Индивидуальное жилищное строительство: что это такое, участок, дом, Земельный, Градостроительный кодекс, 2021, законодательство, нормативы

Индивидуальное жилищное строительство: что это такое, участок, дом, Земельный, Градостроительный кодекс, 2021, законодательство, нормативы

Письмом Росреестра от 08.02.2021 № 13-0775-АБ/21 даны разъяснения относительно упрощенного порядка оформления прав на объекты ИЖС.

Законом № 404-ФЗ внесены изменения в часть 5 статьи 16 Закона №340-ФЗ, увеличивающие период применения указанных положений до 01.03.2026, а также изменения в часть 12 статьи 70 Закона № 218-ФЗ, не только продлевающие период применения данного положения Закона № 218-ФЗ до 01.03.2026, но и распространяющие их применение на жилые дома, возведенные (возводимые) на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства или для ведения в границах
населенного пункта личного подсобного хозяйства, если указанные здания соответствуют параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ).
В этой связи обращаем внимание на следующее.
Закон № 404-ФЗ, часть 12 статьи 70 Закона № 218-ФЗ не содержат указаний о том, что положения части 12 статьи 70 Закона № 218-ФЗ применяются к объектам, строительство которых осуществлено в какой-либо определенный период времени, соответственно:
– особенности государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства и садовые дома, установленные Законом № 404-ФЗ, могут применяться в отношении объектов недвижимости, созданных как до, так и после его вступления в силу, независимо от того, было или не было получено ранее разрешение на строительство такого объекта капитального строительства, направлено или не направлено уведомление о планируемом строительстве или реконструкции указанных объектов и какое уведомление уполномоченного органа получено в этом случае застройщиком;
– для целей выполнения кадастровых работ – подготовки технического плана объекта индивидуального жилищного строительства, садового дома, осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на указанные объекты до 01.03.2026 не требуется наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.
Таким образом, застройщик (правообладатель соответствующего земельного участка) вправе самостоятельно выбирать, в каком порядке оформлять жилой или садовый дом, строительство которого начато или осуществлено (закончено) до или после 04.08.2018, до или после 19.12.2020: в упрощенном порядке в соответствии с частью 12 статьи 70 Закона № 218-ФЗ или в уведомительном порядке в соответствии со статьей 51.1 и частями 16-21 статьи 55 ГрК РФ, статьей 16 Закона № 340-ФЗ. При этом в случае представления заявителем документов, предусмотренных частью 12 статьи 70 Закона № 218-ФЗ, отсутствуют основания для применения положений части 1.2 статьи 19, пунктов 58 – 59 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ, в том числе если ранее указанные положения были применены в отношении определенного объекта капитального строительства.
При соблюдении установленных действующим законодательством условий положения части 12 статьи 70 Закона № 218-ФЗ с учетом абзаца первого части 4 статьи 14 Закона № 218-ФЗ в отношении жилого или садового дома, созданного на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, допускают осуществление:
– одновременно государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на указанный объект в случае его создания (строительства), образования в результате реконструкции;
– государственного кадастрового учета без одновременной государственной регистрации прав на указанные дома в случае их реконструкции (если в результате такой реконструкции не образовываются новые дома);
государственной регистрации прав без одновременного государственного кадастрового учета, если сведения о здании уже содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), в том числе если сведения о жилом доме были внесены в ЕГРН в порядке внесения сведений о ранее учтенных объектах недвижимости на основании документов осуществленного до 01.01.2013 государственного технического учета этого объекта или в порядке государственного кадастрового учета по правилам, установленным Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Дачную амнистию продлили: как упрощенно зарегистрировать дом

В России в очередной раз продлили действие дачной амнистии, срок которой истекал 1 марта 2021 года. Теперь же упрощенный порядок оформления прав граждан на индивидуальные жилые и садовые дома продлен еще на пять лет — до 1 марта 2026 года. Соответствующий закон подписал президент России Владимир Путин.

Дачная амнистия действовала в России 14 лет (с 1 сентября 2006 года) и продлевалась много раз. Последний раз закон был пролонгирован до марта 2021 года, поскольку дачная амнистия прекратила свое действие 1 марта 2019 года в результате садово-огородной реформы в стране, когда была введена система уведомлений о начале и окончании строительства.

Рассказываем, почему этот закон важен для дачников, какие новые изменения содержатся в нем и как теперь воспользоваться упрощенным порядком регистрации дома.

Читайте также:
В чем разница ИЖС и ЛПХ: в 2021, назначение земель, между, как изменить, налоги, чем отличается, перевод

Закон о дачной амнистии

Упрощенный порядок

В соответствии с законом, для регистрации права собственности на дачные дома в упрощенном порядке, как и раньше, необходимо предоставить в местные регистрационные органы (Росреестр) документы на земельный участок и техплан объекта, подготовленный кадастровым инженером.

Подать документы в Росреестр граждане могут самостоятельно любым удобным способом: в бумажном виде — по почте с уведомлением о вручении, лично обратившись в орган регистрации прав или в МФЦ, а также в электронном виде. Пошлина за госрегистрацию составляет 350 руб.

Новый закон расширил действие амнистии

Раньше под дачную амнистию подпадали садовые дома и хозяйственные постройки на участках, предоставленных для садоводства и дачного хозяйства. На землях для ИЖС или личного подсобного строительства в границах населенных пунктов требовалось разрешение. Теперь же в упрощенном порядке можно оформить права собственности на дом и на землях под ИЖС, и для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта.

Переходный период

Дачную амнистию усложнили. В новом законе введен переходный период для граждан, которые начали строительство дома до 4 августа 2018 года без получения разрешения на него. Он будет действовать до 1 марта 2026 года — в течение этого времени можно подать документы, а разрешения на начало строительства и ввод дома в эксплуатацию не требуются. После 1 марта 2026 года оформить права на дом можно будет только в судебном порядке. Это должно стать мотивацией для граждан к возобновлению строительства жилых домов и позволит без лишних сложностей оформить права на строящуюся недвижимость, считают авторы законопроекта.

Новые требования к домам

Закон распространил действие амнистии на земли ИЖС. Чтобы не допустить строительства на участках, не соответствующих требованиям к объектам ИЖС, законом предусмотрено, что возводимое здание должно соответствовать параметрам индивидуального дома, определенным Градостроительным кодексом.

Какой дом можно построить на землях ИЖС

По закону, на садовых участках и землях для индивидуального жилищного строительства можно построить дом высотой не более 20 м и не более чем с тремя наземными этажами. Максимальная площадь жилого или садового дома не ограничивается. При строительстве дома площадью до 500 кв. м нужно уведомить местные власти сначала о планах, а потом о завершении строительства. Если же его площадь более 500 кв. м, придется разработать и согласовать проектную документацию, провести ее экспертизу и получить разрешение на ввод в эксплуатацию.

Стоимость кадастровых работ

В прошлой редакции закона введено бессрочное право российских субъектов устанавливать предельные цены кадастровых работ, необходимых для подготовки технического плана. Она действует в отношении не только земельных участков для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, но и в отношении участков для индивидуального гаражного и жилищного строительства и расположенных на них объектах недвижимости. Также органы власти будут обязаны сами заниматься образованием земельного участка (под жилыми домами, построенными до 1 марта 2005 года), его межеванием и постановкой на кадастровый учет.

8 декабря 2020 года Госдума приняла закон, позволяющий дачникам заказывать комплексные кадастровые работы. Это снизит вероятность реестровых ошибок, риск возникновения земельных споров между соседями и сэкономит деньги собственников недвижимости.

Садовые товарищества

Садоводческие и огороднические товарищества смогут бесплатно зарегистрировать земельные участки, которые находятся в публичной собственности и предоставлены товариществу для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства. Такая норма будет действовать в отношении тех объектов, которые находились в публичной собственности до вступления в силу Земельного кодекса (до 2001 года). Таким образом, земли общего пользования можно будет оформить в общедолевую собственность членов товарищества.

После окончания амнистии

Новый закон направлен на вовлечение в гражданский оборот жилой недвижимости. Это позволит увеличить собираемость налогов на местах и положительно скажется на развитии частного жилого сектора. Без зарегистрированных прав будет невозможно продать, подарить, передать по наследству или застраховать имущество. После окончания дачной амнистии недвижимость, возведенная без разрешения, может быть признана самостроем и снесена по решению суда.

Федеральный закон №340-ФЗ – индивидуальное жилищное строительства по новым правилам

Какие изменения принесло новое законодательство?

Новый закон подробно регламентировал единый уведомительный порядок начала и окончания строительства объектов индивидуального жилищного строительства и садовых домов на садовых участках. Он вводится взамен ранее действовавшего разрешительного порядка, когда прежде чем заложить фундамент, требовалось получить разрешение на строительство, а затем ещё один документ – разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Теперь процедура упростилась: владелец земельного участка обязан уведомить администрацию муниципального образования о планируемом строительстве жилого дома.

Как это можно сделать, куда обращаться?

Схематично этот процесс выглядит следующим образом: человек задумал построить дом, он обращается в орган местного самоуправления (ОМС) с уведомлением о планируемом строительстве, к которому прилагает правоустанавливающий документ на земельный участок. Форма уведомления утверждена Минстроем РФ и находится в свободном доступе в сети Интернет. Подать уведомление можно несколькими способами: через МФЦ, с помощью Единого портала госуслуг либо заказным письмом с уведомлением по почте.

Читайте также:
Как перевести дачный участок под ИЖС: возможность, в 2021 году, в чем различие, разница, стоимость

В течение 7 дней со дня поступления уведомления о планируемом строительстве ОМС проводит предусмотренные законодательством проверки на соответствие объекта градостроительным параметрам и направляет застройщику уведомление о соответствии параметров планируемого строительства. Тогда можно приступать к возведению дома. На строительство отводится 10 лет.

Если же ОМС считает, что параметры не соответствуют законодательству, направляет уведомление о несоответствии указанных в уведомлении параметров объектов ИЖС или садового дома. Тогда необходимо их пересматривать.

После того как дом построен, по аналогичной схеме нужно вновь обратиться с уведомлением об окончании строительства в ОМС. Срок подачи такого уведомления – не позднее одного месяца со дня окончания строительства или реконструкции. К уведомлению необходимо приложить технический план, подготовленный кадастровым инженером. ОМС в течение 7 рабочих дней со дня поступления уведомления об окончании строительства проверяет соответствует ли построенный объект действующим параметрам разрешенного строительства. Если всё в порядке все документы направляются в Росреестр. Хочу это подчеркнуть: обращаться самостоятельно в Росреестра за постановкой на кадастровый учет и регистрацией права собственности при уведомительном порядке гражданам не нужно! Орган местного самоуправления должен самостоятельно подготовить и направить все документы, это их обязанность, оговоренная в ст.13 Федерального закона №340-ФЗ.

Каких объектов недвижимости касается новый порядок?

Уведомительный порядок касается строительства объектов индивидуального жилищного строительства и садовых домов на садовых участках.

Ещё один важный нюанс: до 1 марта 2019 года осуществить кадастровый учет и регистрацию прав на жилые дома, созданные на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства, дачного хозяйства, можно без направления уведомлений о планируемых строительстве или реконструкции объектов и уведомлений об окончании работ. Необходимо сделать всего три шага: обратиться к кадастровому инженеру, с его помощью заполнить декларацию об объекте и подготовить технический план, подать эти документы в Росреестр через МФЦ. После 1 марта 2019 года для этой категории объектов также начнет действовать уведомительный порядок.

Чем принципиально отличается объект индивидуального жилищного строительства и садовый дом?

Установлена равнозначность понятий «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» – это жилое, отдельно расположенное здание, имеющее не более трёх этажей и не выше 20 метров, состоящее из жилых и бытовых комнат, а также хозяйственных помещений. Данное здание не может быть разделено на самостоятельные объекты недвижимости, например, квартиры.

Садовый дом – здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком доме. То есть садовый дом – это объект нежилого назначения. Это новое понятие, введенное с 1 января 2019 Федеральным законом №217-ФЗ.

Ранее возведенные жилые строения (сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости до 1 января 2019 года) в силу закона признаны жилыми домами, ранее созданные нежилые строения, не являющиеся хозяйственными и предназначенные для временного пребывания граждан на садовых участках, признаются садовыми домами.

Федеральный закон №217-ФЗ предусматривает возможность признания садового дома жилым домом и наоборот – жилого дома садовым домом. Для этого нужно обратиться в орган местного самоуправления.

Что делать, если дом построен уже давно, возможно, больше 10 лет назад, а документов на него нет. Как узаконить объект?

Если Вы получали разрешение на строительство до вступления в силу 340-ФЗ, то получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется, застройщик уведомляет ОМС об окончании строительства объекта ИЖС.

К уведомлению об окончании строительства необходимо приложить технический план на дом (его готовит кадастровый инженер) и квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию права собственности. После регистрации права собственности гражданин получит от органа местного самоуправления выписку, подтверждающую регистрацию права на недвижимое имущество.

Сегодня мы не раз упомянули кадастровых инженеров, как его выбрать, на что стоит обратить внимание?

При выборе кадастрового инженера Управление Росреестра по Курганской области рекомендует обратиться к рейтингу специалистов, осуществляющих деятельность на территории Зауралья, ежеквартально публикуемому на официальном сайте Росреестра – www.rosreestr.ru .

В основе рейтинга – доля принятых решений о приостановлениях и отказах в государственном кадастровом учёте от общего объёма документов, поданных данными специалистами. Чем меньше в практике доля приостановлений и отказов в государственном кадастровом учёте, тем, соответственно, выше качество подготовленных документов.

Для ознакомления с рейтингом необходимо зайти на официальный сайт Росреестра (www.rosreestr.ru), выбрать регион «Курганская область», раздел «Открытая служба»/ «Статистика и аналитика»/ «Рейтинг кадастровых инженеров».

Читайте также:
Многоквартирный дом на участке ИЖС: последствия, мошенничество, в 2021 году, можно ли построить

Узнать контакты интересующего вас кадастрового инженера можно также через сайт Росреестра. Выбираем раздел «Физическим лицам», где есть вкладка «Реестр кадастровых инженеров», вводим в строку поиска фамилию и имя специалиста, получаем информацию в какой саморегулируемой организации кадастровых инженеров он состоит. Каждая такая организация ведет реестр своих специалистов, где сконцентрирована полная информация об их деятельности, включая их адреса и телефоны.

Что грозит тем, кто не воспользуется уведомительным порядком?

Нужно чётко понимать, что если вы строите или уже построили жилой дом, но не имеете на него никаких документов, не воспользовались уведомительным порядком, то фактически вы создаете самовольную постройку. Это значит, что суд может обязать вас снести объект недвижимости либо привести ее в соответствие с градостроительными требованиями. Все эти действия осуществляются за счет собственника земельного участка.

Поэтому, при приобретении земельного участка, на котором уже есть строение, но строение не оформлено, вы рискуете стать собственником самовольной постройки, которую не сможете зарегистрировать или потом вам придется уже за ваш счет приводить ее в соответствие с градостроительным законодательством, либо осуществлять снос. Это очень важно понимать тем, кто планирует приобретение: нужно покупать земельный участок и постройки только с оформленными документами.

Приобретение прав на земельные участки, занятые строениями, в контексте определения Конституционного суда от 11 февраля 2021 года № 186-О и Постановления 26.11.2020 г. № 48-П

В отношении недвижимого имущества, возникновение права на которое, по общему правилу, требует формального основания и регистрации в публичном реестре, длительное владение вещью, право на которую отсутствует, предполагает, что давностный владелец способен знать об отсутствии у него такого права. Таким образом в отношении объектов недвижимости один из критериев возникновения права собственности по давности владения – добросовестность заблуждения о наличия права собственности по сути возможен только в случае регистрации такого права собственности на основании ничтожной сделки, либо вследствие приобретения недвижимости у лица, получившего его по ничтожной сделки. В иных случаях возможность добросовестного заблуждения о наличии права собственности можно предполагать в случае получения вещи во владения до создания регистрационной системы.

Применение приобретательной давности в отношении земельных участков тем более имеет свои особенности, которые заключаются в первую очередь в том, что приобретательная давность до Постановления КС № 48-П могла быть применима только в отношении тех земельных участков, которые находились в частной собственности и которыми лицо владеет при соблюдении предусмотренных пунктом 1 статьи 234 ГК РФ условий.

В пункте 16 постановления ВАС и ВС 10/22 отмечалось, что при разрешении споров в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, следует учитывать, что они приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством.

Тем не менее, как постановления 10/22 так и Постановление КС 48-П не внесли полной ясности в вопросе случаев применения приобретательной давности в отношении земель.

В российском земельном праве наряду с «классическими» формами и видами публичной собственности (федеральная, субъектов Российской Федерации, муниципальная) существует еще одна разновидность государственной собственности на землю – «неразграниченная государственная собственность», что, в том числе, признается и в свежем Определении КС от 11 февраля 2021 года № 186-О об отказе в принятии к рассмотрению жалобы на нарушение конституционных прав абзацем первым пункта 1 статьи 234 ГК РФ.

При этом Конституционный суд вопреки ранее высказанной в постановлении № 48-П позиции, в определении отмечает, что в условиях действующей презумпции государственной собственности на землю сама по себе несформированность земельного участка и отсутствие государственной регистрации права собственности публичного образования на него не означает, что соответствующее публичное образование фактически отказалось от своего права собственности или проявляет безразличие к правовой судьбе этого земельного участка. Соответственно, для любого добросовестного и разумного участника гражданских правоотношений должно быть очевидным, что земли, на которых земельные участки не сформированы и не поставлены на кадастровый учет, относятся к государственной собственности и что само по себе отсутствие такого учета не свидетельствует о том, что они являются бесхозяйными. Занятие без каких-либо правовых оснований несформированного земельного участка, заведомо для владельца относящегося к публичной собственности, не может расцениваться как не противоправное, совершенное внешне правомерными действиями, т.е. добросовестное и соответствующее требованиям абзаца первого пункта 1 статьи 234 ГК РФ. Следовательно, положения статьи 234 ГК РФ не могут рассматриваться как нарушающая конституционные права в конкретном деле с участием заявителя и в указанном им аспекте.

В настоящее время большинство случаев из судебной практики, когда суды принимали решение о передаче земельного участка в частную собственность (в том числе постановление КС 48-П) в силу приобретательной давности, касались земельных участков, занятых жилыми домами и прочими постройками граждан. Данные участки не были зарегистрированы в реестре в качестве федеральных или муниципальных земель, а находились в неразграниченной государственной собственности.

Читайте также:
Как получить земельный участок в аренду под ИЖС: без аукциона, в 2021 году, взять, под строительство, договор, право, срок

Представляется, что участки из таких земель и должны предоставляться в частную собственность не в силу приобретательной давности, а с целью реализации принципа единства судьбы земельного участка и здания расположенного на нем. Собственно можно предположить, что именно руководствуясь этим соображением Конституционный суд и применил статью 234 ГК РФ в постановлении КС 48-П.

Как неоднократно отмечал Конституционный Суд, природная связь земельного участка и находящихся на нем иных объектов недвижимости обусловливает принцип единства судьбы прав на земельный участок и находящиеся на нем объекты, являющийся одним из основных начал земельного законодательства, отраженным, в частности, в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (Постановление от 11 февраля 2019 года N 9-П).

Однако необходимо учитывать, что земельное законодательство содержит закрытый перечень оснований и процедур приобретения гражданами и юридическими лицами земельных участков в частную собственность за плату и бесплатно (на торгах и без торгов), однако среди таких случаев сохраняется значительное число, когда участок, занятый строением уже принадлежащим лицу на праве собственности, должен быть именно выкуплен у государства.

Такая ситуация в контексте принятия постановления Конституционного суда № 48 представляется абсурдной, поскольку такие земли в результате давностного владения так или иначе окажутся в собственности лиц, обладающих правом собственности на недвижимость расположенную на участке.

В Российской Федерации уже существует два федеральных закона, которые реализуют принцип единства судьбы земельных участков и зданий на них расположенных, наделяя правом собственности на землю правообладателей зданий.

Во-первых согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон о введении в действие ЖК РФ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Кроме того Закон о введении в действие ЗК РФ содержит аналог гражданско-правовой конструкции приобретательной давности. Согласно п. 4 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ гражданин Российской Федерации вправе приобрести бесплатно в собственность земельный участок, который находится в его фактическом пользовании, если на таком земельном участке расположен жилой дом, право собственности на который возникло у гражданина до дня введения в действие ЗК РФ либо после дня введения его в действие, при условии, что право собственности на жилой дом перешло к гражданину в порядке наследования и право собственности наследодателя на жилой дом возникло до дня введения в действие ЗК РФ. Можно предположить, что в этой норме Закона о введении в действие ЗК РФ речь идет о частном случае приобретательной давности. Но можно ли тогда сказать, что Земельный кодекс РФ сужает сферу действия давности владения ГК РФ до частного случая (участка с домом)? Наверное, нет, поскольку изначально в этой норме Закона о введении в действие ЗК РФ ничего не говорилось ни про сроки, ни про добросовестность, ни про иные условия. Из этого следует, что в Законе о введении в действие ЗК РФ указана «автономная» процедура, не имеющая точек соприкосновения с ГК РФ и приобретательной давностью. Но тогда возникает вопрос о том, не следует ли расширить эту процедуру из Закона о введении в действие ЗК РФ, поскольку именно она и позволит реализовать принцип единства судьбы зданий и земельных участков.

В результате проведения «дачной амнистии» ощутимо упрощен механизм приобретения в частную собственность земельных участков и индивидуальных жилых домов. Однако в части бесплатного приобретения в собственность земельных участков законодатель до сих пор предполагает, что у граждан есть хоть какие-нибудь документы на земельный участок. Поэтому специальной законной процедуры для случаев, когда у гражданина отсутствуют вообще документы не на дом, а на земельный участок, все еще нет.

В настоящее в ГД РФ находится на рассмотрении проект федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях урегулирования вопросов приобретения гражданами прав на гаражи и земельные участки, на которых они расположены», основной целью которого является оформление прав на объекты гаражного назначения и земельные участки, на которых они расположены.

Можно сделать вывод о том, что земельные участки, зарегистрированные в частную собственность, не должны передаваться другим лицам в силу приобретательной давности в силу того, что невозможно заблуждаться по поводу наличия права. Тем не менее, на такие участки должна распространяться статья 234 ГК в случае если право лица, которое заблуждается в вопросе наличия у него права собственности все же будет зарегистрировано в реестре, а у правообладателя истекут сроки предъявления виндикационного иска.

Читайте также:
Выделение земельных участков под ИЖС: физическому лицу, бесплатно, гражданину, льготникам

Аналогичным образом если земельный участок зарегистрирован в публичную собственность (например, федеральную собственность), то, учитывая цель использования находящихся на нем объектов, можно однозначно утверждать о невозможности их захвата гражданами по давности владения (даже если они и не ограничены в обороте) просто в силу их особой функциональной специфики.

Отсюда следует, что самый логичный выход из сложившейся ситуации состоит в том, чтобы нормативно закрепить возможность возникновения права частной собственности граждан и юридических лиц в силу «приобретательной давности» на участки исключительно из состава «неразграниченной государственной собственности», не имеющей конкретного публичного владельца в силу нахождения у граждан и юридических лиц на таких участках объектов недвижимости. Такое решение удовлетворит имеющийся запрос на оформление прав на землю, который выразился в постановлении КС 48-П, упорядочит землепользование и администрирование доходов бюджетов от поступления земельных платежей, переведя их в налоговую форму.

Земельный участок под индивидуальное жилищное строительство

В последние десятилетия в большинстве сфер жизни российского общества произошли масштабные изменения. К числу самых значимых эксперты относят становление и развитие рынка земли. Сегодня в оборот этой недвижимости вовлечен широкий круг физических и юридических лиц. Несмотря на присущий рынку земли элемент инерционности, наличие недочетов и даже противоречий в законодательной базе, инвестиции в такие активы постоянно увеличиваются. Поэтому у многих россиян возникает интерес к тому, что такое земельный участок под ИЖС.

Отличия участков под ИЖС от земель других категорий

Список предложений земли не ограничивается наделами, в названии которых присутствует лишь аббревиатура ИЖС. Встречаются также участки типа ДНТ, СНТ и прочие. Эти сокращения обозначают конкретный вид собственности на определенный земельный надел. Но наиболее востребована земля, которая относится именно к рассматриваемой категории.

Вначале следует упомянуть, как расшифровывается ИЖС участок. Это – аббревиатура, которая означает “индивидуальное жилищное строительство”. Забегая наперед, отметим, что покупка такого участка допускает использование материнского капитала. К тому же на данную финансовую операцию распространяется возможность применения налогового вычета. Подробнее речь об этом пойдет ниже.

Если участок относится к категории “земля для ИЖС” – это значит, что территория предназначена для возведения частного дома по индивидуальному проекту. Исходя из данной формулировки эксперты единодушны во мнении касательно случаев, когда надел по документам официально попадает под данную категорию.

Если будущие владельцы земли собираются проживать в построенном доме постоянно, прописаться там и получить почтовый адрес, приобретать следует только такой участок.

Следует объяснить, что означает статус ИЖС применительно к зданию. Прежде всего оно должно иметь не более трех этажей. Кроме того, согласно ст. 49 Градостроительного Кодекса , на территории городских поселений и округов застройка и конфигурация ИЖС должны соответствовать общему плану населенного пункта.

Каждый земельный надел характеризуется видом разрешенного использования, определение которого является прерогативой специалистов при местной администрации. Поэтому полезно узнать, в чем разница СНТ и ИЖС. Кстати, аббревиатура СНТ означает “садоводческое некоммерческое товарищество”.

Отличия между участками этих категорий:

  1. Надел под ИЖС располагается, как правило, в черте городского поселения или муниципального образования. Земля СНТ имеет исключительно сельскохозяйственное назначение.
  2. На земле под ИЖС можно строить жилой дом высотой не более 3 этажей. На участках СНТ разрешается строительство лишь дачных домиков.
  3. Оформление постоянной регистрации на наделе под ИЖС не сопряжено ни с какими сложностями, но для постановки на учет на земле СНТ следует сначала ходатайствовать о признании постройки жилой и вводе ее в эксплуатацию.
  4. Поскольку участки под ИЖС располагаются на территории поселения, их благоустройство финансируется из местного бюджета. Для развития инфраструктуры вокруг СНТ тоже используются бюджетные средства, но его внутренняя территория благоустраивается только за счет взносов членов товарищества.

Если речь зашла об аббревиатурах, стоит упомянуть также понятие ДНП – “дачное некоммерческое партнерство” и ЛПХ – “личное подсобное хозяйство.

Больше информации по этому вопросу можно получить в статье «Категории земель в РФ».

Преимущества участков под ИЖС

Основные преимущества участков под индивидуальное строительство заключаются в особенностях целевого оформления возведенного на них жилья. Частично этот вопрос затрагивался выше, но стоит уточнить некоторые моменты.

  • Покупка земли под строительство дома сопровождается значительными затратами на возведение сооружения. Если при нехватке средств придется обращаться в банк за кредитом, финансовая организация предоставит крупный заем под залог участка под ИЖС.
  • Поскольку наделы рассматриваемой категории находятся в пределах населенных пунктов, подключение к инженерным коммуникациям, в первую очередь к системам водо- и электроснабжения, не сопряжено с особыми сложностями.
  • Уменьшение фискальных сборов. Зная, сколько стоит участок, можно рассчитать предусмотренную законодательством сумму налогового вычета. Государство вернет покупателю надела под ИЖС 13% от суммы сделки. При этом в учет принимается сумма затрат на приобретение участка не более 2 млн. руб. То есть возвращается максимум 260 000 рублей.
  • Независимость. Обеспечивается она обособленностью расположенного в населенном пункте участка под ИЖС. И это, пожалуй, самое существенное, чем отличаются наделы под строительство от предназначенных для садоводства или дачного поселка. Приобретая участки последних двух категорий, гражданин становится членом товариществ/партнерств. То есть, он вынужден:
    • заплатить взносы – вступительный и целевой;
    • подписать с конкретной компанией договор на обслуживание;
    • заключить договор на пользование инженерными коммуникациями и так далее.
Читайте также:
Предоставление земли под ИЖС инвалидам: земельных участков, в 2021 году, и семьям, имеющим в своем составе, детям, субсидия, льгота, группам

Владельцу участка под ИЖС делать это не придется.

Наделам в ДНП и участкам под ЛПХ тоже присущи некоторые особенности. Приобретение земли ЛПХ имеет определенные преимущества перед наличием права собственности на наделы землепользования других категорий.

Достоинства и недостатки наделов под жилое строительство

Плюсы участков под ИЖС определяются, прежде всего, их расположением на территории населенного пункта. Среди достоинств можно перечислить то, что:

  • власти обязаны поддерживать дороги в хорошем состоянии, отслеживать инфраструктуру земель: поблизости должны располагаться остановки общественного транспорта, магазины, больницы, школы;
  • на участках данной категории допускается возведение хозпостроек, обустройство огорода или сада;
  • владельцам предоставляется возможность оформления налогового вычета.

Но тип земли ИЖС – отнюдь не идеальная форма собственности. Она имеет также некоторые недостатки, в частности:

  • участок данной категории не может превышать установленную законодательством площадь. Эта норма варьируется в регионах и определяется решением органов местного самоуправления;
  • строительство жилого частного дома регулируется большим количеством нормативных актов. Поэтому на каждом этапе возведения здания гражданину придется оформлять соответствующий пакет документов и учитывать требования различных ГОСТов и СНиПов. На это уйдет масса времени. А процедура ввода в эксплуатацию чрезвычайно бюрократизирована.

Законодательные нормы использования земли под ИЖС

О том, что такое ИЖС в Земельном кодексе , уже упоминалось выше. Кроме этажности, в п.39 ст. 1 ЗК РФ прописано требование к общей высоте строения – она не должна превышать 20 метров.

Одной из ключевых характеристик дома является его неделимость на самостоятельные объекты недвижимости.

Помимо комнат, в нем могут находится вспомогательные помещения, предназначенные для удовлетворения жильцами бытовых и других нужд.

В августе 2018-го года законодательство претерпело изменения касательно вопроса использования земель под ИЖС. Тогда вступил в силу Закон № 340-ФЗ от 03.08.18 «О внесении изменений в Градостроительный Кодекс…» . Согласно его положениям, порядок начала и окончания возведения объекта ИЖС носит уведомительный характер.

Застройщик не обязан получать разрешение на проведение работ. Достаточно лишь поставить в известность уполномоченный орган.

Кстати, в этом заключается принципиальное отличие земли ИЖС от СНТ по новому закону. Чтобы построить жилой дом на участке для садоводства, нужно получить разрешение от градостроительного отдела районного органа самоуправления по месту расположения надела.

Нормы застройки участка под ИЖС

В последнее время никаких изменений в нормах строительства на участках данной категории не произошло. Так, при возведении дома в данном случае следует руководствоваться положениями СНиП 31.02.2001 . В частности, объект индивидуального жилищного строительства должен иметь общую площадь не более 1,5 тыс. м2. Кроме того, при застройке участка нужно соблюдать установленные расстояния от здания:

  • до проезда – 3 м,
  • до дороги – 5 м.

Действуют также правила размещения ограждений. Например, следует помнить, что удаленность забора от дома должна быть не меньше 3 м. Нежилые постройки могут находиться на расстоянии 1 м от ограждающей участок конструкции.

Все, что можно делать на землях ИЖС, тоже регламентируется СНиПами. В частности, если надел расположен в холмистой местности или поблизости от леса, водоема, хозяину придется создать укрепленный фундамент или оформить разрешение на вырубку деревьев.

Кто и какие здания может строить на земле под ИЖС

Основным документом, регулирующим проведение строительных работ на наделах под ИЖС, является Градостроительный Кодекс РФ. Обычно используются такие земельные участки под строительство коттеджа. При этом внутренняя конструкция сооружения должна соответствовать следующим требованиям:

  • высота потолка – 2,5 м;
  • размер спальной комнаты – не менее 8 м2;
  • площадь гостиной – от 12 м2;
  • общая площадь санузла – не меньше 2,7 м2.

На участке разрешается возводить гараж. Причем нормы СНиПов относительно размеров этой постройки носят рекомендательный характер. Обязательны к соблюдению только удаленность гаража от забора, а также от собственного и соседнего домов.

Кроме того, категория земель под ИЖС позволяет собственнику строить:

  • баню,
  • сарай,
  • навес,
  • встроенную/пристроенную веранду,
  • беседку,
  • туалет.
Читайте также:
Как приобрести участок под ИЖС: у государства, оформить, в собственность, правильно, арендованный

Если говорить о том, кто может заниматься возведением сооружений на таком участке, то при выборе компании-контрагента необходимо удостовериться, что у нее есть разрешения на строительство частного дома.

Как можно бесплатно получить надел под ИЖС

Получить землю под строительство частного дома на безвозмездной основе могут:

  • граждане, на содержании которых находится трое и больше малолетних детей. Родители должны состоять в официальном браке (иметь брачное свидетельство) и обладать статусом многодетной семьи. Быть многодетными могут также родители-одиночки. Участок предоставляется однократно, а его площадь не должна быть меньше 3 соток. Максимальное значение этого параметра в каждом регионе РФ отличается. В среднем по стране площадь составляет 30 соток;
  • граждане иных категорий в случаях, предусмотренных законодательством субъектов РФ, например:
    • кавалеры Ордена Трудовой Славы;
    • Герои Советского Союза;
    • Герои Труда РФ и так далее.

Сама процедура бесплатного получения земли в ЗК РФ описана в общих чертах со ссылкой на региональные законы. Тем не менее, можно выделить следующие этапы:

  • подача в орган местного самоуправления заявления на постановку в очередь:
  • сбор пакета документов;
  • ожидание предоставления участка;
  • получение земли.

Чтобы надел не был изъят, рекомендуется приступить к строительству в первый же год оформления его в собственность.

Как приобрести надел под ИЖС

Давайте разберемся, как правильно купить землю под строительство дома. Хотя эта процедура обычно трудностей не вызывает, чтобы не потерять время и деньги, нужно заранее:

  • убедиться, что земля действительно предназначена для ИЖС;
  • выяснить основания покупки надела текущим владельцем и проверить законность его права собственности;
  • удостовериться в отсутствии обременений на землю.

Сама же покупка участков земли под ИЖС включает следующие этапы:

  1. Обращение в городскую администрацию с заявлением о выделении надела.
  2. Ожидание принятия решения. Органу местной власти отводится на это 30 дней. При наличии оснований возможен отказ.
  3. При принятии положительного решения власти публикуют в интернете и СМИ извещение о продаже земельного участка на аукционе.
  4. В случае отсутствия других претендентов либо по результатам торгов администрация оформляет договор купли-продажи надела.

Чтобы сделка прошла без задержек, нужно знать, какие документы должны быть при покупке земельного участка ИЖС. Кратко перечислим их:

  • документ, указывающий предназначение земли;
  • паспорт гражданина РФ;
  • правоустанавливающий документ на надел;
  • выписка из ЕГРН об отсутствии обременений;
  • регистрационное свидетельство с присвоенным участку кадастровым номером;
  • технический паспорт.

Аренда надела у администрации под застройку

Чтобы арендовать участок под ИЖС, нужно выполнить следующие действия:

  1. Заказать в горадминистрации копию плана местности в масштабе 1:500.
  2. Подобрать участок без строящихся объектов.
  3. Выяснить в местной администрации, возможна ли аренда этого надела.
  4. Убедиться в отсутствии на участке объектов, препятствующих строительству.
  5. Подать заявку на застройку.

На принятие органом власти решения может уйти несколько недель. При положительном исходе рассмотрения заявки проводится аукцион. Извещение о нем публикуется в СМИ и интернете.

Заключение

Земля под ИЖС входит в число самых популярных форм собственности. На таком участке можно возвести полноценный дом. Он станет надежным активом не только текущих собственников, но и их детей. Однако при строительстве необходимо соблюдать нормы ГОСТов и СНиПов. Если постройка возведена без нарушений, ни один суд не обяжет владельца снести ее. Ему не придется решать и проблемы, связанные с оформлением недвижимости в собственность.

6 thoughts on “Земельный участок под индивидуальное жилищное строительство”

Ну, как правило, такие участки востребованы в пригородной зоне из-за наличия рядом рабочих мест. В селе же совершенно иная ситуация. По цене ниже стоимость, а вот насчёт рабочих мест, чаще всего мало или ноль.

Большое преимущество ИЖС перед СНТ в том, что есть домашний адрес и можно прописаться по нему.

Власти хоть и обязаны делать дороги и обеспечить коммуникации, но дороги в частном секторе как правило разбитые, а из коммуникаций только электричество.

Если есть деньги и участок расположен удачно и близко к городу, то это отличное вложение средств. Со временем его можно будет продать дороже, так как город в любом случае будет расширяться.
Ну и если надумаете жить постоянно, то это только ИЖС, хотя и в СНТ строят 3 этажные хоромы по 400 квадратов.

Жаль что бесплатно есть возможность получить только если семья многодетная. Если вы живете в большом городе, то такой участок рядом в радиусе 3-5 км стоит от 600 тысяч до нескольких миллионов, в зависимости от того, какие коммуникации есть на нем, что для среднестатистической семьи, просто неподъемные деньги.

Если руки растут из нужного места, покупаете участок под ИЖС и строите дом своими руками. За 2 миллиона вполне можно построить дом около 100-120 квадратов. В городе в лучшем случае за эти деньги можно купить двушку на окраине.
А построенный дом уже будет стоить не 2 миллиона, а минимум 4-5, если надумаете продавать.

Читайте также:
Оформление земельного участка под ИЖС: порядок, в собственность, арендованного, под строительство дома, стоимость

Росреестра от 26.12.2019 N 14-12803-ГЕ/19 (вместе с Минэкономразвития России от 12.11.2019 N ОГ-Д23-10126)

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,

КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

от 26 декабря 2019 г. N 14-12803-ГЕ/19

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии направляет для сведения и возможного учета в работе копии обращения заявителя и писем Росреестра от 21.10.2019 N 14-10311-ГЕ/19, Департамента недвижимости Минэкономразвития России от 12.11.2019 N ОГ-Д23-10126 по вопросу осуществления учетно-регистрационных действий на садовые дома “стена к стене” на земельных участках с видом разрешенного использования “садоводство”, расположенных за границами населенного пункта.

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 12 ноября 2019 г. N ОГ-Д23-10126

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращения по вопросу строительства садовых домов блокированной застройки на земельных участках с видом разрешенного использования “садоводство”, расположенных за границами населенного пункта, и сообщает.

Согласно пункту 12.4 Типового регламента внутренней организации федеральных органов исполнительной власти, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 июля 2005 г. N 452, разъяснение законодательства Российской Федерации, практики его применения, а также толкование норм, терминов и понятий осуществляются федеральными органами исполнительной власти в случаях, если на них возложена соответствующая обязанность.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации в данной части, а также практики его применения.

Вместе с тем полагаем возможным отметить следующее.

1. По вопросу оформления прав на садовый дом блокированной застройки.

В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 217-ФЗ “О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” (далее – Закон N 217-ФЗ) садовый земельный участок предназначен для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей.

Садовым домом является здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании.

При этом понятие “садовый дом блокированной застройки” в законодательстве отсутствует.

Поскольку часть вопросов, изложенных в Ваших обращениях, входит в компетенцию Минстроя России, была дополнительно запрошена позиция указанного министерства.

Из письма Минстроя России следует, что положения Свода правил СП 4.13.130.2013 “Система противопожарной защиты ограничение распространения пожара на объектах защиты требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям” и положений Свода правил СП 53.13330.2011 “Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения, актуализированная редакция СНиП 30-02-97*” распространяются только на жилые дома.

При этом с учетом положений части 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации садовый дом в отличие от жилого дома не является жилым помещением, в связи с этим положения указанных сводов правил при строительстве садовых домов не применяются.

Вместе с этим следует отметить, что согласно части 3 статьи 23 Закона N 217-ФЗ садовый дом может быть признан жилым домом в порядке, предусмотренном главой 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47.

В силу положений частей 1 и 2 статьи 23 Закона N 217-ФЗ, пункта 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) созданный на садовом земельном участке садовый дом должен соответствовать следующим требованиям:

– соответствовать предельным параметрам разрешенного строительства, установленным градостроительным регламентом территориальной зоны, в границах которой расположен указанный садовый земельный участок, в том числе требованиям к минимальным отступам от границ земельных участков;

– соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса (отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости);

– размещаться на садовом земельном участке, включенном в территориальную зону, применительно к которой утвержден градостроительный регламент, предусматривающий возможность строительства садового дома.

Одновременно с этим следует отметить, что правообладатели земельных участков вправе обратиться в порядке, установленном статьей 40 Градостроительного кодекса за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (требований к минимальным отступам от границ земельных участков) если такое отклонение необходимо в целях однократного изменения одного или нескольких предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленных градостроительным регламентом для конкретной территориальной зоны, не более чем на десять процентов.

Читайте также:
Ипотека на участок под ИЖС: Сбербанк, ВТБ, земельный, условия, банки

Также следует отметить, что отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства разрешается для отдельного земельного участка при соблюдении требований технических регламентов. Отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в части предельного количества этажей, предельной высоты зданий, строений, сооружений и требований к архитектурным решениям объектов капитального строительства в границах территорий исторических поселений федерального или регионального значения не допускается.

2. По вопросу использования земельного участка с видом разрешенного использования “садоводство”, расположенного в границах территории ведения садоводства.

В настоящее время Классификатором видов разрешенного использования, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. N 540 (далее – Классификатор), определены следующие виды разрешенного использования земельных участков, связанные с ведением садоводства: “ведение садоводства” и “земельные участки общего назначения”.

При этом в соответствии с Классификатором вид разрешенного использования земельного участка “садоводство” предусматривает осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанной с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур. Возведение объектов капитального строительства на земельных участках с видом разрешенного использования “садоводство” не допускается.

Кроме того, переходные положения части 7 статьи 54 Закона N 217-ФЗ не распространяются на земельные участки с видом разрешенного использования “садоводство”, предназначенные для осуществления садоводства, представляющего собой вид сельскохозяйственного производства, связанного с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур.

Вместе с этим полагаем, что отнесение земельного участка с видом разрешенного использования “садоводство” к садовому участку в понятии Закона 217-ФЗ возможно при соблюдении следующих условий:

указанный земельный участок предоставлен для целей ведения гражданами садоводства для собственных нужд в соответствии с Законом N 217-ФЗ либо Федеральным законом от 15 апреля 1998 года N 66-ФЗ “О садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединениях граждан” либо согласно иным ранее действовавшим нормативно-правовым актам, регулировавшим отношения по предоставлению гражданам садовых земельных участков;

в соответствии с документацией по планировке территории либо иным документом, предусмотренным частью 28 статьи 54 Закона N 217-ФЗ, указанный земельный участок включен в границы территории ведения садоводства.

3. По вопросу оформления прав на ранее построенные блокированные садовые дома на территории садовых товариществ, сведения о которых отсутствуют в Едином государственном реестре недвижимости, сообщаем.

Исходя из того, что понятие “садовые дома блокированной застройки” в законодательстве Российской Федерации отсутствует, соответственно в законодательстве не предусмотрены особенности их проектирования и строительства, а также особенности государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на них.

Строительные нормы и правила для индивидуальных жилых домов

Строительные нормы и правила для индивидуальных жилых домов регулируют позволенные границы и параметры, в рамках которых должно находиться снова отстраиваемое здание. Игнорирование данных факторов может стать причиной многих проблем уже на этапе строительных работ или реконструкции дома.

Основные строительные нормы в 2021 году

Если собственник имеет земельный участок, который предназначается для жилищного строительства, то он имеет право возводить на этом участке любую выбранную им постройку, которая соответствует установленным законом нормам.

В качестве основного нормативного акта, который задаёт данные параметры в 2021 году, по прежнему выступает Градостроительный кодекс. Ознакомление с данным документом является обязательным условием при планировании нежилой или жилой постройки на своём участке.

При этом, Градостроительный кодекс не единственный «строительный» регламент. Кроме него, при возведении здания, которое связано с участком, требуется чёткое соблюдение СНИПов, а именно:

  • № 31-02-2011, определяющего порядок строительства объекта;
  • № 11-3-99, отражающий фактический порядок получения разрешения для строительства.

Среди других важных градостроительных правил и норм стоит выделить следующие документы:

  • На участке, имеющем площадь до 1,2 километров не разрешается строить больше одного жилого объекта.
  • Застройщик обязан учитывать и проводить расчёт границы «красной линии».
  • Максимальная площадь жилого здания не должна иметь площадь более 1,5 тысячи квадратных метров.
  • Максимальная высота объекта, который строиться на участке под ИЖС должна быть не более трёх этажей.

Под понятие «красная линия» попадают соседствующие земельные наделы и границы объектов общего пользования, на которые не должны «заходить» строящиеся на соседнем участке здания.

В категорию объектов общего пользования входят:

  • любые линейные объекты (например, трубопровод, ЛЭП и др.);
  • любые автомобильные дороги;
  • другие аналогичные объекты, которые обеспечивают инфроструктуру.

При строительстве на участке каких-либо зданий или построек застройщику следует учесть такие особенности:

  • предварительная разметка границ строящегося объекта сможет обеспечить соблюдение «красной линии»;
  • возведение искусственного ограждения (забора) на участке не позволит выйти за дозволенные границы.

Главные правила возведения нежилых и бытовых построек, а также заборов

Стоит отметить, что возведение любых нежилых построек, в том числе и забора, также подчиняется установленным законом градостроительным нормам, указывающим на такие обязательные требования:

  • постройка сараев и загонов для содержания скота должна осуществляться в радиусе двенадцати метров от самого жилого дома;
  • компостная яма располагается не ближе восьми метров от дома и не меньше двадцати от колодца;
  • постройки бытового назначения (например, туалет) должен располагаться не менее двенадцати метров от жилого дома;
  • в случае, если на соседнем участке находится баня, то забор должен проходить на расстоянии не менее восьми метров от этой постройки;
  • участок огораживают не менее двух-четырёх метров от имеющихся деревьев и не менее чем в одном метре от кустарников;
  • расстояние между любой нежилой постройкой и забором должно быть не менее одного метра;
  • минимальное расстояние от капитального забора до жилого дома должно составлять три метра.
Читайте также:
Многоквартирный дом на участке ИЖС: последствия, мошенничество, в 2021 году, можно ли построить

Основные требования для жилых домов

Кроме того, существует свод правил, которые касаются возведения частных домов:

  • минимальное расстояние до пола от потолка должно составлять минимум 2,5 метра;
  • при строительстве жилого дома выше одного этажа лестница в самом доме должна быть не уже одного метра;
  • каждая спальня должна иметь площадь больше чем восемь квадратных метров;
  • минимальная площадь кухни в доме должна составлять шесть метров.

Дополнительные нюансы

  1. владелец участка обязан учитывать градостроительные нормы вне зависимости от типа постройки (жилое или нежилое здание);
  2. в определённых случаях для следования СНИП собственники неровных участков могут столкнуться с дополнительными нюансами при осуществлении строительства:
  • участок, располагающийся на бугристой холмистой местности нужно разровнять перед началом строительства;
  • если вблизи дома проходит лесополоса, то необходимо обратиться в уполномоченное ведомство чтобы получить разрешение на спил нескольких деревьев;
  • фундаменты домов, которые строятся около водоёмов должны быть дополнительно укреплены согласно строительным нормам.
  1. Перед началом строительных работ по возведению здания необходимо разработать проект и произвести все необходимые расчёты;
  2. При последующем обнаружении грубых нарушений законодательства при строительстве объекта, собственник будет вынужден устранить их, даже в том случае, если для этого нужно будет разобрать постройку;
  3. Нормы СНИП и Градостроительный регламент позволяют владельцам участков избежать нарушений законодательства в отношении соседних участков, а также обеспечивают противопожарную безопасность при строительстве дома.

Правила противопожарной безопасности

Нормы и правила, которые касаются противопожарной безопасности фактически устанавливают дальность расположения различных построек в зависимости от строительных материалов, которые использовались при их возведении.

Вот основные критерии обязательные для выполнения при строительстве и реконструкции:

  • между постройками из камня необходимо соблюдать дистанцию в шесть метров;
  • между каменной и деревянной постройкой соблюдается расстояние в десять метров;
  • минимальное расстояние между двумя деревянными постройками составляет пятнадцать метров.

Особенности:

  • помните, что вышеперечисленные нормы действуют как в отношении построек, которые расположены на участке собственника, так и на соседские постройки;
  • основная цель Градостроительного регламента – не допустить сосредоточения большого количества зданий на сравнительно небольшой территории.

Ответственность

Законные собственники участков, которые входят в категорию ИЖС, при возведении зданий должны чётко соблюдать:

  • санитарные нормы;
  • правила градостроительного регламента;
  • противопожарную безопасность.

Строительство с нарушением данных норм или же незаконное строительство (к примеру, отсутствие документов на застройку и пр.) в 2021 году может повлечь за собой:

  • полный снос самовольной постройки;
  • требование устранить существующие нарушения;
  • административный штраф.

Порядок возведения здания

  1. Подготавливаем план застройки.
  2. Собираем все необходимые документы.
  3. Обращаемся в органы МСУ или архитектурный отдел по месту расположения участка под застройку.
  4. Составляем письменное заявление.
  5. Ждём рассмотрения заявления уполномоченным сотрудником в течение тридцати календарных дней.
  6. Получаем разрешение на строительство.
  7. Возводим объект.
  8. Согласовываем здание с БТИ.
  9. Подготавливаем пакет бумаг для регистрирующего органа.
  10. Регистрируем права.
  11. Получаем на руки правоустанавливающие документы.

Пакет необходимых документов

Постройка жилого дома на участке под ИЖС, кроме соблюдения установленных строительных норм требует также и получения на руки свидетельства о праве собственности.

Получить этот документ можно, собрав такие бумаги:

  1. Документы, которые выступают в качестве основания приобретения комплекса прав на данный объект земельного фонда:
  • дарственная;
  • договор аренды;
  • акт, который подтверждает предоставление данного участка муниципалитетом;
  • завещание;
  • договор купли-продажи.
  1. Генеральный план участка.
  2. Кадастровый паспорт на участок.
  3. Доверенность.
  4. Паспорт собственника.
  5. План строительства жилого дома.
  6. Акт от БТИ.
  7. Межевой план.
  8. Генеральный план участка.
  9. Квитанция об успешном осуществлении оплаты обязательного сбора.
  10. Разрешение на застройку от комитета архитектуры или муниципального комитета.
  11. Свидетельство, которое подтверждает регистрацию участка в уполномоченных органах.
Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: