Многоквартирный дом на участке ИЖС: последствия, мошенничество, в 2021 году, можно ли построить

Как не стать владельцем квартиры в доме под снос: признаки многоквартирного дома на ИЖС

Основатель проекта “ЕКТА Менеджмент”, сооснователь юридической компании “ЕкаРус”, советник руководителя УК технопарка “Успенский”

специально для ГАРАНТ.РУ

Законодательством установлено, что такое индивидуальные жилые дома, а что – многоквартирные жилые дома: на основании ч. 3 ст. 48 , п. 1 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ индивидуальный жилой дом не должен превышать трех этажей, и в нем должны проживать родственники, то есть дословно: объект предназначен для проживания одной семьи. Это главные признаки, если говорить совсем упрощенно. Такой дом должен быть расположен на земельном участке, вид разрешенного использования которого относится к индивидуальному жилому строительству (ИЖС). Напомним, в отношении земельных участков устанавливаются виды разрешенного использования (ст. 7 Земельного кодекса РФ), и в других целях использовать их нельзя, ответственность за это предусмотрена ст. 8.8 КоАП. В границах земель населенных пунктов на ИЖС, согласно закону о “дачной амнистии” (п. 2.7 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”), можно строить жилые объекты для индивидуального пользования и регистрировать их по упрощенной схеме – не получая разрешения на строительство и оформляя права на них также в упрощенном порядке.

В 2014-2016 годах был настоящий бум малоэтажной застройки, на который пришелся и расцвет одной “хитрой” схемы. За основу брался только параметр трехэтажности, дом регистрировался по “упрощенке” и строился как индивидуальный на земле с видом разрешенного использования – ИЖС. Потом в доме определялись доли в праве общей собственности и фактически его распродавали как многоквартирный. Раньше эта схема применялась повсеместно, многие недобросовестные застройщики пользовались такой лазейкой, значительно снижающей стоимость строительства за счет более дешевой земли под ИЖС, отсутствия необходимости оформления объемной разрешительной и проектной документации и ответственности за проведение инженерных коммуникаций. Также такой застройщик, разумеется, не отвечал за социальную нагрузку – школы, больницы, детсады – то, что обязаны предусматривать строители МКД.

Люди покупали такое жилье, а потом для них наступали сюрпризы. Например, на дом в категории ИЖС выделяется всего 15 КВт – этой мощности недостаточно даже для нескольких квартир, не говоря уже про 10-15, которые могли там легко разместить застройщики, и даже более. Покупатели хватались за голову и не знали, как им выживать. А потом еще и администрация начала выявлять такие строения, стали высылать прокурорские представления и принимать решения о сносе. И сносили, кстати, довольно массово – множество людей, купивших квартиры в таких домах, попросту потеряли свои сбережения и остались без жилья. Такие дела редко получают широкую огласку, поскольку речь не идет о сотнях и тысячах обманутых дольщиков. Однако, примеров очень много. Например, в феврале 2020 года был снесен недостроенный многоквартирный дом в поселении Сосенское, поселок Газопровод, НП “Лесные Поляны”. В апреле снесли дом 15 на улице Магистральная в мкр. Кучино в Балашихе. Вот еще несколько дел, которые можно изучить на сайте Московского областного суда: № 33-23058/2019 и № 2-948/2019.

Надо отметить, что не всегда такое строительство осуществляют из-за изначального злого умысла. Прямого запрета раньше не было – вот он дом, построили три этажа с одним входом, и продали в нем долю. Возможно, что на эту проблему не обратили бы такого пристального внимания, если бы не череда скандалов и сносов, особенно – из-за недобросовестных застройщиков, которые, пользуясь лазейкой, начали возводить огромные дома на продажу на дачных участках. Очень часто случались истории, когда объект со спорными характеристиками попадал в судебное поле из-за заявления соседей, шокированных шумом и размахом строительства.

Тогда встала проблема неоднозначности и нечеткости формулировок таких понятий, как “ИЖС” и “многоквартирные малоэтажные дома”. И наши суды начали выдавать разъясняющие позиции исходя из фактических обстоятельств дела. К текущему моменту накопилось уже порядочно разъяснений и судебной практики, чтобы перечислить основные признаки, по которым суды определяют дома как многоквартирные и предписывают их снос.

Как я уже упоминала, в соответствии Градостроительным кодексом РФ определено, что индивидуальный жилой дом – это дом, предназначенный для проживания одной семьи, это один из основных признаков, который был определен в Верховном суде Российской Федерации. Собственник может построить на земельном участке ИЖС дом не выше трех этажей и высотой не более 20 метров, площадь дома – до 1,5 тыс. кв. м., но жить в нем могут только люди, которые приходятся друг другу родственниками. Недавно мы проводили строительную экспертизу трехэтажного объекта, возведенного на земле ИЖС. Комиссия прибыла на объект и зафиксировала: на каждом этаже расположено несколько отдельных пронумерованных квартир, с отдельными санузлами, кухнями и своим выходом в коридор. Таким образом, суд установил, что в каждом изолированном помещении проживали семьи, не связанные с застройщиком родственными отношениями.

Примерно в то же время, что и разъяснения по родственным отношениям, суды давали разъяснения о том, учитываются ли мансарды и подвалы в общей этажности. Три-четыре года назад считалось, что если есть три этажа и подвал – это уже признаки не индивидуального, а МКД. В моей практике, кстати, я не раз встречала такую схему: при строительстве регистрировали мансарду как нежилое помещение, и потом продавали ее как часть двухъярусной квартиры. Однако, насколько мне известно, данный признак многоквартирности дома сейчас многие считают несущественным.

Многоподъездность также является одним из вполне однозначных признаков многоквартирного дома: кто будет строить индивидуальный дом с несколькими подъездами? Недавно, на основании определения суда, мы проводили экспертизу одного дома в Московской области, чтобы решить, обладает ли он признаками многоквартирности. Это был двухподъездный дом в 1 тыс. кв. м, огромная махина с колоннами, построенная на земельном участке ИЖС. Внутри дом был не достроен, и поэтому экспертам было сложно определить, какое количество семей могло бы в нем проживать. Видимо, застройщик понимал, что будет проводиться экспертиза, и намеренно не стал доводить стройку до конца. Теперь этот спор будет решаться в суде. В этом доме в Московской области эксперты обнаружили, что застройщик предусмотрел развод коммуникаций по отдельным изолированным помещениям. Но это так называемый “косвенный признак” многоквартирности, и принимать решение на одном этом основании суд, по-хорошему, не должен.

Читайте также:
Прописка на участке ИЖС: земельном, без дома, но с адресом, как прописаться

В 2014-2016 годах подобные случаи были на слуху, и потенциальные покупатели недвижимости чаще всего были осведомлены о подобных схемах от знакомых или из СМИ. Но вместе со спадом “бума” такой застройки становится все меньше, а также меньше и осведомленность людей. Поэтому отдельные примеры встречаются до сих пор – и как наследие активной застройки прошлых лет, и появляются новые хитрецы, которые открывают для себя подобные обходные пути. Очень много таких объектов сейчас в Краснодарском крае, где много земель с категорией ИЖС, и еще больше – желающих строить на них многоквартирные дома; время от времени подобные случаи все еще встречаются и в Московской области.

Что делать, если стал собственником такого жилья?

Во-первых, знать и помнить, что обходные маневры этого рода сегодня могут вылиться в серьезные проблемы. Если в 2014-2016 годах вопрос “легализации” МКД на земле ИЖС решался через местный Совет депутатов, то сейчас такие объекты сложно вывести в правовое поле. Нужно менять вид разрешенного использования и зонирование земельного участка, однако это сложно, дорого, и не всегда возможно.

Что делать, чтобы не стать собственником такого жилья?

Напомню, это может быть сделкой повышенной опасности. Что должно насторожить в первую очередь, так это цена. Квартиры на несколько порядков дешевле рынка чаще всего встречаются в малоэтажном МКД, возведенном с нарушениями законодательства. Достаточно высока вероятность того, что такой объект, согласно российскому законодательству, могут признать самовольной постройкой и вынести решение о сносе. Конечно, можно будет через суд требовать возврата денег и компенсацию убытков. Однако, на практике, у застройщиков не всегда могут быть для этого средства, учитывая также, что не всегда полная стоимость фиксируется в договоре купли-продажи. Поэтому обязательно проверяйте законность возведения дома и продажи квартир, а также полномочия продавца на отчуждение недвижимости.

Порядок действий при покупке квартиры в малоэтажном доме:

  1. запросите и тщательно изучите всю документацию от застройщика: свидетельство о регистрации и устав юридического лица, разрешение на строительство, договор аренды земельного участка или документы о праве собственности;
  2. обратите внимание на тип договора, который вам предлагается заключить: это договор на участие в долевом строительстве или покупка доли? Последний вариант однозначно должен вас насторожить: именно такой формат используется в сделках с незаконно возводимыми многоквартирными домами;
  3. проверьте целевое назначение участка, на котором ведется строительство – это самое главное. Это можно сделать, заказав выписку из Росреестра.

Амнистия на строительство ИЖС. Регистрируем дома без разрешения в 2021 году

Строим без разрешения амнистия на ИЖС 2021

В этом году собственники частных домов на участках ИЖС и ЛПХ обратили внимание на послабление процедуры регистрации со стороны Росреестра. Всему виной вступивший в силу закон, не только продлевающий «дачную амнистию» до марта 2026 года, но и расширяющий это понятие. Главным нововведением считается получение собственниками домов, расположенных на участках для ИЖС и ЛПХ, возможности оформлять их без подачи уведомления о строительстве. Основным документом для постановки объекта на кадастровый учёт и регистрации права собственности становится технический план. В нём кадастровый инженер укажет все сведения об объекте недвижимости на основании проекта (если он есть) или декларации. Как это скажется на процессе оформления домов, мы спросили у руководителя АН «Правозем» Куликова Андрея Викторовича.

– Андрей Викторович, действительно регистрировать объекты ИЖС станет проще?

С одной стороны нововведения упрощают процесс регистрации недвижимости, однако, с другой стороны, есть нюансы, с которыми столкнутся собственники. И первое, что я советую — обращать внимание на охранные зоны. Строительство на участках с обременениями требует согласования. При подаче уведомлений администрация предупреждает застройщика о необходимости этой процедуры. А при упрощённом оформлении собственник может построить дом, который потом не зарегистрируют. Поэтому с этой точки зрения упрощения сомнительны, так как согласовывать охранные зоны всё равно придётся.

Второй неоднозначный момент — допустимые отступы от забора. Пока неизвестно, позволит ли «дачная амнистия» игнорировать 3 метра положенных отступов. В нашей практике встречались случаи, когда даже при упрощённом оформлении регистратор отказывал, так как видел в техническом плане нарушения отступов.

– Может, тогда стоит всё-таки подать уведомление?

Никто не запрещает регистрировать жилые дома при помощи уведомлений, к тому же подать этот документ не представляет никакой сложности. Большей проблемой считаются охранные зоны, которые никуда не исчезли. Несмотря на то, что нововведения позволяют регистрировать объекты ИЖС только при помощи технического плана, я советую оформлять как положено:

  1. Уведомление о начале строительства;
  2. Строительство дома;
  3. Уведомление об окончании плюс технический план;
  4. Регистрация.

Это более надёжно с точки зрения наличия большого количества охранных зон в Московской области. К тому же при оформлении кредита под залог дома, банк потребует разрешительную документацию на его строительство. Если же есть нарушения, то можно попробовать зарегистрировать в упрощённом порядке.

– Как изменения коснутся садовых и дачных домов?

Садовые и дачные дома оформляются как раньше: собственник обращается к кадастровому инженеру, который формирует технический план, куда включает сведения о поэтажных планах и декларацию, её подписывает владелец. Далее эта документация передаётся в ЕГРН, сотрудники которого регистрируют право собственности.

– Коснётся ли дачная амнистия реконструкции частных домов?

Да, дачная амнистия позволяет регистрировать реконструированные дома. А вот оформить дуплекс или многоквартирный объект в упрощённом порядке не получится. Также не удастся обойти нормы градостроительного регламента и утверждённых ПЗЗ. Например, если площадь застройки 40%, не получится зарегистрировать объект, занявший 50% площади.

– Зарегистрируют ли жилой дом в упрощённом порядке?

Это актуальный вопрос, так как сейчас многие хотят жить за городом, и соответственно, прописаться там, получать льготы и т.д. Если участок расположен в садоводстве, то там не всегда можно зарегистрировать жилой дом. Однако, наша практика показывает, что в Москве и области жилые дома регистрируют и в СНТ, и на землях ИЖС и ЛПХ. Единственное, что я советую при планировании строительства — получить ГПЗУ и согласовать уведомление о начале строительства, несмотря на действие «дачной амнистии». Тогда администрация сообщит, разрешит ли она строить жилой дом.

Читайте также:
Как перевести землю из ИЖС в коммерческую: под магазин, автосервис, гостиницу, автомойку, кафе, склад

Подводя итоги, отметим, что собственник может оформить свой дом как по «дачной амнистии», так и в обычном порядке. Если строительство планируется на землях ИЖС и ЛПХ, то лучше оформить его через уведомление. Это может быть дольше, но зато надёжнее. Если это дачный дом, то можно оформлять в упрощённом порядке.

Кадастровые инженеры АН «Правозем» оформляют дома в упрощённом порядке или подают уведомления. Для оформления делаются обмеры контура и внутренние измерения для того, чтобы отрисовать поэтажные планы и посчитать площадь дома. Далее подготавливается технический план и составляется декларация, которую подписывает собственник. Документы передаются в Росреестр. В результате владелец получает выписку ЕГРН и становится собственником.

Что изменилось в законе о самовольных постройках с 4 августа

Вступил в силу федеральный закон с поправками в гражданский кодекс по поводу самовольных построек. Изменились определение самовольной постройки и условия для сноса. Это касается тех, кто построил недвижимость на бесхозном участке или без разрешения на строительство.

Раньше такие строения могли снести, даже если они никому не мешали. Теперь права владельцев чуть лучше защищены, снести самовольный дом стало сложнее. Но это не значит, что можно строиться на чужой земле, нарушать нормативы и возводить здания, которые мешают соседям.

Вот как теперь обстоит дело с самовольными постройками.

Ой, а можно желтую плашку, на которой вы всегда всё четко по полочкам раскладываете?

  1. Раньше можно было построить здание вроде бы по закону, а потом землю под ним могли переквалифицировать в какой-нибудь заповедник, и все — дом нужно было сносить. Теперь нет: если строил, когда было можно, то сносить больше нельзя.
  2. Раньше любили всё сносить. Теперь прежде чем сносить, будут искать способы привести в порядок.
  3. Стало легче легализовать самострой.
  4. На частной территории сносить что-то можно только по суду или если постройка кому-то угрожает. Просто снести, потому что «не положено» уже нельзя.
  5. В общем: раньше «сноси, и все». Теперь «давай сначала попробуем исправить, а снести успеем».

Что такое самовольная постройка?

Раньше. Самовольной считалась любая постройка, которую возвели без документов о праве собственности или без разрешения на строительство. Неважно, на своем участке или где-то на пустыре: если дом без разрешения, плана и межевания — это самовольная постройка. И для нее в гражданском кодексе есть особые условия.

Или купили участок с разрешенным использованием под жилищное строительство, а построили там дом, а потом власти взяли и поменяли назначение — теперь это водоохранная зона. И дом уже вне закона.

Так могло быть с разными ограничениями. Вот рядом с садовым товариществом не было дороги, электростанции или газопровода, и дачи стояли себе годами. А потом раз — и дачам тут стоять уже не положено.

Так же и с коммерческой недвижимостью: киосками, павильонами, ангарами, гаражами.

С 4 августа. Теперь самовольными считаются только такие постройки, которые возвели без разрешений и без учета ограничений, если в начале строительства такие ограничения уже были, а когда постройку обнаружили — они все еще действовали. Если не было газопровода или охранной зоны, а потом появились ограничения, то дома, дачи и киоски нельзя признать самовольными постройками и просто так снести их за счет хозяев.

Если собственник не мог знать о каких-то ограничениях по поводу строительства на своем участке и что-то построил, то, даже если такие ограничения потом обнаружатся, самовольной постройка не считается. К ней нельзя будет применить такие же нормы, как к самовольным строениям — например, снос за счет собственника.

Раньше такой нормы в гражданском кодексе вообще не было, и люди теряли имущество. Было и по-другому: собственники участков обращались в суд, чтобы признать столб линии электропередачи самовольной постройкой и убрать его со своего участка. В общем, проблем хватало, а точных норм закона — нет.

Право собственности на самовольную постройку

Самовольной постройкой нельзя распоряжаться на свое усмотрение. Например, продавать, дарить или сдавать в аренду — на нее вообще нет права собственности. Построить на своем участке дом — еще не значит стать его собственником. Нельзя прийти в Росреестр и автоматически оформить права собственности на дом или дачу только потому, что они на вашем участке. Тут ничего не изменилось.

Когда самовольную постройку могут снести

Раньше. Самовольную постройку сносили, причем почти всегда за счет того, кто ее построил. Так и было написано: подлежит сносу. Построили без документов или разрешений — сносите свой дом или узаконьте его.

С 4 августа. Теперь о сносе самовольных построек написали подробнее. По умолчанию, такую постройку нельзя использовать. Это значит, что построенный без разрешения киоск нельзя использовать для торговли.

А вот о сносе теперь не так категорично. Самовольную постройку могут снести, а могут привести в соответствие с требованиями застройки. Но все это за счет того, кто построил или пользуется участком. Сносить или приводить в соответствие — почти всегда решает суд. Иногда — местные власти.

Теперь есть законное основание не сносить самовольную постройку, а привести ее в соответствие с требованиями закона и назначением участка. Например, уменьшить этажность дома или сделать реконструкцию дачи так, чтобы ее часть не заходила на другой участок или не была так близко к газопроводу.

Как оформить право собственности на самовольную постройку

И раньше, и сейчас это нужно делать через суд. Собственником самовольной постройки становится владелец участка, где она находится.

Читайте также:
Как перевести землю из ЛПХ в ИЖС: в 2021 году, участок, можно ли, изменить категорию

Нельзя построить дом на чужой земле и признать в суде свое право собственности на него.

Если земля принадлежит родителям, и дети построили там дом, то собственниками дома могут стать только родители. Или нужно разделять участок, получать новый адрес — и только тогда оформить дом на настоящих владельцев. На все это нужно много времени и денег, поэтому лучше учесть такие нюансы до начала строительства.

Узаконить можно не любую самовольную постройку, а только ту, что отвечает всем этим требованиям.

На участке можно строить такой объект. Например, для строительства жилого дома должно быть свое назначение, для дачи — свое, для гаража или киоска тоже. Просто так изменить назначение участка нельзя. Хотя иногда хитрые застройщики выкупают землю в частном секторе и начинают строить там многоквартирный дом в семь этажей. Это незаконно. Многоквартирный дом нельзя построить на участке под ИЖС .

Постройка соответствует параметрам застройки. Например, на участке под ИЖС можно построить максимум три этажа. А иногда строят пять и даже продают в таких домах квартиры.

Если купить квартиру в таком доме на этапе строительства, можно никогда ее не получить. Соседи обратятся в суд, и разрешение на строительство многоквартирного дома аннулируют. В лучшем случае заселятся только те, кто купил квартиру до третьего этажа. Причем станут они не собственниками квартиры, а собственниками доли в доме. Потом будет много проблем с продажей.

Если вам предлагают такую квартиру и говорят, что скоро узаконят дом, вам врут. Ничего не узаконят, а если и получится так сделать, соседи оспорят, и стройку запретят. Закон о дольщиках тут не сработает.

Постройка не нарушает ничьи права и никому не мешает. Нельзя строить дом и занять часть участка соседа, а потом идти в суд, чтобы узаконить летнюю кухню, веранду или баню — якобы кто строил, тот и хозяин.

Так не получится: придется сносить, реконструировать или договариваться с соседями.

Нарушением прав может быть даже слишком высокий коттедж или затемнение соседских окон навесом возле гаража.

Если построил не владелец участка — можно обойтись без сноса

Теперь есть возможность узаконить самовольную постройку, даже если нет документов о праве собственности на участок.

Например, если что-то построили на муниципальной или государственной земле, теперь такую постройку можно узаконить и стать ее собственником, — но только если постройка отвечает всем требованиям, а в договоре на использование участка нет ограничений.

Если строил один, а собственником стал другой

Тот, кто стал собственником самовольной постройки, должен возместить расходы на ее возведение. Такое условие было и раньше. Например, если кто-то построил на чужом участке дом, а потом владелец участка его узаконил и получил в собственность, можно доказать, что на самом деле строительство оплачивал не он — пусть возмещает расходы.

По этому поводу появилось дополнение: расходы нужно возмещать за вычетом той суммы, которую потратили на то, чтобы узаконить эту постройку.

Когда постройку могут снести по решению местных властей

Вообще, сносить самовольные постройки можно по решению суда. Но есть исключения, когда решает администрация. Этот пункт изменился и стал подробнее.

Например, решения администрации достаточно, если:

  1. До начала строительства нужно было обязательно оформить участок в собственность, но этого не сделали.
  2. Постройка находится на участке, где нельзя строить такую недвижимость.

Есть случаи, когда администрация решает, сносить постройку или все-таки привести ее в соответствие с требованиями и узаконить. Если у вас такая ситуация и возник спор с властями, лучше искать юриста и ничего не предпринимать. В законе есть сложные формулировки, в которых без эксперта разобраться нельзя, а чиновники могут этим пользоваться и гнуть свою линию.

Сроки: если постройку решили сносить или переделывать

Бывает, что без сноса не обойтись, и администрация принимает решение — сносить. Сносить должен тот, кто строил, или все сделают за него, а потом выставят счет. Срок для сноса установят с учетом вида постройки, но это будет максимум год.

Чтобы привести постройку в соответствие с требованиями, дадут от шести месяцев до трех лет.

Если участок в собственности, власти могут заставить снести постройку?

Нет, и это очень важная поправка. Никакая администрация не может прийти к вам на участок и заставить вас снести дом, гараж, баню или дачу. Без суда можно принять решение о сносе построек только на муниципальных и государственных участках, а на ваших личных — нет.

Исключение только одно: постройка угрожает жизни и здоровью людей. Если ваш коттедж никому не вредит, снести его можно только по решению суда. А суд еще посмотрит, нужно его сносить, или можно договориться с соседями, или перестроить.

Если суд откажет в сносе, власти не имеют права настаивать или еще хуже — все равно снести постройку и выставить расходы. Такая же ситуация с объектами, на которые уже зарегистрировали право собственности. Никаких решений администрации о сносе быть не может. Теперь в гражданском кодексе об этом прямо написано.

И вот еще особые условия, когда администрация не имеет права сносить чужую недвижимость без решения суда:

  1. Нет документов на земельный участок, если постройка на нем появилась еще до того, как вступил в силу земельный кодекс.
  2. Нет разрешения на строительство здания, которое построили до 14 мая 1998 года.

Когда вообще не может быть принято решение о сносе

Иногда на постройку зарегистрировано право собственности, но ее все равно признают самовольной. Например, если выясняется, что не соблюдены какие-то требования по удалению от охранных зон, леса, газопровода, дорог или электросетей.

Теперь нельзя снести такую постройку, если совпадают условия:

  1. Участок предназначен для ИЖС или это садовый земельный участок. То есть там разрешено строить частные жилые дома.
  2. У собственника участка есть на него документы.
  3. Право собственности на жилое строение зарегистрировано до 1 сентября 2018 года.
  4. Параметры строения ничего не нарушают.
Читайте также:
Как перевести землю из СНТ в ИЖС: в 2021 году, участок, куда обратиться, можно ли, стоимость

Если такой дом не только оформили, но и купили до 1 сентября 2018 года, сносить его не будут.

Когда могут изъять участок

Если участок в собственности, его все равно могут забрать.

Раньше. Изъять могли только тот участок, на котором нужно что-то выращивать, а его забросили. Например, кто-то выкупил землю сельхозназначения, чтобы открыть там ферму и разбить сад, а потом перестал за ней ухаживать. Или землю дали для одной цели, а ее используют как-то иначе.

С 4 августа. Теперь к этим условиям добавили угрозу окружающей среде и возведение самовольных построек. Но одного факта незаконного строительства для изъятия мало. Участок заберут, если постройку сказали снести или переделать, а владелец участка игнорирует требования.

Это все изменения по поводу самовольных построек и домов?

Нет, это только то, что внесли в гражданский кодекс отдельным законом. Но есть еще градостроительный кодекс, и в него тоже внесли изменения в тот же день — сразу тремя федеральными законами. Там подробнее о процедуре сноса, полномочиях властей и планировках территорий.

Мне досталось по наследству пл дома с маленьким участком 3 сотки у меня и 3 сотки у брата. Дом перепланировли по суду и после экспертизы. Брат самовольно построил огромный гараж в зоне сада, хотя у него есть возможность его иметь рядом с дорогой , та он есть по плану.У меня такой возможности нет и сад – эта зона моего отдыха. Метр от забора для гаража – и каждый день выхлопные газы во дворе.Потому что построен гараж не для стоянки одной машины , а для бизнеса. Так они меня выживают и делают все , чтобы досадить мне. Построен с нарушением норм строительства-выше 3 метров и сзади иХ гаража мая зона в 30 см.Самострой без разрешения на строительства. ЧТО ДЕЛАТЬ МНЕ?

У меня отняли человеческие условия жизни два соседа постройками надомной они издеваться смеються ячейки живу как крот а подземелье изакон оправдывает насильников а мои условия ухудшили на с о процента где такой закон чтобы отнять у инвалида в лроц грн достойные условия жизни и отдать великовозрастным мужикам меня притесняли унижают оскорбляют и от творят что это нормально говорить я не знаю кому говорить я не знаю кому пожаловаться Помогите мне пожалуйста я просто в отчаянии что меня соседи пояснили постройками меня унижают оскорбляют и закон говорит что это нормальная постройки к единственной жилой комнате 13 м квадратных приделали коридор и теперь ходят владеют один сделал стенку над этой над моей комнаты 2 коридор и теперь я в ужасе и теперь ни единого закона нет о том чтобы у человека не отнимать хорошие условия у меня отняли хорошие условия меня сделали в таких рамках У меня стена разрушается и соседи все помогают разрушать её дальше и закон на их стороне что это так Какое что это за бесправие это какой-то это я я не понимаю в каком я в обществе живу или это в джунглях я живу закон на стороне насильника слушайте люди как это можно у одинокой женщины отнять у инвалидов второй группы отнять небо солнышко заставить постройками я тут как туалет у меня не жилье как туалет единственной жилой комнате приделать приделать себе коридор бахать Бархат стенкой Баха дверьми и теперь Моя стена принадлежит соседу Что он хочет то и делает люди как это быть и что делать Помогите пожалуйста

Если такой дом не только оформили, но и купили до 1 сентября 2018 года, сносить его не будут.

Пожалуйста, скажите, где конкретно это написано. Очень надо. Пожалуйста.

Здравствуйте. Наше ДНТ”Обский” существует уже около 30 лет. Участки не приватезированы. Находятся в полосе отвода жд. Мы не кому не мешали, и тут вдруг у властей 7 лет назад, что-то ударило в их голову, всей гопкоманией решили нас снести, точнее, чтобы мы всё снесли за свой счёт. Что нам делать? Суды на стороне РЖД.

Купил помешение под комерцию. Все документы на замлю и строение законные. Плачу налоги и на землю и на строение. Законно провел в это помещение газ,свет,воду и вывел канализацию. За все врвремя плачу. Теперь идут разговоры,что будут делать капитальный ремонт улицы и что все строения,кроме многожтажных домов,будут сноситься. Законно ли это? Могу ли я отстоять законные права на право моей собственности и не дать снести его?

Если дом построили а по документам это баня, что будет ?

Галина. На смежной границе сосед, без моего согласия, возвёл самовольное строение площадью 314 кв. м., высотой около 6 метров и содержит 30 голов свиней не считая молодняка. Суд решил от сарая до границы отступить 1 метр т. к. нарушает районный суд мои права я письменно с приложенным материалом отправила прокурору областного суда прокурор не ответил. Областной суд отказал защищать мои права. Шесть раз я обращалась к Председателю Верховного Суда Республики Беларусь с приложенными материалами на 94 листах ответа от Председателя Верховного Суда РБ я не получила. С этими материалами, на 94 листах, я обратилась Генеральному прокурору Республики Беларусь Конюку ответа не было перешёл на другую работу. Сейчас я обратилась с заявлением и приложенными материалами на 94 листах к Генеральному прокурору Республики Беларусь Шведу Андрею Ивановичу сейчас Генеральная прокуратура дала ответ, годичный срок истёк. За время судов, Минской судебно-строительной экспертизы я потратила 1600 бел.руб. Я считаю что годичный срок не истёк так как ответ Председатель Верховного Суда Республики Беларусь Сукало В.О. не дал, а также Генеральный прокурор РБ Конюк ответа не дал. Я гражданка Республики Беларусь с 50 лет, защитить мои права, я обращалась к Президенту Республики Беларусь Александру Григорьевичу Лукашенко но Администрация Президента даёт отписки. Зарегистрирована с недееспособным сыном инвалидом 2-й группы в городе на расстоянии 25 км. от города жилой дом, родители оформили дарение дом с участком 25 соток, как можно летом находиться со свиньями. Мне все говорят закон есть но его не соблюдают. Куда обратиться,прошла все инстанции Конституционный Суд РБ, Парламент, Совет Министров, депутата Палаты представителей Национального собрания РБ.

Читайте также:
Предоставление земли под ИЖС инвалидам: земельных участков, в 2021 году, и семьям, имеющим в своем составе, детям, субсидия, льгота, группам

в моем случае : есть решение суда о признание право собственности за выкуп-но в решение отсуствует пункт “Заключить договор купли-продажи с администрацией” с2008 года не могу добиться заключения договора.На земельный участок есть все документы:кадастровый-геодезия-межевой план и остальные Как мне быть

Павильон без паспорта

Наша история началась в судах Краснодарского края, а завершилась в столице, в Верховном суде. А учитывая, что самовольных строений разного размера и назначения у нас в стране достаточно, подобное разъяснение судей высшей квалификации может оказаться очень полезным немалому числу граждан.

История началась давно – в конце 90-х годов. Тогда местная администрация сдала в аренду участок земли для использования под торговый павильон. Но была важная оговорка – павильон должен был быть не капитальным строением. С годами арендаторы менялись, пока очередной арендатор не решил, что хочет-таки иметь капитальное строение. Он построил железобетонный фундамент, возвел кирпичные стены и отправился в суд, чтобы признать за собой право собственности на объект. Краевой суд не увидел в этом ничего противозаконного и требование удовлетворил. А вот Верховный суд с таким решением не согласился и заявил, что надо учитывать волю собственника.

А теперь подробности спора. Администрация в 1996 году сдала некой местной фирме участок на пять лет. В документах было сказано: “Для установки и эксплуатации торгового павильона”. Палатку построили, а аренду продлили.

В 2003 году земля досталась некоему гражданину в аренду от администрации на три года “для размещения торгового павильона из облегченных конструкций”. Но гражданин реконструировал объект: сделал фундамент из железобетонной плиты и поставил кирпичные стены. Новый арендатор в итоге пришел к выводу, что его, теперь уже капитальный, павильон стал недвижимостью. А раз так, то он попросил через суд признать на это строение право собственности.

Сначала эту просьбу рассматривал Прикубанский районный суд Краснодара. Суд отказал гражданину в удовлетворении иска. В своем решении районный суд указал, что земельный участок предоставлен истцу на три года для “временного размещения торгового павильона из облегченных конструкций”. Никакой положенной в таких случаях разрешительной документации на капитальное строительство у истца нет. Да и собственником земельного участка он не является.

По мнению суда, это капитальное строение – это самая настоящая самовольная постройка, возведенная без соответствующего разрешения. В итоге райсуд в своем решении записал, что гражданин нарушил законные права и интересы собственника земельного участка – муниципального образования Краснодара.

Обиженный хозяин павильона пошел оспаривать решение. И это у него получилось. Краснодарский краевой суд отменил вынесенное решение и принял новое решение. А именно – удовлетворил исковые требования. В своем решении краевой суд заявил дословно следующее: на основании договора купли-продажи торгового павильона истец стал его собственником, произвел реконструкцию, после которой павильон стал обладать “признаками недвижимости”.

Таким образом, по мнению апелляции, за гражданином вполне можно признать право собственности на павильон как на вновь созданную вещь. И сослался на статьи 218-219 Гражданского кодекса РФ.

Таким решением уже возмутилась администрация муниципального образования города Краснодара. И она обратилась с кассационной жалобой в Верховный суд. Там жалобы рассмотрели и заявили, что лицо, которое возвело самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе ею распоряжаться. Верховный суд напомнил коллегам про другую статью Гражданского кодекса, которая больше подходит для этого случая, – статья 222.

А в этой статье сказано, что если участок берется в аренду для возведения временных строений либо легко возводимых конструкций, то нет оснований признать право собственности на “фактически возведенное строение капитального типа”. Заключая договор аренды, собственник должен определенно выразить свою волю для возведения строений конкретного типа.

По мнению Верховного суда РФ, при рассмотрении вопроса о признании права собственности на самовольно возведенный объект особое значение имеет воля собственника земельного участка. Наш герой получил землю в аренду для временного размещения торгового павильона из облегченных конструкций. Без права капитального строительства и без соответствующего разрешенного использования. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество признается только в том случае, если соблюдены все нормы законов при его создании. Следовательно, о самовольной постройке речь уже не идет. Поэтому Верховный суд РФ отменил апелляционное определение и оставил в силе решение суда первой инстанции.

Как узаконить многоквартирный дом: риски, чем грозит незаконное строительство, инструкция по узакониванию

Содержание

  1. Возможные риски
  2. Чем грозит незаконное строительство МКД
  3. Как узаконить самовольно построенный МКД

На землях ИЖС по закону можно строить дома, не предназначенные для разделения на несколько самостоятельных объектов. То есть, несмотря на то, что из законодательства убрали требование, что такой дом рассчитан на проживание только одной семьи, разделить его на квартиры нельзя технически. Многоквартирный дом – это жилые помещения, полностью отделенные друг от друга. То есть каждая из таких частей – самостоятельный объект.

По закону, под многоквартирным домом понимают здание, соответствующее следующим критериям:

  • Две или более квартир.
  • Места общего пользования и совместные помещения вне квартир.
  • Инженерные коммуникации.
  • Выход на придомовую территорию.

Места общего пользования и придомовая территория находятся в коллективной долевой собственности жильцов.

Строить МКД можно на землях со следующим ВРИ:

  • Малоэтажное жилое строительство. На таких землях можно строить дома не выше четырех этажей.
  • Среднеэтажное жилое строительство. Здесь разрешено возводить МКД до восьми этажей.
  • Высотная жилая застройка. На таких участках строят дома выше девяти этажей. Они могут быть разделены на 20 и более квартир.

Если строительство ИЖС ведут в уведомительном порядке, то для многоквартирного дома нужно разрешение на строительство. Без него постройка дома будет незаконной.

Читайте также:
Земля для индивидуального жилищного строительства: что это, нужно ли разрешение, статус земли на 2021 год, предоставление, земли поселений, населенных

Построить многоквартирный дом на землях ИЖС в уведомительном порядке не получится. Во время проверки комиссия отметит несоответствие, и вы получите отказ. Чтобы строить многоквартирный дом, нужно изменить категорию земли и получить разрешение.

Возможные риски

Необходимость узаконить уже построенный многоквартирный дом нередко возникает у покупателей квартир. Дело в том, что застройщик обходит закон, а с проблемами сталкиваются жильцы. Существуют разные варианты, когда может возникнуть подобная ситуация:

  1. Дом был построен без получения разрешения. Застройщик распродает квартиры. Жильцы начинают оформлять их в собственность и узнают, что на их дом не было разрешения и он не введен в эксплуатацию. То есть юридически его не существует. Чтобы не попасть в подобную ситуацию, обязательно проверяйте все документы. Но если вы уже стали обладателем квартиры в незаконно построенном доме, придется обращаться в суд. Не всегда судьи встают на сторону истцов. Дом может быть признан самостроем. Застройщика обязывают снести дом и возместить ущерб жильцам. Но при таком исходе возврата денег можно ждать очень долго.
  2. Дом строят как ИЖС, но фактически его можно разделить на квартиры. После этого он оформляет его в собственность и продает доли. В результате покупатель получает не квартиру, а долю в общей собственности. Отстаивать свои права тоже придется через суд. Например, можно подать иск о признании дома многоквартирным. Но и в этом случае нет гарантий, что решение будет в вашу пользу.

Такие схемы используют потому, что для законного строительства многоквартирного дома на участке ИЖС требуется не только изменить категорию земель. Чтобы получить разрешение, участок должен соответствовать требованиям:

  • Иметь все необходимые коммуникации, рассчитанные на МКД.
  • Иметь всю инфраструктуру.

Чтобы эти требования были соблюдены, нередко нужно переделывать инфраструктуру. Это требует дополнительных затрат.

Чем грозит незаконное строительство МКД

Когда застройщик оформляет дом на себя, а потом уже продает в нем доли, процедура регистрации может пройти спокойно. Но у регистратора могут возникнуть сомнения. Например, в технических документах на дом явно видно, что он многоквартирный. Росреестр приостановит регистрацию. Если после проверки будет доказано, что дом многоквартирный, его эксплуатация будет запрещена. Дом потребуют освободить.

Администрация имеет право подать иск о признании дома незаконным. На застройщика будет наложен штраф до 1 млн рублей для юрлиц. Кроме того, всегда есть риск того, что суд примет решение о сносе дома. Ответчик получает постановление со сроками сноса, все демонтажные работы он проводит за свой счет. Игнорировать постановление не получится. Его исполнение проконтролируют местные власти.

Если МКД был оформлен застройщиком в собственность, и он начал продажи квартир, последствия могут наступить уже у покупателей:

  • В таких домах продают не квартиры, а доли. Собственник доли имеет ограниченные права.
  • Попытка восстановить свои права через суд – это риск того, что дом признают незаконным и потребуют снести. Жильцы рискуют потерять свои деньги. Если в добровольном порядке застройщик деньги не возвращает, опять потребуется судебное разбирательство. Но и в этом случае срок возврата может быть очень длительным. В результате вы можете остаться и без жилья, так как дом незаконный, и без денег.
  • Инженерные коммуникации не соответствуют потребностям МКД. В этом случае часто возникают проблемы с обслуживанием.

Застройщик не имеет права отказать в предоставлении документов. Перед заключением договора вы можете запросить у него разрешение на строительство и выписку из ЕГРН на земельный участок. В выписке будет указан вид разрешенного использования земли. Проверить ВРИ можно и самостоятельно. Выписку из ЕГРН может получить любой гражданин, а не только собственник ЗУ.

Получить консультацию специалиста можно в компании «Геомер групп». Для записи позвоните по телефону ☎ +7 (495) 481-49-21.

Как узаконить самовольно построенный МКД

Сначала нужно изменить вид разрешенного использования земли. ВРИ выбирают в зависимости от особенностей дома. Это позволяет решить проблему с нецелевым использованием земельного участка, но не делает дом законным. После решения вопроса с ЗУ, можно приступать к узакониванию самого МКД.

Признание возникновения права собственности

Сделать это может владелец участка. Нужно подать иск в суд о признании права собственности. В суде нужно доказать:

  • Дом соответствует строительным нормам.
  • Строительные материалы отвечают требованиям по качеству и безопасности.
  • Инженерные коммуникации соответствуют нормам для МКД или есть возможность для их подключения.
  • Здание не опасно для жизни или здоровья людей.
  • Его постройка не нарушила интересов третьих лиц.

Доказательствами правоты истца будут согласования с коммунальными службами, договоры с подрядчиками, проектная документация, сертификаты на стройматериалы. Суд назначит строительную экспертизу, чтобы подтвердить безопасность здания.

Несмотря на то, что признание МКД законным через суд возможно, чаще всего такой дом признают самостроем. Такие объекты подлежат сносу за счет застройщика.

Узаконивание дома в долевой собственности

Даже если дом зарегистрирован, и жильцы владеют долями, признать его незаконным могут контролирующие органы. В этом случае администрация обращается в суд с иском признать дом самостроем.

Можно попытаться узаконить дом, зарегистрированный как ИЖС, не дожидаясь иска от контролирующих органов. Для этого он должен соответствовать характеристикам блокированной постройки:

  • Не выше трех этажей.
  • Не более 10 блоков, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи.
  • Блоки разделены стенами, не имеющими проходов.
  • Каждый блок имеет свой выход на придомовую территорию.

Если дом не соответствует этим требованиям, можно провести его реконструкцию. После того, как требования к БЖД соблюдены, можно каждый блок ставить на учет как ИЖС на основании техплана.

Заказать технический план на дом вы можете в компании «Геомер групп». Стоимость подготовки – от 12 тыс. рублей, в зависимости от площади.

Через 10-15 дней вы получите на руки готовый техплан. После этого можно подать в местную администрацию заявление об изменении наименования дома с ИЖС на БЖД. Если местные власти отказали, можно подать иск в суд об установлении нового статуса дома.

Читайте также:
Минимальный размер земельного участка под ИЖС: и максимальный, предельный, норма, закон

ВРИ земельного участка в этом случае нужно менять на «блокированная жилая застройка». Иначе изменить статус дома и узаконить его не получится.

Можно ли строить многоквартирные дома на участках для ИЖС?

С какими бы критериями покупатель ни подходил к выбору земельного участка, есть ряд требований, которые ему нужно обязательно учесть, чтобы на купленном земельном участке можно было законно построить дом.

Первое, что должно интересовать покупателей, — это категория земель (их целевое назначение) и вид разрешенного использования — установленные законом допустимые границы использования земельного участка.

Категория земли и вид разрешенного использования земель

Построить дом высотой не более трех этажей можно на участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), имеющем категорию «земли населенных пунктов», а также на землях, отведенных для дачного строительства (такой земельный надел может размещаться как на землях населенных пунктов, так и на землях сельхозназначения). Подходит для строительства и участок, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), при условии что участок находится в границах поселений (приусадебный земельный участок).

Дом на личном участке: строим по закону

У каждого собственника земли рано или поздно могут возникнуть вопросы, связанные со строительством на участке. Какой объект можно на нем возвести, не нарушив при этом закон и права соседей? Как и где оформить постройку? Постараемся разъяснить основные моменты. Плясать от земли Все земли в Российской Федерации поделены на определенные категории в зависимости от целевого назначения. Для строительства частной недвижимости пригодны только земли населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения. Первая из названных категорий предназначена именно для застройки и развития поселений, поэтому здесь практически не будет ограничений: можно возвести коттедж, дачу, жилой дом и т.д. С землями сельхозназначения, которые находятся за границами населенного пункта, все гораздо сложнее. Дом? Пожалуйста! Также при решении вопроса о возможности строительства важную роль играет вид разрешенного использования земли. Эта подкатегория имеет решающее значение для собственника, так как от нее и зависит в целом ответ на вопрос: быть или не быть коттеджу на участке? Так, если земля предназначена под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), то вы вправе возвести на ней отдельно стоящий жилой дом (не более трех этажей), предназначенный для проживания одной семьи. Если вид разрешенного использования — под дачное строительство, то на участке также возможно создание жилого дома (с правом регистрации проживания в нем) или строения (без права регистрации), а также хозяйственных сооружений. Однако напоминаем нашим читателям, что Конституционный суд своими постановлениями признал не соответствующей основному закону норму, которая ограничивает право граждан на прописку в дачном доме. Прецеденты уже есть, при этом собственники, получившие регистрацию на даче, сумели доказать, что помещение пригодно для постоянного круглогодичного проживания — к дому подведены отопление, вода, электричество и т.д. На участке для садоводства разрешено строительство лишь жилых строений, где нельзя зарегистрироваться. Но и здесь прописка возможна — опять же, по суду.

Итак, несмотря на то, что участки под дачное строительство и садоводчество предназначены для отдыха, на них разрешено строительство и даже возможна регистрация по месту жительства, что фактически приравнивает их к землям с назначением ИЖС. Только постройка Если земельный участок имеет разрешенное использование — под огородничество, то на нем нельзя построить жилье — дом, коттедж и т.п. Можно лишь поставить небольшое хозяйственное строение. Распространенный вид разрешенного использования — это личное подсобное хозяйство. Здесь возможны два варианта: участок расположен в границах населенного пункта (приусадебный участок) или за его пределами (полевой участок). В первом случае на земле можно построить жилой дом, производственные, бытовые и иные здания и сооружения. А вот полевой участок используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем каких-либо построек. Нужно ли разрешение на строительство? Ответ на этот вопрос зависит как от вида разрешенного использования земельного участка, так и от того, какой именно объект недвижимости вы собираетесь возводить. В соответствии с п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае: — строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для ведения садоводства, дачного хозяйства или для других целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности; — строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и др.); — строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования; — изменения объектов капитального строительства и их частей (если работы не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности, не превышают параметры, установленные градостроительным регламентом). Таким образом, получать разрешение на строительство гаража, дачи, летней кухни, сарая не требуется. То же самое касается жилого дома, если вы захотите возвести его на участке, предназначенном для дачного хозяйства или садоводства. Как оформлять? У многих могут возникнуть резонные опасения: если разрешение на строительство не было получено, как же тогда оформлять право собственности на готовый объект? По действующим правилам для строения на дачном или садоводческом участке потребуются: — документ, подтверждающий факт создания объекта и содержащий его описание, то есть декларация; — правоустанавливающий документ на земельный участок. А вот если дом строится на земельном участке под ИЖС или расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства, порядок оформления другой. В этом случае по общим правилам необходимо получить разрешение на строительство, а после окончания стройки — разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Однако законодатель ввел новшество: до 1 марта 2015 г. правоустанавливающий документ на земельный участок является единственным основанием для государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства. То есть разрешения получать не нужно, при условии, что вы закончите строительство и подадите документы на регистрацию до указанной даты. Заборы и некоторые другие нюансы При строительстве дома на участке нужно соблюдать строительные требования, нормы и правила. Так, например, существуют СНиП «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан», а также СП «Разработка, согласование, утверждение и состав проектно-планировочной документации на застройку садоводческих (дачных) объединений граждан». Не более 1,5 м — допустимая высота забора на дачном и садовом участке. При этом ограда должна быть не глухой, а сетчатой или решетчатой. Указанными нормами предусмотрены следующие моменты: — высота жилого помещения — не менее 2,2 м, хозяйственных помещений — не менее 2 м, погреба — не менее 1,6 м. Предельных размеров постройки нет, как нет и требований к этажности. Единственное ограничение предъявляется к участкам площадью 0,006–0,12 га, в которых «под строения и дорожки следует отводить не более 25–30% площади»; — между крайними строениями и группами строений расстояние должно быть не менее 6 м (между деревянными каркасными постройками — 15 м); — минимальное расстояние от забора (границы соседнего участка) до жилого строения — 3 м; до других строений, в зависимости от их вида, — от 1 до 4 м. Расстояние от жилого строения или жилого дома до душа, бани (сауны), уборной и расстояние от колодца до уборной и компостного устройства должно быть не менее 8 м. Данные нормативы содержат также требования к водоотведению, расстоянию до проезжей части, затемнению участка и др. Чаще всего камнем преткновения между соседями являются заборы. Некоторые «неприступные крепости» закрывают доступ солнца на грядки, деревья, кустарники. В соответствии с действующими СНиП возведение глухих заборов между участками запрещается, ограда должна быть сетчатой или решетчатой, а ее высота — не более 1,5 м. Такие жесткие правила продиктованы тем, что дачные и садовые участки предназначены в первую очередь для выращивания сельскохозяйственных культур, а не для строительства жилых домов.

Читайте также:
Расстояния между постройками на участке ИЖС: строениями, домами, в 2021 году, СНиП, пожарные нормы

Автор: Саглар Адьянова

По материалам издания «Недвижимость и Цены»

Разница между дачной землей и ИЖС

Долгое время считалось, что для строительства дома обязательно нужно, чтобы участок имел статус ИЖС, а дачный участок для этой цели не подходит. На практике разница между двумя этими видами разрешенного использования не столь велика, в некоторых случаях покупателю для строительства даже выгоднее купить дачную землю.

«Покупателю, который собирается строить дом, не обязательно ограничивать свой выбор участками с назначением для ИЖС. И дачные земли, и земли для ведения личного подсобного хозяйства пригодны для строительства дома и получения в нем постоянной регистрации, — объясняет руководитель отдела загородной недвижимости Денис Шешко. — Большинство коттеджных поселков в пригородах Красноярска строятся на землях сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием для дачного строительства. Так что, если покупатель стремится приобрести участок в новой нарезке, это, скорее всего, будет дачная земля».

Дом, построенный на участке и с тем, и с другим назначением, можно оформить в собственность в упрощенном порядке по все еще действующей «дачной амнистии». Для регистрации дома на землях ИЖС не нужно сначала получать разрешение на строительство, заказывать проект и собирать согласования в надзорных органах. Потребуется только технический план (документ, содержащий описание здания), для его составления необходимо приглашать кадастровых инженеров, которые проведут замеры площади постройки. Различия состоят в том, что срок «дачной амнистии» для оформления в упрощенном порядке дома, расположенного на участке ИЖС, истекает 1 марта 2021 года, а конечный срок оформления в упрощенном порядке собственности на объекты, расположенные на садовых, огородных, дачных участках, на настоящий момент не ограничен.

На каких землях можно строить дом (2017)

Разбираться в категориях и видах разрешенного использования земель необходимо для решения вопроса о строительстве дома, оформления права собственности на него и регистрации места проживания. На некоторых землях частное строительство запрещено вовсе или возможно лишь с ограничениями.

Макаров Игорь Тарасович

Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.

Незнание законов, пренебрежение к ним приводит к административным штрафам, а порой, и судебным искам с требованием сноса самовольной постройки.

Изменения по «дачной амнистии»

Со следующего года упрощенный порядок оформления земли и дома сохранится, но в процедуру оформления прав на объект, построенный на дачной земле, вносятся изменения. Сегодня дом, построенный на земельном участке, который предназначен для ведения дачного хозяйства (строительства), огородничества, может быть зарегистрирован в упрощенном порядке по декларации. Собственнику не нужно приглашать для ее заполнения специалистов, все сведения он может внести самостоятельно, точность указанных данных никто не проверяет. Но с 1 января 2021 года, после вступления в силу закона № 218 «О государственной регистрации недвижимости», вместо декларации для регистрации дома на дачной земле необходимо будет оформлять технический план объекта, для этого приглашать кадастровых инженеров. Так что существующая сейчас разница в оформлении домов, построенных на участках с разным назначением, исчезнет.

«Мы и сегодня рекомендуем клиентам оформлять построенный дом не по декларации, а на основании кадастрового паспорта, который изготавливается после постановки дома на технический учет в БТИ, — говорит юрист компании “АРЕВЕРА-Недвижимость” Гульназ Перевозчикова. — Для продажи в нашей компании такого объекта, оформленного по декларации, постановка на технический учет и оформление технической документации (так же как и наличие межевания земельного участка) является обязательным условием».

Возведение дома без разрешения

В результате строительства многоквартирного дома на землях под ИЖС недобросовестного застройщика могут привлечь к мерам ответственности, в соответствии с действующими нормами законодательства.

Санкции в отношении застройщиков, нарушивших целевое назначение участков под жилищное строительство:

  • Штраф согласно КоАП РФ, который составляет до 50 тысяч руб.;
  • признание построенного здания незаконной постройкой и принуждение построивших его лиц к принудительному сносу либо к сносу объекта сторонней организацией с отнесением всех расходов на застройщика.

В 2021 году органы государственной власти ужесточили ответственность за такие самовольные действия, которые влекут наложение следующих штрафов:

  • в отношении граждан – от 2 до 5 тыс. руб.;
  • на должностных лиц — от 20 до 50 тыс. рублей;
  • на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юр. лица — от 20 до 50 тыс. руб.;
  • на организации — от 500 тыс. до 1 млн. руб.
Читайте также:
Индивидуальное жилищное строительство: что это такое, участок, дом, Земельный, Градостроительный кодекс, 2021, законодательство, нормативы

Также может применяться в качестве санкции административная приостановка их деятельности сроком до 90 суток.

Возможные последствия для приобретателей квартир в таких многоквартирных домах:

  • денежные убытки;
  • лишение купленной жилплощади;
  • принудительный снос жилья.

В итоге самовольной постройки многоквартирного жилья на землях ИЖС граждане могут воспользоваться только гражданско-правовыми методами защиты своих нарушенных прав, а именно потребовать через суд возврата уплаченных денежных средств и компенсации убытков.

На практике, зачастую у таких фирм-застройщиков не имеется денежных средств на расчетных счетах для покрытия убытков всех обманутых граждан.

Поэтому перед покупкой жилья в МКЖД стоит тщательно проверять документы, касающиеся правового статуса и назначения земельного участка, на котором построен объект недвижимости.

Использование материнского капитала для покупки земли

Если покупатели участка планируют использовать для строительства дома средства материнского капитала, им нужно выбирать среди участков, предназначенных для ИЖС или ЛПХ. Дело в том, что для получения средств материнской выплаты семье необходимо предоставить в Пенсионный фонд разрешение на строительство дома, а его администрация выдаст только при условии, что участок предназначен для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства.

В то же время, если семья собирается не получать средства для строительства, а компенсировать при помощи маткапитала понесенные затраты, назначение земли не важно (для получения выплаты в этом случае участок может быть предназначен для дачного строительства). Пенсионному фонду нужно только, чтобы построенный на участке объект по документам был оформлен как жилой дом. Большинство семей идут именно по такому пути: покупают дачный участок, строят дом, регистрируют построенный объект в упрощенном порядке по «дачной амнистии», а затем подают документы на маткапитал в Пенсионный фонд.

Возможность получить прописку

Прописаться можно как в доме, построенном на участке под ИЖС и ЛПХ, так и в доме, построенном на участке для ведения садоводства или дачного строительства. Проще этот вопрос решается, если участок входит в границы населенного пункта. «Если в кадастровом паспорте указано, что участок находится на земле населенного пункта и имеет назначение для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства, с регистрацией в построенном на нем доме не должно возникать проблем», — объясняет юрист Гульназ Перевозчикова.

Котеджи

Под их строительство в частном порядке могут быть предложены:

  1. земли поселений,
  2. земли с/х назначения.

Очень редко, но возможно построить коттедж на территории особо охраняемых земель.

Часто коттеджи строятся массово на выделенной именно для коттеджного поселка земле.

ИЖС: что важно знать перед покупкой дачи

  • Что такое ИЖС
  • Плюсы и минусы
  • Ипотека под ИЖС
  • Как построить дом на участке ИЖС
  • Налоги и льготы
  • Из СНТ в ИЖС
  • ИЖС 2020 — вопросы эксперту

Эксперт в этой статье

  • Федорова Елена, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков

Что такое ИЖС

При покупке загородной недвижимости люди часто сталкиваются в описаниях с аббревиатурами. Разберемся, какие понятия в них зашифрованы и почему это важно знать, чтобы выбрать дачу.

Терминология:

  • ИЖС: индивидуальное жилищное строительство. Это вид разрешенного использования земельного участка. Подходит для земель под капитальное строительство. Всегда располагается в населенном пункте, СНТ или ДНП.
  • ЛПХ: личное подсобное хозяйство. Вид разрешенного использования земельного участка, которые подходит для земель под сельское хозяйство.
  • СНТ и ДНП: садовое некоммерческое товарищество или дачное некоммерческое партнерство. Некоммерческие организации, объединение собственников участков, чтобы управлять общим имуществом.

Вид разрешенного использования (ВРИ) участка определяет, подходит ли он для сельского хозяйства, садоводства, разведения животных или строительства.

ВРИ указан в свидетельстве о праве собственности или выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН, бывший ЕГРП).

Индивидуальное жилищное строительство — это вид разрешенного использования земли. На таком участке можно построить дом для постоянного проживания, получить прописку, разбить сад и огород [1]. Участок может быть частью садового товарищества или располагаться на территории населенного пункта.

Плюсы ИЖС:

  • в таком доме можно жить в любое время года и оформить официальную регистрацию;
  • муниципалитет может обеспечить прокладку коммуникаций и предоставить доступ к услугам больниц, поликлиник, школ и детских садов;
  • банки кредитуют ИЖС по специальным ипотечным программам.

Минусы ИЖС:

  • земля стоит дороже, чем садовые участки, где также можно построить жилой дом;
  • если на участке еще нет дома — для постройки жилья потребуется уведомление или разрешение от муниципалитета;
  • стоит заранее ознакомиться с Генеральным планом развития территории, поскольку по соседству могут быть запланированы кварталы многоэтажек;
  • перед покупкой нужно проверить доступность школы, больницы и детсада.

Ипотека под ИЖС

У крупных банков и региональных кредитных организаций есть специальные ипотечные программы под строительство домов на участках ИЖС. Развитие этого направления предусмотрено государственной программой поддержки ИЖС, поэтому получить такой кредит проще, чем под другое строительство. Средний срок ипотечного кредита — 17 лет.

Чтобы получить ипотеку, нужно предоставить:

  • залог. Это может быть строящийся дом и участок, на котором он расположен, или другая недвижимость;
  • поручительство физического лица до оформления залога;
  • договор, если жилье возводит строительная компания;
  • смету работ и расчет подведения коммуникаций;
  • уведомление или разрешение на строительство.

Как построить дом на участке ИЖС

Такое жилье должно отвечать нормам закона:

  • это отдельно стоящее здание;
  • не больше трех этажей и не выше 20 м;
  • рассчитан на одну семью.

Для домов площадью до 500 кв. м. действует уведомительный порядок разрешения на строительство.

Чтобы начать стройку, нужно представить в муниципалитет:

  • уведомление о начале работ;
  • документы о собственности на землю;
  • внешнее описание дома —- текстовое или графическое.

В течение семи рабочих дней власти согласовывают уведомление либо отказывают, если постройка не отвечает нормам законодательства. По истечении недели уведомление считается согласованным и действует десять лет.

Читайте также:
Налог на земельный участок ИЖС: в 2021 году, в Москве, ставка

Не позже 30 дней после окончания работ нужно подать:

  • уведомление о завершении строительства;
  • технический план дома, который делает кадастровый инженер;
  • соглашение об определении долей на дом, если участок в долевой собственности.

В ответ заявитель получает уведомление о соответствии возведенного жилья требованиям закона.

Если площадь дома более 500 кв. м, потребуются разработка проектной документации, строительная экспертиза и разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Налоги и льготы

Ставки по земельному налогу устанавливают местные власти в размере не выше 0,3% [2]. При покупке участка можно оформить налоговый вычет на сумму до 290 тыс. руб. или использовать для приобретения материнский капитал.

А еще участок под ИЖС можно получить бесплатно. Например, такие льготы предусмотрены для многодетных семей, инвалидов, ветеранов войн или ликвидаторов аварии на Чернобыльской АЭС. Списки льготников есть в Земельном кодексе РФ и законах субъектов Федерации. Региональные льготы стоит уточнить в местной администрации [3].

Как перевести СНТ в ИЖС

Под таким переводом подразумевается изменение вида использования для садового или огородного участка.

Для этого необходимо:

  • чтобы участок был в собственности;
  • относился к категории земель населенных пунктов;
  • имел ИЖС как основной или условный вид разрешенного использования;
  • состоял на кадастровом учете и имел границы;
  • подходил под требования о предельной норме площади в регионе.

Проверьте право собственности

Для этого можно заказать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН). Для изменения ВРИ потребуется согласие всех владельцев участка.

Уточните категорию земли

У садовых и огородных участков их две [4]:

  • земли населенных пунктов. Это значит, что участок находится в городе, деревне и т. д.;
  • земли сельскохозяйственного назначения. Всегда находятся за границами населенного пункта.

В первом случае участок можно перевести в ИЖС. Во втором случае для этого требуется изменение категории земель.

Проверить вид разрешенного использования и категорию участка можно по публичной кадастровой карте Росреестра либо по выписке из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). Выписка также потребуется для перевода участка в ИЖС, поэтому как ее получить — рассказываем ниже.

Проверьте участок по кадастру

Участок должен состоять на кадастровом учете и иметь границы [5], [6].

  • посмотреть кадастровый номер в документах на участок;
  • проверить адрес участка по карте Росреестра. Если участок есть на карте — он состоит на кадастровом учете. Возможен вариант, когда земля в кадастре есть, но «без координат границ». В этом случае нужно вызвать кадастрового инженера, который установит координаты.

Уточните предельную норму для участка

Нормы разрешенной площади участков определены:

  • земельным и градостроительным законодательством;
  • правилами землепользования и застройки (ПЗЗ);
  • муниципальными властями или администрацией субъекта Федерации.

Проверить участок можно по ПЗЗ на сайте администрации либо с помощью сервиса ФГИС ТП. Землю, которая не соответствует нормам, не вносят в ЕГРН и там нельзя построить дом.

Как зарегистрировать перевод участка в ИЖС

Порядок действий зависит от того, указан ИЖС как основной или условный вид использования земли. В первом случае достаточно собрать комплект документов и подать заявление о переводе в МФЦ «Мои документы» или территориальное отделение Росреестра.

Комплект документов для регистрации перевода участка в ИЖС

*Заплатить пошлину за изменения ВРИ нужно только за участки в Московской области .

По закону срок для внесения изменений — семь дней, но в конкретных случаях может потребоваться больше времени [7], [8].

Если ИЖС указан как условный вид использования — потребуется разрешение от администрации муниципального образования.

Согласование проходит четыре стадии:

  • собственник участка подает заявление о предоставлении разрешения на ИЖС, можно в электронном виде, в комиссию при местной администрации;
  • комиссия составляет проект решения, который рассматривается на публичных слушаниях или общественных обсуждениях;
  • по результатам слушаний комиссия готовит рекомендации о разрешении или отказе в предоставлении условного вида использования;
  • на основе рекомендаций глава местной администрации принимает решение о разрешении ИЖС или отказе в заявлении.

На каждом этапе возможен отказ, который можно оспорить в суде. Если собственник получил разрешение, дальше порядок действий совпадает с первым вариантом.

ИЖС 2020 — вопросы эксперту

Федорова Елена, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков:

— Можно ли изменить категорию земель?

— Да, такая процедура предусмотрена действующим законодательством. В компетентный орган исполнительной власти или местного самоуправления подается ходатайство, среди прочего указывается обоснование необходимости перевода и прикладываются документы. По результатам рассмотрения принимается акт о переводе либо об отказе. На указанные решения подается жалоба в суд.

Такой перевод, особенно в части земель сельхозназначения, требует детальной, индивидуальной проработки.

Как быть, если местная администрация отказывается заниматься коммуникациями и инфраструктурой для участков ИЖС?

— Использование земли для целей индивидуального жилищного строительства зависит от возможности подключения домов к инженерно-техническим сетям.

Вопрос заслуживает пристального внимания при выборе объекта, решение такой проблемы потребует финансовых вложений, приведет к судебным тяжбам.

К полномочиям органов местного самоуправления относится обеспечение жителей инженерной инфраструктурой. Власть порой не решает проблему. Жалоба на бездействие или на официальный отказ направляется в прокуратуру и суд. Для подачи иска требуются доказательства, прокурорская проверка потенциально этому способствует.

— Что нужно знать об ИЖС-2020, на какие изменения в законодательстве стоит обратить внимание владельцам ИЖС и потенциальным собственникам таких участков?

— Возможность постоянной регистрации, о нюансах шла речь в издании. Продление упрощенного порядка оформления прав на жилой и на садовый дом.

Действует и возможность для членов некоммерческих организаций в сфере садоводства и огородничества или дачного хозяйства бесплатно приобрести в собственность участок целевого назначения.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: