пункт об обязании доплатить разницу в стоимости квартир.

Приватизация аварийного жилья

Несмотря на то, что по закону жилье, находящееся аварийном состоянии, считается непригодным для проживания, в нашей стране в таких домах проживает довольно много малоимущих семей, которым в радость получить в собственность хоть плохую, но квартиру. К тому же всегда есть надежда, что рано или поздно дом снесут, а жильцов переселят в комфортабельную новостройку. Согласно 4-й статье Федерального Закона «О приватизации…», оформление в частную собственность аварийного муниципального жилья недопустимо. Как же обстоят дела на практике и есть ли хоть какой-нибудь шанс на успешную приватизацию ветхой квартиры, давайте разбираться.

Что такое аварийное жилье?

Аварийным считается жилье, создающее угрозу жизни и здоровью жильцов. Если такой объект недвижимости не подлежит капитальному ремонту, то его подвергают немедленному сносу. Однако в любом случае до устранения опасности проживание в нем невозможно. В случае сноса нанимателей муниципальных квартир расселяют по другим домам, а собственникам предлагают выбор — либо альтернативное жилье, либо денежную компенсацию.

Определить аварийное жилье можно по следующим признакам:

  • несущие конструкции сильно изношены и существует высокая вероятность их обрушения;
  • дом расположен в месте непригодном для проживания, например, на болоте;
  • повреждены важные коммуникации;
  • в зоне расположения дома предполагается техногенная катастрофа.

Официально присвоить дому статус аварийного строения может только специальная экспертная комиссия. Мониторинг жилья осуществляется местными властями один раз в несколько лет. Однако, если здание начало разрушаться раньше или визуально проблем нет, а проживание в квартире доставляет дискомфорт, то любой из жильцов имеет право завить о неисправности и заказать досрочную экспертизу.

Можно ли приватизировать аварийное жилье, квартиру в аварийном доме?

Законом запрещена приватизация аварийного жилья, если оно было признано таковым специальной комиссией, но что если дом не аварийный, а ветхий? Несмотря на схожесть понятий, это не одно и то же:

  • аварийными признаются объекты, несущие конструкции которых повреждены на 90% и более;
  • ветхим считается жилье, не представляющее опасности для находящихся в нем людей, износ которого не более 70%.
Читайте также:
В чем разница приватизации и собственности: отличия, оформление

В законе о приватизации о ветхом жилье ничего не говорится, поэтому оформление в собственность таких объектов прямо не запрещено. Вопросами по присвоению домам аварийного статуса занимаются межведомственные комиссии Комитета Государственного Строительного надзора, ГУ МЧС и прочие. При обнаружении на объекте серьезных нарушений эксперты оставляют заключение и направляют его в Росреестр. Если на момент приватизации официального заключения о том, что жилье находится в аварийном состоянии нет, значит дом признается ветхим и квартиры в нем можно перевести из муниципальной собственности в частную.

Пример. Жильцы многоквартирного муниципального дома уже несколько лет проживали в неблагоприятных условиях, здание на глазах начало рушиться, в связи с чем сотрудники муниципалитета официально признали здание аварийным и подлежащим сносу. Жильцы были предупреждены, что планируется их расселение. Услышав об этом, наниматели старались всячески отменить решение экспертной комиссии и приватизировать свое жилье в установленном законом порядке. На общем собрании МКД нанимателями была создана инициативная группа, которая попыталась получить разрешение на приватизацию в судебном порядке. Но в удовлетворении исковых требований было отказано и жильцам дома ничего не оставалось, как согласиться на расселение.

Как приватизировать квартиру в ветхом жилье?

Итак, ветхое здание хоть и находится не в лучшем эксплуатационном состоянии, не является аварийным, а значит подлежит приватизации. Однако прежде необходимо подтвердить, что проживание там не несет угрозы для жизни и здоровья.

Порядок, алгоритм

Чтобы переоформить ветхое жилье, необходимо действовать следующим образом:

  • проводим общее собрание всех лиц, зарегистрированных в муниципальной квартире, и убеждаемся, что никто не против переоформления;
  • направляем заявление о проведении экспертизы в местную администрацию или департамент жилобеспечения;
  • дожидаемся проведения межведомственной экспертизы и вынесение решения о статусе дома;
  • если жилье признано ветхим, но все-таки пригодным для постоянного проживания, готовим пакет документов на приватизацию;
  • подаем заявление о приватизации в администрацию населенного пункта;
  • подписываем с муниципалитетом договор о передаче жилья в частную собственность;
  • составляем акт приема-передачи;
  • оплачиваем государственную пошлину;
  • регистрируем права в Росреестре и получаем на руки обновленную выписку из ЕГРН.

Процедура

Важный этап в приватизации ветхого жилья – экспертиза. Для того, чтобы специальная комиссия выехала на объект и совершила его осмотр, необходимо обратиться с коллективным заявлением от всех нанимателей ветхого жилья в местную администрацию. Бывают ситуации, когда экспертиза инициируется муниципалитетом.

На выездном осмотре здания члены комиссии оценивают его:

  • техническую исправность;
  • санитарно-гигиеническое состояние;
  • соответствие требованиям пожарной безопасности;
  • огнестойкость;
  • возможность проживания в холод и в жару;
  • ряд других важных характеристик.

Документы

Чтобы осуществить приватизацию, вам потребуются следующие документы:

  • заявление на проведение экспертизы жилого здания;
  • паспорт каждого из участников (для несовершеннолетних младше 14-ти лет – свидетельство о рождении);
  • расширенная выписка из поквартирной/домовой книги;
  • выписка на переоформляемую недвижимость из ЕГРН;
  • договор социального найма или ордер на вселение;
  • техпаспорт на жилье;
  • отказы от приватизации заверенные у нотариуса от всех жильцов, не желающих принимать участие в сделке;
  • разрешение органа опеки и попечительства (если участвуют несовершеннолетние).

Этот список документов не является полным, в зависимости от ситуации регистраторы могут запросить дополнительные бумаги, например, нотариальную доверенность (если от имени нанимателя действует его представитель).

Не пропускайте этап, связанный с проведением экспертизы. Очень важно, прежде чем начинать переоформление убедиться в том, что здание пригодно для проживания. В противном случае вы можете получить отказ. Кроме того, если будет доказано, что вам несмотря на запрет удалось приватизировать аварийное жилье – сделка аннулируется через суд, жилье вернется на баланс муниципалитета, а недавние его владельцы снова станут нанимателями.

Расходы

Основная графа расходов на приватизацию ветхого жилья – государственная пошлина, размер которой в 2021 году составляет 2000 рублей (оплачивается за каждого совершеннолетнего участника). Кроме того, по 300 рублей придется заплатить за получение выписки из ЕГРН и примерно по 1000 рублей за услуги нотариуса по оформлению отказов и доверенностей. А вот выезд на объект экспертной комиссии осуществляется бесплатно для нанимателей, все необходимые для этой процедуры расходы обязан взять на себя собственник жилья, то есть муниципалитет.

Сроки

Любая приватизация муниципальной недвижимости дело не быстрое особенно, когда речь идет о ветхом жилье. Решив переоформить квартиру в собственность будьте готовы, потратить на эту процедуру минимум несколько месяцев:

  • рассмотрение заявления на проведение межведомственной экспертизы длится минимум 2 недели;
  • на саму экспертизу уйдет еще примерно 15 дней;
  • заявление о приватизации будет рассматриваться в мэрии 2 месяца;
  • внесение изменений в ЕГРН будут осуществляться сотрудниками Росреестра на протяжении 14 дней.

По окончанию всех этих процедур, то есть через 3 – 4 месяца с начала переоформления вы получите на руки выписку из ЕГРН, которая будет являться правоустанавливающим документом на вашу новую собственность.

Приватизация аварийного жилья через суд

Несмотря на то, что порядок переоформления ветхого жилья мало чем отличается от обычной приватизации и строго регламентирован нормативными актами, на практике власти часто затягивают с рассмотрением заявлений граждан, а порой и вовсе отказывают в приватизации, без достаточных на то оснований. В подобных случаях можно попробовать решить проблему в судебном порядке. О том, как это правильно сделать поговорим ниже.

Порядок действий

Итак, если вы считаете, что вам незаконно отказали в приватизации хоть и ветхого, но пригодного для проживания жилья, следует заручившись поддержкой квалифицированного юриста, обратиться за защитой нарушенных прав в районный суд, по месту нахождения вашей муниципальной квартиры.

Алгоритм действий:

  • получаем на руки письменный отказ в приватизации;
  • составляем исковое заявление, к нему прикладываем необходимые документы и квитанцию об оплате государственной пошлины в суд;
  • сдаем бумаги в канцелярию суда;
  • дожидаемся вызова на предварительные и основные слушания, принимаем в них активное участие;
  • получаем решение суда о том, что жилье не является аварийным и может быть приватизировано в общем порядке;
  • повторно подаем заявление о приватизации в муниципалитет, приложив к документам копию исполнительного листа;
  • подписываем договор о приватизации;
  • готовим еще один пакет документов, оплачиваем государственную пошлину и сдаем эти бумаги в Росреестр;
  • получаем на руки выписку из ЕГРН.
Читайте также:
Приватизация жилья по договору социального найма: в 2021 году, порядок действий согласно закону, детям сиротам, военнослужащим

Процедура

Целью обращений в суд граждан, у которых возникли проблемы с приватизацией ветхого жилья, является требование о снятии с объекта недвижимости статуса «аварийного». Сделать это не просто и часто суды становятся на сторону муниципалитета.

В некоторых случаях в оспаривании изначально отсутствует смысл, например, если до начала переоформления властями был проведен мониторинг, устроена экспертиза, на сновании которой составлено заключение и жильцы в установленном порядке были осведомлены, что их дому присвоен статус аварийного. А вот если жилье официально признано аварийным, но вас об этом не оповестили, можете смело составлять исковое заявление и настаивать в суде на отмене «аварийного» статуса.

Защищая свои интересы, руководствуйтесь четвертой статьей Федерального Закона №1541-1 «О приватизации…». При составлении искового заявления и участвуя на слушаниях старайтесь основной упор делать на статус жилья, пока оно официально не признано аварийным отказать, ссылаясь на невозможность проживания в нем, вам не могут.

Исковое заявление

Если вы решите сэкономить на услугах юриста и самостоятельно составить исковое заявление, внимательно ознакомьтесь с правилами его оформления, которые содержатся в 130 и 131 статьях ГПК РФ.

В иске обязательно укажите:

  • наименование суда;
  • ФИО, паспортные и контактные данные истца;
  • наименование и юридические реквизиты ответчика;
  • описание действий властей, совершенных с нарушением жилищных прав со ссылкой на нормативные акты и имеющие у вас документальные доказательства;
  • требования к суду;
  • список приложенных к заявлению документов;
  • дату составления и подпись.

В иске не должно быть ошибок и исправлений. Документ следует писать разборчивым почерком, лучше будет, если вы наберете текст на компьютере и потом распечатаете, тогда у суда не возникнет двусмысленных толкований и сомнений.

Расходы

Размер госпошлины за подачу искового заявления в 2021 году составляет 300 рублей (пункт 1 статьи 333.19 Налогового Кодекса РФ). Это единственная обязательная статья расходов. Если от вашего лица судебное разбирательство будет осуществляться представителем, то потребуется дополнительное оформление нотариальной доверенности, стоимость которой будет зависеть от прейскуранта нотариальной конторы.

Сроки

Подобные судебные тяжбы длятся не менее трех месяцев, а если во время слушаний откроются дополнительные обстоятельства по делу, разбирательство может затянуться до полугода.

Судебная практика

В теории все звучит максимально просто: комиссия признала дом аварийным – квартиры в нем приватизировать нельзя, жилье ветхое – проблем с приватизацией возникнуть не должно. В жизни все намного сложнее и каждая конкретная ситуация рассматривается судом индивидуально.

В судебной практике было много примеров, когда, поторопившись, граждане решались на оформление в собственность ветхих и даже аварийных квартир, тем самым использовав свою единственную возможность на приватизацию. Спустя некоторое время теперь уже собственники квадратных метров узнавали, что дом, в котором они проживают, давно признан аварийным и подлежит расселению.

Введенные в замешательство действиями властей граждане, которые своевременно не были предупреждены об аварийности дома, могут через суд осуществить расприватизацию и осуществить возврат жилья государству, сохранив за собой возможность принять участие в бесплатной приватизации в будущем, когда подвернется вариант получше, например, после расселения.

Пример. Семья Поповых проживала в однокомнатной квартире многоквартирного дома на основании договора социального найма. Состояние МКД было очень неудовлетворительным, но власти никаких действий по исправлению ситуации не предпринимали. Устав ждать улучшения жилищных условий Поповы решили приватизировать хотя бы эту квартиру и обратились в местную администрацию с соответствующим заявлением. Переоформление было успешно завершено, но спустя полгода Поповы узнали о том, что дом уже на протяжении четырех лет является аварийным. Возмутившись этим фактом, молодая пара обратилась в суд с просьбой о признании приватизации недействительной, по причине того, что власти своевременно не оповестили их о присвоении дому «аварийного» статуса. Заслушав аргументы сторон, суд удовлетворил исковые требования в полном объеме, сделка была признана недействительной. Аварийное жилье вернулось городу, а с Поповыми был вновь заключен договор социального найма.

На решение суда могут повлиять многие факторы, поэтому прежде чем затевать тяжбу, необходимо трезво оценить ситуацию. В некоторых случаях в суд подавать бессмысленно, например, если:

  • никаких документальных доказательств совершенного нарушения у вас нет;
  • после приватизации в квартире была проведена неузаконенная перепланировка;
  • жилье продали третьим лицам.

Если ваш дом признан аварийным, но вы все же желаете по тем или иным причинам приватизировать свою квартиру, то обратитесь к юристам нашего сайта. Они смогут бесплатно оказать консультативную помощь.

Лучшим же решением станет доверить представление своих интересов профессиональному юристу. Именно его участие в судебном разбирательстве может сыграть решающее значение и получить вердикт в вашу пользу.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 30.05.2017 N 18-КГ17-17

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Читайте также:
Отказ в приватизации квартиры: основания, причины, судебная практика, спорные вопросы

от 30 мая 2017 г. N 18-КГ17-17

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Кликушина А.А.

судей Назаренко Т.Н. и Рыженкова А.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Близниченко В.И. к Близниченко О.И., Близниченко Т.В., Дубининой Л.Ф., Евсину М.В., администрации муниципального образования г. Краснодар о признании недействительной сделки приватизации жилого помещения и применении последствий недействительности сделки,

по кассационной жалобе Близниченко О.И., Близниченко Т.В., Евсина М.В., Дубининой Л.Ф. на решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 18 августа 2015 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 12 ноября 2015 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Кликушина А.А., выслушав объяснения представителя Дубининой Л.Ф. и Близниченко О.И. – Кругловой Е.С., поддержавшей доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

Близниченко В.И. обратился в суд с иском к Близниченко О.И., Близниченко Т.В., Дубининой Л.Ф., Евсину М.В., администрации муниципального образования г. Краснодар о признании недействительной сделки приватизации жилого помещения и применении последствий недействительности сделки. В обоснование иска Близниченко В.И. указал, что 10 февраля 1995 г. между ним и Близниченко О.И. зарегистрирован брак. Семья истца, состоящая из пяти человек (с учетом истца и ответчиков) проживала и была зарегистрирована в квартире, находящейся по адресу: . В 2007 году квартира по указанному адресу попала под программу “снос ветхого жилья”. С учетом всех зарегистрированных в квартире лиц, для переселения по договору социального найма выделена квартира, находящаяся по адресу: . В 2009 году супруга истца Близниченко О.И. занялась приватизацией квартиры и Близниченко В.И., полностью доверяя своей супруге, подписал документы, не вникая в их смысл. При этом истец был уверен, что приватизация занимаемого жилого помещения распространяется и на него, так как квартиру его семья получала с учетом него. В 2015 году семейные отношения испортились и Близниченко О.И. подано заявление о расторжении брака с истцом. Тогда, по утверждению Близниченко В.И., ему и стало известно о том, что он не включен в договор приватизации спорной квартиры. В связи с тем, что его право на приватизацию квартиры было нарушено, истец, с учетом уточненных требований, просил суд признать сделку приватизации спорной квартиры частично недействительной и признать за ним право собственности на 1/5 доли спорной квартиры.

Ответчики Близниченко О.И., Близниченко Т.В., Дубинина Л.Ф., Евсин М.В. против удовлетворения иска возражали, заявили о пропуске истцом срока исковой давности.

Решением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 18 августа 2015 г. иск Близниченко В.И. удовлетворен.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 12 ноября 2015 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Близниченко О.И., Близниченко Т.В., Евсин М.В., Дубинина Л.Ф. ставят вопрос об отмене судебных постановлений, как незаконных.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Кликушина А.А. от 24 апреля 2017 г. кассационная жалоба передана с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания для отмены состоявшихся по делу судебных постановлений.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

При вынесении оспариваемых судебных постановлений такие нарушения норм материального и процессуального права допущены судами первой и апелляционной инстанций.

Как установлено судом и следует из материалов дела, постановлением главы муниципального образования г. Краснодар от 15 августа 2007 г. в связи с признанием многоквартирного дома по улице в г. аварийным и подлежащим сносу, Дубининой Л.Ф. на состав семьи из пяти человек (она, дочь – Близниченко О.И., муж дочери – Близниченко В.И., внук – Евсин М.В. и внучка – Близниченко Т.В.) по договору социального найма предоставлена трехкомнатная квартира, находящаяся по адресу: , (л.д. 26).

Все указанные выше лица 18 сентября 2007 г. зарегистрированы в предоставленном жилом помещении (л.д. 36).

20 августа 2008 г. с Дубининой Л.Ф. заключен типовой договор социального найма спорного жилого помещения с включением в него всех названных членов ее семьи (л.д. 32).

27 января 2009 г. Близниченко В.И. дал нотариально заверенное согласие на передачу в общую долевую собственность всех членов своей семьи (ответчиков по делу) спорной квартиры, отказавшись от права приватизации занимаемого жилого помещения (л.д. 27).

По договору от 17 марта 2009 г. администрация муниципального образования г. Краснодара передала спорную квартиру в общую долевую собственность ответчиков (л.д. 25).

19 мая 2009 г. ответчикам выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности на спорную квартиру (на 1/4 доли в праве общей долевой собственности у каждого) – (л.д. 28, 29, 30, 31).

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования Близниченко В.И., суд исходил из того, что при заключении договора о передаче в общую долевую собственность спорной квартиры нарушено право истца на приватизацию, выразившееся в умышленном введении его в заблуждение относительно правовых последствий отказа от приватизации, в результате чего он был лишен права на жилое помещение. При этом суд указал на то, что срок исковой давности, о применении которого было заявлено ответчиками, Близниченко В.И. не пропущен, поскольку о нарушении своего права ему стало известно лишь в 2015 году.

Читайте также:
Продление бесплатной приватизации на квартиры: до какого года, сроки, когда заканчивается

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что с выводами судебных инстанций нельзя согласиться по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статья 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение должно быть законным и обоснованным.

В силу части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом, доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах, доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства, законы, которыми руководствовался суд.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 “О судебном решении”, решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 – 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (пункт 3 постановления Пленума).

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Однако при вынесении судом решения указанные выше требования закона соблюдены не были.

В силу пункта 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Из материалов дела следует, что Близниченко В.И. 27 января 2009 г. дано нотариально заверенное согласие на передачу в общую долевую собственность всех членов своей семьи (ответчиков по делу) спорной квартиры с отказом от права приватизации занимаемого жилого помещения (л.д. 27).

При этом в пункте 3 данного согласия указано, что содержание статей 177 – 179 Гражданского кодекса Российской Федерации Близниченко В.И. разъяснено, в связи с чем им заявлено, что настоящее согласие он дает добровольно, понимает значение своих действий, руководит ими, не признан ограниченно или недееспособным, также нотариусом ему разъяснено содержание ст. ст. 217, 218 Гражданского кодекса Российской Федерации. Также указано, что текст согласия нотариусом прочитан вслух и соответствует волеизъявлению истца.

Указанное согласие от 27 января 2009 г. подписано Близниченко В.И. собственноручно и не оспаривалось им в установленном законом порядке.

Обращаясь в суд с иском, Близниченко В.И. ссылался на то, что был введен в заблуждение относительно подписываемого документа, в связи с чем он был лишен возможности осознавать последствия передачи квартиры в собственность ответчиков в порядке приватизации, а также об обстоятельствах, влекущих нарушение его прав.

Согласно статье 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Однако доказательств, подтверждающих эти обстоятельства, Близниченко В.И. в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представлено не было, в материалах дела таких сведений не содержится.

Суд, признавая договор приватизации недействительным, в нарушение части 4 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не привел мотивов, по которым пришел к такому выводу, вопрос об обстоятельствах заблуждения истца при заключении оспариваемого договора о передаче в порядке приватизации квартиры, с учетом заявленных Близниченко В.И. исковых требований в контексте положений пункта 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации судом не выяснялся, в связи с чем постановил решение, основанное лишь на доводах истца.

Обстоятельства, на которые Близниченко В.И. ссылался в обоснование иска, суд не проверил, не определил их в качестве юридически значимых, они не вошли в предмет доказывания и остались без правовой оценки суда.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

На основании пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. N 43 (в ред. от 7 февраля 2017 г.) “О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности” разъяснено, что в соответствии с пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности.

Читайте также:
Способы и порядок приватизации: муниципального и государственного имущества, предприятий, объекты

В силу пункта 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179 кодекса), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Как видно из дела, оспариваемый истцом договор передачи спорной квартиры в собственность в порядке приватизации был заключен 17 марта 2009 г., в суд с настоящим иском Близниченко В.И. обратился 27 июля 2015 г.

Заявляя о применении последствий пропуска срока исковой давности (л.д. 24, 62), ответчики указывали на то, что истец знал об оспариваемой сделке, заключенной между администрацией муниципального образования г. Краснодара и ответчиками 17 марта 2009 г., еще в 2009 году, когда им было дано нотариальное согласие на совершение данной сделки, последствия которого ему были разъяснены и понятны, в связи с чем срок для обращения в суд с данным иском им пропущен.

Суд, признавая доводы ответчиков о пропуске истцом срока для обращения в суд несостоятельными, сослался на то, что истец узнал о приватизации квартиры в 2015 году, когда он обратился в управляющую компанию за получением выписки на квартиру, в связи с чем срок исковой давности Близниченко В.И. не пропустил.

Однако доводы ответчиков о том, что истец знал об оспариваемой сделке еще в 2009 году, суд оставил без исследования и правовой оценки, тогда как от установления данного обстоятельства зависело применение срока исковой давности по требованиям Близниченко В.И.

Кроме того, судебными инстанциями не учтены положения пункта 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому течение срока исковой давности начинается не только со дня, когда истец узнал, но и когда должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Таким образом, вывод суда об отсутствии оснований для применения пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации к заявленным требованиям Близниченко В.И. является преждевременным.

С учетом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов Близниченко О.И., Близниченко Т.В., Евсина М.В., Дубининой Л.Ф., в связи с чем решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 18 августа 2015 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 12 ноября 2015 г. нельзя признать законными, они подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, определить характер правоотношений сторон и разрешить спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 18 августа 2015 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 12 ноября 2015 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Граждан хотят защитить от покупки аварийного жилья

20 апреля в Госдуму поступил законопроект № 945109-7 о внесении изменений в Закон о государственной регистрации недвижимости в целях предотвращения покупки аварийного жилья гражданами.

Поправки вводят обязанность региональных и муниципальных властей, ответственных за принятие решений об аварийности многоквартирного дома и его сносе/реконструкции, направлять такие сведения в Росреестр, который будет включать их в ЕГРН. При запросе выписки из вышеуказанного реестра граждане смогут получить одновременно и информацию об аварийном состоянии МКД.

Разработчики проекта закона отметили, что с 2008 г. в РФ последовательно реализуется политика расселения граждан из аварийного жилья. При этом государство расселяет как людей, вынужденно проживающих в аварийном жилье на протяжении многих лет, так и граждан, которые приобрели жилье после признания дома аварийным в силу крайне низкого уровня осведомленности о программах расселения аварийного жилищного фонда.

«Таким образом, гражданин может приобрести квартиру, не зная о том, что приобретает аварийное жилье, так как состояние дома можно оценить только визуально. Но даже при нормальном состоянии дома внешне конструктивное состояние дома может быть аварийным. В ряде случаев продавцы недвижимости специально скрывают от покупателей факт признания дома аварийным. Зачастую самостоятельно найти данную информацию достаточно затруднительно, так как обязанности по ведению реестров аварийного жилья в открытом доступе у региональных и муниципальных властей нет», – отмечено в тексте пояснительной записки к законопроекту.

Авторы поправок добавили, что наличие сведений о признании дома аварийным в выписке, содержащей общедоступные сведения из ЕГРН, позволит решить все вышеуказанные проблемы и обеспечить максимальную защиту прав граждан, а также повысит уровень информированности населения и сократит неэффективные расходы государства.

Адвокат КА № 22 «Гражданские компенсации» Нижегородской областной коллегии адвокатов Александр Немов назвал поправки обоснованными. По его мнению, они могут сделать процесс приобретения недвижимого имущества для обычного гражданина более удобным и безопасным.

Эксперт согласился с тем, что законопроект является логичным продолжением поправок в Жилищный кодекс РФ, которые были внесены в декабре 2019 г. Тогда ст. 32 ЖК была дополнена п. 8.1 и 8.2, согласно которым если гражданин стал собственником помещения уже после признания дома аварийным, то он имеет право лишь на получение компенсации в том же размере, за который он приобрел долю в квартире. Он пояснил, что до этого нередко возникали случаи злоупотребления правами, когда сразу после признания дома аварийным все члены семьи собственника квартиры в нем становились сособственниками. «После принятия изменений на практике возникали споры относительно осведомленности собственников о признании дома аварийным в момент приобретения долей в квартире. Законопроект закрывает этот вопрос, так как для покупателей не будет составлять труда проверить факт аварийности дома», – считает Александр Немов.

Читайте также:
Приватизация дачи: пошаговая инструкция, в 2021 году, сколько стоит, покупка по членской книжке, с чего начать

Партнер юридической компании Law & Commerce Offer Виктория Соловьёва также назвала законопроект полезным, особенно в свете декабрьских изменений в Жилищный кодекс РФ. «Нововведениями был ограничен объем прав граждан, которые приобрели жилые помещения в многоквартирных домах после признания их аварийными. При этом механизм получения информации об аварийности дома на настоящий момент действительно весьма трудозатратен и неэффективен», – отметила она.

По мнению эксперта, если такая информация будет содержаться в выписке из ЕГРН, то это значительно облегчит поиск информации о статусе дома. «Необходимо дополнить Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом (утв. Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47) соответствующими обязанностями органов государственной власти и местного самоуправления по предоставлению информации в Росреестр, а также о ее актуализации и обновлению», – полагает Виктория Соловьёва.

Адвокат АП Калужской области Дмитрий Кияшко отметил, что в большинстве случаев покупатели не хотели бы приобретать аварийное жилье, поэтому ранее они были вынуждены полагаться на предоставляемые риелторами сведения или в течение месяца ожидать официального ответа от органов местного самоуправления. «Очевидно, что размещение таких сведений в ЕГРН позволит существенно упростить получение информации, как следствие снизить нагрузку на всех участников правоотношений», – отметил эксперт.

По его мнению, размещение сведений в публичном доступе сыграет свою роль при определении существенного в споре обстоятельства, в какой момент исполнения сделки покупатель узнал или должен был узнать о таком существенном недостатке приобретаемого помещения. «Если покупатель до сделки будет осведомлен о недостатке, он принимает все риски, с ним связанные», – полагает Дмитрий Кияшко.

Адвокат АК «Бородин и партнеры» Ольга Рогачёва напомнила, что в соответствии со ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище, поэтому органы государственной власти и местного самоуправления должны создавать условия для осуществления этого права. «Состояние жилищного фонда и наличие доступного и комфортного жилья для различных категорий граждан наглядно отражает степень социально-экономического развития страны, уровень жизни населения и социальный климат в обществе. Говоря о юридических аспектах российской жилищной политики, невозможно игнорировать существование специфической проблемы ветхого и аварийного жилья. Сокрытие продавцом информации об аварийном жилье при заключении сделки – часто встречающийся факт. Следовательно, граждане при приобретении жилья должны обладать информацией об его аварийности. Предлагаемый законопроект направлен на реализацию права граждан получать информацию об аварийном жилье, поскольку уровень такой информированности крайне сейчас низкий», – резюмировала она.

Приватизация аварийного жилья: разрешена или запрещена, в 2021 году, судебная практика

Конституционное право граждан на жилище имеет ряд проявлений, одним из которых является гарантия защиты жилищных прав в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу. При этом особенности механизма защиты прав граждан зависят от формы собственности жилого помещения, находящегося в аварийном доме.

Какие права есть у граждан — нанимателей муниципального жилья при сносе их дома?

Согласно ст. 86, ч. 1 ст. 89 Жилищного кодекса РФ граждане, проживающие в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, и являющиеся нанимателями находящегося в нем жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, подлежат выселению с обязательным предоставлением другого, равнозначного по площади благоустроенного применительно к условиям соответствующего населённого пункта жилого помещения по договору социального найма. Предоставляемое жилое помещение должно находиться в границах населённого пункта, в котором расположено аварийное жилье, за исключением случаев выраженного письменно согласия гражданина на предоставление ему жилья в другой местности.

Чем отличается ветхое жилье от аварийного? И влияет ли эта разница на права граждан.

Действующее законодательство не содержит понятия «ветхое жилье». Однако из общего смысла термина следует, что это жилье, которое вследствие физического износа полностью или частично утратило свои эксплуатационные свойства. При этом аварийным жилье признается на основании решения государственного органа или органа местного самоуправления, поэтому сама по себе ветхость жилья не влияет на права граждан.

А какие вопросы чаще всего возникают при расселении муниципального жилья?

Наиболее часто возникающие в правоприменительной практике вопросы связаны с понятием равнозначностии благоустроенности нового жилого помещения, его удаленности от ранее занимаемого жилья.

Что означает равнозначность?

Критерием равнозначности предоставляемого жилого помещения, исходя из буквального толкования ч. 1 ст. 89 Жилищного кодекса РФ, является его соответствие ранее занимаемому по площади. При этом, несмотря на фактическое ухудшение условий проживания, предоставление, например, вместо трехкомнатной квартиры хотя и равной по площади, но двухкомнатной или, скажем, вместо двух изолированных комнат двух смежных не является противоречащим закону (определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 11.04.2017 № 81-КГ17-2, определение Верховного Суда РФ от 03.11. 2015 № 1-КГ15-10).

Не исключены случаи предоставления гражданам квартир большей площади по сравнению с ранее занимаемыми, что вынуждает нанимателей осуществлять бремя содержания жилых помещений в повышенном размере. Указанный вариант не противоречит правилу о предоставлении равнозначного жилья, поскольку не ухудшает положение гражданина (п. 59 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018).

Читайте также:
Приватизация по договору социального найма: жилого помещения, статья ЖК РФ, в 2021 году

Следует понимать, что предоставление нового жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома является мерой компенсационного характера, в связи с чем, например, предоставление однокомнатной квартиры площадью 30 кв. м. взамен такой же, но находящейся в аварийном доме, семье из 4 и более человек является законным и обоснованным (п. 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»). Вместе с тем, предоставление нового жилья в указанной ситуации не лишает права семьи состоять на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий и впоследствии претендовать на получение квартиры с большей площадью.

Какое жилье признается благоустроенным?

Степень благоустроенности определяется органами местного самоуправления применительно к условиям каждого конкретного населенного пункта и не всегда означает обязательное наличие центрального отопления или системы водоотведения. Например, согласно постановлению Главы ГО «город Якутск» от 02.03.2009 № 14 жилое помещение должно быть обеспечено электроосвещением, хозяйственно-питьевым и горячим водоснабжением, водоотведением, отоплением, а в газифицированных домах также и газоснабжением.

А какие ограничения по удалённости предоставляемого жилья?

Судебной практикой разделяются понятия «населенный пункт» и «муниципальное образование». Так, под населенным пунктом понимается населенное место (поселение), первичная единица расселения людей в пределах одного застроенного земельного участка (город, поселок, поселок городского типа, село) (Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014). Из вышеизложенного следует, что, например, гражданину, проживающему в с. Сегян-Кюель Кировского эвенского национального наслега Кобяйского района, в связи со сносом дома не может быть предоставлено жилье, находящееся в с. Батамай, входящего в состав указанного наслега, поскольку в таком случае ему было бы предоставлено жилое помещение за пределами населенного пункта. Вместе с тем, переселение граждан из одного района города в другой, пусть это и повлечет для них неудобства, не является противоречащим закону.

Так, Верховным судом РС (Я) указано, что положения ст. ст. 86-89 Жилищного кодекса РФ о предоставлении гражданам жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением из аварийного дома, не содержат требований к инфраструктуре жилого района (Обзор судебной практики Верховного суда РС (Я) по рассмотрению гражданских дел в апелляционном порядке за 1 полугодие 2017 года). Разрешая спор, суд апелляционной инстанции указал, что отказ ответчиков от переселения по мотиву отсутствия инфраструктуры и удаленности от школы не основан на законе, в связи с чем суд первой инстанции принял правильное решение об удовлетворении заявленных Окружной администрацией г. Якутска исковых требований, выселив ответчиков из жилого помещения, признанного аварийным и подлежащего сносу, в другое жилое помещение.

Законна ли отсрочка предоставления другого жилья?

Вероятно, под отсрочкой Вы подразумеваете случаи, когда дом признан аварийным в текущем году, а его расселение производится спустя несколько лет. Если мы говорим о муниципальном жилье, то жилищное законодательство не предусматривает каких-либо сроков переселения граждан из аварийного дома в другой, поэтому в таких случаях следует руководствоваться общеправовым принципом о разумном сроке. Но в любом случае представляется неправомерным проживание граждан в аварийном жилье на протяжении нескольких лет при условии, что органом местного самоуправления не принимается никаких мер по восстановлению прав данных граждан на надлежащие условия проживания. При указанных обстоятельствах возможна успешная защита прав в судебном порядке. Вместе с тем, следует учитывать, что один лишь факт непригодности жилого помещения для проживания не является достаточным основанием для внеочередного обеспечения жилым помещением по договору социального найма (Обзор судебной практики Верховного суда РС (Я) по рассмотрению гражданских дел в апелляционном порядке за 2017 год).

Так, Нерюнгринский районный суд, отказывая в удовлетворении иска гр. К. о предоставлении ей другого жилья ввиду непригодности для проживания ныне занимаемого, исходил из того, что дом, в котором находится жилое помещение истца, хоть и признан аварийным и подлежащим сносу, физический износ составляет 82 %, однако он включен в муниципальную целевую программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда МО «Город Нерюнгри» PC (Я) на 2016-2022 годы», истец числится в списке граждан, подлежащих переселению в срок до 31.12.2019, в связи с чем основания для удовлетворения заявленных требований во внеочередном порядке отсутствуют. С названной правовой позицией согласился и Верховный суд РС (Я).

Если же мы говорим о жилье, находящемся в собственности гражданина, то срок расселения аварийного дома устанавливается одновременно с его признанием аварийным. Данный срок законодательством также не определен. Вместе с тем, возложение на орган местного самоуправления обязанности по внеочередному предоставлению других жилых помещений до наступления установленных сроков сноса и расселения жильцов допустимо, если занимаемое жилое помещение создает непосредственную угрозу для проживающих и грозит обвалом на момент рассмотрения дела (Обзор судебной практики Верховного суда РС (Я) по рассмотрению гражданских дел в апелляционном порядке за 1 полугодие 2018 года).

Вправе ли орган местного самоуправления делегировать застройщику свою обязанность по расселению нанимателей жилого дома, подпадающего под застройку?

Статьями 46.1, 46.2 Градостроительного кодекса РФ предусмотрена возможность заключения органами местного самоуправления договоров о развитии застроенной территории, согласно условиям которых застройщики обязуются уплатить возмещение за изымаемые жилые помещения в аварийных многоквартирных домах, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома.

Читайте также:
Срок исковой давности по приватизации квартиры: жилья, несовершеннолетние дети,

В каком порядке происходит переселение граждан из жилья, находящегося в их собственности?

Вопросы переселения граждан, проживающих в находящихся в их собственности жилых помещениях имеют определенную специфику.

Так, ст. 32 Жилищного кодекса РФ предусматривает два способа обеспечения прав собственников жилых помещений, расположенных в аварийных домах: изъятие земельного участка вместе с находящимся на нем жилым помещением для государственных или муниципальных нужд с предоставлением либо денежного возмещения исходя из стоимости изъятого, либо другого, равноценного жилого помещения.

При этом процедура изъятия жилья вместе с земельным участком включает в себя несколько этапов (направление собственникам требований о сносе аварийного дома, принятие решения об изъятии, заключение с собственниками соглашений о таком изъятии).

Возможно ли признание аварийными частных домов?

Жилищный кодекс РФ и Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденное постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, предусматривают возможность признания аварийным только многоквартирного дома, вследствие чего частные дома не могут быть включены в региональную программу переселения из аварийного жилья. Вместе с тем, признание частного дома непригодным к проживанию влечет обязанность органа местного самоуправления обеспечить жилищных прав проживающих в нем граждан.

Какие проблемы наиболее часто возникают при восстановлении прав собственников аварийного жилья?

Наиболее часто в правоприменительной практике возникают вопросы, связанные с размером возмещения за изъятое жилье и обязанностью переселенных в новые жилые помещения граждан осуществить доплату за предоставление жилья большей площади, чем ранее занимаемые.

Как определяется размер возмещения?

Согласно ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением местапроживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 ст. 32 Жилищного кодекса РФ соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Необходимо отметить, что рыночная стоимость жилого помещения зависит, в том числе, от места расположения земельного участка, т.е., например, очевидно, что жилые помещения, расположенные в г. Якутске, как правило, имеют более высокую стоимость, чем находящиеся в районах республики, а расположенное в центре города жилье стоит дороже, чем находящееся на периферии того же населенного пункта.

Собственникам жилых помещений следует понимать, что с одной стороны изъятие у них жилого помещения не допускается без заключения с ними соглашения, в котором должны быть определены условия такого изъятия, в том числе способ возмещения, но с другой стороны жилищное законодательство прямо предусматривает возможность принудительного изъятия жилья у граждан в судебном порядке.

Обязаны ли граждане осуществлять доплату?

В части вопросов о необходимости граждан осуществить доплату за предоставленное жилье соразмерно увеличившейся по сравнению с ранее занимаемым жилым помещением площади до недавних пор суды общей юрисдикции неизменно удовлетворяли иски органов местного самоуправления с такими требованиями, обязывая граждан уплатить в местный бюджет значительные для них суммы, вплоть до миллиона рублей.

Между тем, в определении от 11.06.2019 по делу № 1-КГ19-9 Верховный Суд РФ, отменяя апелляционное определение Архангельского областного суда от 06.08.2018, выразил противоположную правовую позицию. Так, высшим судебным органом указано, что действующим законодательством не предусмотрена обязанность граждан оплачивать разницу в стоимости предоставленного и изъятого жилого помещения. Кроме того, региональная адресная программа переселения из аварийного жилья, во исполнение мероприятий которой истцы были переселены в новое жилое помещение,в качестве источников финансирования предусматривает средства ГК – Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, областного и местного бюджетов, но не средства граждан.

Какими правами обладают собственники жилья, подлежащего сносу?

Адвокат Антонов А.П.

В зависимости от оснований и условий изъятия жилого помещения собственнику возмещаются рыночная стоимость жилого помещения и убытки либо предоставляется другое жилое помещение.

Предварительное уведомление об изъятии жилого помещения
Собственнику жилого помещения направляется уведомление о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, установленные законом (ч. 4 ст. 32 ЖК РФ).
Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого объекта недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением (ч. 5 ст. 32 ЖК РФ).

Варианты возмещения за изымаемое жилье
При определении размера возмещения за жилое помещение собственник может рассчитывать на выплату ему рыночной стоимости жилого помещения, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также на возмещение всех убытков, причиненных изъятием жилого помещения, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ).
По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).
Исключение составляют граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение (кроме приобретения права собственности в порядке наследования) после признания многоквартирного дома в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Указанные лица имеют право только на выплату возмещения.
По общему правилу размер такого возмещения не может превышать стоимость приобретения жилого помещения. Исключение составляют случаи приобретения жилого помещения по договору, в котором отчуждение помещения производится бесплатно (например, по договору дарения). В этом случае размер возмещения может быть определен исходя из рыночной стоимости приобретенного помещения (ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ; Письмо Минстроя России от 17.04.2020 N 15026-МЕ/06).
Следует учесть, что в выкупную цену жилого помещения не включаются вложения, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления об изъятии жилого помещения до заключения договора о его выкупе и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование помещения по назначению (пп. «з» п. 20 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 N 14).
Органы государственной власти субъекта РФ могут устанавливать дополнительные меры поддержки (в частности, в виде субсидий на приобретение (строительство) жилья или возмещение расходов на уплату процентов по соответствующему кредиту) для собственников жилых помещений, у которых на дату признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции отсутствуют иные жилые помещения, пригодные для постоянного проживания (ч. 8.1 ст. 32 ЖК РФ; п. 3 ч. 6 ст. 16 Закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ; Информация Госкорпорации «Фонд содействия реформированию ЖКХ»).

Читайте также:
Кто имеет право на приватизацию: квартиры, по соц. найму, мунипального жилья

Особенности сноса аварийных многоквартирных домов
После выявления оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу и вынесения межведомственной комиссией соответствующего заключения уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления в течение 30 календарных дней, а в случае обследования жилых помещений, пострадавших от чрезвычайной ситуации, — в течение 10 календарных дней принимает решение о сносе такого дома, а также издает распоряжение о сроках отселения граждан (п. п. 7, 47, 47(1), 49 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47).
Орган, принявший решение о признании дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, может предъявить к собственникам помещений в этом доме требование о его сносе или реконструкции в разумный срок. Если собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию дома, земельный участок, на котором расположен этот дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме (ч. 10 ст. 32 ЖК РФ).
Если дом, в котором находится жилое помещение, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, размер стоимости одного квадратного метра общей площади жилых помещений, предоставляемых гражданам, будет определен именно в этой программе. При этом собственникам помещений в аварийном многоквартирном доме предоставляется право выбора между получением возмещения за изымаемое у них жилое помещение или предоставлением им другого жилого помещения (ч. 2 ст. 16, ст. 20.15 Закона N 185-ФЗ; п. 12 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 4 (2019), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.12.2019).
В случае сноса аварийного многоквартирного дома средства фонда капитального ремонта за вычетом расходов на снос и оказанные ранее услуги и (или) выполненные работы распределяются между собственниками помещений в этом доме пропорционально размеру уплаченных ими и предшествующими собственниками взносов на капитальный ремонт (ч. 2 ст. 174 ЖК РФ).

Особенности сноса многоквартирных домов, включенных в границы подлежащей комплексному развитию территории жилой застройки
В случае принятия в установленном порядке Правительством РФ, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ или главой местной администрации решения о комплексном развитии территории жилой застройки и включения многоквартирного дома в указанное решение помещения в таком доме подлежат передаче в государственную или муниципальную собственность либо в собственность лица, с которым заключен договор о комплексном развитии территории (ч. 1, 2 ст. 32.1 ЖК РФ; п. 1 ч. 1 ст. 65, ч. 1 — 6 ст. 66, ст. 67 ГрК РФ).
Собственникам жилых помещений в таком доме взамен освобождаемых помещений предоставляется возмещение в размере рыночной стоимости жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме, в том числе земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом доли собственника в праве общей собственности на такое имущество, а также стоимости всех причиненных изъятием помещения убытков, либо по заявлению собственника другое равнозначное жилое помещение, соответствующее стандартам, установленным субъектом РФ.
Кроме того, собственники жилых помещений вправе по письменному заявлению приобрести за доплату жилые помещения большей площади и (или) жилые помещения, имеющие большее количество комнат, чем предоставляемые им жилые помещения, в том числе за счет средств материнского (семейного) капитала, жилищных субсидий и социальных выплат.
Следует также учитывать, что предоставление возмещения не допускается, если в изымаемом жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане (ч. 3, 4, 7, 21, 22 ст. 32.1 ЖК РФ).
Предоставление возмещения за жилое помещение или другого жилого помещения осуществляется на основании договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение. К такому договору в зависимости от ситуации применяются правила гражданского законодательства о купле-продаже или мене (ч. 9, 10, 11 ст. 32.1 ЖК РФ).
Если указанный договор не заключен в течение 45 дней со дня получения собственником помещения его проекта, лицо, с которым заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки, вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению такого договора, об освобождении жилого помещения и передаче его в собственность истцу (ч. 14 ст. 32.1 ЖК РФ).
При этом, если у собственника изымаемого жилого помещения не имеется в собственности иных жилых помещений, по его заявлению за ним сохраняется право пользования указанным помещением на срок не более чем шесть месяцев после предоставления ему равноценного возмещения в денежной форме, если более продолжительный срок не определен в договоре (ч. 5 ст. 32.1 ЖК РФ).
Собственники жилых помещений, состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, которым были предоставлены другие жилые помещения, сохраняют право состоять на указанном учете (ч. 12 ст. 32.1 ЖК РФ).

Читайте также:
До какого года действует бесплатная приватизация земли: особенности, процедура, продлена до 2021 года

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры.

Остались вопросы к адвокату?

Задайте их прямо сейчас здесь, или позвоните нам по телефонам в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71 (круглосуточно), или приходите к нам в офис на консультацию (по предварительной записи)!

Можно ли приватизировать квартиру в аварийном доме?

Вопрос приватизации ветхого и аварийного жилья затрагивает многих людей. Сейчас в РФ миллионы граждан проживают в непригодных для проживания или ветхих домах, и некоторые из них могут получить недвижимость в собственность. Программа приватизации стартовала более 25 лет назад, но и сейчас еще есть неприватизированное жилье. Рассмотрим, можно ли переоформлять на себя муниципальные и государственные квартиры в ветхих или аварийных домах, как это сделать и какие документы понадобятся.

В статье расскажем:

Аварийный дом: что это такое

Аварийным считается дом, признанный в установленном порядке непригодным для проживания. Основания для признания жилья аварийным указаны в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 №47 «Об утверждении Положения…»:

  1. Разрушение или деформация конструкций дома, если проживание в нем нельзя назвать безопасным, а капитальный ремонт невозможен или нецелесообразен с финансовой точки зрения.
  2. Если дом находится в зоне, где возможен сход селевых потоков, оползней; подтопление паводковыми водами. При условии, что возможное разрушение предотвратить нельзя.
  3. Если жилье расположено на территории вероятного возникновения аварий, при которых нельзя защитить его от разрушения.
  4. Если дом находится на местности, где зафиксировано постоянное превышение уровня электромагнитного, ионизирующего излучения, вибрации, шума.

Примечание: дом признается аварийным по решению администрации после обследования межведомственной комиссией, в состав которой обычно входят сотрудники МЧС, комитета градостроительства, отдела ЖКХ. Если его можно отремонтировать, в присвоении статуса аварийного откажут.

Можно ли приватизировать бесплатно квартиру в аварийном доме?

В ст. 4 Закона №1541-1 сказано, что жилье, признанное аварийным, приватизации не подлежит ни при каких обстоятельствах. То же самое касается общежитий, недвижимости в закрытых военных городках, служебного жилья (кроме жилфонда сельхозпредприятий).

Когда возможна приватизация аварийного жилья?

Некоторые ошибочно путают понятия «аварийное» и «ветхое» жилье. Разница между ними есть:

  1. Дом признается аварийным по решению администрации, проживание в нем небезопасно. Квартиру в нем приватизировать нельзя. Жильцы подлежат расселению в порядке очереди.
  2. Под ветхим подразумевается жилье в неудовлетворительном состоянии, но жить безопасно в нем можно. Квартиры в ветхих домах подлежат приватизации, если у жильцов есть такое право. Новая недвижимость взамен старой не выдается.

Вывод: если дом ветхий, но пригоден для проживания и не признан аварийным, приватизировать там квартиру можно.

Приватизация ветхого жилья: плюсы и минусы

Рассмотрим преимущества и недостатки приватизации квартиры в ветхом доме:

Аварийное жилье не приватизированное: что будет дальше

Если дом признан аварийным, но квартира в нем не приватизирована, нанимателю в порядке очереди предоставят другое жилье. Договор социального найма будет переоформлен.

Исключение – наниматели, признанные нуждающимися в жилых помещениях и живущие в аварийных домах: им на основании пп. 1 п. 2 ст. 57 ЖК РФ недвижимость предоставляется вне очереди. Но все равно приходится ждать, иногда и несколько лет.

Кто может приватизировать квартиру?

Участвовать в приватизации вправе следующие категории граждан:

  1. Несовершеннолетние дети, зарегистрированные в муниципальной квартире. Отказ от приватизации возможен только с согласия органа опеки.
  2. Совершеннолетние зарегистрированные жители.

Примечание: совершеннолетние члены семьи могут отказаться от приватизации, и в дальнейшем приватизировать другое жилье. Отказ оформляется в письменном виде. Если жилье приватизировал ребенок, после 18 лет он снова может участвовать в приватизации.

Как приватизировать аварийное жилье?

Чтобы приватизировать квартиру в аварийном по мнению нанимателей доме, нужно:

  1. Собрать документы, подготовить заявления, оформить отказы (если есть).
  2. Подать документы на рассмотрение.
  3. Получить договор о передаче жилья в собственность и подписать его.

Рассмотрим каждый шаг подробнее.

Шаг 1: подготовка заявлений и документов

Для приватизации понадобится:

  1. Заявление.
  2. Паспорта всех зарегистрированных членов семьи старше 14 лет.
  3. Свидетельства о рождении детей до 14 лет.
  4. Договор социального найма.
  5. Ордер.
  6. Выписка из домовой книги.
  7. Справка, подтверждающая право на участие в приватизации.
  8. Письменные отказы или согласия членов семьи на приватизацию.

Обратите внимание! Отказ от приватизации действителен в течение 30 дней. Лучше оформлять его непосредственно перед подачей заявления.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: