В чем разница ИЖС и ЛПХ: в 2021, назначение земель, между, как изменить, налоги, чем отличается, перевод

Чем ИЖС отличается от ЛПХ?

Перед подписанием сделки о купле-продаже земельного участка нужно внимательно ознакомиться со статусом и категорией приобретаемой земли.

Согласно нормам Земельного Кодекса земля может иметь различное целевое назначение и определенные ограничения в части ее эксплуатации.

Земли под ИЖС и ЛПХ с первого взгляда ничем не отличаются. Первая аббревиатура расшифровывается как индивидуальное жилищное строительство, вторая – как личное подсобное хозяйство.

Однако, каждая из представленных видов земель имеет свои особенности в использовании и в правилах возведения объектов недвижимости на ней.

ИЖС и ЛПХ: в чем разница между этими разновидностями земельных участков? Как перевести один вид в другой, и сколько это будет стоить – расскажем в данной статье.

Что говорит законодательство о категориях земли?

Всего в России существует 7 категорий земельных участков. Категория каждой земли прописана в кадастровой документации.

Кроме самой категории и назначения земли, в документах указывается также вид разрешённого использования участка, то есть что можно делать, на данной земле.

Согласно официальным данным около 65% всех земель занято лесными массивами. Большую часть также занимают земли сельскохозяйственного назначения. При этом земли населенных пунктов охватывают всего лишь одну десятую часть всех территорий.

Объекты ИЖС могут располагаться только в пределах территории населенных пунктов, в то время как объекты ЛПХ в равной степени могут принадлежать городам и сёлам, а также быть частью сельскохозяйственных угодий. Последние не могут располагаться в населенном пункте, но могут в перспективе быть переведены на его территорию как резервные.

Это не единственное отличие ЛПХ от ИЖС. Они также имеют различные правила возведения на таких землях объектов недвижимости, получения прописки.

Особенности ЛПХ

Участок под ЛПХ может быть полевым или приусадебным. Первый расположен за чертой города, второй – в пределах населенного пункта. От того, где располагается земля, будет зависеть и возможность возведения на ней законной постройки.

Земли под ЛПХ имеют ряд важных особенностей, в частности:

  • На них можно вести личное хозяйство без оформления ИП и уплаты налогов;
  • Площадь земли ограничена 50 сотками;
  • Урожай можно использовать в личных целях или реализовывать на рынке;
  • Нельзя нанимать подсобных рабочих.
  • Все работы по обработке подсобного хозяйства выполняются хозяином земельного участка самостоятельно.

    Если ЛПХ расположено в сельскохозяйственных угодьях, построить там можно будет только помещения для хранения инвентаря, но не для проживания человека.

    Если же ЛПХ находится в пределах города, собственник участка может собрать документы для перевода участка в категорию под ИЖС и построить на нем дом.

    Особенности ИЖС

    Категория земли под ИЖС позволяет возводить на ней частные дома, которые будут подключены ко всем коммуникациям и пригодные для нормального проживания семей.

    Такой дом после окончания строительства можно будет свободно оформить в личную собственность без каких-либо сложностей. Главное, чтобы бы в доме вела только одна семья, а его этажность не превышала трёх.

    В построенном доме на участке под ИЖС собственник может прописать себя и всю свою семью. Но для строительства такого дома нужно получить разрешение от местной власти.

    И за землю, и за дом собственнику будут начисляться налоги на имущество, которые будут зависеть от кадастровой стоимости жилья.

    Чем ИЖС отличается от ЛПХ?

    Что такое ИЖС и ЛПХ, мы разобрали выше. Теперь остаётся определиться с вопросом, что лучше ИЖС или ЛПХ, и можно ли перевести одно в другое законными способами.

    Преимущества и недостатки каждого конкретного назначения земли будут зависеть от потребностей собственника. Если человек желает заниматься садом, огородом и не планирует жить на территории своего личного подсобного хозяйства, ему подойдёт участок под ЛПХ.

    Если же гражданин хочет полностью переехать за город и обустроиться в наилучших условиях для жизни, ему следует отдать предпочтение земле под ИЖС.

    Участки под ЛПХ конечно имеют более дешевую стоимость, причём как рыночную, так и кадастровую для начисления налогов. Это выгодно, но, покупая участок под ЛПХ, нужно быть готовым к тому, что эта территория будет абсолютно не обустроенной.

    Проводить коммуникации к дому, возведённому на ЛПХ, придётся самостоятельно, дорог, школ и садиков скорее всего на земле не предусмотрено.

    Строительство недвижимых объектов

    Строить дом на земле под ИЖС – основное назначение этого участка. Он для того и приобретается гражданами, чтобы построить на нем частный дом или коттедж и переехать туда на постоянной основе.

    Проблем с возведением дома на таком участке не будет, если правильно соблюсти всю законодательную процедуру.

    На ЛПХ разрешается построить только помещения для хранения инвентаря и даров природы. Строить жилые дома и проживать в них можно только, если земли находятся в пределах города или села. В противном случае любая незаконная постройка на участке под ЛПХ будет снесена.

    Получение прописки

    Жить в доме без прописки можно, но довольно неудобно. С официальной регистрацией можно прикрепиться к поликлинике, посещать рядом расположенные социальные службы.

    Читайте также:
    Документы для строительства дома на участке ИЖС: какие нужны, в 2021, земельном, необходимы, правила

    Прописаться в доме на земле под ИЖС можно, если дом построен по всех стандартам и по всем нормативам введён в эксплуатацию. С этим не должно возникнуть ни каких проблем.

    В домах на участках ЛПХ прописаться довольно проблематично, даже если речь идёт о той земле, которая расположена в черте города. Чтобы получить там регистрацию, придётся доказать администрации, что дом пригоден для нормального проживания.

    Для этого собственнику придётся за свой счёт подводить все коммуникации: бурить скважину с водой, тянуть электричество по столбам или газ по трубам, рыть и устанавливать канализационные баки.

    Налогообложение

    В 2021 году налоги на имущество начисляются на основании кадастровой стоимости. Стоимость земель под ИЖС значительно выше стоимости земель под ЛПХ. Соответственно и налоги за дом на участке под ИЖС будут намного больше.

    Кадастровая стоимость угодий ЛПХ обычно низкая ввиду непривлекательности данного вида недвижимости. Такие земли вообще чаще всего сдаются гражданам в долгосрочную аренду с правом последующего оформления их в собственность.

    Если на земле под ИЖС в течение 3 лет не построить дом, земля будет изъята из-за нецелевого использования.

    На территории ИЖС можно заниматься только растениеводством, в то время как на участках ЛПХ можно разводить сад, животных, выращивать любые культуры и растения.

    Как ИЖС перевести в ЛПХ?

    Перевод ИЖС в ЛПХ – явление довольно редкое. Это просто нецелесообразное в финансовом плане решение, ведь стоимость земли под ИЖС в разы больше стоимости земли под ЛПХ.

    Если и в первом, и во втором случае земля принадлежит к территории населенного пункта, перевод будет осуществляться просто на основании норм Градостроительного Кодекса.

    Проводить такую перемену земли можно в следующих ситуациях:

    • Когда нужно использовать ресурс для сельскохозяйственного производства;
    • Если планируется осуществлять организацию фермерского хозяйства;
    • Отпала необходимость строительства на участке дома;
    • Нужно снизить кадастровую стоимость.

    Для перевода земли потребуется подать в отделение администрации или уполномоченный орган подготовленный пакет документации. В нем должны присутствовать заявление, декларация о переводе, паспорт заявителя, кадастровые документы на участок, результаты проведённых экспертиз.

    Общий срок рассмотрения документов о переводе земли из ИЖС в ЛПХ составляет не более 2 месяцев. Если будет принято отрицательное решение комиссией, то ответ собственник получит уже в течение 1 месяца.

    Как ЛПХ перевести в ИЖС?

    Это более распространённый случай изменения назначения земли. Человек может намеренно купить дешевый участок для ЛПХ в границах города и потом перевести его в ИЖС для строительства своего дома.

    Главное не только, чтобы участок находился в населенном пункте для этого, но и необходимо, чтобы он стоял на кадастровом учете и имел четкие границы. Если у участка ЛПХ несколько собственников, нужно чтобы все они были согласны на перевод его в ИЖС.

    Нужно заранее проверить, что участок предусматривает ИЖС как основной или условно разрешённый вид использования земли. Для перевода в ИЖС нужно будет в любом случае предъявить справку из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД).

    Если ИЖС указан на участке как основной вид разрешённого использования, после получения справки можно сразу менять статус в кадастре.

    Если же ИЖС предусмотрен только как условно разрешённый вид использования, то потребуется дополнительное получение разрешения у администрации. После этого можно подавать документы в МФЦ или Росреестр на внесение изменений в запись ЕГРН на недвижимое имущество.

    Не забудьте заплатить государственную пошлину в размере 350 рублей. Изменение участка с ЛПХ на ИЖС придётся ждать около 7 дней.

    ИЖС и ЛПХ – это виды разрешённого использования земельных участок, это не статусы земель. Один участок может принадлежать к одной категории земли, но иметь различные виды разрешённого использования.

    Какой именно вид: ИЖС или ЛПХ следует выбрать, решать исключительно собственнику участка. И тот, и другой имеют свои преимущества и недостатки.

    Но не стоит забывать и о том, что какой бы выбор Вы не сделали, его можно будет в дальнейшем изменить. Ведь участок под ЛПХ легко переводится в участок под ИЖС, и наоборот.

    Участки земли под ЛПХ и ИЖС — в чем разница между ними?

    Задумались о приобретении земельного надела? Тогда вы обязательно столкнетесь с таким понятием, как «вид разрешенного использования». От этого зависит не только то, что владелец сможет делать на участке, но и его стоимость. Оптимальным решением для тех, кто хочет обзавестись собственным коттеджем, являются угодья ИЖС и ЛПХ. Какой вариант выбрать? В чем заключаются отличия? Чтобы каждый покупатель смог взвесить все «за» и «против» перед заключением сделки, давайте попробуем разобраться в особенностях таких угодий.

    Коротко о существующих категориях земель

    Для начала давайте разберемся, что действующее законодательство говорит о существующих категориях земель. Этому вопросу посвящена статья 7 ЗК РФ. В ней сказано, что по целевому назначению все угодья можно поделить на земли:

    • сельскохозяйственные;
    • населенных пунктов;
    • промышленных зон;
    • особо охраняемых территорий;
    • лесов;
    • акваторий морей и рек;
    • запаса.
    Читайте также:
    Расстояния между постройками на участке ИЖС: строениями, домами, в 2021 году, СНиП, пожарные нормы

    Граждане могут получить в пользование (собственность) первые две категории. Остальные находятся в распоряжении государства и промышленных предприятий.

    Доступные для населения угодья могут иметь различный вид разрешенного использования. Оптимальным для приобретения вариантом являются наделы, владельцы которых планируют:

    • осуществлять строительство индивидуального жилья;
    • вести подсобное хозяйство.

    Первые — это угодья, расположенные в городской черте. На таком наделе можно выстроить уютное «семейное гнездышко». При этом надо помнить о существовании одного ограничения — максимальная этажность — 3.

    Второй вариант идеально подходит для любителей поработать на земле. На таких угодьях можно заняться выращиванием любых культур, разводить птиц и скот. Главное, чтобы действия выполнялись не с целью получения дохода. Вся выращенная продукция должна потребляться владельцем (не продаваться).

    Чтобы принять решение и сделать выбор, давайте детальнее изучим особенности земель ЛПХ и ИЖС, узнаем, в чем разница.

    Земли для частных домов: понятие и ключевые особенности

    Угодья ИЖС — участки, которые предназначаются для строительства жилья малой этажности. На таком наделе можно построить:

    • коттедж;
    • сарай и другие необходимые сооружения.

    Мы уже сказали, что существует ограничение относительно этажности коттеджа. Кроме этого собственник должен соблюсти:

    • площадь дома (она ограничивается градостроительными нормами);
    • требования к расстоянию между постройками, забором, соседними наделами и улицей;
    • запрет на использование расположенных на участке построек в качестве коммерческих объектов.

    В доме должна проживать только одна семья. Прежде чем приступить к строительству, собственники участка заказывают разработку проектной документации. Она должна быть согласована в соответствии с требованиями законодательства. Условия касаются размещения дома на участке. Он должен быть построен таким образом, чтобы не мешать соседям (ограничения касаются расстояния до соседского участка и улицы). В разрешении на строительство откажут, если у заявителя не будет возможности подвести к коттеджу коммуникации.

    После получения разрешения на строительство, дом нужно возвести в течение 3-х лет. Это условие также предусмотрено законом.

    ИЖС: о существующих преимуществах и недостатках

    На земле для строительства частного жилья можно возвести коттедж для круглогодичного проживания, и прописать в нем семью. Такой надел всегда располагается в черте населенных пунктов, садовых товариществ.

    Прежде чем вложить деньги в участок ИЖС, нужно внимательно изучить все положительные и отрицательные стороны такого приобретения.

    • круглогодичного проживания;
    • получения официальной регистрации;
    • пользования услугами расположенных в регионе медицинских учреждений, детских садов и школ.

    Приобрести участок для индивидуального жилищного строительства можно в кредит. Многие банки предлагают выгодные ипотечные программы.

    Кроме преимуществ у наделов ИЖС есть и свои недостатки. К ним относятся:

    1. Стоимость угодий. Цена участка для индивидуального строительства значительно выше, чем других земель, на которых также можно возвести жилье.
    2. Купив участок, на котором нет построек, владелец должен будет получить разрешение на их возведение. Процедура потребует дополнительных денежных расходов.

    Прежде чем заключить договор купли-продажи специалисты по вопросам недвижимости рекомендуют ознакомиться с Генпланом развития территории. Если в непосредственной близости от участка запланировано строительство многоэтажных построек или дорог, такое соседство приятным назвать сложно. Также нужно проверить, если ли рядом медицинские и детские учреждения. Если коттедж будет использоваться для круглогодичного проживания, без медицинских учреждений и школ жителям района будет сложно обойтись.

    Земли для ведения подсобного хозяйства: что надо знать владельцу

    ЛПХ угодья — участки, которые могут получить граждане, желающие выращивать овощи, ягоды и фрукты, разводить домашний скот и птиц. При приобретении недвижимости с таким видом РИ следует учесть, что в соответствии с нормами Закона Российской Федерации от 07 июля 2003 года № 112-ФЗ, земли ЛПХ бывают двух типов:

    • поля, для посева (высадки) сельскохозкультур;
    • садовые участки, на которых разрешают построить жилье, теплицы, высадить фруктовые деревья, кустарники, разбить огород.

    Обычно участки с таким ВРИ выделяют из сельхозугодий или земель поселений. По отношению к первому виду используют термин «полевые», а вторые называют «приусадебными участками». Способ использования таких земель ограничен. Владелец может:

    • разбить на участке сад или огород;
    • возвести жилую постройку;
    • построить сарай или хлев для домашних питомцев.

    Возводить капитальные здания на полевых землях нельзя. Это запрещено законом.

    После внесения изменений к действующему законодательству купить участки ЛПХ на территориях малых поселений или землях, в отношении которых уже был разработан план городских застроек, нельзя. Однако они остались в собственности у лиц, купивших их до нововведений. Закон не запрещает заключить сделку с такими землевладельцами.

    На садовом участке его хозяин может построить жилой дом, получить официальную прописку. Местные власти сохраняют за собой право отказать в выдаче разрешения, ссылаясь на то, что угодья ЛПХ предназначены, прежде всего, для организации и развития подсобного хозяйства. Чтобы не возникло подобных вопросов, нужно разбить сад, высадить огород.

    Закон позволяет возвести такие постройки:

    1. Жилое строение. Как и в случае с наделами ИЖС, в нем должна проживать 1 семья (не многоквартирный дом). Разрешенное количество этажей — 3 (подвальные помещения не учитываются).
    2. Гараж, сарай, хлев или другое подсобное помещение.
    3. Баню, беседку, другие, необходимые для организации комфортной жизни постройки.

    Главное, чтобы все объекты были построены с учетом градостроительного регламента. Документы обязательно согласовывают с местной администрацией.

    Участки, в документах которых указан вид допустимого использования «ведение ЛПХ», как и другие наделы, могут иметь не только основной, но и вспомогательный ВРИ. Таким образом, если у вашего надела в качестве основного ВРИ указано «участок ЛПХ», а в качестве дополнительного — «возведение бытовых и хозпостроек», это означает что на нем можно построить жилье, хлев, беседку и другие сооружения.

    Читайте также:
    Ипотека на участок под ИЖС: Сбербанк, ВТБ, земельный, условия, банки

    Возвести на территории магазин (например, для реализации сельхозпродукции) или парикмахерскую нельзя. Для этого нужно сначала обратиться в специальную комиссию с заявлением о наделении участка соответствующим ВРИ.

    Угодья для сельхознужд: взвешиваем основные «за» и «против»

    Покупка участка, на котором собственник планирует вести подсобное хозяйство, также имеет свои положительные и отрицательные стороны. К первым относят:

    • возможность оформления кредита на покупку угодий (банки предлагают разные ипотечные программы);
    • более низкая налоговая ставка;
    • доступная цена (благодаря удаленности угодий от городов, их стоимость гораздо ниже);
    • возможность перевода надела в ИЖС.

    К минусам предназначенных для сельхознужд угодий относят невозможность строительства фундаментальных строений на полевых наделах. Это запрещает закон.

    Что такое поля ЛПХ

    В соответствии с нормами ФЗ № 112, наделы с ВРИ ЛПХ бывают двух типов. Один из них — полевой. Возводить на таких наделах фундаментальные строения нельзя. При этом закон ничего не говорит о запрете на возведение сельскохозяйственных построек. Основными характеристиками таких построек являются:

    • отсутствие фундамента;
    • временный характер;
    • возможность перемещения конструкции с места на место (обычно они сборно-разборные).

    Владельцам сельскохозяйственных угодий могут понадобиться помещения для хранения техники и инвентаря, бытовки, туалет, постройки для содержания сторожевых собак, навесы, загоны и многое другое.

    Главное, чтобы необходимость возведения таких сооружений была обоснованной. Только в этом случае местные власти разрешат провести строительные работы.

    Важно помнить, что строить хранилища для складирования урожая и других результатов сельскохозяйственной деятельности на полях нельзя.

    Коротко об основных отличиях

    ЛПХ и ИЖС, в чем их ключевые отличия? Этот вопрос часто возникает у тех, кто решил купить земельный участок возвести семейный коттедж. Разобраться в этом вопросе поможет сравнительная таблица:

    Показатель ИЖС ЛПХ
    Расположение угодий Территории городов Земли, расположенные в черте поселений и за их границами
    Основное предназначение Возведение жилых коттеджей Выращивание овощных культур, ягод и фруктов, животноводство
    Кадастровая стоимость Выше (благодаря удобному расположению, близости объектов инфраструктуры, наличию коммуникаций) Ниже, так как ЛПХ расположены на отдаленных от городов территориях, в сельской местности
    Допустимый тип построек Жилье, подсобные помещения Жилые коттеджи, подсобные и хозяйственные строения
    Необходимость заказа проектной документации Нужен созданный проектной компанией проект, который заверяют местные органы власти Официально изготовленный проект не нужен, понадобиться только план дома
    Налоговая ставка Высокая Низкая
    Максимальная площадь участка Регулируется местными администрациями, обычно от 0,03 до 0,3 га Регулируется местными администрациями, обычно 0,5 га
    Сроки возведения Работы нужно начать в течение 3-х лет с момента выдачи соответствующих документов Ограничений нет

    Невозможно однозначно сказать, какой из участков купить лучше. Все зависит от целей приобретения и возможностей будущего владельца.

    Участки земли под ЛПХ и ИЖС — в чем разница между ними?

    Вложения в земельные наделы под строительство – самый надежный вариант инвестирования денежных средств.

    Такая земля не теряет свои потребительские свойства, а с развитием инфраструктуры территории прирастает в цене.

    Самые популярные варианты для размещения частных строительных объектов – это участки с ВРИ «ИЖС» и «ЛПХ».

    Рассмотрим, чем они так примечательны, какие имеют общие черты, а чем отличаются.

    Определения

    Вид разрешенного использования земли ИЖС разрешает эксплуатировать участок для строительных целей.

    На таких участках законом допускается возведение:

    • частного жилого дома;
    • подсобных строений.

    При этом существует ряд ограничений, обязательных для исполнения:

    • этажность дома не должна превышать трех ярусов;
    • площадь строения ограничивается градостроительными нормами;
    • дом рассчитывается на проживание одной семьи;
    • хозяйственные постройки размещаются с выдерживанием рекомендованных расстояний от других объектов.

    Запрещается использование объектов, размещенных на землях ИЖС, в коммерческих целях.

    Подробнее о строительстве на ИЖС участках читайте в отдельной статье.

    ВРИ ЛПХ, присваивается земельным наделам, предназначенным для выращивания сельхозпродукции, разведения скота и птицы для собственных нужд семьи.

    На практике подобные наделы выделяются из состава земель населенных пунктов, а также земель сельхозназначения.

    Участки в черте поселений получили название приусадебных, сельскохозяйственные наделы для целей ЛПХ называют полевыми.

    Категории земель, на которых расположены наделы под ЛПХ, налагают ряд ограничений на варианты использования участков.

    Приусадебные земли используются для таких видов деятельности, как:

    • разбивка огорода и сада;
    • возведение жилой постройки;
    • размещение хлевов и сараев для домашних животных и птицы.

    Полевые земли подходят исключительно для производства сельхозпродукции. Возведение построек капитального характера на этих участках запрещено.

    Для реализации подобных намерений, юристы советуют произвести смену ВРИ земли на другой, допускающий ведение на участке стройработ.

    Подробнее об использовании ЛПХ земель читайте в тематической статье.

    Читайте также:
    Оформление земельного участка под ИЖС: порядок, в собственность, арендованного, под строительство дома, стоимость

    Основные отличия

    Рассматриваемые нами ВРИ земельных участков имеют некоторые особенности, влияющие на практику их использования.

    Рассмотрим подробнее, чем отличается земля ИЖС от ЛПХ.

    Достоинства и недостатки

    Для удобства сравнения сведем основные характеристики земельных участков в виде таблицы.

    Сравнительная категория ИЖС ЛПХ Примечания
    Категория земель земли населенных пунктов земли населенных пунктов, земли сельхозназначения
    Основная цель использования строительство личного жилья выращивание плодово-овощной продукции
    Допустимые варианты использования возведение подсобных построек, ведение садово-огородной деятельности строительство жилья*, возведение подсобных строений. *исключительно на приусадебных участках
    Потребность в получении разрешительной документации да Да, с окончанием периода законодательного разрешения на упрощенную регистрацию земли и расположенных на ней объектов* *до марта 2018 года узаконить жилую постройку можно предъявлением правоустанавливающего документа на землю.
    Наличие коммунальной и инженерной инфраструктуры да не всегда
    Легальная реализация излишек сельхозпродукции нет да
    Возможность оформления регистрации по месту жительства да да
    Предельный размер участка 0,03-0,3 га* 0,5 га* *регулируется местными властями
    Ставка земельного налога высокая низкая
    Кадастровая стоимость * * *зависит от степени развитости инфраструктуры территории, наличия поблизости объектов соцкультбыта, сельскохозяйственной ценности земли

    Ведение строительства на землях ЛПХ, не имеющих удобных подъездных путей, необходимых инженерных коммуникаций приносит дополнительные издержки, а значит, ведет к общему удорожанию строительных работ.

    Особенности полевых участков

    Освоение полевых участков имеет значительные сложности.

    Закон № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» прямо запрещает возведение на таких территориях зданий и строений.

    Но в нем ничего не говорится о сооружениях, необходимых для ведения сельскохозяйственной деятельности.

    Такие объекты, как правило, соответствуют следующим критериям:

    • носят временный характер;
    • не имеют фундамента;
    • представляют собой сборно-разборную конструкцию, позволяющую без труда перемещать объект в другое место.

    Возведение сооружений на полевых участках должно быть юридически обосновано, только в этом случае разрешение на ведение строительных работ будет выдано застройщику.

    Комплекс работ сельскохозяйственного назначения может потребовать возведения следующих сооружений:

    • объекты, обеспечивающие полив сельхозкультур – колодцы, пруды, различные гидротехнические сооружения, водонапорные башни;
    • оборудованные системой освещения и обогревания теплицы;
    • подсобки для хранения инвентаря;
    • бокс для хранения и проведения ремонтных работ автотехники;
    • туалет;
    • бытовое помещение для жизнеобеспечения людей, занимающихся ведением на участке хозяйственных работ – место для отдыха, приема пищи, защиты от плохих погодных условий;
    • сооружение для содержания сторожевой собаки;
    • различные навесы и загоны, обеспечивающие возможность разведения скота;
    • сооружения для производства грибной продукции.

    Возводить сооружения, предназначенные для складирования сельскохозяйственной продукции, на полевых участках запрещено.

    Финансовый аспект использования

    Граждане Российской Федерации обязаны уплачивать обязательные сборы в бюджет, связанные с владением недвижимым имуществом. К таким платежам относится земельный налог.

    Налогооблагаемой базой по налогу является кадастровая стоимость земли. Традиционно сложилось так, что ставка по налогу за земли ИЖС является высокой, в то время как владение землями ЛПХ оплачивается символически.

    Земельный участок с ВРИ ИЖС имеют свою выгоду с точки зрения Налогового законодательства. Именно при его купле-продаже, а также расположенного на его территории жилого дома государством предоставляется налоговый вычет по НДФЛ в максимальной сумме 260 тыс. руб.

    Для получения этой суммы необходимо совпадение ряда условий:

    • Стоимость продаваемого (приобретаемого) имущества больше или равна 2 млн. руб.
    • Дата сделки – после 1 января 2009 года.
    • Владение имуществом дольше трех лет.
    • Официальный заработок.

    И на том, и на другом виде участков возможно ведение хозяйственной деятельности, предполагающее выращивание овощной и плодово-ягодной продукции.

    На участке с ВРИ ЛПХ возможно также разведение скота.

    Излишки произведенных товаров могут быть реализованы гражданами на рынках и ярмарках выходного дня.

    Выручка от реализации продукции, полученной с участков ЛПХ, налогообложению не подлежит, при условии, что она производилась без привлечения наемных работников, а размер участка не превышает предельно установленного размера.

    Для ведения сельскохозяйственной деятельности на участке ЛПХ не требуется регистрация гражданина в качестве индивидуального предпринимателя.

    Участки ИЖС принимаются банками в качестве залогового фонда при оформлении ипотечного кредита. Земли под ЛПХ в качестве залога под кредит не используются.

    Кадастровая стоимость ИЖС участков выше, аналогичных наделов с ВРИ ЛПХ. Причина – возможность бесплатного подключения ИЖС земель к необходимым коммуникациям.

    Помимо этого, на стоимость влияет их расположение в непосредственной близости от различных объектов соцкультбыта, а также возможность участия в государственных программах по благоустройству территории. Высокая кадастровая стоимость формирует высокую продажную цену участков ИЖС.

    Менее затратный с экономической точки зрения вариант строительства дома на землях ЛПХ может обернуться большими расходами на подведение коммуникаций, а также оплату энергоресурсов и коммунальных услуг.

    Смена ВРИ

    Чаще всего возникает потребность в смене ВРИ с ЛПХ на индивидуальное строительство. Связано это с тем, что ИЖС предоставляет собственнику намного больше возможностей при обустройстве надела.

    Читайте также:
    Как перевести дачный участок под ИЖС: возможность, в 2021 году, в чем различие, разница, стоимость

    К смене вида разрешенного использования с ИЖС на ЛПХ прибегают при желании организовать мини фермерское хозяйство или снизить бремя налоговой нагрузки на семью.

    Смена ВРИ возможна для участков, относящихся к землям поселений.

    Процедура осуществляется муниципальными органами власти и занимает полтора месяца. Заявитель к ходатайству должен приложить следующие документы:

    • правоустанавливающие документы на земельный участок;
    • кадастровый паспорт на землю и размещенные на ней объекты недвижимости;
    • письменное подтверждение согласия совладельцев земли, а также собственников соседних участков.

    Орган, рассматривающий заявление, вправе запросить другие документы, перечисленные в административном регламенте по оказанию соответствующей муниципальной услуги.

    Подробнее о смене ВРИ земли читайте в тематической статье.

    Полезное видео

    Об отличиях земельных участков и возможностях строительства можно получить информацию, посмотрев тематическое видео.

    Заключение

    Основные различия участков ИЖС и ЛПХ в их целевом назначении – ИЖС предназначены для ведения строительства, ЛПХ – сельского хозяйства. При этом и в том, и другом случае допускается и застройка, и посевные работы.

    Основные отличия касаются:

    • предельных размеров участков,
    • их стоимости,
    • обязанностей по обустройству.

    Также следует учесть, что в отличие от ИЖС, на участках под ЛПХ разрешено разведение скота.

    Категория земли: как определить и что можно построить

    Больше половины территории России занимают земли лесного фонда, при этом для жилищного строительства больше всего подходят земли населенных пунктов. Вместе с юристами разбираемся в категориях земель и в том, что на таких территориях можно строить.

    Содержание

    Что такое «категория земли»

    Категория земельного участка — это описание свойств территории и правовой режим ее использования, coблюдeниe кoтоpoгo кoнтpoлиpyeтcя нa зaкoнoдательном ypoвнe. Всего таких категорий семь (ст. 7 Земельного кодекса РФ):

    1. Земли сельскохозяйственного назначения;
    2. Земли населенных пунктов;
    3. Земли промышленности;
    4. Земли особо охраняемых территорий и объектов;
    5. Земли лесного фонда;
    6. Земли водного фонда;
    7. Земли запаса.

    Категория земельного участка является его важнейшей характеристикой (данные об этом указываются в Едином государственном реестре недвижимости, ЕГРН) и определяет то, каким образом данный земельный участок можно использовать.

    При этом целевое назначение и категория земли — это не совсем одно и то же. «Категории земель — это система классификации всех территорий России, которая основана на их целевом назначении. В свою очередь целевое назначение — это система характеристик: экологических, геологических, биологических, которые определяют цель и способ эксплуатации земли. Целевое назначение участка — это разделение земельных участков по категориям (например, земельный участок сельскохозяйственного назначения) и видам разрешенного использования (например, для индивидуального жилого строительства (ИЖС))», — пояснил руководитель практики юридической компании «Интерцессия» Григорий Скрипилев.

    К примеру, участок садового некоммерческого товарищества (СНТ) может относиться к категории сельскохозяйственных земель, а основной вид использования такой земли — ведение садоводства и огородничества. Сам земельный участок нужно использовать по назначению. Например, нельзя на участке для ведения огородничества построить капитальное жилое строение, а на землях лесного фонда вовсе нельзя строить капитальные сооружения. Если не соблюдать требования, то землю могут и изъять.

    Читайте также

    Виды категорий земель

    Как уже было сказано выше, Земельный кодекс предусматривает семь категорий земель, каждая из них предполагает свое целевое использование. Рассмотрим эти категории подробнее.

    Земли населенных пунктов

    Это земли, находящиеся внутри границ населенных пунктов и поселений и предназначенные для их застройки и развития. Такие участки пpeднaзнaчeны для плaнoвoй зacтpoйки (многоэтажные дома), cтpoитeльcтвa индивидyaльнoгo жилья и вeдeния пoдcoбнoгo xoзяйcтвa. Также в cocтaв нaceлeнных пyнктов входят oбщecтвeннo-дeлoвыe, пpoизвoдcтвeнныe, peкpeaциoнныe зoны и инжeнepнo-тpaнcпopтнaя инфpacтpyктypa.

    Строительство на этих территориях возможно в соответствии с градостроительным регламентом. Например, на участках, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство, нельзя построить многоэтажку.

    Земли сeльcкoxoзяйcтвeннoгo нaзнaчeния

    К данным землям относятся территории за пределами населенных пунктов, которые используются для производства сельхозпродукции. Сюда также включены вспомогательные объекты: дороги и коммуникации, водоемы для полива, сооружения для первичной переработки сельхозпродукции, защитные насаждения вокруг полей и так далее.

    Комментарий юриста

    Антон Емелин, адвокат, старший̆ партнер МКА «Аронов и Партнеры»:

    — Отдельная значимая часть сельхозземель — земли дачных, садовых, огородных некоммерческих товариществ, которые расположены за границами населенных пунктов. Зачастую под застройку переводятся именно земли сельхозназначения с помощью изменения вида разрешенного использования (ВРИ) с «для сельскохозяйственного производства» на «дачное строительство». На таких участках можно построить дачный дом.

    На сельхозземлях с ВРИ «сельхозпроизводство» возможно строительство дома. Он может быть высотой до трех этажей и площадью до 500 кв. м. На сельхозземлях с ВРИ «для ведения крестьянского фермерского хозяйства» возможно строительство дома и объектов крестьянско-фермерского хозяйства.

    Промышленные земли

    Это территории, которые отвeдeны для cтpoитeльcтвa и paбoты пpeдпpиятий пpoмышлeннoгo кoмплeкca: фaбpик, зaвoдoв, энepгocтaнций и т. д. На промышленных землях строительство жилья не предусматривается по общему правилу. Но и тут многое зависит от вида разрешенного использования земельного участка. Например, вид разрешенного использования может предусматривать размещение на таком участке общежития для рабочих.

    Читайте также:
    Как перевести землю из ИЖС в коммерческую: под магазин, автосервис, гостиницу, автомойку, кафе, склад

    Земли лесного фонда

    Это участки, покрытые лесом, a тaкжe пpoceки, лecныe дopoги и зaбoлoчeнныe мecтнocти в чepтe лeca. Такие земли иcпoльзyютcя для вeдeния лecнoгo xoзяйcтвa, кoтopoe чaщe вceгo зaключaeтcя в лecoycтpoитeльнoм зoниpoвaнии. По данным Рослесинфорга, сейчас общая площадь лесов на территории России составляет 1187,6 млн га (около 65% всей площади страны). В среднем на каждого жителя приходится 5,1 лесных га. При этом с 2010 года площадь российских лесов увеличилась на 4,3 млн га. Это сопоставимо с размером территории Дании.

    Комментарий юриста

    Антон Емелин, адвокат, старший̆ партнер МКА «Аронов и Партнеры»:

    — В лесах по общему правилу возможно только строительство рекреационных некапитальных объектов, а также благоустройство территории. По факту под таким наименованием могут быть большие капитальные здания с назначением «физкультурно-оздоровительный комплекс» (ФОК). Также бывают ситуации, когда жилые дома размещены на землях лесного фонда без оформления земельных отношений еще советского времени. Под такими домами землю не выделяли в собственность, это так называемые поселки при лесничествах. Они расположены на землях лесного фонда. Собственники таких домов сейчас могут по лесной амнистии оформить земельные участки лесного фонда в собственность. Вопрос нового строительства здесь не стоит.

    Ocoбo oxpaняeмыe пpиpoдныe тeppитopии

    Это земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение. К ним относятся заповедники, национальные парки, заказники, лечебно-оздоровительные курорты и так далее. На территории таких земель запрещены все виды производств. Строительство жилых объектов и других капитальных строений возможно только с разрешения контролирующих органов (Минприроды, местных администраций).

    Земли водного фонда

    Teppитopии, кoтopыe зaняты вoдными oбъeктaми, a тaкжe пpибpeжныe зoны вoдoeмoв. Cюдa oтнocят yчacтки пoд пpиpoдными и иcкyccтвeнными вoдoeмaми, лeдникaми, гидpoтexничecкими coopyжeниями и oбъeктaми вoднoгo xoзяйcтвa. При этом во многих случаях земли под водными объектами располагаются и на землях населенных пунктов при их нахождении в границах населенного пункта, и на землях особо охраняемых природных объектов (например, озера в национальном парке).

    Земли государственного запаса

    К землям госзапаса относятся территории, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и не используются гражданами или юрлицами. Такие земли не относятся ни к oднoй из пepeчиcлeнныx выше кaтeгopий. Они составляют зeмeльный peзepв cтpaны. Земли запаса могут использоваться только после перевода их в другую категорию.

    Читайте также

    Как определить категорию земли

    Чтобы узнать, к какой категории относится земельный участок, собственнику можно обратиться к бесплатному сервису Росреестра «Публичная кадастровая карта». Для этого необходимо открыть публичную кадастровую карту Росреестра. Затем ввести в поисковую строку кадастровый номер земельного участка. После чего получить данные о категории земель и виде разрешенного использования в режиме онлайн. Также можно заказать выписку из Росреестра, в которой содержатся сведения о категории земельного участка. Ее стоимость — 250 руб.

    Целевое предназначение земельного участка определяется региональными властями. Чтобы присвоить земельному участку категорию, нужно подготовить соответствующее ходатайство, собрать необходимые документы (дoкyмeнты, кoтopыe пoдтвepждaют пpaвa нa yчacтoк, кaдacтpoвый нoмep oбъeктa), подать их в Росреестр и дождаться официального решения.

    Перевод земли из одной категории в другую

    Законодательство позволяет переводить территории из одной категории в другую и менять ее назначение. Порядок этой процедуры peглaмeнтиpyeт Ф3 «O пepeвoдe зeмeль или зeмeльныx yчacткoв из oднoй кaтeгopии в дpyгyю». Обычно необходимость перевода земли из одной категории в другую возникает при расширении населенного пункта зa cчeт пpилeгaющиx к нeмy сельхоззeмeль или пepeвoда пpoмышлeнныx oбъeктoв в другие категории в результате peкyльтивaции.

    Также категория земли может поменяться у лесов, которые будут признаны природоохраняемыми территориями. Для каждой ситуации действуют свои правила перевода. Например, включение в границы населенного пункта сельхозтерриторий потребует изменения генплана. Ранее действовало ограничение о том, что кадастровая стоимость сельхозземли должна быть ниже средней кадастровой стоимости по району. Сейчас таких ограничений нет.

    Комментарий юриста

    Григорий Скрипилев, руководитель практики юридической компании «Интерцессия»:

    — Перевести земельный участок из одной категории в другую — возможно. Собственник земельного участка обладает таким правом. В основном перевод возможен в отношении сельхозземель, промышленных территорий. Чтобы перевести земельный участок из одной категории в другую, нужно обратиться с соответствующим заявлением в уполномоченный орган (Росреестр). В документе следует обосновать необходимость перевода земельного участка, указать кадастровый номер земельного участка и приложить дoкyмeнты, кoтopыe пoдтвepждaют пpaвa нa yчacтoк. После чего заявление будет рассматриваться, затем — вынесено решение об одобрении перевода или отказе по каким-то основаниям (ошибки в заявлении, ограничения на перевод и т. д.).

    Также есть земли запаса, которые не могут использоваться, пока не будут переведены в другую категорию. Например, есть участок, который относится к землям запаса. Человек желает им пользоваться. Он может обратиться в Росреестр или местную администрацию с заявлением, что хочет стать собственником или арендовать данный земельный участок и перевести в определенную категорию. Это тоже возможно. Сложно или невозможно перевести территории, которые имеют статус особо охраняемых (заповедники, нацпарки), то же самое с землями водного фонда.

    Читайте также:
    СНиП для ИЖС: в 2021, индивидуальное жилищное строительство, расстояние до соседнего участка

    Как поменять категорию земельного участка

    Проблемы с поиском?

    Загрузка данных с сервера Росреестра.

    Произошла ошибка при обмене данными

    Сообщение о ошибке будет направлено администрации портала.

    Вы можете воспользоваться ручной формой заказа: Отправить запрос специалисту

    По вашему запросу ничего не найдено

    Уточните запрос, укажите полностью ваш адрес и проверьте ошибки.
    Если найти объект все равно не получается, вы можете воспользоваться ручной формой заказа и наш оператор сам найдет нужный Вам объект: Отправить запрос оператору

    Найдено объектов

    Кадастровый номер Адрес объекта
    Выбрать

    Перед тем, как изменить категорию земли, собственник должен определить к какой категории относится надел. Представленный материал помоет узнать, какие категории есть, как проходит процедура изменения статуса, какие документы нужны, когда могут отказать.

    Если субъект выступает владельцем земельного участка, важно определить ее категорию. Согласно законодательству это может быть земля, предназначенная для сельскохозяйственных работ, участок социального назначения, для промышленных работ или земля, предназначенная для населенных пунктов.

    Изменить категорию земельного участка можно не всегда, согласно закону этим правом наделены две категории – для населенных пунктов и сельскохозяйственного значения. Здесь можно возвести дом, другие постройки, беспрепятственно подключить нужные коммуникации, обустроить комфортабельную жизнь.

    Если субъект запланировал индивидуальное строительство, нужно получить вид разрешенного использования.

    Категории земельных участков

    Использовать земельный фонд без получения разрешения – незаконные действия. В российском законодательстве категории определяются в зависимости от использования, предназначения.

    Выделяют такие категории земельных участков:

    1. ИЖС.
    2. С/х земля.
    3. Промышленная.
    4. Охранная зона.
    5. Лесное хозяйство.

    Также выделяют участки, необходимые для обеспечения безопасности, строительства дорог, транспорта, космической деятельности. Есть ЗУ запаса.

    Особенности и порядок проведения процедуры

    Смена категории земельного участка проводится после получения на это разрешения органов местного управления. Если субъекта интересует надел под сельское хозяйство, нужно обращаться в исполнительные органы Российской Федерации.

    Все действия, выполненные как со стороны субъекта, так и со стороны государственных органов согласованы с действующим законодательством, Земельным Кодексом РФ, Конституцией.

    Как поменять категорию земли – инструкция:

    1. Подготовить нужный пакет документов.
    2. Подать обращение в уполномоченный орган.
    3. Ожидать ответа от представителей государственной структуры.

    Обращение субъекта рассматривается специальной комиссией, независимо от решения лицо, подавшее обращение уведомляется. Если решение положительное, в кадастровую документацию вносятся изменения.

    Примите во внимание: земельный участок должен иметь четко определенные границы, если их нет, перед подачей обращения нужно пригласить специалиста по землеустройству для проведения межевания.

    Внимание! Первый шаг – ван нужно заказать выписку из ЕГРН на земельный участок для определения границ и категории, на официальном сайте: rosreestor.com (можно в электронном виде)

    Для того чтобы решение комиссии было положительным, важно подать все документы, подготовить основания для изменения категории земли. Все основания должны быть задокументированы.

    Кто может изменять?

    Все действия, как со стороны заявителя, так и со стороны государственных органов обосновываются законом, производятся в рамках закона, на основании принятых постановлений.

    Можно ли изменить категорию земли определяет комиссия, внести изменения имеют право:

    1. Владельцы ЗУ при предъявлении документов, подтверждающих право собственности (Справка из ЕГРН).
    2. Уполномоченные лица органов местного самоуправления.
    3. Хозяева построек, расположенных на земельном наделе.

    Правом обладают пользователи подземными недрами, во внимание берется конкретная территория.

    Куда обращаться?

    Установление категории земельного участка производится самостоятельно либо при помощи кадастрового инженера. Эксперты рекомендуют воспользоваться услугами специалиста по землеустройству, он подготовит заявление на изменение вида разрешенного использования, приложит к обращению копию документа градостроительного зонирования.

    Собранный пакет документов направляется в кадастровую палату. Здесь при положительном решении вид разрешенного использования меняется.

    Если субъект решил принять личное участие в сборе, подготовке, подачи документов, он должен являться собственником, иметь подтверждающие документы (Выпсика из ЕГРН заменяет право собственности с 1 января 2017 года). В этом случае документация подается в МФЦ.

    Какие документы нужны?

    Порядок изменения категории земельного участка начинается из подготовки документации, перечень бумаг регламентируется законом.

    Какие документы нужны:

    1. Паспорт (оригинал, копия).
    2. Выписка из ЕГРН (подтверждающая право собственности ЗУ).

    Если надел имеет нескольких собственников, необходимо получить согласие каждого. В ряде случаев может потребоваться разрешение экологической службы, проводящей экспертизу.

    После подачи документации, комиссия может рассматривать ходатайство на протяжении двух месяцев.

    Стоимость перевода

    Можно ли поменять категорию земли без вложения денежных средств – нет. Стоимость перевода (изменение ВРИ) – бесплатно. На землю назначается налог, изменился статус надела – изменилась сумма налога.

    Нужно заплатить за изменение кадастровой стоимости ЗУ, сумма может составлять 30% от стоимости надела.

    Сроки

    Специальная комиссия будет рассматривать заявление на протяжении двух месяцев. За этот период документы будут направлены в различные органы:

    1. Регистрация ходатайства – один день.
    2. Уведомление органа кадастрового учета – пять дней при одобрении изменения категории.
    3. Отправка уведомления заявителю – две недели.

    Если участок земли находится в ведении субъекта Российской Федерации, к двухмесячному сроку добавляется еще один месяц.

    Читайте также:
    Как приобрести участок под ИЖС: у государства, оформить, в собственность, правильно, арендованный

    Могут отказать в изменении статуса?

    Если в документах на участок не прописана категория земли – это составит проблему. Для продвижения дела нужно отдельно запросить информацию о категории ЗУ. Для того чтобы это сделать, нужно иметь кадастровый номер, знать площадь надела (эту информацию выдает БТИ).

    Если в будущем на территории участка планируется возведение построек, нужно предоставить схему их расположения.

    Не всегда удается изменить статус земли, есть ситуации, когда заявитель может получить отказ:

    1. Нет всей необходимой документации.
    2. Федеральный Закон не позволяет внести изменения.
    3. Субъект не получил все нужные согласования.
    4. В документации допущена ошибка.
    5. Экологическая экспертиза после проведения проверки дала отказ.

    Есть земли, которые можно использовать в определенной сфере – такое положение содержится в законе. Если надел относится к этой сфере, заявитель получит отказ в изменении статуса участка.

    Получив отказ, ознакомьтесь с причиной, возможно, она кроется в недостающем документе. Собрав полный пакет, ходатайство подается повторно.

    Отличие между ЛПХ и ИЖС

    Автор: Александра Рожкова

    В чем разница между ЛПХ и ИЖС? Чтобы ответить на этот вопрос в первую очередь необходимо узнать расшифровку данной аббревиатуры и понять, что означают данные термины.

    Расшифровка аббревиатур и что означают термины

    ИЖС – это индивидуальное жилищное строительство. Как правило, земли ИЖС выделяются из земель населенных пунктов и располагаются в границах поселения или на минимальном расстоянии за его пределами.

    На землях, предназначенных для ИЖС, в зависимости от вида разрешенного использования, допустимо:

      строить дома, предназначенные для проживания одной семьи и имеющие не более 3 этажей; возводить дополнительные постройки (бани, гаражи, сараи и так далее); выращивать садовые и овощные культуры для личных нужд; разводить домашних животных так же для личных нужд.

    На землях ИЖС запрещается:

      вести сельскохозяйственную деятельность с коммерческой целью; размещать объекты промышленного назначения; производить и реализовать ритуальные принадлежности.

    ЛПХ или личное подсобное хозяйство могут относиться к следующим категориям земель:

      земли населенных пунктов, если участок под ЛПХ расположен в границах какого-либо поселения; земли сельскохозяйственного назначения, если земельный участок расположен вне границ территории поселения.

    На землях ЛПХ разрешается:

      вести сельскохозяйственную деятельность и переработку овощей для личных нужд реализовывать часть выращенной/переработанной продукции возводить дома и иные постройки, необходимые для обработки земли (если земля расположена в черте населенного пункта) разводить скот для личных нужд

    Земли, предназначенные для ведения подсобного хозяйства в личных целях, не могут использоваться:

      для ведения коммерческой деятельности для строительства объектов промышленного назначения

    Какая разница между ЛПХ и ИЖС

    Чтобы более подробно разобраться в терминах и сферах разрешенного использования приведем сравнительную характеристику земельных наделов, предназначенных под ИЖС и ЛПХ.

    Критерий оценки ИЖС ЛПХ
    Приоритетное назначение Строительство дома и обустройство приусадебного участка Ведение сельскохозяйственной деятельности для личных нужд
    Постоянная регистрация в доме Возможна во всех случаях Возможна только при расположении участка в черте поселения
    Подключение коммуникаций Производится местными органами управления Производится за счет собственных средств
    Строительство дома и иных построек Обязательно Допустимо, только если земля отнесена к категории «земли населенных пунктов». На землях сельхозназначения можно возводить только сарай и иные постройки для хранения инвентаря, техники или разведения скота
    Ведение предпринимательской деятельности Запрещено Запрещено
    Возможно получить доход от реализации излишков произведенной/выращенной продукции
    Земельный налог Рассчитывается по ставке 1,5% от кадастровой стоимости Рассчитывается по ставке 0,3% от кадастровой стоимости
    Условия приобретения — покупка, в том числе и с привлечением средств материнского капитала и военной ипотеки;
    — получение на безвозмездной основе.
    — покупка.

    Что лучше выбрать, плюсы и минусы

    Участок с каким статусом целесообразнее выбирать? Земли ИЖС имеют следующие преимущества:

      упрощенная процедура получения разрешения на строительство дома возможность подведения коммуникация за счет средств местных властей благоустройство прилегающей территории и организация инфраструктуры за счет средств регионального бюджета возможность регистрации в качестве основного места жительства отсутствие ежемесячных взносов, присущих СНТ и ДНП

    К недостаткам данной категории относятся:

      ограничение по площади, которое устанавливается региональными властями более высокая рыночная стоимость высокий размер земельного налога

    Преимуществами участка для личного хозяйства являются:

      низкая стоимость сниженная процентная ставка по земельному налогу возможность выращивания сельскохозяйственных культур с возможностью дальнейшей реализации излишков минимальные затраты на содержание строений, так как отсутствуют коммунальные платежи возможность участия в государственных программах, целью которых является развитие сельского хозяйства

    Среди отрицательных аспектов можно выделить:

      ограничения по строительству невозможность регистрации по месту жительства

    Помимо положительных и отрицательных качеств при выборе участка рекомендуется учитывать:

      расположение надела цель использования наличие коммуникаций и инфраструктуры

    Изменение целевого назначения земли

    По своему желанию владельцы любых земельных участков имеют право сменить вид категорию земель и/или вид разрешенного использования.

    Вопросы по смене категории земель решаются на региональном уровне, а по смене виду разрешенного использования – на уровне органов местного самоуправления.

    Читайте также:
    Документы для строительства дома на участке ИЖС: какие нужны, в 2021, земельном, необходимы, правила

    И в той и в иной ситуации для смены целевого назначения земли необходимо:

    1. Подготовить документы, подтверждающие право собственности на земельный участок и возведенные строения, а так же обоснованность смены назначения.
    2. Получить разрешение от органов местного управления (в случае смены категории).
    3. Получить документов о возможности перевода и ограниченности вреда при ином целевом назначении.
    4. Подать письменную заявку на перевод в соответствующие государственные структуры.
    5. При необходимости уплатить неустойку (разницу между стоимостью земельными наделами).

    В среднем на проведение процедуры перевода земель требуется 12-15 месяцев.

    ИЖС: что важно знать перед покупкой дачи

    • Что такое ИЖС
    • Плюсы и минусы
    • Ипотека под ИЖС
    • Как построить дом на участке ИЖС
    • Налоги и льготы
    • Из СНТ в ИЖС
    • ИЖС 2020 — вопросы эксперту

    Эксперт в этой статье

    • Федорова Елена, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков

    Что такое ИЖС

    При покупке загородной недвижимости люди часто сталкиваются в описаниях с аббревиатурами. Разберемся, какие понятия в них зашифрованы и почему это важно знать, чтобы выбрать дачу.

    Терминология:

    • ИЖС: индивидуальное жилищное строительство. Это вид разрешенного использования земельного участка. Подходит для земель под капитальное строительство. Всегда располагается в населенном пункте, СНТ или ДНП.
    • ЛПХ: личное подсобное хозяйство. Вид разрешенного использования земельного участка, которые подходит для земель под сельское хозяйство.
    • СНТ и ДНП: садовое некоммерческое товарищество или дачное некоммерческое партнерство. Некоммерческие организации, объединение собственников участков, чтобы управлять общим имуществом.

    Вид разрешенного использования (ВРИ) участка определяет, подходит ли он для сельского хозяйства, садоводства, разведения животных или строительства.

    ВРИ указан в свидетельстве о праве собственности или выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН, бывший ЕГРП).

    Индивидуальное жилищное строительство — это вид разрешенного использования земли. На таком участке можно построить дом для постоянного проживания, получить прописку, разбить сад и огород [1]. Участок может быть частью садового товарищества или располагаться на территории населенного пункта.

    Плюсы ИЖС:

    • в таком доме можно жить в любое время года и оформить официальную регистрацию;
    • муниципалитет может обеспечить прокладку коммуникаций и предоставить доступ к услугам больниц, поликлиник, школ и детских садов;
    • банки кредитуют ИЖС по специальным ипотечным программам.

    Минусы ИЖС:

    • земля стоит дороже, чем садовые участки, где также можно построить жилой дом;
    • если на участке еще нет дома — для постройки жилья потребуется уведомление или разрешение от муниципалитета;
    • стоит заранее ознакомиться с Генеральным планом развития территории, поскольку по соседству могут быть запланированы кварталы многоэтажек;
    • перед покупкой нужно проверить доступность школы, больницы и детсада.

    Ипотека под ИЖС

    У крупных банков и региональных кредитных организаций есть специальные ипотечные программы под строительство домов на участках ИЖС. Развитие этого направления предусмотрено государственной программой поддержки ИЖС, поэтому получить такой кредит проще, чем под другое строительство. Средний срок ипотечного кредита — 17 лет.

    Чтобы получить ипотеку, нужно предоставить:

    • залог. Это может быть строящийся дом и участок, на котором он расположен, или другая недвижимость;
    • поручительство физического лица до оформления залога;
    • договор, если жилье возводит строительная компания;
    • смету работ и расчет подведения коммуникаций;
    • уведомление или разрешение на строительство.

    Как построить дом на участке ИЖС

    Такое жилье должно отвечать нормам закона:

    • это отдельно стоящее здание;
    • не больше трех этажей и не выше 20 м;
    • рассчитан на одну семью.

    Для домов площадью до 500 кв. м. действует уведомительный порядок разрешения на строительство.

    Чтобы начать стройку, нужно представить в муниципалитет:

    • уведомление о начале работ;
    • документы о собственности на землю;
    • внешнее описание дома —- текстовое или графическое.

    В течение семи рабочих дней власти согласовывают уведомление либо отказывают, если постройка не отвечает нормам законодательства. По истечении недели уведомление считается согласованным и действует десять лет.

    Не позже 30 дней после окончания работ нужно подать:

    • уведомление о завершении строительства;
    • технический план дома, который делает кадастровый инженер;
    • соглашение об определении долей на дом, если участок в долевой собственности.

    В ответ заявитель получает уведомление о соответствии возведенного жилья требованиям закона.

    Если площадь дома более 500 кв. м, потребуются разработка проектной документации, строительная экспертиза и разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

    Налоги и льготы

    Ставки по земельному налогу устанавливают местные власти в размере не выше 0,3% [2]. При покупке участка можно оформить налоговый вычет на сумму до 290 тыс. руб. или использовать для приобретения материнский капитал.

    А еще участок под ИЖС можно получить бесплатно. Например, такие льготы предусмотрены для многодетных семей, инвалидов, ветеранов войн или ликвидаторов аварии на Чернобыльской АЭС. Списки льготников есть в Земельном кодексе РФ и законах субъектов Федерации. Региональные льготы стоит уточнить в местной администрации [3].

    Как перевести СНТ в ИЖС

    Под таким переводом подразумевается изменение вида использования для садового или огородного участка.

    Читайте также:
    Минимальный размер земельного участка под ИЖС: и максимальный, предельный, норма, закон

    Для этого необходимо:

    • чтобы участок был в собственности;
    • относился к категории земель населенных пунктов;
    • имел ИЖС как основной или условный вид разрешенного использования;
    • состоял на кадастровом учете и имел границы;
    • подходил под требования о предельной норме площади в регионе.

    Проверьте право собственности

    Для этого можно заказать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН). Для изменения ВРИ потребуется согласие всех владельцев участка.

    Уточните категорию земли

    У садовых и огородных участков их две [4]:

    • земли населенных пунктов. Это значит, что участок находится в городе, деревне и т. д.;
    • земли сельскохозяйственного назначения. Всегда находятся за границами населенного пункта.

    В первом случае участок можно перевести в ИЖС. Во втором случае для этого требуется изменение категории земель.

    Проверить вид разрешенного использования и категорию участка можно по публичной кадастровой карте Росреестра либо по выписке из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). Выписка также потребуется для перевода участка в ИЖС, поэтому как ее получить — рассказываем ниже.

    Проверьте участок по кадастру

    Участок должен состоять на кадастровом учете и иметь границы [5], [6].

    • посмотреть кадастровый номер в документах на участок;
    • проверить адрес участка по карте Росреестра. Если участок есть на карте — он состоит на кадастровом учете. Возможен вариант, когда земля в кадастре есть, но «без координат границ». В этом случае нужно вызвать кадастрового инженера, который установит координаты.

    Уточните предельную норму для участка

    Нормы разрешенной площади участков определены:

    • земельным и градостроительным законодательством;
    • правилами землепользования и застройки (ПЗЗ);
    • муниципальными властями или администрацией субъекта Федерации.

    Проверить участок можно по ПЗЗ на сайте администрации либо с помощью сервиса ФГИС ТП. Землю, которая не соответствует нормам, не вносят в ЕГРН и там нельзя построить дом.

    Как зарегистрировать перевод участка в ИЖС

    Порядок действий зависит от того, указан ИЖС как основной или условный вид использования земли. В первом случае достаточно собрать комплект документов и подать заявление о переводе в МФЦ «Мои документы» или территориальное отделение Росреестра.

    Комплект документов для регистрации перевода участка в ИЖС

    *Заплатить пошлину за изменения ВРИ нужно только за участки в Московской области .

    По закону срок для внесения изменений — семь дней, но в конкретных случаях может потребоваться больше времени [7], [8].

    Если ИЖС указан как условный вид использования — потребуется разрешение от администрации муниципального образования.

    Согласование проходит четыре стадии:

    • собственник участка подает заявление о предоставлении разрешения на ИЖС, можно в электронном виде, в комиссию при местной администрации;
    • комиссия составляет проект решения, который рассматривается на публичных слушаниях или общественных обсуждениях;
    • по результатам слушаний комиссия готовит рекомендации о разрешении или отказе в предоставлении условного вида использования;
    • на основе рекомендаций глава местной администрации принимает решение о разрешении ИЖС или отказе в заявлении.

    На каждом этапе возможен отказ, который можно оспорить в суде. Если собственник получил разрешение, дальше порядок действий совпадает с первым вариантом.

    ИЖС 2020 — вопросы эксперту

    Федорова Елена, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков:

    — Можно ли изменить категорию земель?

    — Да, такая процедура предусмотрена действующим законодательством. В компетентный орган исполнительной власти или местного самоуправления подается ходатайство, среди прочего указывается обоснование необходимости перевода и прикладываются документы. По результатам рассмотрения принимается акт о переводе либо об отказе. На указанные решения подается жалоба в суд.

    Такой перевод, особенно в части земель сельхозназначения, требует детальной, индивидуальной проработки.

    Как быть, если местная администрация отказывается заниматься коммуникациями и инфраструктурой для участков ИЖС?

    — Использование земли для целей индивидуального жилищного строительства зависит от возможности подключения домов к инженерно-техническим сетям.

    Вопрос заслуживает пристального внимания при выборе объекта, решение такой проблемы потребует финансовых вложений, приведет к судебным тяжбам.

    К полномочиям органов местного самоуправления относится обеспечение жителей инженерной инфраструктурой. Власть порой не решает проблему. Жалоба на бездействие или на официальный отказ направляется в прокуратуру и суд. Для подачи иска требуются доказательства, прокурорская проверка потенциально этому способствует.

    — Что нужно знать об ИЖС-2020, на какие изменения в законодательстве стоит обратить внимание владельцам ИЖС и потенциальным собственникам таких участков?

    — Возможность постоянной регистрации, о нюансах шла речь в издании. Продление упрощенного порядка оформления прав на жилой и на садовый дом.

    Действует и возможность для членов некоммерческих организаций в сфере садоводства и огородничества или дачного хозяйства бесплатно приобрести в собственность участок целевого назначения.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: