Плюсы и минусы приватизации квартиры: в 2021 году, при сносе дома, реновации, долевой

Плюсы и минусы приватизации квартиры

Стоит ли приватизировать недвижимость? Или лучше жить на условиях договора социального найма?

Давайте объективно оценим плюсы и минусы приватизации квартиры. С одной стороны, нужно возиться с документами, отдавать деньги (если нет оснований для бесплатной процедуры).

С другой стороны, вы получаете недвижимость в собственность, а дальше имеете право распоряжаться ею: продавать, сдавать в аренду, завещать, передавать по наследству.

Что такое приватизация квартиры и как она происходит?

Приватизация – это процедура, в ходе которой государство передает имущество в собственность гражданина. Правоотношения в данной области регулируются нормами закона от 04.07.1991 № 1541-1, а также других актов.

В результате приватизации гражданин получает все права собственности (владения, распоряжения, пользования).

Это значит, что можно будет:

  • продавать квартиру;
  • дарить недвижимость;
  • оставлять объект в наследство;
  • оформлять квартиру по завещанию;
  • сделать из недвижимости офис;
  • устроить перепланировку и так далее.
  • Если речь идет о квартире, оформленной по договору социального найма, то в ней можно только жить. Запрещено даже делать перепланировку.

    Законодательство позволяет приватизировать ряд объектов:

    • землю (земельные участки);
    • жилье (дома, квартиры, танхаусы, апартаменты);
    • помещения нежилые (офисы, производственные мощности и так далее).

    Есть 2 вида приватизации имущества:

    • бесплатная;
    • платная.

    Если говорить о жилых помещениях, то здесь ситуация такая:

    • человек живет в квартире, полученной еще в советское время или давным-давно (но недвижимость используется по договору социального найма);
    • гражданин обращается в местные органы с заявлением о том, что хочет оформить квартиру в собственность;
    • администрация города бесплатно передает квартиру в собственность.

    Примерно такая схема предусмотрена в ст. 1 закона от 04.07.1991 № 1541-1.

    Недвижимость, в которой вы живете по договору соцнайма, не является вашей собственностью. Формально квартира находится в государственном или муниципальном жилфонде. Приватизация как раз и позволяет получить все права собственника.

    Есть ситуации, когда жилые помещения нельзя приватизировать.

    Ст. 4 закона от 04.07.1991 № 1541-1 содержит список объектов, которые нельзя получить в собственность. Законодательство предусматривает запрет на приватизацию:

  • помещений, которые находятся в аварийном состоянии;
  • квартир, расположенных в общежитиях;
  • помещений, которые находятся в домах закрытых военных городков;
  • служебных жилых помещений.
  • Исключения предусматриваются для жилфонда совхозов и других с/х предприятий.

    Собственники жилфонда или уполномоченные органы и предприятия, за которыми закреплен жилфонд на праве хозведения, могут самостоятельно принимать решения о разрешении / запрете приватизации служебных жилпомещений и находящегося в сельской местности жилфонда стационарных учреждений соцзащиты населения

    Из этого делаем простой вывод: если недвижимость находится в обычном доме и в нормальном состоянии, можно подавать давать заявление на приватизацию. Но возникает другой вопрос. Стоит ли приватизировать квартиру и тратить на это время?

    Преимущества приватизации недвижимости

    В чем ваши плюсы?

    Плюс №1. Совершение любых сделок

    Главный плюс – возможность стать полноценным собственником и распоряжаться недвижимостью. Ст. 209 ГК РФ прописывает, что собственник получает все права пользования, владения, распоряжения.

    В результате это позволяет не только совершать стандартные сделки (дарение, завещание, продажа, наследование, залог).

    Квартира может быть вкладом при оформлении ренты или же при заключении договора о переселении в социальный приют для пожилых людей.

    Плюс №2. Перепланировка без проблем

    В приватизированных апартаментах можно делать перепланировку. Чтобы узаконить снос стен / установку перегородок, необходимо будет:

    • написать заявление в администрацию;
    • пройти согласование проекта;
    • получить разрешение на перепланировку.

    Правда, есть случаи, когда власти откажут. К примеру, если вы хотите сносить несущие стены или делать кухню в спальне.

    Если говорить о квартире, в которой человек проживает по договору социального найма, то заявление о перепланировке даже не будут рассматривать. Дело в том, что формально вы не собственник, а только наниматель.

    Т.е. правомочий по изменению состояния недвижимости (если это можно так назвать) не имеете. Если хотите переносить комнату, убирать перегородки или устанавливать новые, придется заняться приватизацией.

    Плюс №3. Перевод жилого помещения в нежилое

    Как правило, подобная практика распространена среди владельцев квартир, расположенных на первом этаже. Т.е. люди продают недвижимость под офисы, кафе, магазинчики. Если квартира находится в месте с большой проходимостью, почему бы и не продать ее?

    Удобно, что:

    • собственник передает помещения бизнесу, поэтому стоимость выше (по сравнению с ситуацией, когда у нас бы была продажа частного лица частному лицу);
    • владелец может на вырученные деньги купить недвижимость в тихом центре или за городом, а не жить «на проходном дворе».

    Для того чтобы перевести жилое помещение нежилое, необходимо пройти согласования. Но еще до этого придется подать документы на приватизацию.

    Договор социального найма подразумевает, что вы только наниматель. Собственником же является завод / государство в лице администрации.

    Плюс №4. Передача квартиры в наследство

    Ключевой вопрос для населения: «Что передать детям / внукам?». Ситуация обостряется, если недвижимость находится в центре города, но при этом не приватизирована. Помещения «на соцнайме» не могут передаваться по наследству.

    Да, родственники умершего могут проживать в квартире, но с определенными оговорками. Кто-то из близких должен стать ответственным нанимателем взаимен умершего (и не факт, что это позволят сделать).

    Если никто из родственников не был прописан в квартире, то квартира автоматически перейдет в муниципальную собственность. В результате родственники вынуждены «прописываться» в квартире только для того, чтобы после смерти матери / бабушки продолжать пользоваться жильем.

    Читайте также:
    Образец отказа от участия в приватизации: квартиры, нотариальный, бланк, земельного участка

    Само собой, неприватизированные квартиры невозможно завещать. Т.е. передать имущество сторонним лицам нельзя. В то же время приватизированную недвижимость можно завещать хоть сосед, хоть коллеге, хоть напарнику.

    Достаточно выразить свою волю в установленном законодательством порядке. Более подробную информацию можно найти в ч. 5 ст. 83 ЖК РФ и в ст. 1119 ГК РФ.

    Плюс №5. Отсутствие платы за пользование помещением

    Люди, проживающие в квартирах на условиях соцнайма, должны вносить не только коммунальные платежи, но и оплату за пользование жилым помещением. Данное требование прямо предусматривается в ч. 3 ст. 156 ЖК РФ. Плата устанавливается местными органами власти, может пересматриваться из года в год.

    Как правило, цена зависит от:

    • расположения (центр и первая зона или же окраины и вторая зона);
    • наличия / отсутствия удобств;
    • мусоропровода;
    • лифта и так далее.

    Общее правило таково, что оплата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно по позже 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым.

    Если говорить про Москву, то тарифы были установлены Постановлением Правительства Москвы от 13.12.2016 № 848-ПП «Об утверждении цен, ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения». Позже в документ вносились изменения. К примеру, в декабре 2018 года стоимость за 1 м2 общей площади подняли с 27,14 рублей до 29,04 рублей.

    Давайте подсчитаем размер оплаты за пользование помещением в городе Москве. Если у нас квартира 40 м2, то на нее «насчитают» 40 * 29,04 = 1 161,6 рубля. Если посчитать оплату в год, то она составит 1 161,6 * 12 месяцев = 13 939,2 руб.

    У приватизированной квартиры также есть «дополнительные обременения». Ставка составляет 0,1%. Если вычесть 20 м2, то налог составляет 1 400 российских рублей в год (при кадастровой стоимости недвижимости в 2 800 000 р.). Расчет производится по стандартной схеме: (2 800 000 рублей / 40 м2) * 20 м2 = 1 400 000 российских рублей. Это та сумма, на которую можно уменьшить налогооблагаемую базу.

    Дальше остается только просчитать размер налога. Он составляет (2 800 000 рублей – 1 400 000 рублей «льготы») * 0,1% = 1 400 р. Сумма вносится за год. В результате у нас 13 939,2 рубля в год против 1 400.

    Стоит ли говорить, что за приватизированные квартиры платить придется меньше? Вполне возможно, что в будущем налоговые ставки будут изменены (увеличены и пересмотрены). Но ведь и оплату за пользование жилым помещением по договору социального найма также могут поднять! В принципе, что и сделало Правительство Москвы в 2018 году.

    Плюс №6. Возможность прописки кого угодно

    В приватизированную квартиру можно «вписать» друзей, коллег, родственников (если есть желание). Собственник может предоставить право постоянного проживания и постоянной регистрации кому угодно. Но, как и всегда, придется соблюсти установленную процедуру.

    Если речь и договоре социального найма, то там действуют жесткие ограничения. К примеру, «вписать в ваши квадраты» можно только членов семьи. Т.е. детей, родителей, супругов.

    Чтобы взвесить все преимущества и недостатки договора социального найма и приватизации квартиры, давайте сделаем таблицу.

    Критерий сравнения Приватизация квартиры Договор социального найма
    Возможность распоряжаться, владеть и пользоваться имуществом (правомочия собственника) Есть. Нет.
    Перепланировка Доступна (но нужно пройти согласования в установленном порядке). Невозможна.
    Перевод жилого помещения в нежилое Возможен. Запрещен.
    Передача недвижимости по наследству и завещание Да Нет
    Плата за пользование Налог составляет 1 400 рублей в год (условно) за квартиру площадью 40 м2. Плата за проживание – почти 14 000 рублей в год, т.е. почти в 10 раз больше (но все зависит от характеристик помещения).
    Прописка посторонних лиц Возможна. Запрещена.
    Собственник квартиры Вы. Государство (муниципальный или федеральный орган власти). Собственником может выступать завод, коммунальное предприятие и так далее.

    Обратите внимание, что в 2021 году установлены одни ограничения и тарифы, а в будущем могут предусматриваться другие.

    Минусы приватизации недвижимости

    После изменений, внесенных в 2017 году в законодательство, приватизация жилья официально стала бессрочной. Но есть негативные моменты, которые останавливают людей.

    Минус №1. Расходы на содержание жилья

    Приватизированная недвижимость автоматически обозначает, что на плечи собственная возложат обязанности:

    • и по содержанию квартиры;
    • и по содержанию многоквартирного дома.

    Т.е. ремонт (капитальный или плановый), техническое обслуживание, замену коммуникаций – все это и многое другое придется оплачивать со своего кармана.

    Если будете уклоняться, то могут подать в суд (и тогда заставят платить через приставов). Именно такие ограничения прописываются на уровне ст. 210 ГК РФ, ст. 158 ЖК РФ и других нормативно-правовых актов.

    Если речь идет о квартире, в которой вы проживаете по договору социального найма, то расходы на содержание недвижимости несет собственник (как правило, государство). Т.е. муниципальное образование финансирует капитальный ремонт, утепление и прочие работы.

    Другой вопрос, что в бюджете всегда нет денег. Поэтому люди вынуждены жить в «старых обшарпанных домах».

    Минус №2. На приватизированную квартиру можно наложить взыскания

    В прессе не раз обсуждали проблему того, что единственную квартиру могут забрать «за долги». Т.е. судебные приставы описывают имущество и изменяют его правовой статус. В этом плане собственник не особо защищен.

    Если же квартиру будут изымать для муниципальных или государственных нужд, обязательно предоставят другую или выплатят денежную компенсацию. Именно по такому пути пошли при программе реновации в Москве.

    При этом переселение нанимателей идет с учетом физиологической нормы на человека. Как результат – «обменять старую недвижимость на новую» становится более выгодным, нежели требовать денежную компенсацию.

    Читайте также:
    Приватизация квартиры с несовершеннолетним ребенком: если родители в разводе, инвалидом, до 14 лет

    Люди, которые проживают в старых домах на условиях соцнайма, по программе реновации могут рассчитывать только на предоставление аналогичного имущества (равнозначного жилья). Но при этом есть возможность выбрать: или получить квартиру в собственность, или оформить недвижимость по договору социального найма.

    Особенности московской реновации

    Программа подразумевает снос старых пятиэтажек. Люди, которые живут в «хрущевках», могут:

    • или получить новое жилье;
    • или взять денежную компенсацию.

    Вопросы реновации неоднозначные. К примеру, если семья проживает в неприватизированной квартире, то может получить взамен старой хрущевки «однушку» или «двушку».

    Если же квартира приватизирована, то собственник может претендовать на:

    • равноценное жилье (аналогичное по стоимости);
    • денежную компенсацию по цене комнат в коммуналке.

    Т.е. в данном случае нужно рассматривать каждую ситуацию отдельно. Вполне возможно, что участники Реновации, у которых квартиры не были приватизированы, окажутся в плюсе.

    Приватизация в долях и общая приватизация в 2021 году

    Порядок проведения процедур +/- одинаковый. Недвижимое имущество может иметь разный статус в общей собственности:

    • долевая (когда у каждого участника приватизации будет определенная часть);
    • совместная (без определения долей).

    Чтобы пройти приватизацию, необходимо получить согласие всех «прописанных». Если хотя бы 1 не соглашается, то оформить квартиру в собственность невозможно.

    Приватизация в долях возможна только в случае, если имущество разделяется в неравных / равных частях (50% и 50%, 30% и 70%, 25% и 75%, 20% и 80% и так далее).

    Если хотите приватизировать конкретную долю (к примеру, комнату в 2-комнатной квартире), необходимо будет получить в собственность ВСЕ помещение, принадлежащее муниципалитету или государству. Деление производится автоматически (при подписании договора).

    Начало приватизации – сбор и подача документов в жилищный отдел или в МФЦ. Дальше нужно будет подписать договор передачи недвижимости в собственность 2, 3, 4 или больше лицам (в долях).

    Надеемся, что после изучения всех плюсов и минусов вы примете правильное решение!

    Плюсы и минусы приватизации квартиры: в 2021 году, при сносе дома, реновации, долевой

    Приобретение жилья в доме под реновацию несет немало и преимуществ. Эксперт в сфере недвижимости Марина Яковлева называет самые явные плюсы покупки такой квартиры.

    Экономия семейного бюджета или инвестиция. Жилье в домах под реновацию стоит дешевле по сравнению с квартирами в новых домах. Купив такую, вы сможете сэкономить приличную сумму, а в итоге получите новое жилье. Такой обмен многие рассматривают как инвестицию.

    Получение жилья большего по площади. Новые квартиры отличаются более просторными планировками. Можно получить жилье большего размера без дополнительных трат. Для многодетных семей и льготных категорий граждан предусматривается значительное увеличение метража. При выделении нового жилья будет задействован Закон Москвы №29 от 14.06.2006 года, согласно которому на каждого зарегистрированного гражданина приходится 18 «квадратов» жилплощади.

    Ремонт «под ключ». Квартиры, полученные по программе реновации, предоставляются с отделкой, тогда как квартиры в новостройках обычно продаются без ремонта.

    Новая квартира в районе с хорошей инфраструктурой. Дома под реновацию расположены в развитых районах со всей необходимой инфраструктурой. Переехав в квартиру по программе реновации в этом же районе, вы получите не только новое жилье, но и доступ ко всей инфраструктуре: детские площадки, социальные учреждения и т.д.

    Недостатки

    Кроме очевидных рисков и явных преимуществ не забывайте о ряде минусов приобретения квартиры под реновацию.

    • Вложить средства в новостройку на начальных этапах будет экономичнее. К тому же вы сами сможете выбрать локацию.

    • У вас нет другого жилья? Тогда до переселения придется жить в старом доме. Ремонт делать бессмысленно, так как расходы никто не покроет.

    • Не смогли дождаться переселения и решили вновь продать только что купленную квартиру под реновацию — придется заплатить 13% налог с выручки. Того требует закон, если жилье находится в собственности менее пяти лет.
    • Если в старой квартире сделан дорогостоящий ремонт, его стоимость не будет компенсирована.

    • Продать предоставленную по программе реновации квартиру сразу не получится, так как из-за существующей бумажной волокиты процесс оформления в собственность может затянуться.

    • Если квартира будет находиться в собственности менее пяти лет, то придется при продаже оплатить НДФЛ налог, который составляет 13% от стоимости жилья.

    — Покупка квартиры в доме под реновацию представляет собой выгодный вариант инвестирования капитала. Человек сможет не только улучшить жилищные условия, но и получит больше средств, если решит продать новое жилье. Вместе с тем, необходимо подходить к процессу выбора квартиры максимально осмотрительно. В ней не должно быть скрытых жильцов, которые смогут претендовать на недвижимость, незаконных перепланировок и обременений. Потенциальному покупателю предстоит тщательно проверить документацию на приобретаемое жилье, — говорит председатель коллегии адвокатов «Сулим и партнеры» Ольга Сулим.

    – При всех очевидных преимуществах покупки такого жилья, я такую недвижимость покупать бы не стала. Если вы приобретаете квартиру для личного проживания, то неизвестно, когда состоится ваш переезд в новую. Возможно, он и вовсе не произойдет. Законы меняются настолько часто, что нет уверенности в том, что программу не приостановят или не внесут поправки. С точки зрения инвестиций, я сама тоже инвестирую в недвижимость. И мне, как инвестору, важно понимать, в какие сроки я смогу «вытащить» свои вложенные деньги и сколько процентов годовых при этом заработаю. В этой же ситуации пока очень много неясностей и рисков, — считает основатель центра недвижимости «Приоритет» Марина Яковлева.

    Читайте также:
    Договор приватизации жилого помещения: что это, образец, квартиры, ГК РФ, понятие, гражданско-правовой

    — Если сейчас покупать квартиру под реновацию в Москве, то тольку ту, которая стоит в первой очереди. Хотя сейчас стоимость многих квартир, которые попали под программу, завышена. За эти деньги можно купить в новостройке и уже точно знать в каком районе, — считает адвокат Юлия Кузнецова.

    Приватизировать ли квартиру в 2021 году или нет? Разберем плюсы и минусы

    Здравствуйте. В этой статье я опишу мои за и против приватизации муниципальных квартир. Что ждет гражданина после получения квартиры в собственность. Обязательно вставлю ссылки на законы и напишу как оно происходит на самом деле.

    Напоминаю — бесплатная приватизация теперь бессрочна. Это указано в ст. 1 Федерального закона от 22.02.2017 N 14-ФЗ.

    (чтобы увеличить картинку, нажмите на нее)

    Минусы приватизации

    Придется каждый год платить налог за квартиру

    Он называется налог на имущество физ.лиц. Его размер везде разный. Потому что в 77 регионах налог считается с кадастровой стоимости квартиры, в остальных 14 — с инвентаризационной. Еще везде разная ставка, коэффициент, зависит от площади квартиры, есть налоговый вычет и т.п. Все написано в 32 Главе НК РФ.

    Налог делится между собственниками квартиры по размеру их долей. Например, у меня с мужем есть квартира. У каждого по 1/2. Ее кадастровая стоимость сейчас — 11,2 млн. руб. В этом году я заплатила налог в 3,5 тыс.руб. Столько же заплатил и мой муж.

    Налог не платят пенсионеры, инвалиды 1 и 2 группы, Герои СССР и РФ, участники войн и т.д. Весь список в ст. 407 НК РФ. Но не платить можно только за одну недвижимость. Если у льготника их несколько, то он сам выбирает за какую не платить.

    Небольшое отступление — если нужна бесплатная консультация, напишите онлайн юристу справа или позвоните (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

    Вырастет коммуналка

    В квитанции по квартплате исчезнет плата за найм квартиры, но появится за кап.ремонт — пп. 2 п. 2 ст. 154 ЖК. На моей практике квартплата увеличивалась от 10 до 30 %. В каждой ситуации по-разному. Льготы по ЖКХ после приватизации сохраняются.

    Время и расходы на оформление

    Квартиру при приватизации граждане не выкупают, ее отдают им в собственность бесплатно — ст. 1 Закона о приватизации. Но сначала придется собрать много документов с разных организаций. Некоторые из них платные, например, технический паспорт или нотариальный отказ от участия в приватизации. Эти документы нужно подать в отдел приватизации и ждать ответа.

    Можно нанять юриста или риэлтора, чтобы он занялся приватизацией квартиры. Услуга стоит от 15 тысяч рублей.

    Не будет компенсации в случае пожара, взрыва газа и наводнения

    Если приватизированная квартира сильно пострадает от пожара, взрыва газа или наводнения, то собственникам государство новую квартиру в собственность не даст. Весь риск собственники берут на себя — ст. 211 ГК РФ. При пожаре или взрыве собственники могут требовать компенсации от виновника проишествия — ст. 1064 ГК РФ. Очень редко муниципалитет может дать собственникам жилье для проживания из маневрированного фонда. Обычно это комната в общежитии. Она дается временно и только когда собственники докажут, что им больше негде жить — ст. 95 и 106 ЖК.

    Приватизированную квартиру можно застраховать от таких чрезвычайных ситуаций. За страховку нужно платить фиксированную сумму каждый год. Часто страховые компании неохотно отдают положенные деньги при страховом случае. Поэтому приходится с ними судиться.

    Если пострадает муниципальная квартира так, что в ней невозможно будет жить, то муниципалитет должен предоставить аналогичное жилье в социальный найм вне очереди — пп. 1 п. 2 ст. 57 ЖК. Например, сгорела однокомнатная, то должны дать однокомнатную такой же площади. Все это делается через районную администрацию, для этого создается комиссия.

    На деле все гораздо хуже. Муниципалитет очень неохотно предоставляет взамен жилье. У внеочередников тоже есть своя очередь. Мои знакомые погорельцы получили жилье только через 9 лет. И то когда подали на муниципалитет в суд.

    Плюсы приватизации

    Право собственности

    Если приватизируют квартиру несколько человек, то каждому будет дана равная доля в собственность. Собственники квартиры могут ее продать, подарить, сдать в аренду и проводить другие сделки — п. 2 ст. 209 ГК РФ. От продажи можно купить себе новое жилье. Например, более просторную квартиру с помощью ипотеки. Тоже самое может сделать собственник своей доли отдельно от других.

    Квартиру можно оставить наследникам

    Собственник квартиры или доли может при жизни завещать ее кому захочет — Глава 62 ГК РФ. Если завещания нет, то после смерти собственника его имущество делится между наследниками по закону в порядке очереди — Глава 63 ГК РФ . Совершеннолетним наследникам придется заплатить нотариусу 0,3% от стоимости принятого наследства — пп. 22 п. 1 ст. 333.24 НК РФ.

    Муниципальную квартиру нельзя оставить в наследство, ведь она принадлежит государству. Если умрет наниматель/главные квартиросъемщики, то его члены семьи не теряют право проживать в муниципальной квартире. Но только когда они вписаны в договоре соц.найма/ордере или прописаны в квартире. В этом случае один из членов семьи может переоформить на себя договор соц.найма — п. 2 ст. 672 ГК РФ.

    Читайте также:
    Госпошлина за приватизацию: квартиры, земельного участка, гаража, дачи, в 2021 году

    За долги по ЖКХ квартиру не отберут

    Но только если эта квартира является у граждан единственной недвижимостью для проживания — пп. 1 п. 1 ст. 446 ГПК РФ. Обычно управляющая компания сначала отключает коммуникации. Потом подаст в суд о взыскании долгов и пени. Но учитываться долги должны только за последние три года — п. 1 ст. 196 ГК РФ. Это называется срок исковой давности.

    Я ни в коем случае не считаю, что долги можно в итоге не платить, если квартира является единственным жильем. Неуплата долгов — тоже самое, что и воровство. Но ситуации и люди бывают разные. В управляющей компании можно попросить рассрочку платежа и платить частями.

    С долгами при муниципальном жилье построже. Муниципалитет может через суд выселить из муниципальной квартиры граждан, которые не платили коммуналку минимум 6 месяцев — пп. 1 п. 2 ст. 687 ГК РФ. То есть без предоставления другого жилья. Но и тут судами рассматриваются много обстоятельств. Например, есть ли уважительная причина в неуплате коммуналки — вдруг гражданин является малоимущим из-за инвалидности. Когда коммуналку оплачивают частично, то обычно не выселяют. Суд выселяет только злостных неплательщиков, которые вообще не оплачивают коммуналку долгое время и без уважительных причин.

    Собственника нельзя выписать и выселить

    Если один из собственников не проживает в квартире, то другие не смогут его выписать. Даже если он не оплачивает коммуналку. Судья точно им откажет в этом, потому что нет такого основания в законе. Если другие собственники оплачивают его часть коммунальных платежей, то они могут через суд взыскать с неплательщика эти деньги — ст. 249 и п. 325 ГК РФ.

    С муниципальной наоборот. Если прописанный в муниципальной квартире не проживает долгое время и не оплачивает коммуналку, то остальные смогут его выписать через суд. Без разницы наниматель он или член семьи. Инструкция — Как через суд принудительно выписать человека из муниципальной квартиры.

    Банки охотнее дают деньги в кредит под залог недвижимости

    Чтобы получить потребительский кредит, то свою недвижимость можно заложить. Тогда банк даст больше денег, на бОльший срок и под меньший процент.

    Для примера, я посмотрела предложения двух банков. Потребительский кредит в Сбербанке без залога — максимум 3 млн руб. под 12,4% и до 60 месяцев. С залогом — максимум 10 млн руб. под 12,5% и до 20 лет. Тинькофф банк без залога — максимум 2 млн руб. под 12% и 36 месяцев. С залогом — до 15 млн руб. под 9,9% и до 15 лет. Конечно информация примерная, но для ознакомления подойдет.

    Легче прописаться и прописать других

    Собственник имеет право свободно прописаться и выписаться из своей квартиры. Также легче прописать неблизкого родственника или неродственника, ведь для этого не нужно брать согласие от муниципалитета.

    Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта и телефонами (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл. ; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл. ; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ .

    Что такое приватизация квартиры. Кто может воспользоваться правом на приватизацию в 2021 году

    Процесс приватизации позволяет оформить жилье из государственной собственности в частную собственность. Пик приватизации недвижимости пришелся на 90-е годы, но остается доступным и сегодня. В 2021 году эта процедура остается доступной россиянам, которые проживают в жилье, предоставленном им по договору социального найма. Каковы плюсы и минусы приватизации недвижимости и стоит ли переоформлять квартиру в свою собственность? Можно ли в дальнейшем расприватизировать квартиру?

    • Что такое приватизация квартиры, для чего она нужна
    • На какую недвижимость распространяется
    • Кто вправе приватизировать квартиру
    • Сроки проведения
    • Преимущества и недостатки
    • Порядок приватизации квартиры в 2021 году
      • Документы
      • Определение способа
      • Получение согласия от других собственников
      • Пошаговый алгоритм
      • Стоимость процедуры
      • Признание приватизации недействительной
    • Подводим итоги

    Что такое приватизация квартиры, для чего она нужна

    Приватизация представляет собой процедуру передачи государственного имущества в частную собственность. Данная процедура распространяется не только на квартиры, но и на земельные участки, а также нежилые помещения. Приватизация носит бессрочный характер. Она опирается на нормы Гражданского кодекса, Жилищного кодекса и Закона о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации.

    Неприватизированное имущество не позволяет совершить такие сделки: в такой квартире можно проживать, а распоряжаться как своей собственностью – недопустимо (на основании ст. 209 Гражданского кодекса, ст. 1 Закона о приватизации жилищного фонда). Связано это с тем, что квартиры, переданные по договорам социального найма, фактически находятся в собственности муниципалитета или государства.

    Для возникновения правовых оснований для прохождения процесса приватизации требуется соблюдение только одного условия: нужно иметь законное право пользования жильем по договору социального найма (по ст. 2 Закона о приватизации). При СССР такой договор подписывали с гражданином после получения ордера на квартиру, сейчас – после признания лица малоимущим и постановки его на учет, как нуждающегося в жилом помещении (на основании ст. 49 Жилищного кодекса).

    На какую недвижимость распространяется

    На основании ст. 2 Закона о приватизации приватизировать можно любое жилье, которое сдается по договору социального найма и расположено в обычном жилом доме. При этом квартира передается в собственность проживающих там людей. Обычно приватизируются квартиры полностью, но допускается и приватизация комнаты в коммунальной квартире или часть либо доля в приватизированной квартире.

    Читайте также:
    Кто имеет право на приватизацию: квартиры, по соц. найму, мунипального жилья

    Необходимо помнить, что бесплатная приватизация распространяет свое действие на недвижимость, по которой оформлены договоры социального найма до 2005 года. Все договоры, подписанные после указанного срока, под процедуру не подпадают.

    Кто вправе приватизировать квартиру

    Собственниками квартиры, оформленной в собственность, могут стать все граждане, проживающие в квартире по договору социального найма, и несовершеннолетние. Если ребенок проживает в квартире и зарегистрирован в ней, то он в обязательном порядке становится участником приватизации. Дети до 18 лет могут быть исключены из числа собственников исключительно на основании решения органов опеки и попечительства (по п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса и ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве»).

    Право на участие в приватизации распространяется и на людей, которые временно отсутствовали по уважительной причине. Это, например, лица, проходившие службу или отбывавшие наказание в местах лишения свободы.

    Если ребенок проживает отдельно от своих родителей, то он сохраняет право пользования квартирой, которая была приватизирована (по ст. 7 Закона о приватизации). Это, например, случаи, когда ребенок зарегистрирован у отца, а проживает с матерью.

    Но есть и определенное исключение: если человек участвовал в приватизации еще до 18 лет, то он может приватизировать жилье после совершеннолетия (по абз. 2 ст. 11 Закона о приватизации).

    Сроки проведения

    Закон «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» был принят в 1991 году и продолжает действовать и сегодня. Таким образом, все желающие вправе пройти эту процедуру и в 2021 году. К 2000 году в частную собственность перешло до 47% недвижимости, 2010 году – 75%, 2016 году – уже около 80%. Данные показатели варьируются в зависимости от региона: например, в Москве доля приватизированного жилья превышает 85%.

    Преимущества и недостатки

    Главное преимущество приватизации – возможность бесплатно оформить права собственности на недвижимость и распоряжаться ею по своему усмотрению. Так, собственники квартиры наделены правом:

    1. Передавать квартиру по наследству. Приватизированная квартира может быть передана по наследству и включена в завещание. Для того чтобы вступить в наследство, наследникам не нужно будет доказывать наличие родственных связей с наследодателем и факт совместного проживания с ним в одной квартире. Что касается неприватизированной квартиры, то она не передается по наследству. Но это не означает, что родственники ответственного нанимателя будут выселены из квартиры: они продолжат проживать в квартире, а один из родственников может переоформить договор социального найма на себя. Проживать в квартире смогут только те родственники, которые были зарегистрированы в ней на дату смерти нанимателя. Неприватизированная квартира может передаваться по наследству в случае, если гражданин собрал все документы, подал заявление на приватизацию и умер перед оформлением договора. Если никто из жильцов не проживал в квартире на момент смерти квартиросъемщика, то она перейдет к государству (на основании ч. 5 ст. 83 Жилищного кодекса). Поэтому так важно, чтобы кто-то из жильцов был прописан в квартире.
    2. Прописать в квартире новых жильцов. В квартире в собственности можно зарегистрировать кого угодно по усмотрению собственников. В неприватизированной квартире на регистрацию супругов, родителей, совершеннолетних детей нужно получать согласие других членов семьи. На регистрацию других граждан можно получить согласие от проживающих и муниципалитета. Муниципалитет проверит при этом соблюдение учетной нормы площади на 1 человека: например, в Краснодаре – это 10 кв. м, в Санкт-Петербурге – 9 кв. м и пр. Исключение составляют только несовершеннолетние дети: их можно зарегистрировать без каких-либо дополнительных разрешений.
    3. Продать, подарить, передать в залог или обменять, сдать в аренду. Неприватизированной квартирой нельзя распоряжаться по своему усмотрению, а ее передача в аренду может стать формальным поводом для отказа в продлении договора социального найма.
    4. Сделать в квартире перепланировку, перевести ее в нежилое помещение. Так, собственник вправе проводить перепланировку в тот момент, когда он сам пожелает. В отношении муниципального жилья предварительно нужно получить согласие от фактического собственника (государства или муниципалитета). А перевод квартиры в нежилое помещение фактически невозможен.

    Можно выделить и недостатки приватизации недвижимости, в числе которых:

    1. Расходы на содержание несут собственники недвижимости. Если собственник не оплачивает их самостоятельно, то его могут заставить оплачивать их в судебном порядке (на основании ст. 210 Гражданского кодекса или ст. 158 Жилищного кодекса). Наниматели квартир по договорам социального найма могут не нести дополнительные траты: все расходы берет на себя собственник в лице муниципального образования.
    2. На квартиру в собственности могут наложить взыскание, а на муниципальное жилье – нет (по ст. 32, 87.2 Жилищного кодекса). Неприватизированная квартира не может быть изъята в рамках исполнительного производства или в процессе банкротства, так как она фактически не принадлежит человеку.
    3. В случае если на месте дома планируется строительство социального объекта, то приватизированную квартиру могут изъять у собственника. Изъятие недвижимости власти компенсируют разными способами: они могут предоставить взамен другую недвижимость или выплатить денежную компенсацию. Конечно, неприватизированную квартиру в данной ситуации также изымут, но обмен будет более выгодным с учетом нормы жилплощади на человека.
    4. Необходимость ежегодной оплаты налог на имущества (согласно ст. 400 Налогового кодекса).
    5. Необходимость оплаты взносов за капитальный ремонт многоквартирного дома. На основании ч. 1 ст. 154 Жилищного кодекса можно сделать вывод, что наниматели квартиры такие взносы не платят, а собственники – обязаны.
    6. Лишение права на бесплатную приватизацию в перспективе.
    Читайте также:
    Приватизация земельного участка под частным домом: в 2021 году, с чего начать, на два хозяина

    Порядок приватизации квартиры в 2021 году

    Для того чтобы приватизировать квартиру, нужно придерживаться установленного порядка действий.

    Документы

    Первое, что необходимо сделать для старта процедуры приватизации квартиры, это подготовить определенный комплект документов. На федеральном уровне данные документы не прописаны, но они содержатся в региональных регламентах. Перед тем как готовить документы, стоит найти административный регламент оказания услуги по переоформлению недвижимости в частную собственность.

    Например, в Москве для приватизации недвижимости необходимо предъявить:

    1. Заявление на оказание государственной услуги. В заявлении на приватизацию квартиры должны содержаться такие пункты, как: ФИО, паспортные данные, адрес проживания, просьба о передаче объекта в частную собственность, дата и подпись. Далее в подтверждение своего согласия на приватизацию расписываются все зарегистрированные в квартире лица.
    2. Паспорта заявителей и членов его семьи, а также всех зарегистрированных в приватизированной квартире лиц, могущих пользоваться помещением на условии социального найма.
    3. Свидетельства о рождении на несовершеннолетних и документ, подтверждающий их гражданство (если родители – граждане РФ, то он не нужен).
    4. Договор социального найма.
    5. Ордер, по которому выдавалась квартира, либо выписка из решения органа исполнительной власти. Если ордер был утерян, то требуется получить архивную копию распоряжения органа исполнительной власти (ее можно заказать в МФЦ).
    6. Выписка из домовой книги или прочие аналогичные документы за период с 1991 года до регистрации в приватизированном жилье.
    7. При смене адреса проживания – документ, подтверждающий, что право на участие в приватизации не использовалось.
    8. Письменное согласие на приватизацию или отказ от нее. Эти документы подлежит оформить по утвержденной форме и заверить нотариально.
    9. Технический паспорт на квартиру, поэтажный план.
    10. Выписка с лицевого счета, справка об отсутствии задолженности.
    11. Нотариальная доверенность на представителя.
    12. Справка из личного дела военнослужащего.
    13. Документ, подтверждающий отбывание наказание.
    14. Решение органов опеки (если документы передает опекун).

    Определение способа

    Перед приватизацией квартиры необходимо определиться с порядком ее раздела между проживающими лицами.

    В случае оформления квартиры в единоличную собственность этот этап можно пропустить.

    Получение согласия от других собственников

    Для приватизации недвижимости придется заручиться согласием всех жильцов на прохождение процедуры. Либо они могут предоставить официальный отказ от приватизации с сохранением права проживания. Согласие на приватизацию от будущих собственников составляется в письменном виде и подлежит нотариальному заверению.

    Если определенное лицо противится приватизации, то ситуация существенно осложнится. Так, в первую очередь следует понять, вправе ли оно оказывать влияние на процедуру. Не всем лицам доступна возможность блокирования приватизации. В их числе:

    1. Лица, которые на основании судебного решения утратили регистрацию.
    2. Лица, которые проживают в квартире, но не зарегистрированы здесь.
    3. Лица, которые ранее проходили процедуру приватизации и утратили на нее право.
    4. Временно зарегистрированные граждане.
    5. Лица, которые отозвали отказ от проведения приватизации у нотариуса.

    Несовершеннолетние участвуют в приватизации без согласия со стороны родственников.

    Для приватизации квартиры без согласия всех собственников предстоит обратиться в суд. Суд рассмотрит все обстоятельства дела и примет решение. Например, если жилец зарегистрирован в квартире, но уже длительный период времени он не проживает в ней, то получить согласие на приватизацию от такого лица бывает сложно, а иногда невыполнимо (если родственникам ничего неизвестно о его местонахождении). Тогда суд может признать его безвестно отсутствующим и вынесет постановление о принудительном выселении.

    Нанимателю можно также попробовать детально разъяснить всем сомневающимся о выгодах приватизации для них: о том, что это позволит вступить в права собственности, продавать или завещать квартиру внукам и пр.

    При рассмотрении дела о принудительном выселении в иных случаях суд будет учитывать комплекс обстоятельств: материальное положение трудоспособного ответчика, наличие у него альтернативной недвижимости и технической возможности выделить долю. Недопустимо выселение без предоставления альтернативного жилья инвалидов, пенсионеров, членов семей военнослужащих или сотрудников МВД, детей и иждивенцев.

    Пошаговый алгоритм

    Процедура приватизации квартиры предполагает прохождение следующих шагов:

    1. Передать заявление на передачу квартиры в собственности и приложить комплект документов для уполномоченного органа. Это, например, департамент имущественных отношений или комитет по управлению городским имуществом. Документы допускается передать лично либо через представителя в МФЦ. В некоторых регионах организован прием документов в электронном виде.
    2. Дождаться, когда проверка документов будет завершена. Заявление рассматривают в сроки до 60 дней.
    3. По результатам заявителям могут отказать в подписании договора при наличии веских оснований или дадут им на подпись договор об оформлении квартиры в собственность. В договоре указывается, кто передает квартиру, к кому переходит право собственности, тип объекта и его адрес, характеристики жилого помещения. В договоре необходимо обозначить размер долей, если он был определен по согласию между собственниками. Договор должен быть заверен главой администрации и подписями новых владельцев.
    4. Совершеннолетние участники подпишут его самостоятельно или передают эти полномочия доверенному лицу.
    5. Оформить квартиру в собственность в Росреестре. Подписание договора приватизации еще не означает, что квартира переходит в собственность лица – этот факт нужно зарегистрировать в Росреестре. Договор с муниципальными властями о приватизации квартиры станет основанием для оформления ее в собственность.
    6. Сроки регистрации права собственности составят 7 рабочих дней при передаче документов через Росреестр и 9 дней – если документы передаются через МФЦ.
    7. По результатам регистрации собственник получит выписку из ЕГРН.

    Стоимость процедуры

    Процедура приватизации недвижимости является бесплатной. Но нанимателю предстоит подготовиться к определенным расходам, которые сопровождаю данную процедуру на практике. В числе основных затрат на приватизацию:

    1. Государственная пошлина за регистрацию права собственности на недвижимость. Она составляет 2000 р. с каждого человека, кто регистрирует свое право собственности. Оплачивается до подачи заявления о регистрации права собственности на квартиру (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).
    2. Плата за техпаспорт и поэтажный план: стоимость будет зависеть от региона проживания (обычный вариант – от 1200-3000 р., плата за срочность – до 10 000 р.).
    3. Кадастровая выписка из ЕГРН – за оформление предстоит заплатить 350 р. в электронном виде или 870 р. в бумажном.
    4. Выписка из домовой книги, справка о составе семьи не предполагают взимания платы.
    5. Оформление нотариального договора на передачу недвижимости составляет не более 1000 р.
    Читайте также:
    Госпошлина на приватизацию квартиры: в 2021 году, через Госуслуги, МФЦ, цена, стоимость

    Порядок распределения расходов собственники определяют самостоятельно.

    Признание приватизации недействительной

    Приватизация может быть признана недействительной в принудительном порядке. Такое допускается, если при приватизации будут нарушены законодательные нормы. Например:

    1. Договор приватизации составили в обход законодательных нормативов, и он не содержит существенных условий.
    2. Приватизация являлась фиктивной (то есть она не преследовала формирование обязательных прав и обязанностей сторон).
    3. Приватизация выступала для прикрытия другой сделки.
    4. В приватизации приняли участие лица, которые не обладали на это правом (например, недееспособное лицо подписывало документы без согласия органов опеки).

    Также решение о передаче приватизированного жилья муниципалитету может принять сам собственник и отказаться от приватизации добровольно.

    Подводим итоги

    Подводя итоги, выделим то, что россиянам необходимо знать о процедуре приватизации:

    1. Квартиру, которая сейчас используется по договору социального найма, можно приватизировать в 2021 году.
    2. Процедура приватизации квартиры представляет собой процесс переоформления недвижимости из собственности муниципалитета в частную собственность.
    3. Российское законодательство предоставляет возможность всем гражданам единожды пройти процедуру приватизации безвозмездно.
    4. Эта процедура распространяется на квартиры, которые были оформлены по договорам социального найма до 2005 года. Нельзя приватизировать квартиру, которая не пригодна для постоянного проживания.
    5. Для регистрации права собственности на квартиру необходимо вначале собрать комплект подтверждающих документов, передать их на проверку текущему собственнику-муниципалитету и подписать договор приватизации квартиры.
    6. Предварительно следует получить согласие на приватизацию от всех зарегистрированных лиц либо официальный отказ от них. При отказе кого-либо пройти процедуру приватизации придется попытаться убедить их в том, что эта процедура принесет им выгоды, или обратиться в суд.
    7. Процедура окончательного оформления квартиры в собственность проводится в Росреестре. Основанием для этого является договор приватизации, подписанный с муниципальным образованием.

    Стоит ли приватизировать квартиру

    Мы с семьей сейчас живем в квартире по договору социального найма. Все знакомые говорят, что ее обязательно надо приватизировать. Не могли бы вы рассказать о плюсах и минусах приватизированного жилья?

    На мой взгляд, положительные моменты от приватизации перевешивают отрицательные, но каждый сам решает этот вопрос для себя. Читайте и решайте, будет ли для вас лучше приватизировать квартиру или оставить все как есть.

    Что такое приватизация

    Приватизация — это когда государство передает человеку в собственность имущество. Можно приватизировать жилье, землю, нежилые помещения. Приватизированную квартиру можно продать, подарить, оставить в наследство. Можно сделать из нее офис или перепланировать — конечно, если это возможно технически. В неприватизированной квартире можно только жить, ничего в ней не меняя.

    Приватизация бывает бесплатная и платная.

    Интересующая вас приватизация жилых помещений — это когда администрация города бесплатно передает вам в собственность жилье, в котором вы сейчас живете по договору социального найма. Сейчас это жилое помещение находится в государственном или муниципальном жилищном фонде, а после приватизации станет вашей собственностью.

    Бывает жилье, которое нельзя приватизировать. Это, например, все жилые помещения, которые находятся в аварийном состоянии, а также жилье в общежитиях, в домах закрытых военных городков. Еще нельзя приватизировать некоторые служебные жилые помещения, но это точно не ваш случай.

    Если ваша квартира в нормальном состоянии и расположена в обычном доме, вы можете воспользоваться своим правом и приватизировать ее.

    Плюсы приватизации

    Главный положительный момент: вы станете собственником жилья и сможете распоряжаться им по своему усмотрению.

    Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Вы сможете продать квартиру, обменять ее на что-то другое, подарить, передать по наследству, заложить, чтобы взять кредит, и так далее.

    Собственное жилье может стать вкладом при оформлении ренты или при заключении договора о переселении в социальный приют для пожилых людей.

    Если вы захотите сделать перепланировку, сможете обратиться в районную администрацию, согласовать проект и получить разрешение на переделку вашей квартиры. В муниципальном жилье, в котором вы всего лишь наниматель, никто не разрешит вам сносить стены и совмещать санузел.

    То же самое касается перевода помещения в нежилое. Если квартира, в которой вы живете, расположена на первом этаже и есть смысл перевести ее в статус нежилого помещения, чтобы продать под офис или магазин, ее надо для начала приватизировать.

    Наследство

    Приватизированную квартиру вы сможете оставить в наследство кому пожелаете. Этот человек или люди могут быть зарегистрированы в другом месте, состоять с вами в родстве или нет — важно, чтобы вы выразили свою волю в завещании, и все.

    Неприватизированная квартира не может передаваться по наследству. Да, члены семьи нанимателя продолжают жить в ней после смерти родственника и кто-то из них становится ответственным нанимателем взамен умершего, но по факту это не наследование. Право на постоянное проживание в квартире будет только у тех родственников, которые на момент смерти ответственного нанимателя были зарегистрированы и жили в этой квартире.

    Читайте также:
    Приватизация дачи: пошаговая инструкция, в 2021 году, сколько стоит, покупка по членской книжке, с чего начать

    Если никто из родственников не был прописан вместе с вами, договор социального найма будет прекращен и квартира вернется в муниципальную собственность.

    Получается, чтобы ваше жилье осталось в пользовании родных и близких, кто-то из них обязательно должен там проживать и быть зарегистрирован.

    Оплата

    За квартиру, которую вы берете у муниципалитета или государства внаем, надо вносить не только коммунальные платежи, но и плату за пользование жилым помещением.

    К примеру, в Москве с 2016 года установлена плата в размере 27,14 рубля за квадратный метр общей площади жилого помещения в многоквартирном жилом доме со всеми удобствами, с лифтом и мусоропроводом. По общему правилу плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за оплачиваемым.

    Получается, что за квартиру по соцнайму площадью 40 кв. м в Москве придется платить по 1086 рублей в месяц. За год эта квартира обойдется в 13 027 рублей. Налог на приватизированную квартиру при налоговой ставке 0,1% и вычете в 20 кв. м обойдется в 1400 рублей в год, если предположить, что кадастровая стоимость квартиры составляет 2 800 000 рублей. Считаем так: (2 800 000 Р / 40 м²) × 20 м² = 1 400 000 Р . Это сумма, на которую государство разрешает уменьшить налогооблагаемую базу. (2 800 000 Р − 1 400 000 Р ) × 0,1% = 1400 Р — это сумма налога, которую придется платить за квартиру раз в год.

    Получается, что по оплате приватизированное жилье выгоднее того, что предоставлено по договору соцнайма. Возможно, в дальнейшем налоговые ставки пересмотрят и увеличат, но ведь и плата за нанимаемое помещение может вырасти.

    В собственной квартире вы сможете предоставить право постоянной регистрации и проживания кому угодно, если площадь квартиры позволит. В квартиру, в которой вы живете по договору соцнайма, пропишут только членов вашей семьи.

    Минусы приватизации

    Как только вы станете собственником, придется нести все расходы на содержание жилья самостоятельно. Если будете уклоняться, могут заставить платить в судебном порядке.

    А вот в квартирах, которые предоставляются по договору социального найма, все расходы по капитальному ремонту и самой квартиры, и всего дома несет наймодатель — муниципальное образование.

    Еще один минус: на квартиру, находящуюся в собственности, могут наложить взыскание. Мы рассказывали, как это происходит сейчас и как законодатель планирует изменить этот порядок, в статье «Единственное жилье заберут за долги».

    Если по каким-то причинам муниципалитет или государство решит изъять вашу приватизированную квартиру для своих нужд, такое изъятие компенсируется предоставлением другого жилья или деньгами. Но, поскольку переселение нанимателей происходит с учетом установленной физиологической нормы на человека, оно может оказаться более выгодным, чем компенсация за приватизированное жилье.

    К примеру, сейчас в Москве проходит реновация: старые пятиэтажки будут сносить, поэтому людям, которые в них живут, предоставляют новое жилье или денежную компенсацию. Собственники квартир могут выбрать, что им предпочтительнее: переехать в новое жилье, приготовленное для переселенцев, или получить деньги и распорядиться ими по своему усмотрению. Те, кто живет в квартирах по договорам социального найма, могут получить только равнозначное жилье. Правда, они могут выбрать: продолжать жить как наниматели или сразу получить новую квартиру в собственность.

    Если семья проживает в неприватизированных комнатах, то при расселении такие люди могут получить взамен однокомнатную либо двухкомнатную квартиру — в зависимости от количества изначально занимаемых комнат. А если комнаты приватизированы, собственник, скорее всего, получит равноценное жилье — то есть аналогичное по стоимости, но не по площади — или денежную компенсацию по рыночной цене комнат в коммуналке. В этом случае тот, кто будет переезжать из неприватизированного жилья, может оказаться в выигрыше.

    Один из основных минусов: если у вас есть право на получение бесплатного жилья — например, вы ветеран труда, или многодетный родитель, или инвалид, или страдаете от хронического заболевания, — то вы сможете им воспользоваться, только если останетесь жить в неприватизированной квартире.

    Конституция России закрепила за малоимущими и иными указанными в законе гражданами, нуждающимся в жилище, право получить его бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов.

    Мы писали, как получить жилье по социальным программам, так что проверьте, не упускаете ли вы свой шанс получить от государства бесплатную квартиру.

    Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

    На что можно рассчитывать при реновации жилья?

    1 июля 2017 г. вступил в законную силу Федеральный закон от 01.07.2017 № 141-ФЗ «О внесении изменений в Закон Российской Федерации „О статусе столицы Российской Федерации“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации – городе федерального значения Москве».

    В указанном законе учтены нюансы сноса старых аварийных домов, соблюдение жилищных прав граждан и гарантии расселения в новое жилье. Власти г. Москвы после утверждения реновационной программы проведут анализ технического состояния домов, подпадающих под нее. Жители наименее удовлетворительного жилья будут переселены в новые квартиры в первую очередь.

    Читайте также:
    Приватизация госсобственности: в России, особенности программы, возможные проблемы и препятствия

    Закон г. Москвы от 17.05.2017 № 14 «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве» устанавливает, что жильцы квартир, подлежащих сносу, могут претендовать на равнозначное жилье.

    Под равнозначным жилым помещением понимается жилое помещение, одновременно соответствующее следующим требованиям:

    • жилая площадь и количество комнат в таком жилом помещении не меньше соответственно жилой площади и количества комнат в освобождаемом жилом помещении, а общая площадь такого жилого помещения превышает общую площадь освобождаемого жилого помещения;
    • такое жилое помещение соответствует стандартам благоустройства, установленным Законом г. Москвы от 14.06.2006 № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения», а также имеет улучшенную отделку в соответствии с требованиями, установленными правовым актом г. Москвы;
    • такое жилое помещение расположено в том же районе г. Москвы, в котором расположен соответствующий многоквартирный дом, подлежащий реновации, за исключением случая, если такой многоквартирный дом расположен в Зеленоградском, Троицком или Новомосковском административных округах г. Москвы. В этом случае равнозначное жилое помещение предоставляется в границах административного округа г. Москвы, в котором расположен соответствующий многоквартирный дом, подлежащий реновации.

    По программе реновации возможно получение денежного возмещения вместо жилья (согласно его стоимости). Однако если в составе семьи, владеющей квартирой в аварийном доме, находятся несовершеннолетние дети и (или) нетрудоспособные граждане, то им полагается взамен жилье (равноценное или равнозначное). Получить денежную компенсацию – невозможно.

    Также есть возможность получения квартиры, равной по цене той, которая находится в доме под снос. Для этого в течение 30 дней со дня получения собственником жилого помещения проекта договора нужно написать заявление на получение равноценного жилья.

    Для жильцов неприватизированных квартир есть выбор: по умолчанию предполагается проживание на основании аналогичного договора социального найма в новой квартире, либо можно написать заявление на получение жилья в собственность.

    Интересы семей, претендующих на улучшенное жилье согласно нормативам, будут учтены при реновации. Но за жильцами остается право взять равнозначную, равноценную квартиру или денежное возмещение, и продолжить стоять в очереди на улучшение.

    При желании можно претендовать на квартиру большей, чем была, площади. Но такая процедура предполагает доплату за разницу в квадратуре желаемой жилплощади (если, например, вместо однокомнатной квартиры получить двух- или трехкомнатную). Тогда как обмен на равнозначное и равноценное жилье никакой доплаты не предусматривает.

    Согласно Закону РФ от 15.04.1993 № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» сносу подлежит только тот дом, большинство жильцов которого проголосовали положительно. Меньшинство обязано подчиниться. На подписание договора отводится 90-дневный срок, в течение которого власти города могут обратиться в суд с целью принудить жильца это сделать. Они также имеют право без согласия собственника оформить всю документацию на равнозначную квартиру либо денежную выплату.

    На момент проведения голосования на сайте «Активный гражданин» либо в центрах государственных услуг такая процедура не имела под собой законодательной базы и не гарантировала никаких результатов.

    В настоящее время результаты этих (уже проведенных) голосований получили правовое основание. Теперь такие дома участвуют в программе реновации, и не подлежат безусловному сносу без согласия жильцов в принудительном порядке.

    Включение домов после 1 июля 2017 г. в программу реновации – невозможно. Возможно, будут дополнительные этапы реновации.

    Дом попал под реновацию: что теперь делать с квартирой

    Сейчас участники программы реновации могут воспользоваться несколькими вариантами: бесплатно переехать в равнозначную квартиру, докупить дополнительные площади или квартиру либо продать свое жилье до переезда или после.

    Рассказываем о том, как докупить еще одну квартиру в рамках программы, можно ли использовать маткапитал и когда стоит продавать жилье в доме под снос.

    Переезд в новый дом по программе реновации в Москве

    Один из основных вариантов, который подразумевает московская программа реновации, — это переезд в новое жилье. Квартира предоставляется бесплатно в новостройке в том же районе, в котором проживает переселенец. Участник программы получает равнозначную квартиру: жилая площадь и количество комнат в такой квартире не меньше, чем в освобождаемой. При этом общая площадь больше — за счет более просторных помещений кухни, прихожей, коридора и санузлов. По оценкам столичной мэрии, в среднем площадь новых квартир на 30% больше, чем старых.

    Все квартиры представляются с чистовой отделкой и полностью готовы для проживания. В них уже установлена вся необходимая сантехника, электроплита, люстры и светильники, розетки и выключатели. В каждой квартире есть балкон или лоджия с обязательным остеклением. Также в новых квартирах будут установлены современные системы отопления, двухкамерные стеклопакеты, на радиаторах отопления — терморегуляторы.

    Реновационные дома будут иметь входы в подъезд и лифтовый холл на одном уровне или с минимальным перепадом. Власти обещают, что площадь мест общего пользования в новых домах будет в 8,7 раза больше, чем в старых. В холлах первого этажа разместятся колясочные. Также на первых нежилых этажах новых домов откроются магазины, аптеки, медицинские центры, кафе, отделения банков, предприятия бытового обслуживания.

    Этапы реновации в Москве

    • Первый этап переселения будет проходить в 2020–2024 годах. Квартиры получат почти 170 тыс. москвичей, проживающих в 930 старых домах.
    • Второй этап переселения по программе реновации пройдет с 2025 по 2028 год. За это время планируется переселить 330 тыс. москвичей из более 1630 пятиэтажек.
    • Третий этап переселения будет проходить с 2029 до 2032 года. За этот период планируется расселить 1800 домов, в которых проживают около 380 тыс. человек.
    Читайте также:
    Приватизация госсобственности: в России, особенности программы, возможные проблемы и препятствия

    Покупка дополнительных площадей по программе реновации в Москве

    Второй вариант, которым могут воспользоваться участники программы реновации, — это докупка дополнительных площадей. Участники программы реновации имеют возможность в момент переезда приобрести за доплату квартиру большей площади и с большим количеством комнат по сравнению с бесплатно предоставляемым жильем либо несколько квартир.

    Если в момент переезда переселенец не использовал свое право на докупку, то в течение двух лет в дополнение к уже оформленному в собственность равнозначному жилью можно приобрести еще одну квартиру. В обоих случаях можно приобрести квартиры общей площадью не более 100 кв. м со скидкой 10%. Такое право действует однократно.

    Как пояснили в пресс-службе Фонда, докупить дополнительные площади в момент переезда можно в том же доме, где предоставляется новая квартира, либо в другом доме, построенном по реновации, но только в том же районе.

    «В другом районе участник программы реновации может приобрести дополнительную квартиру только в течение двух лет со дня оформления его права собственности на равнозначное жилье. Приобрести такое жилое помещение возможно в любом районе города Москвы, где сформирован резерв жилых помещений», — пояснили в Фонде.

    Выбрать квартиру в другом районе можно будет из специального квартирного фонда реновационных домов. Ознакомиться с перечнем доступных квартир можно здесь.

    Можно ли использовать ипотеку и маткапитал по программе реновации в Москве

    Купить дополнительные квадратные метры или квартиру в рамках реновации можно как на собственные деньги, так и в ипотеку. Все льготы и субсидии также сохраняются — маткапитал, жилищная субсидия, государственный жилищный сертификат. Они могут быть зачтены в счет оплаты.

    «Также участники программы могут воспользоваться специальными ипотечными программами для дополнительного улучшения жилищных условий при переселении. В случае приобретения квартиры (квартир) за доплату первоначальный взнос при оформлении кредита не требуется», — отметили в пресс-службе Фонда реновации.

    По данным пресс-службы Фонда реновации, с 2018 года, с момента сдачи первого дома по реновации, было заключено 575 сделок на покупку дополнительных метров в момент переезда и в течение двух лет после него. Более 20% участников программы реновации, которые приобрели квартиры за доплату, воспользовались ипотекой.

    Продажа квартиры в рамках программы реновации в Москве

    Участники реновации могут продать свою недвижимость до переселения или после. Законодательством не предусмотрены какие-либо ограничения по сделкам для граждан, владеющих недвижимостью в новостройках реновации.

    По мнению экспертов, решение о продаже зависит от каждой конкретной ситуации и в большой степени от того, каковы сроки переселения дома, в котором у собственника находится квартира. Безусловно, квартира в новостройке будет стоить дороже, чем в доме под снос. Но вариант подождать и продать позже подходит тем, чей переезд планируется через четыре-пять лет, считает руководитель отделения «Войковская» агентства недвижимости «Азбука жилья» Елена Карелина.

    По данным компании, сейчас средняя стоимость 1 кв. м в домах под снос — 219 тыс. руб. Средний бюджет составляет 9,56 млн руб. Средняя стоимость 1 кв. м на московском рынке — 262 тыс. руб., а средний бюджет — 17,1 млн руб. «Разница в стоимости очевидная, сейчас можно выиграть от 3 млн до 5 млн руб. после получения квартиры в новом доме и ее дальнейшей продажи», — отметила эксперт.

    Если ждать нужно больше пяти лет, то можно рассмотреть продажу сейчас, тем более что спрос на рынке достаточно высокий. По оценкам «Инком-Недвижимости», за год экспозиция квартир в домах под снос сократилась на треть, до 1546 лотов, средняя цена квадрата в них выросла на 11%, до 207,6 тыс. руб., а усредненная стоимость — на 6,2%, до 8,6 млн руб.

    Согласно подсчетам «Инком-Недвижимости», метраж квартир, которые получат участники программы реновации, будет больше, чем площади жилья в сносимых домах, на 10–20%. Стоимость новых квартир при соблюдении определенных условий (отсутствие изъянов с точки зрения планировки, отделки, уровня шумоизоляции, дома будут находиться в удобной транспортной доступности и т. д.) будет выше на четверть, а в отдельных случаях — на треть, чем цены на жилье в старых пятиэтажках под снос.

    «Отношение покупателей к жилью в реновируемых пятиэтажках изменилось кардинальным образом. Если раньше, до объявлений о сносе, оно считалось наименее востребованным товаром на вторичном рынке столицы, то сейчас приобретение такой квартиры может стать ценным вложением в будущее. Как следствие, произошло уменьшение объема предложения таких объектов — сами собственники уже менее охотно выставляют их на продажу, а иногда и вообще отказываются от реализации», — отметил директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.

    Но в целом принимать решение о продаже квартиры в доме под снос нужно, отталкиваясь от каждой конкретной ситуации и сроков переселения.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: