Перепланировка нежилого помещения: что это, в многоквартирном доме, в 2021 году, законодательство, здании

Как узаконить перепланировку нежилого помещения в 2021? Разбор.

Прежде всего дадим определение. Узаконивание перепланировки нежилого помещения- это или получение разрешительных документов из Жилинспекции для помещений, встроенно-пристроенных к жилому дому, или сразу получение планов БТИ для помещений, расположенных в нежилом здании.

Акт о завершенной перепланировке. (говорит о том, что перепланировка узаконена).

Цена узаконивания перепланировки нежилого помещения.

Такое помещение может быть встроено-пристроенным к жилому зданию, а может располагаться и в нежилом доме. Это сильно влияет на стоимость узаконивания перепланировки нежилого помещения и саму процедуру. Также цена формируется от вида произведенных мероприятий, метража объекта и других факторов. Для уточнения стоимости Вашего случая и получения коммерческого предложения позвоните нам по номеру 8-495-507-74-67 или вышлете на наш электронный адрес mail@resog.ru любой план рассматриваемого помещения до и после переустройства. Мы обязательно Вам ответим!

Содержание статьи

  • 1. Как узаконить перепланировку нежилого помещения в Москве? Многоквартирный дом.
    • 1.1. Рассмотрим пошагово порядок узаконивания перепланировки нежилого помещения.
  • 2. Как узаконить уже сделанную перепланировку нежилого помещения? Нежилое здание.
  • 3. Примеры узаконенных перепланировок в нежилых помещениях.

1. Как узаконить перепланировку нежилого помещения в Москве? Многоквартирный дом.

Узаконенная планировка из технического заключения.

Здесь мы разберём процесс узаконивания перепланировки нежилого помещения, встроенного в жилое здание или пристроенного к нему, если переустройство уже выполнено. Если ремонт только планируется, то процесс его согласования мы рассматривали в данной статье.

Ранее, если ремонт уже был произведен, но не был зафиксирован красными линиями в документах БТИ, то можно было попробовать согласовать его, как планируемый. Так выполненное изменение планировки не отслеживалось ни по каким документам. При этом не должны были быть затронуты фасады, изменение которых необходимо согласовать с Москомархитектурой, а оттуда выходит специалист и сразу фиксирует текущее положение: изменены они были или ещё нет, и выполненная перепланировка сразу «засвечивалась». Теперь стало также- даже если перепланировка не отмечена в БТИ и фасады не затрагивались, на объект выборочно может выйти инспектор из Жилищной инспекции, куда подаются документы на согласование, и проверить выполнена ли перепланировка или нет. Поэтому такая «лазейка», которая позволяла избежать штрафа и ряда других неприятностей, о которых мы не будем здесь писать, становится всё призрачнее.

1.1. Рассмотрим пошагово порядок узаконивания перепланировки нежилого помещения.

Шаг 1.

План БТИ нежилого помещения в красных линиях.

Итак, если переустройство уже произведено, то первым делом необходимо получить планы БТИ и экспликацию в красных линиях. Эти линии показывают, какие элементы изменены были в помещении. Однако демонтированные конструкции в них не показываются, а потому, чтобы понять, какая планировка была в помещении до ремонта, надо заказать ещё план и экспликацию БТИ до перепланировки.

Заказать их можно в любом отделении Бюро технической инвентаризации (БТИ). Подробнее о планах БТИ мы писали здесь. На объект выйдет техник и заново обмерит помещение.
Перед вызовом техника настоятельно рекомендуем проконсультироваться у специалистов (можно у нас) по выполненным работам, чтобы узнать не нарушили ли они какие-либо нормы, коих бывает не мало. Иначе техник БТИ отметит их красными линиями на поэтажном плане и нарушения нельзя будет потом узаконить. Чтобы избежать этого, надо подготовить помещение к приходу техника,

Шаг 2.

Пункт 18 Прилож. №1 Постановления Прав-ва Москвы № 508 допускает уже проведенный ремонт нежилого помещения узаконивать по техническому заключению (ТЗК), разработанному фирмой, владеющей необходимым допуском Саморегулируемой организации на данный тип работ.
Поэтому необходимо заказать такое техзаключение в специализированной компании (можно у нас). Отметим, что если при ремонте были затронуты несущие элементы здания, то заказывать такое техзаключение необходимо в фирме, являющейся разработчиком проекта данного дома. Если разработчик неизвестен, то заключение следует заказывать в ГБУ «Экспертный центр».
Самые простые работы, не перечисленные в пунктах 2 и 3 Прил.1 ППМ №508, по перепланировке без затрагивания фасадов, несущих стен, мокрых зон, входных групп и т. д., допускается согласовывать по эскизу в соответствии с п. 21 Прилож. №1 ППМ № 508, но такие перепланировки встречаются крайне редко.

Шаг 3.

Пункты 1.3 и 2.5.1.1.2 Прилож. №2 ППМ № 508 говорят, что в МосЖилинспекцию, чтобы узаконить перепланировку нежилого помещения в Москве, на Портале городских услуг сдаются в электронной форме необходимые документы:

  • запрос. Он оформляется прямо на Портале Госуслуг.;
  • техзаключение (или эскиз). Необходимо, чтобы оно было заверено электронной подписью выполнявшей его организации
  • в соответствии с п. 1.6 Прил. 3 ППМ № 508 заключение «Центра гигиены и эпидемиологии» на ТЗК;
  • выписка из ЕГРН;
  • ОГРН;
  • документ, подтверждающий право действовать от имени юридического лица;
  • устав юридического лица;
    приказ об утверждении руководителя юридического лица;
  • банковские реквизиты;
    план БТИ до и после переустройства, а также экспликации;
  • формы 1а и 5 из БТИ;
  • акты освидетельствования скрытых работ;
  • журнал работ, если затрагивались несущие элементы;

Заключение Центра гигиены и эпидемиологии.

Иногда надо подавать и дополнительные документы:
– к примеру, протокол общего собрания жильцов дома, если при ремонте было затронуто общедомовое имущество;
– оформление заключение Отдела подземных сооружений, если затрагивается придомовая площадь с углублением в землю более чем на 30 см.;
– и т.д.
Все возможные случаи рассмотреть в одной статье невозможно.
Если документы подаются от физического лица, а не юридического, то необходимо предоставлять те же документы за исключением тех, что относятся к юридическим лицам.
Если при ремонте были затронуты фасады, то техническое заключение дополняется их фотомонтажами и чертежами до и после перепланировки, которые МосЖилинспекция отправляет на согласование в Москомархитектуру. До недавнего времени п. 19 (1) Прилож. №1 к ППМ № 508 не разрешал согласовывать уже выполненную перепланировку фасадов. Сейчас с выходом 19 августа 2020 года пункта 20 того же Приложения это делать разрешили до 1 января 2021 г.

Читайте также:
Перепланировка по суду: порядок действий, согласование,

Шаг 4.

На объект по озвученному запросу выходит инспектор Жилищной инспекции и сверяет реальную планировку с указанной в техзаключении. Далее в соответствии с п. 18 Прил. № 1 ППМ № 508 он составляет протокол об административном правонарушении, так как переустройство выполнено без полученного разрешения, и устанавливает штраф. Согласно пункту 2 статьи 7.21 КоАП РФ физическим лицам необходимо заплатить 2000-2500 руб., а юридическим- 40-50 000 руб. Чтобы избежать такого штрафа во втором случае, можно заключить договор аренды с физическим лицом и подавать документы от него. После уплаты штрафа, если переустройство не нарушило никаких норм и совпадает с техзаключением, то инспектор выдает акт о завершенной перепланировке. Один экземпляр он отправляет в БТИ.

Шаг 5.

Теперь с актом на руках необходимо обратиться повторно в БТИ, чтобы вызвать техника на обмеры помещения. Он обмеряет помещение и подготавливает план БТИ и экспликацию без красных линий.

Шаг 6.

На основании полученных документов заказывается у кадастрового инженера техплан и сдается в МФЦ для Росреестра, чтобы их сотрудники исправили данные по помещению в ЕГРН.

2. Как узаконить уже сделанную перепланировку нежилого помещения? Нежилое здание.

Теперь перейдём к рассмотрению нежилых отдельно-стоящих зданий целиком или их частей. Для них, по большому счету, всё равно, произведена уже перепланировка или ещё нет. В Москве нет Постановления, которое устанавливало бы регламент для их узаконивания. Штрафы здесь никто не выписывает.

Поэтому в проектной фирме с допуском СРО подготавливаются техзаключение и проект перепланировки. Их сдают в БТИ для заказа плана и экспликации с обмерами. Из БТИ выезжает техник и обмеряет объект. Если планировка совпадает с той, что указана в проекте, то выдаются планы БТИ с новой планировкой без красных линий.
Однако есть одна загвоздка. Раньше в Москве изменение фасадов отдельно стоящих нежилых зданий, как и для многоквартирных домов, согласовывалось в Москомархитектуре. Затем с них эти полномочия сняли, а новую организацию не назначили. Теперь получается, что изменение фасада такого здания узаконить невозможно. Росреестр в такой ситуации дает отказ на внесение новых данных в ЕГРН. Да и БТИ сейчас стало рисовать затрагивание фасадов красными линиями. Скоро должно выйти Постановление Прав-ва Москвы, которое назначит организацию и определит процедуру для узаконивания фасадов отдельных нежилых зданий, но пока получить черные линии БТИ можно только на внутреннюю перепланировку. Здесь также важно, чтобы выполнялись мероприятия только по перепланировке, а не реконструкции. Иначе придется получать разрешение на строительство согласно Градостроительному кодексу РФ. Список работ, не относящихся к реконструкции, приведен в ППМ № 432.
Если в нежилом помещении произведена только внутренняя перепланировка без реконструкции, то после получения БТИ в черных линиях кадастровый инженер составляет техплан, который подается на фиксацию изменений в ЕГРН.

3. Примеры узаконенных перепланировок в нежилых помещениях.

3.1. Узаконенная перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме.

План БТИ нежилого помещения в красных линиях.

Согласованная планировка из технического заключения.

В данном примере продоволльственного магазина были узаконенны устройство входной группы, тамбура; демонтаж и монтаж ненесущих перегородок, в том числе с устройством мокрых зон.

3.2. Узаконенная перепланировка нежилого помещения в нежилом здании.

Планы БТИ подвала и 1 этажа в красных линиях.

Планы БТИ подвала и 1 этажа в черных линиях.

В данном случае была узаконена внутренняя перепланировка помещения, в том числе с устройством мокрых зон и кухни с газовой плитой.

Надеемся, наша статья оказалась для Вас полезной.

С этой статьёй читают

Согласование перепланировки нежилого помещения в 2021. Разбор.

Проект перепланировки нежилого помещения недорого.

Согласование и узаконивание перепланировки нежилых помещений

Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД

Жители многоквартирных домов для улучшения жилищных условий проводят перепланировку, переустройство, реконструкцию помещений, а иногда и возводят самовольные постройки на придомовой территории. Рассказываем о позиции Верховного Суда РФ в отношении легализации подобных изменений в МКД.

Законодательство РФ о перепланировке, переустройстве и реконструкции помещений в МКД

Перепланировка, согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, – это изменение конфигурации помещения, когда потребуется внести изменения в его техпаспорт. Она может включать перенос или полный демонтаж перегородок, перенос дверных проёмов, расширение жилплощади, устройство дополнительных санузлов и т.д..

Читайте также:
Оформление перепланировки: квартиры, в 2021 году, пошаговая инструкция, через мфц

При переустройстве, или переоборудовании, в помещении устанавливаются, заменяются или переносятся инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое оборудование. Эти изменения также влекут внесение правок в техническую документацию МКД (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).

Реконструкция, в отличие от переоборудования и перепланировки, меняет параметры всего МКД: высоту, площадь, объём (ст. 1 ГРК РФ). К реконструкции относятся замена несущих конструкций, надстройка и перестройка, расширение объекта капитального строительства: утепление стен, пристройка дополнительного помещения, объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним помещением и другие работы.

Согласование перепланировки, переустройства и реконструкции помещения в МКД

На проведение работ по изменению характеристик помещения или даже всего МКД собственник должен получить сначала согласие общего собрания собственников, совместно владеющих общедомовым имуществом (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Уменьшать или увеличивать размер общего имущества можно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Это правило касается реконструкции, переустройства и перепланировки, использования части придомовой территории, когда происходит присоединение к помещению собственника части общего имущества дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Помимо согласия ОСС, для проведения перепланировки или переустройства помещения в многоквартирном доме собственнику необходимо получить разрешение органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).

Судебная практика допускает легализацию таких работ после их проведения. Суд должен установить, что изменения в помещении не нарушают прав других жителей МКД и не создают угрозы их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). В ином случае собственник помещения обязан вернуть помещение в прежнее состояние согласно технической документации (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Разберём несколько судебных дел, в которых рассматривались вопросы о приведении помещений после перепланировки, переустройства и реконструкции в соответствие с техпаспортом.

Кухня и санузел не могут располагаться над жилыми комнатами

Требование санитарных норм стало решающим в судебном процессе о перепланировке квартиры в одном из МКД Краснодара. Собственник обратилась в орган МСУ с заявлением для получения документов на уже проведённое переустройство помещения. Муниципалитет отказался выдать разрешение. Собственник обратился в суд.

Первая инстанция и апелляция признали право истца на сохранение квартиры в переустроенном виде, посчитав, что изменённое жилое помещение отвечает требованиям СП-54, не нарушает прав соседей и не угрожает их жизни и здоровью.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ. ВС РФ отметил, что суды не приняли во внимание существенные обстоятельства дела. Согласно п. 3.8 СП-2.1.2.2645-10, в жилых зданиях запрещено размещать над жилыми комнатами и кухнями ванные и туалеты. Отказ от выдачи разрешения на переустройство, выданный органом МСУ истцу, ссылался именно на это обстоятельство.

В ходе обследования и экспертизы жилого помещения установлено, что после переноса перегородок увеличилась площадь кухни и санузла. Поскольку квартира истца находится на четвёртом этаже, то существенным для дела являлось уточнение, над какими помещениями третьего этажа располагаются кухня и санузел после переустройства.

Суд первой инстанции и апелляционный суд не учли данное обстоятельство при вынесении решений. ВС РФнаправил дело на повторное рассмотрение.

ОСС должно согласиться на использование земли для самовольной постройки

Семья, проживающая в квартире на первом этаже по договору соцнайма, возвела две пристройки к квартире, увеличив её площадь в 2 раза. Реконструированное помещение не нарушало требований СП-2.1.2.2645-10, требований к пожарной безопасности и соответствовало техническим регламентам, действующим на территории РФ. Однако орган МСУ отказал в сохранении квартиры в переустроенном состоянии, и спор был перенесён в зал суда.

Первая инстанция, а за ней и апелляционный суд удовлетворили требования жителей квартиры. Судьи посчитали, что возведённые пристройки не нарушают права и интересы других граждан, не угрожают их жизни и здоровью, соответствуют санитарным и строительным нормам. Поэтому, согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, суды разрешили сохранить помещение в переустроенном виде.

Верховный Суд РФ, куда муниципалитет обратился с кассационной жалобой, не согласился с выводами первых двух судов. ВС РФ отметил, что пристройка возведена на земельном участке, входящем в состав общего имущества МКД. Она представляет собой помещение с отдельным входом из монолитного железобетонного фундамента в кирпичными наружными стенами и кровлей. Такая постройка изменила площадь квартиры, а также увеличила общее имущество МКД за счёт новых ограждающих конструкций.

ВС РФ указал, что для проведения подобной реконструкции, когда изменяется общее имущество дома, необходимо получить согласие всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Истцы не выносили вопрос на ОСС.

Также существенным для суда являлся факт использования без согласия ОСС земли, входящей в состав общего имущества МКД. Пристройка к квартире на земле без получения согласия на её использование может быть признана самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ.

Эти обстоятельства суды первой и апелляционной инстанций не рассматривали, поэтому ВС РФ направил дело на новое рассмотрение.

Читайте также:
Перепланировка хрущевки: квартиры двухкомнатной, 1 комнатной, варианты, с кладовкой

Реконструкция под видом переустройства незаконна

Собственник решил в принадлежащей ему квартире устроить офис. Орган МСУ выдал разрешение на перевод жилого помещения в нежилое и проведение переустройства в соответствии с представленным проектом. Однако владелец квартиры произвёл реконструкцию: появился второй этаж, который существенно увеличил общую площадь бывшей квартиры.

Результат работ не соответствовал согласованному проекту, поэтому орган МСУ отказал в выдаче акта на ввод помещения в эксплуатацию. Собственник с таким решением не согласился и обратился в суд.

Первая инстанция не поддержала истца, подтвердив позицию муниципалитета: результат работ не соответствует проектной документации, в которой не предполагалась реконструкция помещения и элементов МКД и надстройка второго этажа. Вопрос о переустройстве не выносился на общее собрание собственников. Своими действия истец нарушил права третьих лиц, поскольку самовольно увеличил свою долю в праве общей собственности на общедомовое имущество.

Апелляционный суд отменил это решение, указав на то, что собственник может сохранить переустроенное помещение. Проведённые работы не создают угроз жизни и здоровью других лиц, не нарушают их права и интересы. Важным для суда аргументом для принятия решения в пользу истца стало обращение собственника за разрешительными документами в орган МСУ.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в ВС РФ, который согласился с выводами суда первой инстанции. Верховный Суд РФ подтвердил, что истец нарушил требования закона, не получив согласия всех собственников помещений в МКД и органа МСУ на реконструкцию. Выполненные в нежилом помещении работы изменили параметры площади бывшей квартиры и общего имущества МКД.

Судья уточнил, что, согласно п. 26 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, отсутствие разрешения на самовольную постройку не может стать причиной для отказа в иске о признании права собственности на такую постройку. Необходимо установить, правомерно ли отказал орган МСУ в выдаче разрешительных документов.

Поскольку истец не обращался в муниципалитет за разрешением на реконструкцию помещения с изменениями элементов МКД, то ВС РФ отменил определение апелляционной инстанциии постановил снова рассмотреть апелляционную жалобу.

Орган ГЖИ может наказать УО за незаконную перепланировку в МКД

Управляющие организации должны иметь в виду, что факт незаконных перепланировок и переустройств с изменением общего имущества МКД может быть зафиксирован при плановых и внеплановых проверках органа ГЖН. В таком случае орган жилнадзора может обязать УО привести общее имущество МКД в состояние согласно техдокументации, если собственник отказывается это делать.

В таком случае УО может:

  • вынести вопрос о легализации переустройства на общее собрание собственников помещений в МКД;
  • привести общее имущество в соответствие с техпаспортом МКД и через суд потребовать с собственника возмещения затрат.

Также Жилищный кодекс РФ предусматривает наказание владельцу переустроенной квартиры, если он не выполнит решение суда о возвращении помещению начального вида. Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, помещение может быть продано с торгов. Вырученные средства будут направлена на работы по возвращению квартиры к прежней планировке.

Перепланировка нежилого помещения

Нежилые помещения могут располагаться на первых этажах многоквартирных домов или в торговых центрах. От этого зависит перепланировка нежилого помещения, порядок её осуществления и прочие нюансы. Для ведения бизнеса необходимо переделать помещение так, чтобы оно соответствовало концепции и будущей деятельности.

Законодательная база

Если речь о перепланировке жилого помещения, то законодательная база по данному вопросу структурирована. Перепланировка нежилого помещения может осуществляться по тем же нормам, но с учётом некоторых нюансов. Их придётся дополнительно искать в:

  • если помещение располагается на первом этаже многоквартирного дома, то в главе 4 Жилищного Кодекса РФ;
  • если же в торговом центре, то обратиться нужно будет к административным регламентам, которые предусмотрены в конкретном муниципальном образовании.

Вне зависимости от того, где располагается данное помещение, с правилами и регламентами должен ознакомиться любой собственник. Это поможет ему избежать дальнейших санкций.

Всегда ли нужно согласование

Для каждого нежилого помещения составляется технический паспорт. В нём отражается в графическом виде с текстовыми пояснениями основанная информация по объекту недвижимости. На эти сведения должен опираться каждый собственник, если он решил что-то переделать.

Техпаспорт состоит из графической и текстовой части. В них указывается следующая информация:

  • план помещения. Представляется проекция сверху. Должны быть чётко видны все стены, перекрытия, несущие конструкции, перегородки и проёмы. Это графическая часть;
  • материалы, из которых сделаны полы, стены, потолок, общая площадь, год постройки и прочие особенности конкретного объекта недвижимости. Это текстовая часть.

Одна часть без другой не представляет интереса для согласования перепланировки. Но не стоит путать переустройство и перепланировку. Переустройство помещения – это внесение незначительных изменений, которые не нужно согласовывать в уполномоченных органах. Перепланировка – это внесение существенных изменений, которые подлежат обязательному согласованию.

Есть важное условие! Если собственник решит сменить материал пола иди стен, не внося существенных изменений в несущие конструкции и помещение после работ существенно не поменяет внешний и внутренний вид, то подавать документы в уполномоченные органы не нужно. В иных случаях требуется дополнительное согласование. Это следующие виды работ:

  • снос или возведение дополнительных перегородок;
  • возведение дополнительных проёмов;
  • совершение неких манипуляций с несущими конструкциями;
  • перемещение «мокрых» зон в те места, где их быть не должно. Например. Перенос санузла в другое помещение или образование небольшой кухни в помещении для персонала;
  • внесение изменений в прочие инженерные системы и коммуникации;
  • возведение лестниц в тех местах, в которых они не предусмотрены, для объединения помещений по вертикали.
Читайте также:
Перепланировка кухни: в кухню-гостиную, в хрущевке, с газовой плитой, нормы, в панельном доме, коридоре

То есть, согласованию подлежит внесение значительных изменений в конфигурацию объекта.

Особенности согласования в жилом доме

Если помещение, которое собственник желает переделать, располагается в жилом доме на первом этаже, то в некоторых случаях потребуется проведение общего собрания всех собственников этого дома. Закон и уполномоченные органы несколько строже относятся к таким действиям. Проведение общего собрания необходимо тогда, когда будущий ремонт будет затрагивать общее имущество всех собственников, включая жилые помещения. К такому имуществу относятся:

  • крыши, в том числе подъездных групп;
  • зоны лестничных клеток или внедрение в подъезды;
  • общего тамбура;
  • подвалов;
  • прочих помещений.

На собрание выносятся вопросы будущих работ. Если достигается общее большинство голосов (50% + 1 голос), то собственник нежилого помещения имеет право начать работы. Какое решение не приняли бы собственники, оно оформляется в письменном виде протоколом.

Основное отличие перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме заключается в том, что собственнику не нужно получать дополнительные разрешения в таких инстанциях как Роспотребнадзор, пожарный надзор и технадзор. Это разрешения уже был получены застройщиком при возведении МКД.

Список документов небольшой, если сравнивать с согласованием работ в торговых центрах и прочих нежилых помещениях.

Особенности согласования в нежилом помещении

Основная особенность перепланировки нежилого помещения в нежилом доме заключается в том, что не нужно будет получать дополнительное разрешение от Жилинспекции и согласовывать работы с собственниками жилых помещений.

Список документов и предполагаемых предварительных работ несколько шире, чем для согласования ремонта в жилых домах. Но вероятность одобрения выше, так как не все собственники голосуют за открытие магазина, ателье или парикмахерской в своём доме.

На каждой стадии необходимо чётко следовать административным регламентам и законодательным нормам. В противном случае, собственник может получить отказ на заключительном этапе. Ему необходимо провести следующие подготовительные работы:

  • подготовить проект будущих работ. Его не нужно делать самостоятельно. Он выполняется специалистами проектного бюро, которое имеет действующий допуск СРО. Можно обратиться к частнику, то он также должен иметь соответствующий допуск;
  • все работы должны быть запланированы в точном соответствии с проектной документацией. На каждый вид работ должно быть отведено определённое время, в него необходимо уложиться;
  • после окончания ремонта необходимо заказать новую проектную документацию, в которой будут отражены проведённые изменения;
  • после того как все документы готовы, необходимо зарегистрировать новое право на новое помещение в Росреестре.

Согласование самовольной перепланировки

Узаконить перепланировку нежилого помещения можно по принципу «от обратного». То есть, сначала провести ремонтные работы, а потом их согласовать. Но тогда риск отказа в удовлетворении заявления увеличивается! Тогда собственник должен будет привести помещение в исходный вид за свой счёт.

Но есть порядок, когда уже проведённые работы можно узаконить. Следует попробовать привести документы в соответствие через уполномоченный орган в досудебном порядке. Если работы были «не глобальные», то перепланировку утвердят. Нужно будет только получить техническую документацию с новыми параметрами и узаконить вещное право.

Если же администрация муниципалитета отказывает в таком согласовании, нужно обратиться в суд. Это может сделать и сам собственник, и представители уполномоченных органов. Скорее всего, они успеют первыми подать иск в районный, как только увидят заявление на согласование конкретного перечня работ. Поэтому собственник будет выступать в качестве ответчика.

Иск подаётся в районный суд по месту нахождения объекта недвижимости. Уполномоченный орган требует возврата помещения в первоначальный вид, а собственник – согласования проделанного ремонта. Каждая сторона прикладывает к иску свои документальные доказательства. В задачи собственника входит доказать, что сделанный ремонт:

  • отвечает всем требованиям, которые могут быть предъявлены нежилому помещению со стороны контролирующих органов;
  • права третьих лиц при проведении работ не были нарушены;
  • угрозы жизни и здоровью окружающих лиц нет.

Если же суд выиграет администрация муниципалитета, то собственника не только обяжут вернуть помещение в первоначальный вид, но и заплатить штраф. Его сумма зависит от того, кто выступает собственником помещения:

  • если частное лицо, то сумму штрафа от 1 до 1,5 тысяч рублей;
  • если должностное лицо, то 2 – 3 тысячи рублей;
  • предприятию придётся отдать в казну региона сумму от 20 до 30 тысяч рублей.

Штраф не всегда назначается к выплате.

Необходимые документы

Чтобы узаконить перепланировку, необходимо подготовить пакет документов:

  • заявление установленной формы. Для правильного заполнения бланка можно руководствоваться образцом:

  • документы, на основании которых у заявителя возникло вещное право. Это может быть договор купли-продажи, дарение или другая сделка по отчуждению права, которая законна в России;
  • выписка из ЕГРН, подтверждающая имущественное право на объект согласования;
  • проект, по которому будут проводиться будущие ремонтные работы;
  • техническая документация на помещение;
  • согласование с другими инстанциями, при необходимости;
  • если собственник не может самостоятельно присутствовать при подаче документов или доверил процесс согласования посреднику, необходимо оформить нотариальную доверенность и приложить её к общему комплекту;
  • если помещение располагается в здании, которое является памятником архитектуры, то необходимо подготовить заключение от соответствующего ведомства о допустимости предстоящих работ;
  • если помещение располагается в многоквартирном дом, и будущая перепланировка будет затрагивать интересы собственником жилых помещений, тогда необходим протокол общего собрания, в котором прописано общее большинство голосов.
Читайте также:
Перепланировка квартиры: что можно а что нельзя, как узаконить в 2021 году, с чего начать, объединение кухни и комнаты

После того, как работы будут проведены в установленный срок, необходимо пригласить экспертов Жилищной инспекции, чтобы они проверили соответствие и выдали соответствующий акт. Он будет основанием для оформления прав на новое помещение. Он необходим только в том случае, если помещение располагается в МКД. Образец акта:

Техническая документация должна состоять из следующих частей:

  • графическая часть – план до проведения работ и план после таковых. Новые стены, перегородки и прочее отображаются красными линиями;
  • текстовая часть – записи руководителя проекта и договор на осуществление авторского надзора;
  • пояснительная записка – характеристики здания и помещения, состав оборудования и коммуникаций, прочие тонкости конкретного помещения;
  • приложение – сведения о наличии допуска СРО, прочая необходимая дополнительная информация.

Все работы должны проводиться в соответствии с проектной документацией. Если сначала был осуществлен перевод жилого помещения в нежилое, а потом уже затеяна перепланировка, то нужны документы на смену статуса.

Порядок действий

Чтобы узаконить будущую перепланировку, собственнику помещения или посреднику, необходимо придерживаться следующего порядка перепланировки помещений для согласования:

  • подготовить всю необходимую документацию;
  • сдать её на проверку в уполномоченный орган администрации. Это можно сделать при личном приёме или через МФЦ;
  • согласование проводится в течение 45 календарных дней. По истечении этого времени собственник получит на руки либо положительное решение, либо отказ. При решении в пользу собственника он может приступать к ремонтным работам;
  • проведение самой перепланировки в установленные сроки. Они приблизительно прописываются в проектной документации;
  • теперь нужно пригласить приёмочную комиссию для согласования уже проведённых работ. Они сверяют техническую и проектную документацию с тем, что видно;
  • если вопросов и недочётов нет, эксперты составляют акт и подписывают его;
  • с этим актам, а также с техническими документами на помещение, собственник снова посещает МФЦ. Комплект документов он отдаёт для передачи в Росреестр;
  • после проведения всех регистрационных процедур, Росреестр зарегистрирует право собственности с обновлёнными данными. Выписку из ЕГРН собственник получит на руки.

Если помещение располагается в нежилом здании, порядок действий может несколько отличаться.

Могут ли отказать?

Подача комплекта документов на согласование не означает, что уполномоченные органы дадут положительное решение. Есть причины, по которым могут отказать:

  • заявитель предоставил неполный комплект документов;
  • комиссия делала межведомственный запрос, по нему пришёл отрицательный ответ;
  • заявитель подготовил все нужные документы, но подал их не в тот орган;
  • проектная документация не соответствует требованиям действующего законодательства.

Отказ от уполномоченного органа должен быть письменным и аргументированным. Собственнику помещения необходимо объяснить, по какой причине ему отказывают в проведении работ. Объяснение должно быть чётким, ориентированным на ссылки нормативных актов. Если недочёты не критические, то заявителю будет отведён некоторый срок для их исправления. Например, он собрал не все документы или срок действия выписки из ЕГРН истёк. Необходимо подготовить нудные бумаги или заказать новую выписку. После этого можно снова сдавать документы на согласование.

Заключение

Провести согласование будущей перепланировки, если нежилое помещение находится в жилом доме сложнее, нежели оно находится в ТРЦ или другом нежилом помещении. Подходить к вопросу нужно серьёзно, заранее подготовить проект, найти бригаду. Ремонт нужно провести в установленные сроки, потом его утвердить. Без этого право собственности на переделанное помещение зарегистрировано не будет.

Как узаконить перепланировку в новостройке

Достраиваем гардеробную по закону

Вот сдал вам застройщик новую квартиру со стенами.

Вы подписали акты и оформили право собственности. А потом решили сделать в коридоре гардеробную. Просто так построить стену нельзя: надо делать перепланировку.

По закону любые новые стены в квартире надо узаконить в БТИ и районном отделе архитектуры. На новые стены получают техпаспорт, и тогда перепланировка законна.

Зачем согласовывать перепланировку

Эта процедура нужна с одной целью: чтобы жильцы не построили у себя в квартире чего-то такого, от чего рухнет весь дом. Есть риск, что новые стены создадут лишнюю нагрузку на что-то важное, дом покосится и упадет. Или жилец решит разобрать кусок стены, а там вентиляционный короб или трубы. Государство не доверяет жильцам вопросы архитектуры многоквартирного дома — и правильно делает.

В реальности согласовывают перепланировку далеко не всегда: слишком много бюрократии, пройти которую выйдет дороже. Чаще всего просто на этапе ремонта зовут бригаду, самостоятельно всё строят и спокойно живут. Перепланировка получается незаконной.

Читайте также:
Проект перепланировки квартиры: образец, как заказать, стоимость, в 2021 году, пример, для согласования

Если о незаконной перепланировке узнают, то собственника оштрафуют на 2500 рублей и потребуют за свой счет всё вернуть как было. Если собственник не вернет, квартиру отберут и выставят на торги. В этой ситуации всем плевать на право собственности: собственник получит только сумму с торгов за вычетом расходов на их проведение.

Чтобы такого не произошло, важно делать перепланировку по закону. Сегодня разбираемся, как сделать перепланировку и узаконить ее. В отдельной статье напишем, что делать, если вы уже всё перестроили, а документы не собирали.

Перепланировку делают в три этапа:

Закажите проект перепланировки

Проект перепланировки заказывают в компании, у которой есть допуски СРО на выполнение проектных работ. СРО — это саморегулируемая организация, по факту — реестр всех порядочных строителей. Раньше строителям выдавали лицензии на проектирование, а теперь выдают допуск на проектирование, свидетельство о допуске и вносят в реестр этой СРО .

Чтобы убедиться, что у компании действительно есть допуски СРО , запросите у них свидетельство о допуске к работам. В свидетельстве посмотрите, в какой СРО состоит компания и за каким номером в реестре она числится.

Найдите сайт этой СРО и проверьте, есть ли в реестре членов интересующая вас компания. Если всё в порядке, несите им техпаспорт квартиры и заказывайте проект. Проект перепланировки нужен, чтобы в отделе архитектуры убедились, что перекрытия способны выдержать нагрузку, которую создадут ваши дополнительные кирпичи.

Пока вам в компании сделают проект перепланировки, пройдет 5 дней. В случае с гардеробной проект стоил бы 5 тысяч рублей. Некоторые компании берут дороже, некоторые дешевле. Ограничений цен и сроков нет, так что ищите компанию, которая устроит именно вас.

Компания согласовывает и готовит техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке. Это заключение вы получаете вместе с готовым проектом.

Согласуйте проект с местной администрацией

Готовый проект надо предоставить районному отделу архитектуры. Кроме проекта возьмите с собой такие документы:

С собой на всякий случай берите и оригиналы, и копии

  1. Заявление на перепланировку.
  2. Eсли собственников несколько — их письменное согласие на перепланировку, заверенное у нотариуса.
  3. Договор долевого участия и акт приемки-передачи квартиры, если квартиру покупали по ДДУ, или договор купли-продажи.
  4. Согласованный проект перепланировки.

Правильное название — «заключение о техническом состоянии конструкций здания и возможности производства планируемых работ»

У вас могут запросить свидетельство о праве собственности и техпаспорт на квартиру. Если они на руках — проще отдать. В противном случае можно не приносить, а выучить фразу: «В соответствии с частью 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации вы запрашиваете эти документы самостоятельно — в рамках межведомственного взаимодействия».

После этого в местной администрации вам выдадут расписку, что приняли ваши документы. Если всё в порядке, через 45 дней вам выдадут разрешение на проведение работ. Если нет, придется переделывать проект или судиться с отделом архитектуры.

В некоторых регионах срок согласования отличается. Например, в Новосибирской области это не 45, а 48 дней. Чтобы узнать точный срок, обратитесь в отдел архитектуры или МФЦ

Разрешение не выкидывайте: оно понадобится для согласования готовой перепланировки.

Строительство

Дальше стройте гардеробную точь-в-точь по проекту, который вам сделали. Если что-то не будет соответствовать проекту, комиссия администрации не примет у вас перепланировку — придется перестраивать. Это опять же важно, чтобы ваш дом выдержал дополнительную нагрузку и не сломался.

Если будете нанимать бригаду, укажите в договоре, что ваш подрядчик строит гардеробную из материалов по проекту заказчика. Лучше всего перечислить материалы и их количество: это потом докажет, что вы построили гардеробную в соответствии с проектом.

Когда построите гардеробную, вызывайте кадастрового инженера из БТИ . Он сделает замеры, чтобы в БТИ вам оформили новые технический паспорт и технический план на диске. В версии на диске кадастровые инженеры запишут изменения, которые произошли с вашей квартирой. Это платная услуга. В государственных БТИ стоит 2500 рублей и занимает 7 дней. В частных сроки и стоимость бывают любыми. Мы обратились в одну такую компанию, нам обещали сделать паспорт, план и справку за 4200 рублей и 5 дней.

Согласование перепланировки и новые документы

С новым техническим паспортом и справкой о факте перепланировки обращайтесь в администрацию района. Вам назначат приемочную комиссию, которая проверит, всё ли в вашей перепланировке соответствует проекту, который вам согласовывали. Если всё в порядке, вам выдадут акт о перепланировке и решение администрации о том, что перепланировка выполнена законно и согласно проекту.

Обжалование отказа

Администрация может отказать вам в согласовании перепланировки. Вы вправе обжаловать такой отказ в суде. Для этого нужно подать в суд исковое заявление.

Заявление будет называться «О признании незаконным решения об отказе в согласовании переустройства или перепланировки помещения в многоквартирном доме». Его подают в районный суд по вашему месту жительства или по адресу администрации, которая вам отказала. На обращение в суд будет три месяца с того дня, когда вам стало известно об отказе в согласовании перепланировки.

Читайте также:
Согласование перепланировки: квартиры, в Москве, порядок действий, помещения в жилом доме, как можно

В заявлении укажите наименование и дату принятия оспариваемого решения. Напишите, что отказ в согласовании переустройства нарушает ваши жилищные права.

К заявлению нужно приложить:

  1. Квитанцию об уплате госпошлины в размере 300 рублей. Инвалиды первой или второй группы освобождены от уплаты госпошлины.
  2. Копию решения об отказе в согласовании перепланировки.
  3. Копии правоустанавливающих документов на квартиру. Это, например, договор участия в долевом строительстве, договор купли-продажи, договор дарения.
  4. Копии документов БТИ: технический паспорт, поэтажный план и экспликацию до или после перепланировки. Это отдельные документы. БТИ обычно сначала делает техпаспорт, а потом к нему выдает поэтажный план и экспликацию.
  5. Копию проекта перепланировки квартиры.
  6. Копию договора с проектной организацией.
  7. Копии заключений компетентных органов: Роспотребнадзора, СЭС, архитектурно-планировочного управления и пожнадзора. Эти ведомства проверяют, что проект соответствует градостроительным нормам. Заключения обычно получает компания, которая делает проект, и прикладывает к нему.

Можете приложить и другие документы, подтверждающие вашу позицию.

Когда суд вынесет решение, оно должно вступить в законную силу. После вступления в законную силу вынесенного в вашу пользу решения суда вы сможете обратиться в регистрирующий орган, чтобы ввести в эксплуатацию квартиру в перепланированном виде.

Ввод в эксплуатацию и кадастр недвижимости

Дальше надо заново ввести квартиру в эксплуатацию. Для этого подготовьте копии:

  • заявления о том, что был составлен акт приемочной комиссии по форме № 2;
  • паспортов собственников или доверенности;
  • решения администрации района о том, что перепланировка согласована;
  • нового техпаспорта.

Приносите копии в администрацию района, оригиналы возьмите с собой: копии заберут, но сначала сверят с оригиналом. В итоге через 30 дней вам выдадут разрешение на ввод в эксплуатацию.

Теперь перепланировка узаконена, а информация о ней записана в государственный реестр. Поздравляем!

Можно ли пользоваться чердаком и подвалом в своих целях

Содержание

В каждой семье есть крупные вещи, которые необходимы, но в квартире вечно всем мешают: зимняя резина, садовый и спортивный инвентарь, крупные детские игрушки, коляски и санки. Наверняка многие задумываются о том, как хорошо было бы использовать подвал или чердак в качестве кладовки. Но имеют ли жильцы на это право?

Правовой режим использования нежилых помещений

Подвал жилого дома относится к общему имуществу, теоретически он принадлежит всем, кто владеет квартирами в этом здании, и эти люди могут им пользоваться. Но так как именно в подвале проходят коммуникации, сделать это по собственному желанию и усмотрению нельзя, необходимо соблюдение ряда условий (например, вещи не должны никаким образом соприкасаться с трубами), а также разрешение. Чтобы получить его, нужно действовать вместе с управляющей компанией.

Важно! В новых правилах пожарной безопасности указывается, что использовать подвалы и цокольные помещения по не прямому назначению нельзя. На практике это означает, что жильцы не могут самовольно организовывать кладовые и помещения иного назначения в подвалах – только в том случае, если они согласуют подобное использование помещений, а в документацию по дому будут внесены соответствующие изменения.

Можно ли хранить вещи в подвалах и местах общего пользования? И как превратить подвал в кладовку?

Первым делом требуется провести коллективное собрание жильцов, на котором принять решение об использовании подвального помещения (цокольного этажа) как места хранения личных вещей жильцов. При этом все инициаторы должны понимать, что им придется вложиться материально, ведь любое переоборудование будет произведено за счет самих жильцов.

Если такое решение принято, необходимо вместе с управляющей компанией подготовить план перепланировки и получить разрешение на перепланировку (например, в Москве – в Мосжилинспекции).

Для составления плана перепланировки требуется провести инженерное обследование подвала, которое подтвердит хорошее состояние коммуникаций и возможность обустроить обособленное помещение для использования под кладовку. Проект перепланировки можно заказать в проектной организации, которая работает со свидетельством СРО.

Важно! Процесс перепланировки подвала – трудоемкий и затратный. Поэтому велико искушение самовольно перестроить подвал и использовать его в интересах жильцов. Но делать этого нельзя! Несогласованные изменения легко обнаружат сотрудники коммунальных служб. Виновные будут вынуждены заплатить административный штраф и самостоятельно вернуть помещению первоначальный вид.

Если же вы пройдете процедуру согласования и сделаете все по закону, то сможете смело пользоваться новыми кладовками, не опасаясь, что первая же проверка сведет на нет все усилия.

Кладовые в подвалах есть, но место вам не дают?

В новом жилом фонде нередко подвалы сразу оборудованы таким образом, чтобы жильцы могли хранить в отдельных помещениях свои личные вещи. Но тут можно столкнуться с другой трудностью: нередко новым жильцам не достается кладовка, потому что «все давно распределено между теми, кто въехал раньше». Это нарушение ваших прав! Все жильцы имеют равное право пользоваться общим имуществом. И если состав проживающих изменился, могут измениться и правила, по которым распределяются метры в подвале.

Читайте также:
Перепланировка квартиры в ипотеке: как узаконить, согласовать, Сбербанк, ВТБ, оформить, последствия

Чтобы добиться справедливости, необходимо инициировать общее собрание жильцов, а на нем пересмотреть условия использования общего имущества. Если ранее проживающие в доме вкладывали свои средства на обустройство подвала, новичков могут попросить внести определенные суммы.

Если договориться полюбовно не получается, можно обратиться с жалобой в управляющую компанию.

Можно ли использовать чердак?

Чердак могут использовать жители квартир на верхнем этаже. У них есть право взять участок чердака в аренду и организовать перепланировку с целью совмещения квартиры и чердака или оборудования отдельного помещения под свои нужды.

Но для этого необходимо, чтобы выполнялся ряд требований: чердак должен быть не приватизирован кем-то еще; на участке, о котором идет речь, не могут проходить важные коммуникации; кроме того, требуется согласие других жильцов дома.

Последний пункт – самый сложный. Нужно получить согласие 2/3 жильцов дома, а это зачастую задача нетривиальная. Если же удалось этого добиться, необходимо сообщить о своем желании в управляющую компанию и подготовить документы на перепланировку, которые утверждаются в Государственной жилищной инспекции. Зато у жильцов верхних этажей может появиться двухуровневая квартира, что зачастую стоит всех трудов.

Следите за новостями, подписывайтесь на рассылку.

При цитировании данного материала активная ссылка на источник обязательна.

Как перевеcти квартиру в нежилое помещение в 2021 году. Инструкция

В России ужесточили правила перевода квартир в нежилые помещения, в которых обычно открываются различные магазины, сервисы, мини-офисы или хостелы. Соответствующий закон 116-ФЗ, который уже прозвали «законом о нежелательных соседях», регулирует правила перевода жилых помещений в нежилые. Изменения усложнили жизнь тем, кто хочет организовать предпринимательство в квартире жилого дома, но помогут защитить интересы собственников жилья

Рассказываем, как изменился порядок перевода жилых помещений в нежилые и как провести эту процедуру по новым правилам.

Зачем нужен новый закон

Раньше жильцы нередко жаловались на шум, посторонние запахи, неприятное соседство и большое количество посторонних людей в подъезде. Закон был разработан Минстроем России, чтобы предотвратить нарушение прав жителей многоквартирных домов, в подъездах которых открываются магазины, кафе, хостелы и другие предприятия сферы услуг. В то же время он существенно усложняет возможность перевода жилых помещений в нежилые для предпринимателей.

Ужесточение правил перевода в том числе связывают с резонансным законом о запрете на размещение хостелов в квартирах, который вступил в силу 1 октября 2019 года. Документ не запрещает хостелы и мини-отели, но размещаться такие предприятия теперь могут только в нежилых помещениях с отдельным входом.

Новые правила перевода: что усложнили

Формально до 2019 года согласия всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое не требовалось. Но его приходилось получать, если перевод предусматривал действия с общим имуществом. Теперь обязательным условием для изменения статуса жилья стал отдельный вход. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям. Это правило усложнило возможность перевода некоторых помещений, даже если на это будет согласие жителей, которое также не просто получить.

До 2019 года предприимчивым гражданам для изменения статуса помещения с жилого на нежилое было достаточно получить разрешение органа местного самоуправления. Теперь же коммерческое использование квартиры можно осуществлять только с письменного согласия соседей, остальные жители выражают мнение на общем собрании. Предпринимателям для перевода требуется подать не только заявление о переводе назначения, его технический план и согласовать перепланировку (установку нового входа), но и получить подписи всех жильцов примыкающих квартир и результаты голосования на собрании собственников жилья.

Ольга Эттлер, член Ассоциации юристов России:

— Принятые изменения значительно осложнили перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые, притом что установлен запрет на использование жилых помещений в МКД для оказания гостиничных услуг. Изменения коснулись как получения согласия собственников при требуемом кворуме, так и согласия всех владельцев примыкающих к указанной квартире помещений. Помещение должно соответствовать санитарным и техническим нормам.

Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если: у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно; оно является частью жилого помещения; в нем кто-то постоянно проживает; оно обременено правами каких-либо лиц. Изменить статус помещения на нежилое можно, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми.

Как получить согласие жителей дома

Теперь, чтобы получить разрешение на перевод квартиры в нежилой фонд, нужно согласие собственников в многоквартирном доме (МКД). Такое решение принимается на общем собрании. Новые правила разбивают жильцов МКД на две группы влияния. Первая группа — непосредственные соседи, чьи квартиры примыкают к переводимому помещению, в том числе сверху и снизу. Вторая — остальные жители дома. От первых обязательно нужно получить письменное согласие каждого, с кем граничит помещение через стену, пол или потолок. Если их согласия нет, к следующим шагам можно даже не приступать.

Законопроект устанавливает разные условия для кворума общего собрания и для принятия решения. Теперь они зависят от количества подъездов в доме. Для кворума собрания надо одновременно выполнить два условия. Во-первых, участие двух третей голосов от общего количества собственников, живущих в подъезде, в котором находится переводимое помещение. Во-вторых, участие в собрании не менее 50% голосов от общего количества в доме. Для принятия решения достаточно простого большинства от общего количества голосов собрания и от общего количества голосов жителей «проблемного» подъезда.

Читайте также:
Согласование перепланировки санузла: с ванной, самостоятельно, что нужно, проект, образец

Решение общего собрания имеет высшую силу по отношению к другим решениям собственников. Даже если собственники квартир, прилегающих к переводимому помещению, дадут свое согласие на его перевод в нежилой фонд, общее собрание может не позволить это сделать. Собрание собственников будет правомочно, если в нем участвуют собственники, обладающие более чем 2/3 от общего числа голосов в доме.

Наталья Пшеничникова, старший преподаватель департамента правовых дисциплин университета «Синергия»:

— Жилищный кодекс позволяет собственникам переводить отдельное жилое помещение в нежилое, если на это дано письменное согласие всех соседей (над, под и рядом), примыкающих к жилому помещению; если получено согласие собственников многоквартирного дома на общем собрании собственников не менее 2/3 голосов; если оно расположено на первом этаже, имеет отдельный вход и при этом в жилом помещении нет жильцов и/или на него не наложено обременение.

Есть и другие нюансы. При уменьшении площади общего имущества дома потребуется согласие 100% собственников в доме. Перевести из жилого в нежилое можно только отдельную квартиру. Комнату нельзя перевести в нежилое помещение.

Какие документы потребуются для перевода в нежилое помещение

Для перевода жилого помещения в нежилое его собственник подает в муниципальный орган по управлению имуществом либо через МФЦ или онлайн на портале mos.ru:

  • заявление о переводе помещения;
  • правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или нотариально засвидетельствованные копии);
  • план переводимого помещения с его техническим описанием (если переводимое помещение жилое, то его технический паспорт);
  • поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
  • подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (если это требуется для использования такого помещения в качестве жилого или нежилого);
  • протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с решением об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое;
  • согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на его перевод в нежилое.

Заявитель вправе не представлять правоустанавливающие документы на переводимое помещение, план переводимого помещения с его техническим описанием и поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение. Эти документы орган, осуществляющий перевод нежилых помещений в жилые, запрашивает самостоятельно, поясняет юрист Ольга Эттлер.

После положительного решения ДГИ о переводе жилого помещения в нежилой фонд документы автоматически поступают в столичный Росреестр, который вносит информацию в Единый государственный реестр недвижимости. Эту процедуру можно ускорить. «Собственник переведенного объекта может обратиться в любой из столичных центров госуслуг с документом, подтверждающим перевод принадлежащей ему жилой недвижимости в нежилую. В таком случае срок внесения изменений в ЕГРН составляет семь рабочих дней», — рассказал руководитель Управления Росреестра по Москве Игорь Майданов.

Сколько стоит перевод

Перевод недвижимости из статуса жилой в нежилую процесс не только длительный, но и затратный и во многом зависит от технических условий и услуг привлеченных специалистов, говорит Ольга Эттлер.

Средняя стоимость перевода начинается от 250 тыс. руб., говорит старший преподаватель департамента правовых дисциплин университета «Синергия» Наталья Пшеничникова. По ее словам, большая часть расходов уйдет на проект, экспертизу, техническую документацию, услуги нотариуса и строительно-технические работы.

Что будет с уже открытыми магазинами

У жильцов МКД появился надежный инструмент защиты от нежелательного соседства, считает руководитель инвестиционной компании АО «ДомКом Инвест» Александр Костюков. По его словам, они теперь легко могут заблокировать желание бизнесменов открыть в их доме пивную или магазин. Но новые правила не распространяются на предприятия, уже работающие в нежилых помещениях МКД, так как закон не имеет обратной силы. Поэтому магазины и другие предприятия в нежилых помещениях на первых этажах продолжат свою работу, отмечает эксперт.

Зачем переводить «жилье» в «нежилье»

В 1990-х — начале 2000-х переводить жилые помещения в нежилые на первых этажах домов было популярно. Основной причиной можно назвать недостаточную торговую инфраструктуру во многих районах Москвы (и других городов), особенно в спальных. Квартиры на первых этажах активно переводили в нежилые помещения и открывали там магазины и другие востребованные жителями предприятия сферы услуг. Это было выгодно и продавцам, и покупателям. Поскольку продажа квартиры с такой целью была дороже, для предпринимателей появилась возможность открыть бизнес в удобном месте, для собственников таких помещений доходность от сдачи в аренду оказалась выше, чем в жилом сегменте.

В первую очередь бизнесменов интересовали дома рядом с метро или на центральных улицах с высоким трафиком. В последние годы в столице эта услуга потеряла популярность, так как большинство квартир в локациях с хорошим трафиком было выкуплено и переведено. К тому же в Москве все новостройки давно уже строят с нежилыми первыми этажами.

Читайте также:
Оформление перепланировки: квартиры, в 2021 году, пошаговая инструкция, через мфц

Перепланировка квартиры в 2021 году

Ломать – не строить

О том, что перепланировку или переоборудование в квартире надо согласовывать, большинство наслышано. Но делают это далеко не все, предполагая, что обойдутся без лишней бюрократии или узаконят преобразования как-нибудь потом.

В большинстве случаев, если проведенный ремонт не нарушает санитарных и строительных норм, не грозит жизни и здоровью соседей и не представляет опасности для конструкции дома, его реально узаконить и постфактум. Проблемы возникают, когда при перепланировке нарушаются действующие нормы. И ее вам не согласуют ни при каких обстоятельствах.

Как становится известно о нарушениях? Ситуаций, в которых чаще всего возникают проблемы, как правило, две.

Первая – жалобы соседей, за которыми следует проверка жилинспекции. Случаи, когда из-за слишком безбашенного ремонта в отдельно взятой квартире по всему дому шли трещины или даже случались обрушения перекрытий (были даже жертвы, хотя и единичные), увы, известны.

Вторая – продажа квартиры. В большинстве случаев жилье сейчас покупается по ипотеке. Банк не примет в качестве залога жилье с неузаконенной перепланировкой. Как это выяснится? Очень просто: среди пакета документов обычно присутствует план БТИ, а несоответствия в планировке там будут отмечены красными линиями – зримо и наглядно.

Какие штрафы действуют за перепланировку квартиры

НАША СПРАВКА

Переустройство согласно Жилищному кодексу предполагает замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Скажем, если вы меняете ванну на душевую кабину (не двигая при этом стены) – это переустройство.

Перепланировка предполагает изменение конфигурации помещения. Скажем, если вы из однушки делаете квартиру-студию, объединив кухню с комнатой аркой (напомним, это возможно только в домах с электроплитами) – это перепланировка.

Как узаконить перепланировку квартиры

Схема действий такая:

1. Надо получить в БТИ техпаспорт квартиры.

2. Далее отправляетесь за консультацией в жилинспекцию (или многофункциональный центр, если нужные услуги можно получить через него). С собой возьмите план БТИ, документы о собственности и проект перепланировки. Вам скажут, можно ли задуманные преобразования осуществить, не нарушая закона, и что для этого нужно.

3. Подаете заявку, ждете, пока ее рассмотрят (в среднем около месяца). После одобрения начинаете делать ремонт.

4. Когда работы завершатся, вызываете приемочную комиссию. Если все ОК, в техпаспорт квартиры вносятся нужные изменения.

Важно: Не шуми и не мусори

Проблемы с законом при ремонте могут возникнуть не только из-за перепланировки.

Закон о тишине. В Москве нельзя шуметь при проведении ремонта с 19.00 до 9.00, а также с 13.00 до 15.00 и, кроме того, в выходные и праздничные дни. Исключение – новостройки, там шумные работы дозволяются в течение всех первых полутора лет со дня ввода дома в эксплуатацию. Штраф за нарушение – 1 – 2 тыс. рублей.

Строительный мусор. Просто оставить его во дворе или выкинуть в обычный контейнер нельзя. Нужно заказать услугу вывоза мусора в специализированной компании. Не везде за этим следят, но в столице нарваться на штраф (1,5 – 2,5 тыс. руб.) реально. В любом случае хорошо, если вывоз мусора уже входит в перечень услуг, которые вам взялась оказать строительная бригада или, скажем, установщики новых окон.

Чего делать нельзя

  • Сносить несущие конструкции или нарушать их стабильность.

Расширять площадь санузла или ванной за счет жилых комнат, переносить кухню на место жилой комнаты («мокрые» помещения не должны находиться над жилыми комнатами у соседей).

Объединять кухню, в которой находится газовая плита, с комнатой (можно, если на кухне электроплита).

Сносить или нарушать работу общедомовых радиаторов и примыкающих к ним труб, переносить стояки, переносить радиаторы водяного отопления на лоджию – при этом могут возникнуть проблемы с отоплением по всему стояку (заметим, что устанавливать электрические радиаторы или устраивать теплые полы с электрообогревом на лоджии можно – это скажется только на ваших счетах за электроэнергию, но никак не ухудшит жизнь соседей).

Делать водяные теплые полы с подключением к общедомовым системам отопления или горячей воды (можно – теплые полы с электрообогревом).

Расширять балкон за счет жилых комнат (можно сделать вместо дверей арку шириной до 1 метра).

Нарушать деятельность вентиляционных систем дома (сносить вентиляционный короб или уменьшать его размер).

Присоединять к своей квартире чердак, если он не находится в вашей собственности, или общий коридор, или какие-то другие общедомовые помещения.

  • Оставлять кухню без окна.
  • Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: