Расторжение договора долевого участия: по инициативе дольщика, застройщика, по соглашению сторон, 214 фз, в одностороннем

Статья 9. Расторжение договора

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ в статью 9 настоящего Федерального закона внесены изменения

Статья 9. Расторжение договора

ГАРАНТ:

См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 9 настоящего Федерального закона

1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 17 июня 2010 г. N 119-ФЗ в пункт 1 части 1 статьи 9 настоящего Федерального закона внесены изменения

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;

2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;

3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

4) утратил силу с 13 июля 2020 г. – Федеральный закон от 13 июля 2020 г. N 202-ФЗ

Информация об изменениях:

5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 304-ФЗ пункт 2 части 1.1 статьи 9 настоящего Федерального закона изложен в новой редакции, вступающей в силу с 1 января 2017 г.

2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади;

3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 304-ФЗ статья 9 настоящего Федерального закона дополнена частью 1.2, вступающей в силу с 1 января 2017 г.

1.2. В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.

ГАРАНТ:

Проценты, подлежащие уплате участнику долевого строительства в соответствии с частью 2 статьи 9, за период с 3 апреля 2020 г. до 1 января 2021 г., не начисляются

В отношении уплаты процентов, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до 3 апреля 2020 г., предоставляется отсрочка до 1 января 2021 г.

Требования, предусмотренные частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, не применяются к застройщикам, привлекающим средства дольщиков, размещаемых на эскроу счетах, за исключением случаев расторжения ДДУ по основаниям, возникшим после ввода объекта в эксплуатацию

2. Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

3. В случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

4. В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

ГАРАНТ:

Требования, предусмотренные частью 5 статьи 9 настоящего Федерального закона, не применяются к застройщикам, привлекающим средства дольщиков, размещаемых на эскроу счетах, за исключением случаев расторжения ДДУ по основаниям, возникшим после ввода объекта в эксплуатацию

5. В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

Читайте также:
Страхование долевого участия в строительстве: в 2021, список, страховые компании, договоров, ответственности
ГАРАНТ:

Проценты, подлежащие уплате участнику долевого строительства в соответствии с частью 6 статьи 9, за период с 3 апреля 2020 г. до 1 января 2021 г., не начисляются

В отношении уплаты процентов, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до 3 апреля 2020 г., предоставляется отсрочка до 1 января 2021 г.

Требования, предусмотренные частью 6 статьи 9 настоящего Федерального закона, не применяются к застройщикам, привлекающим средства дольщиков, размещаемых на эскроу счетах, за исключением случаев расторжения ДДУ по основаниям, возникшим после ввода объекта в эксплуатацию

6. В случае нарушения застройщиком предусмотренных частями 2 и 5 настоящей статьи срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

ГАРАНТ:

Требования, предусмотренные частью 7 статьи 9 настоящего Федерального закона, не применяются к застройщикам, привлекающим средства дольщиков, размещаемых на эскроу счетах, за исключением случаев расторжения ДДУ по основаниям, возникшим после ввода объекта в эксплуатацию

7. При возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотренной настоящим Федеральным законом или договором, не допускается.

Расторжение ДДУ

Покупка квартиры в строящемся доме — рискованное дело. Покупатель рискует не только деньгами, но и временем. Нередко простое обещание застройщика «объект скоро будет сдан в эксплуатацию», превращается в бесконечность. Именно поэтому расторжение ДДУ в большинстве случаев происходит по инициативе дольщика.

Можно ли расторгнуть ДДУ?

Порядок расторжения ДДУ закреплен в ст. 9 ФЗ №214. Согласно нормам, которые прописаны в данной статье, договор может быть расторгнут:

1) В одностороннем порядке по инициативе дольщика

2) В одностороннем порядке по инициативе застройщика

3) В двустороннем порядке (по соглашению сторон)

4) Через суд

Расторжение ДДУ дольщиком в одностороннем порядке

Причины, по которым дольщик имеет право расторгнуть договор, закреплены в п.1 ст. 9 ФЗ №214, а именно:

1) Застройщиком были нарушены обязательства по передачи объекта (срок сдачи в эксплуатацию превышен более чем на два месяца).

2) Застройщик построил объект с нарушениями условий договора (нарушены обязательные требования, которые привели к ухудшению качества объекта и сделали квартиру непригодной для проживания).

3) Застройщик отказывается устранять недостатки объекта в разумный срок.

4) Застройщик отказывается уменьшать стоимость договора или возмещать дополнительные расходы дольщика (в случае, если были обнаружены недостатки объекта).

Расторжение ДДУ застройщиком

Причина, по которой застройщик может расторгнуть договорные отношения с контрагентом, одна — злостное невыполнение финансовых обязательств со стороны дольщика:

1) задержка выплаты более чем на два месяца (актуально при наличии согласованного графика оплат, а также на условиях разового погашения суммы);

2) нарушение установленных сроков выплат более трех раз в течение года.

Любые другие нарушения финансовых условий договора не могут стать причиной одностороннего расторжения ДДУ застройщиком.

Расторжение ДДУ по соглашению сторон

Данная процедура не требует выполнения обязательных условий договора. Контрагенты вправе самостоятельно договариваться о способе и сроках реализации своих законных прав и обязанностей. Главное, чтобы расторжение договора ДДУ происходило по обоюдному согласию сторон.

Расторжение ДДУ через суд

Дольщик может обратиться в суд в случае, если:

1) Строительство дома было приостановлено или заморожено на неопределенный срок.

2) Существенно изменилась проектная документация объекта. Все изменения проектной документации, которые касаются отклонения от первоначальных параметров объекта строительства, должны вновь утверждаться застройщиком. Участник долевого строительства вправе требовать расторжения ДДУ в случае, если такие изменения являются существенными, нарушают его права и затрагивают интересы.

3) Застройщик, который нарушил условия договора ДДУ, отказывается возвращать денежные средства или выполнять установленные обязательства.

4) Изменилось назначение нежилых помещений в многоквартирном доме.

5) Иные случаи, предусмотренные законом.

Законом не предусмотрен исчерпывающий перечень причин для обращения в суд. Это означает, что дольщик вправе действовать, исходя из условий договора ДДУ.

Перед тем как подать заявление в суд, истцу необходимо:

1) Отправить застройщику уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора в связи с задержкой строительства и расторжении договора ДДУ.

2) Определить цену иска. Физическое лицо может взыскать с застройщика:
стоимость квартиры;
процент за пользование денежными средствами;
процент за нарушение сроков возврата денежных средств, которые поступили на банковский счет застройщика в качестве цены договора ДДУ;
компенсацию морального вреда. Размер компенсации устанавливается по усмотрению истца, однако итоговая сумма будет определена в ходе судебного заседания. Стоит учесть, что юридические лица и индивидуальные предприниматели не могут претендовать на компенсацию морального вреда.

3) Отправить копию иска ответчику (застройщику).

Ну, а теперь подробнее:

Одностороннее расторжение договора дольщиком

Если дом своевременно не сдан в эксплуатацию или квартира имеет Существенные недостатки, дольщик вправе расторгнуть договор ДДУ в одностороннем порядке. Однако одного желания недостаточно, покупателю необходимо соблюсти правовой порядок расторжения сделки.

В первую очередь дольщику нужно направить претензию застройщику о расторжении договора. В тексте документа указывается:

1) Причина расторжения договорных отношений (с ссылкой на законодательную норму).

2) Требования заявителя (дольщика).

3) Банковские реквизиты, на которые застройщик должен вернуть денежные средства.

Претензию необходимо отправить на юридический адрес компании заказным письмом с уведомлением или лично принести его в канцелярию. К уведомлению нужно приложить опись вложения — документ, в котором перечисляются и описываются юридически важные характеристики письма. Если уведомление передается лично в руки представителю строительной компании, рекомендуется настаивать на том, чтобы лицо, которое принимает корреспонденцию, поставило на втором экземпляре обращения входящий номер, дату и подпись.

Читайте также:
Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве: налог, ндс, риски, от юр лица, ипотека, проводки, ндфл, родственнику, образец

Днем расторжения договора ДДУ считается день направления претензии (основание: ч. 4 ст. 9 Закона №214-ФЗ). С этого момента застройщик в течение 20 дней обязан вернуть контрагенту все денежные средства, которые являются ценой договора и процент за пользование.

В случае, если застройщик отказывается своевременно перечислять денежные средства, дольщик вправе обратиться в суд. Для этого ему потребуется собрать необходимый пакет документов:

1) Копия договора ДДУ

2) Документы, подтверждающие факт уплаты денежных средств по договору

3) Копия претензии застройщику (истцу также необходимо подтвердить факт передачи данного документа. Если претензия направлялась заказным письмом, нужно приложить почтовое уведомление о получении корреспонденции. Если лично передавалось в руки работнику компании — входящий номер и дату регистрации)

4) Ответ застройщика на претензию (при наличии)

5) Документы, которые подтверждают (обосновывают) требования дольщика (дефектная ведомость, заключение экспертной комиссии о наличии недостатков)

6) Расчет процентов за пользование деньгами и за нарушение сроков возврата денежных средств

7) Квитанция об уплате госпошлины. В соответствии с п. 3 ст. 333.36 НК РФ, госпошлина оплачивается в случае, если цена иска превышает 1 млн. руб

Договор ДДУ будет считаться расторгнутым, если суд принял сторону истца.

Порядок расторжения ДДУ застройщиком

Прежде всего застройщик должен направить контрагенту письмо-оповещение, в котором выразить требование о срочном погашении задолженности по обязательным платежам.

Дольщик обязан выполнить требования застройщика в течение 30 дней с момента получения письма. По истечению данного срока возможно расторжение договора ДДУ в одностороннем порядке по инициативе застройщика.

После того, как договор ДДУ был расторгнут, дольщику возвращаются все денежные средства, которые были им уплачены на текущий момент.

Регистрация расторжения ДДУ

Выплата денежных средств дольщику возможна только после регистрации расторжения договора ДДУ. Специалисты юридической компании “Силкин и партнеры” рекомендуют отнестись к процедуре расторжения договора ДДУ с особой внимательностью и осторожностью. Дело в том, что после того, как договор будет расторгнут по инициативе дольщика, взыскать уплаченные денежные средства с застройщика будет достаточно сложно. Особенно это касается ситуаций, когда застройщик планирует признать себя банкротом.

С 1 июля 2019 года прямая передача денежных средств застройщику запрещена. Теперь деньги за квартиру в строящемся доме вносятся на эскроу-счет. Такой алгоритм ведения финансовых расчетов гарантирует сохранность материальных вложений дольщика. Денежные средства “замораживаются” на специальном условном счете до момента регистрации права собственности.

Взыскание неустойки с застройщика

Срывы сроков передачи в эксплуатацию случаются достаточно часто. В большинстве случаев застройщик действует на опережение, он рассылает всем участникам долевого строительства уведомление о переносе даты сдачи объекта и предлагает подписать дополнительное соглашение.

Не стоит соглашаться на условия Застройщика. Подписывать соглашение — это право дольщика, а не обязанность. Отказ от выполнения требований застройщика не влияет на срок передачи жилья. Данное доп. соглашение выгодно только застройщику, оно снимает со строительной организации ответственность за несвоевременную сдачу объекта в эксплуатацию.

Расторжение ДДУ по причине срыва сроков передачи дома предусматривает выплату неустойки с застройщика.

Существует несколько способов взыскания неустойки:

1) Путем проведения мирных переговоров с застройщиком (досудебное урегулирование)

2) Через суды общей юрисдикции

3) Через Арбитражный суд.

Взыскать неустойку с застройщика можно попытаться самостоятельно, без привлечения юриста. Для этого, прежде всего необходимо правильно рассчитать ее размер.

Следует учесть, что действовало Постановление №423. В соответствии с данным документом проценты за пользование денежными средствами при расторжении договора долевого участия не начислялись с 3 апреля 2020 до 01.01.2021 года. Данная законодательная норма не лишает дольщика возможности расторгнуть договор ДДУ в одностороннем порядке, если срок сдачи объекта затягивается более чем на два месяца.

Постановление №423 действует и в отношении расчета неустойки при расторжении ДДУ. Используя калькулятор расчета неустойки, необходимо обратить внимание на данную временную поправку.

Если у дольщика есть сомнения относительно платежеспособности строительной организации, он вправе воспользоваться услугой по выкупу неустойки.

Расторжение ДДУ с ипотекой

Одностороннее расторжение, который обременен ипотечным кредитом, без весомых причин невыгодно в первую очередь самому дольщику. Сложность ситуации заключается в том, что договор ДДУ находится на балансе залога в банке. Таким образом, должник не имеет права совершать с данным документом никаких юридических действий.

Однако, если застройщик грубо нарушает условия договора, контрагент вправе инициировать процедуру расторжения договорных отношений.

Для этого необходимо:

1) В письменном виде уведомить отделение банка, в котором оформлен ипотечный кредит, о своих намерениях.

2) Предоставить банку доказательства нарушения условий договора ДДУ.

3) Написать заявление в отделение банка, в котором требовать перерасчета процентов по случаю досрочного погашения кредита.

4) Отправить девелоперу уведомление про одностороннее расторжение договора ДДУ дольщиком.

Законодательство РФ не содержит прямых указаний, в которых прописан четкий порядок расторжения договора ДДУ с ипотекой. Однако, убытки, которые были понесены сторонами сделки, ложатся на плечи виновнику ситуации. Таким образом, застройщик, нарушивший условия договора, возмещает убытки банковской организации.

Юридическая компания «Силкин и Партеры» может предоставить широкий спектр услуг, касающихся договора долевого участия. Наши юристы могут как проконсультировать по любым вопросам.

Обладая обширным судебным опытом, мы можем провести весь комплекс мероприятий по расторжению договора через суд. Мы готовы взять на себя весь комплекс работ: от консультации до получения вами денежных средств.

Дольщик решил расторгнуть договор и забрать деньги. Но не тут-то было

Одна женщина купила квартиру в новостройке за 1,6 млн рублей. Заплатила всю сумму, а через три месяца передумала. У нее возникли какие-то семейные обстоятельства, поэтому застройщику так и написала: «Хочу расторгнуть договор, верните мои деньги».

Застройщик уже вложил деньги в строительство, а своих обязательств перед женщиной не нарушал. Стройка идет, сроки соблюдаются, недостатков нет — в общем, застройщик отказался возвращать деньги и расторгать договор.

Тогда женщина говорит: «Раз такое дело, верните мне не только 1,6 млн рублей за квартиру, а еще 10 млн сверху! Требую почти 6 млн неустойки за четыре месяца, 100 тысяч за моральный вред и 50% штрафа от всей суммы. Я потребитель, мне положено».

Защищать свои права потребителя пришлось в суде, застройщик просто так не сдался. Решение суда идет вразрез с судебной практикой, которая сложилась раньше. Теперь будет не так просто забрать у застройщика свои деньги и компенсацию.

Читайте также:
Долевое участие в строительстве многоквартирных домов: что это такое, в 2021, изменения, типовой договор, закон, особенности

Почему застройщик сразу не отдал деньги, если дольщик передумал?

Застройщик ничего не нарушал. А все отношения с дольщиками регулирует специальный закон о долевом участии в строительстве. В нем написано, когда можно расторгнуть договор в одностороннем порядке, — то есть просто прийти и сказать, что передумал и хочешь забрать деньги.

В законе нет такого условия, чтобы каждый дольщик мог просто так, по каким-то семейным обстоятельствам или в каких-то жизненных ситуациях, отказываться от квартир и требовать всю сумму назад, даже через суд. Должна быть какая-то вина застройщика, а тут вины нет. Поэтому застройщик и ответил на претензию женщины отказом.

Он отказался не просто вернуть деньги, но и вообще расторгать договор. То есть женщине нужно дождаться, когда дом сдадут, и стать собственницей жилья. Ну или дождаться, когда застройщик что-то нарушит, и тогда требовать вернуть деньги. А до тех пор свои 1,6 млн рублей не забрать.

Тогда с какой стати женщина требовала деньги?

Женщина посчитала, что имеет право расторгнуть договор по своему желанию в любое время. Хотя в законе о долевом участии в строительстве нет такого условия, но оно есть в законе о защите прав потребителей.

А Верховный суд раньше говорил так: если в законе для дольщиков чего-то нет, берите эту норму в общем законе для всех покупок. Например, условие о штрафе 50% взялось именно оттуда, и Верховный суд точно не против иногда начислять его застройщикам. Женщина насчитала компенсации, написала претензию и пошла по судам.

Что сказали суды?

В законе о долевом строительстве есть перечень оснований для расторжения договора с застройщиком. Например, дольщик может забрать деньги, если застройщик сильно нарушил сроки, без согласования изменил площадь квартиры или планировку, сдал квартиру с недостатками и не хочет их исправлять.

В законе для дольщиков написано, что для расторжения договора могут быть другие основания — установленные федеральным законом или договором. Да, в законе нет условия, что можно расторгнуть договор, если передумал, — но такое условие есть в законе о защите прав потребителей.

Покупатель может отказаться от договора в любое время. Главное — возместить фактические расходы исполнителю. Это касается и застройщиков. Дольщик тоже потребитель, значит, его защищает этот закон.

Застройщик свои расходы не доказал, поэтому пусть возвращает все. А так как он не захотел отдать деньги добровольно, то теперь заплатит неустойку и штраф.

Не 10 млн, конечно, а вот столько:

  1. Стоимость квартиры — 1 648 200 Р .
  2. Моральный вред — 10 000 Р .
  3. Проценты — 59 976 Р .
  4. Штраф 50% — 859 088 Р .
  5. Судебные расходы — 20 000 Р .

Итого застройщик обязан вернуть женщине 2,6 млн рублей, хотя за квартиру она заплатила 1,6 млн.

В законе о долевом строительстве нет оснований для расторжения договора по инициативе дольщика, если застройщик ничего не нарушил.

Две инстанции решили, что раз этот вопрос не урегулирован, то можно применять положения закона о защите прав потребителей.

Но это неправильный вывод.

В законе для дольщиков есть конкретный список причин для расторжения договора. Если что-то из этого происходит, дольщик может отказаться исполнять договор или расторгнуть через суд.

Да, там есть пункт, по которому возможно расторжение на основании других законов или самого договора. Но закон о защите прав потребителей можно применять только в той части, которая не урегулирована основным законом про долевое строительство. Если бы в законе для дольщиков вообще ничего не было про расторжение договора в одностороннем порядке, можно было бы применять общие правила для всех покупателей товаров и услуг. А так — нет.

Суды ссылаются на статью 32 закона о защите прав потребителей, но это ошибка. Если дольщик решил просто отказаться от договора и забрать деньги, эту статью применять нельзя.

Женщина не может внезапно и без веских причин забрать деньги, а застройщик не обязан возвращать их ей по требованию.

Итог. Решения о расторжении договора долевого участия и возврате 2,6 млн за квартиру отменили. Дело будут пересматривать в конце августа. Если у вас квартира в новостройке, стоит проследить за вердиктом. Он пригодится всем, кто тоже покупает новостройку и допускает, что может отказаться от сделки до того, как дом сдадут.

То есть дольщики не могут просто так расторгнуть договор, если передумали?

Получается, так. Хотя есть много решений по похожим делам в пользу дольщиков. Суды говорили то же: если нормы о расторжении договора нет в основном законе, используйте статью 32, и пусть застройщики отдают деньги.

Вот противоположные примеры из судебной практики, когда дольщики ссылались на права потребителей:

  1. Дольщики передумали и расторгли договор, вообще ничего не заплатив за квартиру. А потом еще взыскали компенсацию морального вреда и штраф.
  2. Женщина купила квартиру в новостройке, заплатила часть, а потом передумала. Хотела вернуть всю сумму, неустойку и штраф, но не вышло. Суд отказался применять закон о защите прав потребителей, а застройщик еще и удержал стоимость страховки. Хорошо хоть вернули часть денег.
  3. Дольщик поторопился и расторг договор на основании статьи 32 до того, как наступил срок сдачи дома. Застройщик вернул ему деньги, а неустойку и штраф не заплатил. Суд сказал, что это правильно: вот если бы дольщик подождал, когда срок будет нарушен, то получил бы компенсацию сверху. А раз вины застройщика нет, то больше он ничего платить не должен.

Это не значит, что покупатели квартир в новостройках попадают в рабство и не имеют права выйти из сделки. Есть много причин для расторжения договора, если застройщик не выполняет свои обязательства или права дольщика нарушены.

Но покупатели квартир в новостройках должны понимать свою ответственность: они покупают не квартиру, а права на нее. То есть как будто становятся соинвесторами проекта по строительству дома. За счет этого жилье дешевле, чем готовое. Но если каждый дольщик начнет забирать деньги спустя какое-то время, застройщики не смогут вовремя выполнять свои обязательства перед другими покупателями. В итоге будет замкнутый круг: застройщики всем должны, но не могут достроить дом, и из-за этого должны еще больше.

Читайте также:
Долевое участие в строительстве: что это, жилья, цены, многоквартирных домов, изменения, ГК РФ

Но вы ведь сами писали, что для дольщиков работает закон о защите прав потребителей. Уже не работает?

Использовать закон о защите прав потребителей дольщикам советовал Верховный суд. Это по-прежнему работает. Но такая норма действует, только если нет подходящей статьи в законе о долевом строительстве. Например, по поводу штрафа 50%. Его нет в законе № 214- ФЗ , но иногда его все равно можно требовать.

Причины для расторжения договора в законе № 214- ФЗ описаны, поэтому применять статью 32 и расторгать договор просто потому, что захотелось, получится не у всех.

Как расторгнуть договор с застройщиком, если передумал?

Готовиться к расторжению любого договора нужно до его подписания. Даже если это район вашей мечты и квартира очень нравится, все равно стоит представить ситуацию, что договор придется расторгать.

Дома строят годами, а за это время может произойти что угодно. Можно передумать, получить повышение в должности и переехать, рядом могут начать другую стройку, срочно понадобятся деньги, ребенок перейдет в другую школу, не понравятся соседи или случится развод, и придется делить ипотеку. Все это не причины для расторжения договора, если нет вины застройщика.

Сначала читать, потом подписывать

В договоре может быть условие о расторжении договора с компенсацией застройщику. Но искать и обсуждать это условие нужно заранее. После регистрации договора будет поздно что-то менять.

Вот по каким причинам дольщик может отказаться от договора или расторгнуть его, даже если застройщик против:

  1. Застройщик просрочил сдачу дома больше чем на два месяца. Если на месяц, пока отказываться рано.
  2. Дом или квартира с недостатками, но их не устраняют или не снижают цену квартиры.
  3. Строительство прекращено или временно остановлено, и стало понятно, что в срок застройщик не успеет.
  4. Очень изменилась проектная документация, площадь квартиры, вместо жилого построили нежилое помещение.

Еще есть непонятная формулировка про «другие законные основания». Но их нужно искать в статье 450 и 451 гражданского кодекса. Эти причины придется доказывать, а получить неустойку и штраф иногда будет невозможно.

Если у вас другая причина для расторжения и вины застройщика нет, сначала нужно проконсультироваться с юристом: взять свой договор, найти специалиста по долевому строительству и обсудить все варианты развития событий. И только после этого что-то предпринимать: отправлять уведомления, писать претензии или идти в суд.

Например, ухудшение финансового положения дольщика суд посчитал недостаточно веским основанием для расторжения договора. И это не единственный случай: дольщику могут срочно понадобиться деньги, а отказаться от договора и забрать у застройщика всю сумму окажется не так просто. От покупки холодильника можно отказаться в любое время, а от квартиры в новостройке нельзя.

В другой истории застройщик нарушил промежуточные сроки строительства, сказал дольщикам, что в срок точно не успеет, но суд посчитал, что пока расторгать договоры рано. Вот когда не успеет, тогда и поговорим. Президиум, правда, с таким подходом не согласился, но к тому времени просрочка стала уже очевидной.

Часто дольщики расторгают договоры, а потом узнают, что теперь их права не защищены как положено. Все получают компенсации как дольщики, а они — как обычные кредиторы в рамках банкротства.

Покупка квартиры в новостройке может быть выгодной инвестицией. Если застройщик сдаст дом вовремя, квартира к тому времени может сильно подорожать. А если будет просрочка, не очень понравится вид из окна или в квартире будет слишком холодно, можно отсудить сотни тысяч рублей неустойки и штрафа.

Но это не значит, что в любой момент можно отказаться от договора и забрать деньги. Если вам кто-то такое советует, ищите подвох. У дольщиков много прав, но застройщики тоже бывают не лыком шиты. А иногда нужно просто набраться терпения.

Как расторгнуть договор ДДУ?

Как расторгнуть договор об участии в долевом строительстве?

Как и любой другой договор, договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут. Случаи и правила расторжения ДДУ предусмотрены в Федеральном законе от № «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № ), а также в Гражданском кодексе Российской Федерации (ГК РФ).

Есть четыре варианта расторжения договора:

  • по соглашению сторон;
  • по инициативе застройщика;
  • по инициативе дольщика путем уведомления застройщика;
  • по решению суда.

Способ расторжения ДДУ зависит от возникшей ситуации, при этом в каждом случае девелопер обязан вернуть дольщику деньги (полностью или частично).

Как работает долевое строительство с 1 июля 2018 года после внесения поправок в Закон № 214-ФЗ, читайте на спроси.дом.рф

Можно ли расторгнуть договор, если дольщик передумал покупать квартиру?

Для расторжения ДДУ требуются веские причины, то есть когда одна из сторон не соблюдает обязательства. Если таких причин нет, то отказаться от договора можно на условиях, которые в нем прописаны. У разных девелоперов на этот счет существуют свои правила. Например, во многих случаях вы можете отказаться от строящейся квартиры, однако вам вернут не полную сумму, а только часть, при этом и она может выплачиваться периодами в течение длительного времени. В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства, а также перед и соответствует предусмотренным Законом № требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке, если иное не предусмотрено договором. При этом возможно переуступить права требования по договору, продать строящееся жилье другому человеку, стоит учитывать, что такая переуступка может потребовать согласия застройщика, а также обязательна регистрация соглашения об уступки прав по договору.

Если застройщик готов вернуть полную сумму или ее часть дольщику в обмен на отказ от квартиры, происходит расторжение договора по соглашению сторон. Этот вид прекращения действия ДДУ относится к самым редким в юридической практике. Он происходит в двух случаях:

  • если дольщик передумал покупать квартиру и при этом готов на условия возврата денег, выдвинутые застройщиком;
  • если застройщик готов выплатить дольщику причитающиеся ему деньги без судебного разбирательства.
Читайте также:
Покупка квартиры по договору долевого участия: пошаговая инструкция, риски, в ипотеку, налоговый вычет, документы

Оба случая, как правило, невыгодны для одной из сторон — именно поэтому расторжение ДДУ по соглашению сторон не пользуется популярностью.

Если же обе стороны договорились об условиях расторжения договора, то составляется соответствующее соглашение. В нем следует прописать схему и сроки возвращения денег: нужно указывать конкретные даты или конкретные сроки (например, 30 дней после регистрации расторжения договора в Росреестре). В ином случае возврат денег может затянуться на неопределенное количество времени.

С 1 января 2018 года в России начала действовать Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС), оператором которой выступает . ЕИСЖС позволяет усилить прозрачность на рынке долевого строительства. Через ЕИСЖС можно получить информацию о застройщике, ходе строительства жилищных объектов и проверить, уплачивает ли застройщик взносы по вашему договору участия в долевом строительстве в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. Система также позволяет больше узнать о строящихся домах, инфраструктуре района и иных вещах, которые помогут оценить надежность девелопера и принять решение о покупке недвижимости (или держать руку на пульсе строительства, если вы уже приобрели квартиру в новостройке).

Самая полная и актуальная информация о жилищном строительстве в ЕИСЖС

В каких случаях можно расторгнуть договор в одностороннем порядке без решения суда?

Согласно статье 9 Закона № , дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве, отправив уведомление застройщику, если тот:

  • превышает срок передачи объекта долевого строительства на два месяца и более;
  • отказывается устранять недостатки, которые ухудшают качество жизни в нем или делает жилье непригодным для жизни, а также отказывается соразмерно уменьшить цену договора или выплатить компенсацию;
  • существенно нарушает требования к качеству квартиры или дома;
  • в иных установленных федеральным законом или договором участия в долевом строительстве случаях.

Это общия условия расторжения договора, предусмотренные для всех дольщиков. При этом дольщики, заключившие ДДУ с использованием счета эскроу, могут расторгнуть его и по иным основаниям, прописанным в ст. 15.4 . Согласно п. 7 ст. 15.4 Закона № , дольщик может отказаться от договора в одностороннем порядке, если при заключении ДДУ:

  • застройщик признан банкротом и открыто конкурсное производство (процедура, нужная для выполнения обязательств перед кредиторами);
  • вступило в силу решение арбитражного суда о ликвидации юридического лица — застройщика;
  • застройщик получил требование кредитора о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору (договору займа) и об обращении взыскания на земельный участок (когда земля под строительство находится в залоге у кредитора).

Чтобы расторгнуть договор, дольщику следует обратиться к застройщику с предложением прекратить отношения по соглашению сторон. При этом покупатель вправе требовать не только вернуть полную стоимость договора, но и выплатить неустойку, если она положена по закону. Если девелопер отказывается от подобного соглашения, то дольщику следует составить уведомление и отправить его в адрес девелопера.

На какую компенсацию можно рассчитывать при расторжении договора без суда?

Если ДДУ заключался до 1 июля 2018 года и деньги дольщика поступили непосредственно к застройщику (до перехода на проектное финансирование или использования счета эскроу), дольщик вправе потребовать выплатить ему неустойку. Ее размер обычно прописывается в договоре (договорная неустойка). При этом он не может быть меньше, чем тот, что указан в законе (законная неустойка). В соответствии с положениями Закона № , сумма неустойки составляет 1/300 от ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательств по возврату денежных средств, а если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.

Если вы купили квартиру по ДДУ с использованием счета эскроу, то на такую неустойку вы рассчитывать не сможете: застройщик не владел этими деньгами, а значит, платить неустойку ему не за что.

Есть ли разница в случае расторжения ДДУ с использованием счетов эскроу?

Процедура расторжения договоров, где использовалась схема оплаты напрямую застройщику (до 1 июля 2018 года) или с применением счета эскроу, на начальном этапе почти полностью идентична. Тем не менее отличия есть.

Для дольщиков, вносивших деньги на счет эскроу в банке, больше список проблемных ситуаций, которые позволяют расторгнуть договор без судебного разбирательства (см. карточку В каких случаях можно расторгнуть договор в одностороннем порядке без решения суда?). При этом такие покупатели не могут рассчитывать на выплату неустойки застройщиком, поскольку их деньги не находились у него на балансе.

Отличается и схема получения денег после расторжения договора (см. карточку В чем особенность возврата денег при схеме оплаты с использованием счета эскроу?). В остальном права и процедуры дольщиков, заключивших ДДУ с использованием любых схем оплаты, идентичны.

Как правильно составить и отправить уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора?

Закон № не регулирует форму уведомления, однако для предотвращения спорных ситуаций в этом документе должна быть следующая информация:

  • сведения о дольщике и застройщике;
  • указание реквизитов договора участия в долевом строительстве (номер и дата);
  • основание расторжения договора (ссылка на норму закона с указанием статьи, пункта и подпункта);
  • расчет общей суммы к возврату — цена договора плюс неустойка (вложением на отдельном листе);
  • реквизиты для перевода денег на счет дольщика;
  • дата составления уведомления;
  • опись вложения.

Уведомление необходимо отправить по почте заказным письмом, при этом датой расторжения договора считается дата отправки письма, а не получения уведомления.

Перед отправкой необходимо сделать ксерокопию уведомления, поскольку оно потребуется для регистрации расторжения ДДУ в Росреестре.

В каких случаях дольщик может расторгнуть договор через суд?

Статья 9 Закона № позволяет дольщику обратиться в суд с требованием расторгнуть ДДУ, когда застройщик:

  • прекратил или приостановил строить дом и при этом есть обстоятельства, свидетельствующие о том, что объект не может быть сдан в срок;
  • внес существенные изменения в проектную документацию дома, которая меняет площадь квартиры и отдельных жилых и нежилых площадей в пределах 5% от указанной в ДДУ площади;
  • изменил назначение общего имущества и/или нежилых помещений, имеющихся в доме;
  • в иных установленных федеральным законом и ДДУ случаях.
Читайте также:
Госпошлина за регистрацию договора долевого участия: в строительстве, в 2021, для физических лиц, в мфц

При расторжении ДДУ на этих основаниях застройщик обязан вернуть дольщику деньги по договору и выплатить проценты в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства по возврату денег. Если дольщик — это гражданин, а не компания, проценты выплачиваются в двойном размере.

Однако необходимость обращаться в суд может возникнуть не только в этих случаях. Если застройщик отказывается возвращать деньги по обстоятельствам, предусматривающим расторжение договора по уведомлению, дольщику также придется подавать иск — по месту нахождения застройщика (ст. 28 Гражданского процессуального кодекса Российской федерации).

Какие документы потребуются, чтобы расторгнуть ДДУ через суд?

Для обращения в суд вам потребуются следующие документы:

  • заявление с требованием расторгнуть договор и вернуть заплаченные деньги, а также с требованием выплатить неустойку (если полагается по закону) и компенсировать убытки (если они были);
  • копия договора участия в долевом строительстве;
  • документы, подтверждающие возникновение основания для расторжения ДДУ;
  • расчет суммы, взыскиваемой с застройщика;
  • другие документы, которые могут понадобиться в ходе судебных разбирательств.

Как правило, при наличии объективных причин для расторжения договора участия в долевом строительстве суд встает на сторону гражданина. При этом стоит учитывать, что в процессе суд по требованию девелопера может уменьшить размер компенсации (ст. 333 ГК РФ).

Можно ли вернуть судебные расходы?

Если суд примет решение в пользу дольщика, он имеет право сразу же после вынесения решения обратиться в тот же суд с требованием компенсировать судебные расходы за счет застройщика. Для этого, помимо самого заявления, необходимо приложить все имеющиеся документы, подтверждающие траты непосредственно по иску о расторжении ДДУ, а именно:

  • квитанции об оплате почтовых услуг;
  • договоры и квитанции об услугах адвокатов и экспертов;
  • квитанция об оплате государственной пошлины;
  • другие документы, подтверждающие траты в ходе участия в деле о расторжении ДДУ.

Кроме того, можно включить требование о возмещении судебных издержек сразу в первоначальный иск.

Можно ли избежать суда, если застройщик готов вернуть деньги?

Можно. В этом случае нужно обговорить условия, на которых осуществляется возврат денег, а затем составить соглашение о расторжении договора по обоюдному согласию сторон (см. карточку Как происходит расторжение договора по соглашению сторон?).

Нужно ли согласие банка на расторжение ДДУ, если квартира в ипотеке?

Необходимость получения согласия банка при расторжении ДДУ, как правило, указывается в договоре об ипотеке. В некоторых случаях оно не требуется, однако важно помнить, что расторжение ДДУ не влечет прекращения обязательств по кредитному договору (договору займа). Более того, права требования по ДДУ являются залогом по кредиту, и если заемщик теряет эти права — кредитор вправе требовать полного досрочного погашения кредита и выплаты процентов (ст. 813 ГК РФ).

То есть если застройщик возвращает деньги не по реквизитам кредитора, не отправляет их на погашение задолженности по ипотечному кредиту (займу), и кредит (заем) становится необеспеченным, велика вероятность, что вам придется досрочном гасить кредит (заем). Поэтому в таких случаях необходимо согласовать с кредитором замену обеспечения по кредиту.

Как зарегистрировать расторжение ДДУ?

Расторжение ДДУ необходимо зарегистрировать в Росреестре. Для этого одна из сторон договора должна подать в ведомство заявление о расторжении договора.

Для регистрации расторжения ДДУ потребуется документ, на основании которого произведено расторжение: уведомление (с описью вложения), соглашение о расторжении или решение суда. Кроме того, потребуется сам ДДУ и квитанция об оплате госпошлины (для физлиц — 350 рублей). Подать документы можно в региональном представительстве Росреестра или МФЦ.

Как получить деньги после расторжения договора?

При внесудебном расторжении ДДУ у застройщика есть 20 рабочих дней с момента отправки уведомления на то, чтобы выплатить запрашиваемую в нем сумму. Если дольщик не указал счет, на который нужно перевести деньги, и не пришел за деньгами, то по истечении 20 рабочих дней девелопер обязан перечислить всю сумму в депозит нотариуса по месту своего нахождения и уведомить об этом покупателя. Если этого не происходит, дольщику следует обратиться в суд с требованием вернуть деньги.

В случае судебного расторжения ДДУ застройщик обязан вернуть дольщику деньги в течение 10 рабочих дней с даты расторжения договора. Если девелопер отказывается это делать, следует обратиться к судебным приставам, которые займутся возвращением денег дольщику.

В чем особенность возврата денег при схеме с счетами эскроу?

Процесс возвращения денег при расторжении ДДУ по схеме с использованием счетов эскроу предусмотрен в статье 15.5 Закона № . Согласно положениям указанной статьи, счет эскроу закрывается, а деньги возвращаются дольщику на основании регистрации расторжения ДДУ. Таким образом, чтобы получить свои деньги, необходимо подать заявление о расторжении договора в Росреестр (это может сделать как дольщик, так и застройщик).

Росреестр в течение 5 рабочих дней со дня внесения в ЕГРН записи о расторжении или прекращении договора обязан разместить эту информацию в Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС). Банк получит сведения о расторжении договора из ЕИСЖ — и сможет вернуть деньги со счета эскроу дольщику.

Столкнулись с трудностями при расторжении договора долевого участия? Получите консультацию от ДОМ.РФ

Может ли дольщик вернуть деньги за квартиру в новостройке

Расторжение договора долевого участия — финальный способ прекращения отношений с застройщиком. Закон о долевом строительстве (214-ФЗ) дает дольщику право расторгнуть договор долевого участия на любом этапе строительства. В этом смысле закон полностью стоит на стороне дольщиков.

Расторгнуть договор и вернуть квартиру обратно застройщику дольщик может как через суд, так и во внесудебном порядке. Рассмотрим каждый из вариантов.

Без суда

Случаи внесудебного расторжения договора долевого участия (ДДУ) перечислены в законе (ст. 9, 214-ФЗ). Во-первых, дольщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, если застройщик допустил просрочку обязательств по договору более чем на два месяца. В случае задержки сдачи объекта покупатель может рассчитывать на выплату неустойки, рассказывает руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус.

Во-вторых, если застройщик не исправляет предъявленные ему недоделки или не возмещает дольщику расходы на их устранение после передачи квартиры. Покупатель может потребовать от застройщика устранить выявленные недостатки. Для этого нужно составить акт, в котором прописаны все замечания.

Читайте также:
Закон о долевом участии в строительстве: жилья, изменения, с 1 января 2021, вступает в силу, редакция

В-третьих, дольщик вправе расторгнуть договор, если застройщик допустил существенное нарушение требований к качеству квартиры. Например, если объект построен с недостатками, приведшими к ухудшению качества квартиры. В данной ситуации дольщик также может потребовать устранить недостатки, соразмерно уменьшить цену договора или возместить расходы.

Договор может содержать дополнительные основания для его расторжения в одностороннем порядке. «Во всех упомянутых случаях одностороннего отказа от договора застройщик обязан вернуть дольщику деньги, уплаченные по договору долевого строительства», — отметил юрист.

Через суд

В судебном порядке одностороннее расторжение дольщиком ДДУ возможно в нескольких случаях, они также указаны в ст. 9 Закона о долевом строительстве. Первое — это заморозка проекта: когда строительство останавливается и становится ясно, что застройщик не сможет передать квартиру в установленный по договору срок.

Второе — если застройщик значительно изменил проектную документацию в процессе возведения дома, в частности изменил общую площадь квартиры более чем на 5%.

Третье — если застройщик изменил назначение общего имущества или нежилых помещений в многоквартирном доме. В договоре могут быть предусмотрены и дополнительные основания для его расторжения.

По словам главы юридической практики компании «Интерцессия», судебная практика в большинстве случаев складывается в пользу дольщиков как слабой стороны этих отношений.

Диана Нилиповская, директор по продажам ГК «Пионер»:

— Сейчас средства дольщиков находятся на эскроу-счетах до того момента, пока застройщик не сдаст дом в эксплуатацию. После оформления жилья в собственность деньги с эскроу-счета перечисляются застройщику. Если объект не сдается в срок, дольщик имеет право расторгнуть договор и вернуть деньги. В свою очередь, застройщик может взимать пени за нарушение сроков и размеров оплаты со стороны дольщика в размере 1/300 от ставки рефинансирования за каждый день просрочки. Застройщик также может расторгнуть договор с дольщиком, если последний не соблюдает график платежей.

Как расторгнуть договор и вернуть квартиру

Если дольщик хочет расторгнуть договор и вернуть квартиру, то первое, что ему нужно сделать, — предложить застройщику расторгнуть его по обоюдному согласию. В данном случае нужно указать сумму, которую застройщик обязан вернуть дольщику, а также проценты за пользование чужими денежными средствами. Само соглашение о расторжении ДДУ регистрируется в Росреестре.

Если же застройщик отказался, то необходимо подготовить официальное уведомление о расторжении ДДУ и направить его по почте заказным письмом с уведомлением и описью вложения. В тексте нужно указать фактические обстоятельства, привести нормы закона, подтверждающие право дольщика на односторонний отказ от договора. К уведомлению прилагается расчет суммы к возврату и реквизиты счета дольщика для перевода ему денег.

«Деньги должны быть переведены застройщиком в течение 20 рабочих дней. Договор ДДУ считается расторгнутым со дня отправки официального уведомления застройщику, тем не менее, как и в первом случае, сам факт расторжения договора необходимо зарегистрировать в Росреестре. Заявление на регистрацию расторжения ДДУ подается вместе с ксерокопией отправленного застройщику уведомления об одностороннем отказе», — отметила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

При расторжении ДДУ по суду дольщику следует обратиться с исковым заявлением в суд по месту нахождения компании-застройщика. В суд нужно также обращаться с заявлением, если застройщик в течение 20 дней после расторжения договора не перевел деньги покупателю квартиры. В заявлении необходимо указать требование о расторжении договора, о возврате денег, взыскании процентов (за пользование деньгами) и компенсации убытков (если убытки имели место).

«Вместе с исковым заявлением в суд дольщик должен приложить документы. Первое — копию договора участия в долевом строительстве. Второе — документы, подтверждающие нарушение обязательств застройщиком или неисполнение им требований закона. Третье — расчет итоговой суммы, требуемой с застройщика», — уточнила Ирина Доброхотова.

Ко всем названным требованиям дольщик может добавить моральный вред, компенсацию расходов на оплату услуг юристов, добавил Кирилл Стус. После получения положительного решения суда и его вступления в законную силу следует получить исполнительный лист и обратиться в службу судебных приставов для исполнения решения и взыскания с застройщика присужденных дольщику сумм.

Риски для дольщика

Основной риск для дольщика при расторжении договора — ситуация, при которой застройщик не может вернуть ему деньги. «До момента, пока ДДУ не расторгнут, у дольщика есть право залога на незавершенный объект недвижимости. Расторгая договор, он это право утрачивает. Следовательно, в случае банкротства застройщика дольщик не только не увидит своих денег (до его очереди в банкротстве, как правило, деньги не доходят), но и лишится объекта незавершенного строительства, последующая реализация которого могла бы хотя бы частично компенсировать его денежные потери», — пояснил юрист Кирилл Стус.

Помимо этого сценария, есть и другой — долгие судебные процессы, расходы на юристов, исполнительное производство, работа с приставами, дополнительные издержки и потеря времени. Поэтому эксперты рекомендуют дольщику дождаться завершения строительства, получить свидетельство о регистрации права собственности на квартиру и уже потом выходить к застройщику с требованиями о выплате неустойки и прочих выплатах компенсационного характера.

Как происходит на практике

По словам экспертов, на практике дольщики редко расторгают договор и возвращают застройщику квартиру — такой сценарий невыгоден покупателю. «Дольщик получает обратно лишь ту сумму, которая указана в ДДУ. А этой суммы ему уже может не хватить на покупку квартиры. Ведь цены на новостройки со временем только растут. С учетом инфляции он фактически теряет часть вложенных средств», — говорит Ирина Доброхотова.

Елизавета Севастьянова, коммерческий директор Tekta Group:

— В целом, в последние годы ситуации «возврата» квартиры случаются крайне редко. Как правило, клиенты подходят к выбору недвижимости ответственно: присматривают варианты, взвешивают все «за» и «против», изучают информацию о застройщике и отзывы о других его проектах. Кроме того, если участник долевого строительства приобрел недвижимость на ранних этапах реализации комплекса, то ему выгоднее продать квартиру самостоятельно и выиграть на росте цены квадратного метра.

Расторжение договора участия в долевом строительстве по инициативе застройщика: срок исковой давности

Добрый день, коллеги!

Прошу высказать мнение по вопросу исчисления срока исковой давности при расторжении договора участия в долевом строительстве (далее – договор).

В апреле 2017 года заключен договор между застройщиком (ООО) и гражданином С. (дольщик). По условиям договора оплата цены договора должна быть произведена в течение двух дней после гос.регистрации договора путем внесения денежных средств на расчетный счет ООО. Договор зарегистрирован в мае 2017 года.

Читайте также:
Отмена долевого участия в 2021 году: договора, последние новости, изменения, какие, последствия, рост цен, закон

C 2017 по 2019 годы в ООО происходит смена участников и деректора.

В ходе «инвентаризации» новое руководство ООО установило, что гражданин С. не уплатил цену договора, и в мае 2019 года направило в его адрес предупреждение о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. Требование адресатом получено, но оставлено без рассмотрения.

В октябре 2019 года (спустя более тридцати дней с момента получения дольщиком предупреждения о задолженности) ООО направило дольщику уведомление о расторжении договора и подало соответствующее заявление в территориальный орган Росреестра. Однако в регистрации расторжения договора было отказано*, т.к. еще в 2017 году была осуществлена уступка и в деле имеется справка ООО об полной оплате гражданином С. цены договора. (*первоначально Росреестр внес в ЕГРН запись о расторжении договора, но в последствии исключил её, внес запись об уступке и отказал в регистрации расторжения договора).

В связи с этим в июле 2020 года ООО обратилось в суд к гражданину С. и цессионарию с иском о признании договора расторгнутым, о недействительности цессии в связи с неуплатой цены договора.

В октябре 2020 года районный суд вынес решение об отказе в удовлетворении иска. Своё решение суд обосновал, тем, что оплата по договору произведена, а справка об оплате, подписанная руководителем ООО (доказательств иного не представлено) и скрепленная оттиском печати ООО является надлежащим доказательством такой оплаты, а также применил срок исковой давности – три года с даты, определенной как = дата гос.регистрации договора + два дня для оплаты по договору + два месяца просрочки платежа.

Вопрос о справке ООО как надлежащем доказательстве уплаты цены договора, предусматривающим безналичный расчет, я опущу (но буду рад комментариям).

Волнует другое: с какого момента начал течь срок исковой давности для расторжения договора по инициативе застройщика, и правильно ли суд исчислил его? Мы полагаем что нет.

В соответствии с п. 4 ст. 5 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 Закона № 214-ФЗ.

При этом в п. 3 ст. 9 Закона № 214-ФЗ установлено, что в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 Закона № 214-ФЗ, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 данной статьи.

Согласно ч. 4 ст. 9 Закона № 214-ФЗ в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Законом № 214-ФЗ предусмотрен внесудебный порядок одностороннего расторжения договора участия в долевом строительстве по инициативе застройщика ввиду просрочки уплаты цены договора дольщиком. При этом законодатель ограничил право застройщика для направления соответствующего уведомления, установив минимальный срок просрочки платежа по договору в случае единовременной уплате – два месяца, т.е. договор может быть расторгнут застройщиком в случае двухмесячной просрочки платежа в любое время в течение действия договора по своему усмотрению – и через два месяца, и через год, и через три года и т.д., при условии предварительного предупреждения дольщика не менее чем за тридцать дней.

В описываемом случае застройщик предупредил дольщика о задолженности через два года с момента прострочки и еще через пять месяцев уведомил его о расторжении договора. Все сроки, установленные законом соблюдены. И только отказ Росреестра зарегистрировать расторжение договора послужило причиной обращения в суд. О пропуске срока давности не может идти и речи.

А если считать срок давности, то с учетом положений п. 2 ст. 452 ГК РФ считать его следует от даты получения дольщиком предупреждения о необходимости произвести уплату, или от даты отказа Росреестра.

Что думаете, коллеги, по этому поводу? Поделитесь, пожалуйста, своими соображениями, а если есть, то и практикой.

Заранее всех благодарю.

PS: по логике суда получается, если застройщик в течение трех лет после просрочки платежа не расторг договор, то дольщик вполне может рассчитывать на получение объекта недвижимости без оплаты, т.к. истек срок давности по требованию о расторжении договора, основанное на не уплате цены договора, а значит истек срок давности и для требования об уплате цены договора.

Адвокатская палата Республики Татарстан

  • Новости
  • /
  • Новости СМИ
  • /
  • Верховный суд обобщил практику по спорам между дольщиками и застройщиками

Верховный суд обобщил практику по спорам между дольщиками и застройщиками

Верховный суд выпустил 38-страничный обзор практики разрешения дел по спорам, которые инициируют дольщики.

Читайте также:
Взыскание неустойки с застройщика по долевому участию: судебная практика, 2021, в строительстве, по дду, образец, заявление,

Верховный суд обобщил практику по спорам между дольщиками и застройщиками

Верховный суд выпустил 38-страничный обзор практики разрешения дел по спорам, которые инициируют дольщики. Чтобы привести к единообразию правовые подходы, ВС напоминает, чего судам ни в коем случае нельзя упускать из виду: это все, что касается заключений и расторжения договоров о долевом строительстве, а также ответственность, которая предусмотрена за нарушение законодательства в этой области.

Что нужно помнить застройщикам, переносящим сроки строительства

Компания “ПроМен” уступила Тамаре Осиповой* права требования по договору участия в долевом строительстве, заключённому с фирмой “Континент”, – последняя должна была построить многоквартирный дом, но не выполнила свои обязательства и сдала объекты с задержкой. Это причинило дольщице нравственные страдания, и за их возмещением она обратилась в Мещанский районный суд. Кроме того, Осипова потребовала частично признать соглашение с “Континентом” недействительным, но ничего из этого ей добиться так и не удалось. Апелляция засилила решение нижестоящей инстанции, в частности, сославшись на то, что при заключении договора уступки женщина была ознакомлена с уведомлением о переносе сроков сдачи объекта строительства. Впрочем, с этим не согласилась гражданская коллегия ВС: она отменила апелляционное определение, указав, что уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Чтобы их изменить,необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации (определение от 8 декабря 2015 года № 5-КГ15-156).

Когда застройщик не вправе расторгать договор

Застройщик “ТехноСтройОлимп” должен был не позднее 31 декабря 2013 года передать Геннадию Мельникову* однокомнатную квартиру, а мужчина обязался оплатить стоимость квартиры в течение трех рабочих дней с момента регистрации договора, что он и сделал. Между тем компания нарушила сроки строительства, причем к моменту сдачи фактическая площадь квартиры оказалась меньше, чем была указана в договоре. Разницу в стоимости “ТехноСтройОлимп” дольщику не вернула и не уплатила неустойку – более того, попыталась получить с него деньги. В итоге фирма уведомила Мельникова об одностороннем расторжении договора. Мужчина пошел в Бабушкинский райсуд, но тот иск не поддержал, как и позже Мосгорсуд. ВС же пришел к выводу, что односторонний отказ застройщика от договора вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору участия в нем допускается только с учетом положений п. 4 ст. 450 ГК о добросовестности и разумности. Признавая правомерным и обоснованным одностороннее расторжение ответчиком договора по мотиву неуплаты истцом денежных средств, суду следовало дать оценку обоснованности одностороннего отказа застройщика от исполнения договора и соответствию такого отказа действующему законодательству, указал ВС и отправил дело на пересмотр (определение от 19 апреля 2016 года № 5-КГ16-51).

Почему инициатива наказуема

Елизавета Уранова* обратилась в Ленинский райсуда города Чебоксары с иском к “Честр-Инвест”: в акте приема-передачи квартиры до этого были зафиксированы претензии истца к компании. Уранова посчитала, что ей должна быть начислена 100-тысячная неустойка. Во время разбирательства застройщик против воли женщины перечислил ей 20 000 руб. Позже райсуд снизил сумму неустойки до 18 000 руб. и, с учетом выплаченной суммы, отказал в удовлетворении требований. Когда дело дошло до ВС, тот указал, что перечисление застройщиком участнику долевого строительства денежных сумм после предъявления иска не может являться основанием к отказу во взыскании штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, а бремя доказывания несоразмерности подлежащей уплате неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства последствиям нарушения обязательства лежит на застройщике, нарушившем обязательства (определение № 31-КГ16-1).

Не захотел выплачивать неустойку – получай штраф

Краснодарская региональная общественная организация по защите прав потребителей “Ваше право” в интересах Петра Мухина* пыталась взыскать с ООО “Центр-Актив” неустойку по договору участия в долевом строительстве и штраф. Поводом стал тот факт, что мужчина не сразу получил квартиру, за которую заплатил. Прикубанский райсуда Краснодара частично поддержал иск, но Краснодарский краевой суд отменил решение нижестоящей инстанции в части взыскания штрафа. ВС последнее определение отменил, указав, что если участник долевого строительства до обращения в суд предъявил к застройщику законное и обоснованное требование о выплате неустойки, которое не было удовлетворено в добровольном порядке, с застройщика подлежит взысканию штраф в размере 50% от суммы указанной неустойки(определение от 1 декабря 2015 г. № 18-КГ15-177)

Застройщики должны не забывать об ответственности

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства его объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае неисполнения данной обязанности участник долевого строительства вправе требовать устранения нарушений и привлечения застройщика к ответственности.

Татарстанская общественная организация в сфере защиты прав потребителей “Консул”, действуя в интересах Ксении Фадеевой*, обратилась в суд с иском к застройщику о взыскании денежных средств за устранение недостатков в строительстве и компенсации морального вреда из-за того, что тот не устранил недостатки в утеплении стен дома. Апелляционная инстанция отказала в удовлетворении исковых требований в полном объеме, указав, что работы по наружному утеплению стены приведут к изменению общего имущества собственников многоквартирного дома без их согласия. ВС с этим не согласился и напомнил, что в соответствии со ст. 7 Закона № 214-ФЗ, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, застройщик обязан передать
участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора. В случае, если он построен с отступлениями от условий соглашения, то участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на
устранение недостатков. Таким образом, выводы апелляции незаконны (определение № 11-КГ15-9).

Суд обязан вчитываться в договор

Вне зависимости от того, какое название носит договор, суду нужно установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения слов и выражений в нем, так и от существа сделки. Если установлено, что в действительности имелся в виду договор долевого участия (ДДУ), к нему следует применять положения закона №214-ФЗ, в том числе, предусмотренные им меры ответственности.

В пример ВС приводит сразу несколько дел. Так, например, истец обратилась в суд, чтобы взыскать с застройщика неустойку за нарушение установленного договором срока передачи квартиры участнику долевого строительства. Суд первой инстанции и апелляция в иске отказали, поскольку между застройщиком и дольщиком был заключен предварительный договор купли-продажи, а не договор участия в долевом строительстве, а значит, к сделке нельзя применить положения №214-ФЗ.

Читайте также:
Налоговый вычет по договору долевого участия: в строительстве, в 2021, при покупке квартиры, как получить

Верховный суд с этим не согласился. Как бы ни назывался договор, средства по нему привлечены для строительства квартиры в многоквартирном доме, значит, эти отношения регулируются законом №214-ФЗ. ВС указал, что ели договором предусмотрены “строительство ответчиком многоквартирного дома, сдача его в эксплуатацию и передача квартиры в строящемся доме контрагенту, внесшему денежные средства на строительство”, это – договор участия в долевом строительстве (определение № 78-КГ15-15).

В еще одном описанном случае суд первой инстанции требования о неустойке за несвоевременную передачу квартиры по такому же “предварительному” договору удовлетворил, а апелляция это решение отменила. указав, что “предварительный договор обязывает стороны лишь заключить в будущем основной договор и не предусматривает обязанность ответчика передать имущество”. Гражданская коллегия ВС, отменяя решение апелляции, посоветовала внимательнее изучать действительное содержание таких договоров, “с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон”. Если же выяснится, что под иным именем скрывался ДДУ, то застройщик несет по нему ответственность, предусмотренную законом №214-ФЗ, в том числе, и о выплате неустойки (определение № 5-КГ15-196).

В следующем примере ДДУ заключили два юрлица, а заявитель приобрела право требовать неустойку по договору цессии, заключенному с организацией-дольщиком. Суд первой инстанции и апелляция исковые требования не удовлетворили, посчитав, что раз первоначально договор заключали юрлица, а истец соглашение с застройщиком не подписывала, право требования первоначального кредитора перешло к ней в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту цессии. ВС с такими выводами, в целом, согласился, но посчитал, что компенсация новому кредитору все равно положена и даже разъяснил, как ее платить: пк таким отношениям должны применяться нормы закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной законом об участии в долевом строительстве (определение № 77-КГ15-2). И наоборот, если между сторонами заключен ДДУ, к их отношениям закон о защите прав потребителей не применяется. Поэтому ВС отказал дольщице во взыскании компенсации морального вреда и взыскании 50-процентного потребительского штрафа (определение № 18-КГ15-214).

В договоре можно предусмотреть замену квартиры

При заключении ДДУ застройщик обязан предоставить дольщику полную и достоверную информацию о потребительских свойствах квартиры, которую он приобретает, и описание дома, с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме (например, электрического, санитарно-технического, иного оборудования). Законом об участии в долевом строительстве замена квартиры на равнозначную не предусмотрена, но это можно предусмотреть в договоре.

Истец купила квартиру на первом этаже с видом из окна на газораспределительный шкаф. Такое соседство ей не понравилось, и женщина потребовала заменить жилье на равнозначную, взыскать компенсацию морального вреда и штраф за отказ добровольно удовлетворить требование потребителя (см. Вид из окна как повод поменять квартиру). Суд первой инстанции и апелляция в иске отказали, поскольку и сам дом, и спорный шкаф за окном были возведены без нарушений СнИП и техрегламентов. Кроме того, суд апелляционной инстанции указал, что закон №214-ФЗ не обязывает затройщика информировать будущих собственников о расположении разного рода инженерного оборудования в составе общего имущества многоквартирного дома и согласовывать с ними его установку.

ВС с этим не согласился. По его мнению, действующее законодательство обязывает продавца еще до заключения сообщить покупателю полную информацию о товаре, исключающую возможность возникновения любых сомнений относительно его потребительсикх характеристик (п. 1 ст. 10 закона о защите прав потребителей). А согласно ст. 19 закона об участии в долевом строительстве застройщик должен информировать дольщика о проекте и его изменениях. В том числе, “о составе и расположении общего имущества в многоквартирном доме, например, электрического, санитарно-технического и иного оборудования”. Так что, компенсацию морального вреда и штраф истец требовать могла, а вот замены квартиры – нет, поскольку такого способа защиты прав закон о долевом строительстве не предусматривает (определение № 5-КГ16-47).

Когда дольщики должны попадать в кооператив

Жилищно-строительный кооператив, который пришел на смену обанкротившемуся застройщику и был создан для завершения строительства за счет дольщиков, обязан принять их в члены этого самого кооператива.

Истец заключила ДДУ с застройщиком и внесла деньги за квартиру в доме, который тот строил. Позже стройкомпания была признана банкротом, а недостроенный дом передали ЖСК, который обязался завершить строительство. Однако когда истец попросила зачесть сумму, уплаченную ей по договору, в счет паевого взноса, а ее принять в члены кооператива, ЖСК отказал, поскольку к тому моменту состоялось внеочередное общее собрание кооператива, на котором постановили: новых членов в него не принимать, даже из числа кредиторов обанкротившегося застройщика.

Суд первой инстанции требования участницы долевого строительства удовлетворил, поскольку она об этом общем собрании ничего не знала, и кооператив не дал ей никакой возможности вступить в свои ряды. Апелляцию это решение отменила, посчитав, что истец слишком поздно обратилась в кооператив, при этом пункты его устава, согласно которым ЖСК вправе проводить общие собрания, и прекращать прием членов, оспорены не были. ВС определение апелляции отменила, указав, что раз кооператив был создан для защиты прав участников долевого строительства путем его завершения и приобретения в интересах членов кооператива жилья на праве собственности, он обязан был принять в свой состав каждого дольщика, за которым признано право собственности на паевой взнос, соответствующий вкладу в строительство дома, переданного ЖСК. Доказывать, что участник долевого строительства такого права не имел, должен кооператив (определение № 19-КГ16-5).

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: